房地产投资分析第十一章.ppt
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1、第第1111章章 房地产置业投资项目案例分析房地产置业投资项目案例分析v房地产置业投资项目分析简述v房地产买卖投资分析v房地产置业消费投资分析v房地产租赁投资分析v房地产置业出租经营投资分析2021/9/18111.111.1房地产置业项目投资分析简述房地产置业项目投资分析简述 11.1.1 11.1.1房地产置业投资的种类房地产置业投资的种类 房地产置业投资往往是投资者购置房地产后，或寻机出售、或租赁经营以获取收益的商业活动。这些置业投资主要有：以盈利为目的的房地产买卖投资；用于自己消费的置业投资；用于出租经营的置业投资；房地产租赁经营投资等。2021/9/18211.111.1房地产置业项
2、目投资分析简述房地产置业项目投资分析简述11.1.211.1.2房地产置业投资分析的基本指标房地产置业投资分析的基本指标 1投资成本 2投资回收期 3投资利润率 4资本金利润率 5资本金净利润率 6财务净现值 7财务内部收益率2021/9/18311.211.2房地产买卖投资分析房地产买卖投资分析 案例案例11-111-1：某投资者投资了30万元购买一套120住宅，一次性付款，预计3年（假定空置暂不考虑租金收益及物业管理费等支出，但在实际分析中应当考虑）后可以卖到40万元。其他条件如下：售房时的交易手续费为售价的1.5%。营业税、城市建设维护税、印花税、契税分别为售价的5%、营业税的1%、售价
3、的0.5%、售价的1.5%。城市土地使用税每年每平方米0.5元。评估、交易、登记等费用约2 000元；所得税率为20%。如何分析这项投资？2021/9/18411.211.2房地产买卖投资分析房地产买卖投资分析解：简要投资回报分析如下：1计算相应指标 1）投资成本（购买价）：300 000元 2）销售手续费：400 0001.5%=6 000元2021/9/18511.211.2房地产买卖投资分析房地产买卖投资分析 3）有关税费（1）营业税：400 0005%=20 000元（2）城市建设维护税：20 0001%=200元（3）印花税：400 0000.5%=200元（4）契税：400 000
4、1.5%=6 000元（5）城市土地使用税：0.51203=1 800元（6）评估、交易、登记等费用：约2 000元（7）所得税：（销售价-购买价-利息-经营费用-直接税费）20%=12 760元2021/9/18611.211.2房地产买卖投资分析房地产买卖投资分析4）投资净收益（1）税后利润：51 040元（2）投资利润率：63 800300 000=21.27%（3）资本金净利润率（年投资收益率）：51 0403300 000=5.67%2021/9/18711.211.2房地产买卖投资分析房地产买卖投资分析 2简要分析 如果该投资者将其投资资金存入银行，年利率为3.5%，三年利息为31
5、 500元，扣除20%的利息税6 300元，净收益为25 200元，总投资利润率为8.4%，年收益率（资本金净利润率）为2.8%。2021/9/18811.211.2房地产买卖投资分析房地产买卖投资分析 两者相比，储蓄投资比购房投资的投资收益率低2.87%，但储蓄投资相对稳定，除通货膨胀外，基本上无风险，而购房投资的结果却有较大的变数，如3年内用于出租经营，则可有租金收益，仅租金收益一项就已经相当于银行利息收益，如果税费减免或售价增加，其收益更高，但如果售价没升幅，3年后仍无法售出，则只好转为长线投资，靠收租金逐步回收投资资金，等待出售时机。投资者在进行房地产买卖投资回报分析时，其收益率的底线
6、通常是与银行利息作对比。相比之下，购房投资收益大于银行储蓄投资，但风险同时存在。2021/9/18911.511.5房地产置业出租经营投资分析房地产置业出租经营投资分析 案例案例11-411-4：某公司以10 000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为27 000平方米的写字楼用于出租经营，该公司在购买写字楼的过程中，支付了相当于购买价格5.3%的各种税费（如契税、手续费、律师费用、其他费用等）。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金（股本金）支付，相当于楼价70%的购买投资来自于期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。2021/9/181011.
7、511.5房地产置业出租经营投资分析房地产置业出租经营投资分析 假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持在160元/，前3年的出租率分别为65%、75%、85%，从第4年开始出租率达到95%，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的经营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者的目标收益率为14%。试从投资者的角度，计算该项目自有资金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。2021/9/181111.511.5房地产置业出租经营投资分析房地产置业出租经营投资分析
8、解：简要分析如下：1相应指标计算 1）写字楼投资的基本情况:（1）写字楼购买总价：27 00010 000=27 000（万元）（2）购买写字楼的税费：27 0005.3%=1 431（万元）（3）股本投资：27 00030%+1 431=9 531（万元）（4）抵押贷款额：27 00070%=18 900（万元）2021/9/181211.511.5房地产置业出租经营投资分析房地产置业出租经营投资分析2）抵押贷款年还本付息额2021/9/181311.511.5房地产置业出租经营投资分析房地产置业出租经营投资分析 3）写字楼各年净经营收入情况 第1年净经营收入：27 0001601265%（
9、1-28%）=2 426.11（万元）第2年净经营收入：27 0001601275%（1-28%）=2 799.36（万元）第3年净经营收入：27 0001601285%（1-28%）=3 172.61（万元）第4年及以后各年净经营收入：27 0001601295%（1-28%）=3 545.86（万元）本项目投资自有资金的现金流量表，如表11-3所示。2021/9/1814年 末 0 1 2 34151648股本金投入9 531.00净经营收入2 426.112 799.363 172.613 545.863 545.86抵押贷款还本付息2 141.132 141.132 141.132 1
10、41.13 0.00自有资金净现金流量-9 531.00 284.98 658.231 031.481 404.733 545.86表表11-3 11-3 现金流量表（自有资金、税前）现金流量表（自有资金、税前）单位：万元单位：万元2021/9/181511.511.5房地产置业出租经营投资分析房地产置业出租经营投资分析 4）该投资项目的财务净现值 因为ic=14%，故2021/9/181611.511.5房地产置业出租经营投资分析房地产置业出租经营投资分析 5）该投资项目的财务内部收益率 因为i1=14%时，NPV1=789.81万元，设i2=15%，则：用插入法2021/9/181711.
11、511.5房地产置业出租经营投资分析房地产置业出租经营投资分析 2结论 因为 NPV=789.81万元0，FIRR=14.78%14%，故该项目可行。2021/9/181811.511.5房地产置业出租经营投资分析房地产置业出租经营投资分析 案例案例11-511-5：某写字楼售价1 950万元，该楼宇拥有办公单元60个，每个单元平均月租金6 000元，并以每年5%的速度递增。设每单元每年的空置及其他损失费为单元月租金收入的2倍。第1年的经营成本为毛租金收入的20%，以后每年按6%的幅度递增。投资者可获得利率为12%，期限15年的1 500万元的贷款，要求按月等额还本付息。贷款成本（申报费、评估
12、费、活动费等）占贷款额的2%。该物业资产使用15年，按线性折旧法计算折旧费用。折旧基数为投资额的85%。若投资者要求的投资收益率为20%，该项目是否值得投资？2021/9/181911.511.5房地产置业出租经营投资分析房地产置业出租经营投资分析 分析：大部分投资者都要依赖筹措的资金进行房地产投资，而抵押贷款是房地产资金筹措的主要形式。投资者经常面临的问题之一就是权衡抵押贷款投资的效益，作出投资决策。本案例实际上是想考察该项目的抵押贷款投资决策是否可行。也就是说，该项目在贷款的情况下再考虑各种应交税款，还能否获得预期收益。为了求解这一问题，应分别计算该项目的贷款分期偿付计划、年度折旧额、税额
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- 房地产 投资 分析 第十一
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