房地产开发企业土地增值税清算纳税审查.ppt

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1、陈斌才陈斌才教授教授 注册会计师注册会计师 注册税务师注册税务师联系电话：联系电话：051405148780693487806934（办）（办）1395105895213951058952（手机）（手机）E-mailE-mail：房地产开发企业土地增值税清算纳税审查第一章第一章土地增土地增值税清算税清算审查概述概述一、土地增一、土地增值税的征收管理模式税的征收管理模式1 符合清算符合清算条件前条件前2符合清算符合清算条件后条件后3清算结果清算结果的处理的处理预征预征清算清算多退少补多退少补判断判断清算条件清算条件确定确定清算对象清算对象实施清算实施清算二、土地增二、土地增值税清算的税清算的业务

2、流程流程123三、土地增三、土地增值税清算的税清算的计算公式算公式计算公式计算公式1应纳税额应纳税额=增值额增值额税率税率2增值额增值额=收入总额收入总额-扣除项目金额扣除项目金额3扣除项目金额扣除项目金额=开发成本开发成本+开发费用开发费用+销售税销售税金金+加计扣除加计扣除四、房地四、房地产开开发企企业的会的会计核算核算开发成本开发成本开发产品开发产品主营业务成本主营业务成本本年利润本年利润主营业务收入主营业务收入期间费用期间费用预收账款预收账款银行存款银行存款五、土地增五、土地增值税清算的税清算的审查重点重点1 有无虚增有无虚增 开发成本开发成本2有无虚减有无虚减期间费用期间费用3有无隐

3、匿有无隐匿营业收入营业收入开发成本开发成本期间费用期间费用营业收入营业收入第二章第二章开开发成本的成本的审查第一第一节开开发成本成本审查概述概述一、清算一、清算对象的确定象的确定确定顺序确定顺序确定方法确定方法按工程期数确定按工程期数确定一期工程一期工程;二期工程二期工程按房屋性质确定按房屋性质确定普通住宅普通住宅;非普通住宅非普通住宅;其他房屋其他房屋二、开二、开发成本的构成成本的构成序号成本项目费用项目1 1土地征用及拆迁补偿费土地出让金/拆迁补偿费等2 2前期工程费规划费/设计费/各项规费等3 3建筑安装工程费基础工程费/主体工程费等4 4基础设施费道路/供水/供电/排污等5 5公共配套

4、设施费配电房/水塔/会所等6 6开发间接费用项目部的各项管理费用三、成本三、成本费用的分用的分类费用类型核算方法费用项目直接费用直接计入成本对象建安成本共同费用分配计入成本对象土地成本间接费用先归集后分配开发间接费用直接直接费用的会用的会计处理理:开发成本开发成本/一期一期/建安工程费建安工程费费用发生时费用发生时共同共同费用的会用的会计处理理:开发成本开发成本/一期一期/土地成本土地成本开发成本开发成本/二期二期/土地成本土地成本开发成本开发成本/土地成本土地成本费用发生时费用发生时间接接费用的会用的会计处理理:开发成本开发成本/一期一期/间接费用间接费用开发成本开发成本/二期二期/间接费用

5、间接费用开发间接费用开发间接费用费用发生时费用发生时四、成本四、成本费用的分配用的分配标准准序号成本项目分配标准1 1土地征用及拆迁补偿费占地面积2 2前期工程费建筑面积3 3建筑安装工程费建筑面积/预算造价4 4基础设施费建筑面积5 5公共配套设施费建筑面积6 6开发间接费用直接费用（建安工程费等）五、开五、开发成本的分配原成本的分配原则费费用用支支出出开开发发成成本本期期间间费费用用一一期期工工程程二二期期工工程程完完工工产产品品未未完完工工产产品品已已销销开开发发产产品品主主营营业业务务成成本本未未销销开开发发产产品品本本年年利利润润六、开六、开发成本的成本的审查内容内容审查项目审查内容

6、审查方法清算对象清算对象的确定是否正确分析法真实性费用总额是否真实核对法合规性费用分配是否正确验算法扣除凭证有无合法有效凭证抽查法七、开七、开发成本的成本的审查方法方法总体判断总体判断项目分析项目分析具体审查具体审查影响税款影响税款分析指标分析指标构成比例构成比例折旧率折旧率计算法计算法开发间接费用开发间接费用折旧费折旧费折旧年限折旧年限土地增值税土地增值税实例实例方法方法八、成本八、成本费用判断用判断标准准序号成本项目判断标准1 1土地征用及拆迁补偿费基准地价2 2前期工程费占建安费的比例（3%-6%3%-6%）3 3建筑安装工程费预算定额4 4基础设施费占建安费的比例（3%-5%3%-5%

7、）5 5公共配套设施费占建安费的比例（3%-5%3%-5%）6 6开发间接费用占建安费的比例（3%3%）第二第二节土地征用及拆迁土地征用及拆迁补偿费的的审查其他费用其他费用土地出让金土地出让金拆迁补偿费拆迁补偿费契税契税土地开发费用土地开发费用一、土地征用及拆迁一、土地征用及拆迁补偿费的构成的构成二、土地征用及拆迁二、土地征用及拆迁补偿费的会的会计核算核算开发成本开发成本/土地成本土地成本土地出让金土地出让金开发成本开发成本/一期一期/土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费开发成本开发成本/二期二期/土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费开发费用等开发费用等拆迁补偿费拆迁补偿费契税等契税等

8、三、土地征用及拆迁三、土地征用及拆迁补偿费的的审查重点重点基基础设施建施建设费的税的税务处理理建设用地建设用地修路修路土地增值税？土地增值税？企业所得税？企业所得税？契税？契税？土地出土地出让金返金返还的税的税务处理理冲开发成本？冲开发成本？政府补助？政府补助？企业所得税？企业所得税？土地增值税？土地增值税？还迁房的税迁房的税务处理理拆除拆除开发开发还迁还迁土地成本？契税？土地成本？契税？一般还迁？城中村改造？一般还迁？城中村改造？第三第三节前期工程前期工程费的的审查行政规费行政规费勘察费勘察费测绘费测绘费规划费规划费设计费设计费一、前期工程一、前期工程费的构成的构成二、前期工程二、前期工程费

9、的会的会计核算核算开发成本开发成本/前期工程费前期工程费勘察测绘费勘察测绘费开发成本开发成本/一期一期/前期工程费前期工程费开发成本开发成本/二期二期/前期工程费前期工程费设计费用设计费用规划设计费规划设计费报批报建费报批报建费三、前期工程三、前期工程费的的审查重点（略）重点（略）第四第四节建筑安装工程建筑安装工程费的的审查其他费用其他费用基础工程费基础工程费主体工程费主体工程费安装工程费安装工程费装饰工程费装饰工程费一、建筑安装工程一、建筑安装工程费的构成的构成二、建筑安装工程二、建筑安装工程费的会的会计核算核算开发成本开发成本/建安成本建安成本基础设施费基础设施费开发成本开发成本/一期一期

10、/建筑安装工程费建筑安装工程费开发成本开发成本/二期二期/建筑安装工程费建筑安装工程费装饰工程费装饰工程费主体工程费主体工程费安装工程费安装工程费三、建筑安装工程三、建筑安装工程费的的审查重点重点“甲供材甲供材”的税的税务处理理开发企业（甲方）开发企业（甲方）施工企业（乙方）施工企业（乙方）包工包料甲供材流程包工包料甲供材流程图（发票开票开给乙方）乙方）乙乙方方甲甲方方供供应应商商3、开具工程发票、开具工程发票1、定货、定货 付款付款 2、发货、发货 开票开票造价造价:1000,合同合同:1000,甲供材甲供材200包工包料甲供材会包工包料甲供材会计处理（理（发票开票开给乙方）乙方）预付账款预

11、付账款银行存款银行存款开发成本开发成本供应商：供应商：200万万施工方：施工方：800万万建安发票：建安发票：1000万万包工包料甲供材流程包工包料甲供材流程图（发票开票开给甲方）甲方）乙乙方方甲甲方方供供应应商商4、开具工程发票、开具工程发票1、定货、定货 付款付款 2、发货、发货 开票开票3、发出材料、发出材料造价造价:1000,合同合同:1000,甲供材甲供材200包工包料甲供材会包工包料甲供材会计处理（理（发票开票开给甲方）甲方）预付账款预付账款其他业务收入其他业务收入开发成本开发成本甲供材：甲供材：200万万工程发票：工程发票：1000万万原材料原材料银行存款银行存款其他业务成本其他

12、业务成本供应商：供应商：180万万施工方：施工方：180万万材料成本材料成本工程款：工程款：800万万包工不包料甲供材流程包工不包料甲供材流程图乙乙方方甲甲方方供供应应商商4、开具工程发票、开具工程发票1、定货、定货 付款付款 2、发货、发货 开票开票3、发出材料、发出材料造价造价:1000,合同合同:800,甲供材甲供材200包工不包料甲供材会包工不包料甲供材会计处理理原材料原材料银行存款银行存款开发成本开发成本供应商：供应商：200万万材料发票：材料发票：200万万工程发票：工程发票：800万万第五第五节基基础设施施费的的审查绿化绿化道路道路水暖电水暖电防洪防洪通讯通讯一、基一、基础设施施

13、费的构成的构成二、基二、基础设施施费的会的会计核算核算开发成本开发成本/基础设施费基础设施费道路道路开发成本开发成本/一期一期/基础设施费基础设施费开发成本开发成本/二期二期/基础设施费基础设施费绿化绿化通讯通讯防洪防洪三、基三、基础设施施费的的审查重点重点4棵/平米?180万?第六第六节公共配套公共配套设施施费的的审查一、公共配套一、公共配套设施施费的构成的构成公共配套设施？公共配套设施？开发产品？开发产品？固定资产？固定资产？小区体育馆小区体育馆体育体育馆购建支出的税建支出的税务处理理体体育育馆馆业主所有业主所有建成销售建成销售建成自用建成自用公公配配设设施施开开发发成成本本在在建建工工程

14、程商商品品房房摊入摊入销售销售销销售售成成本本转入转入开开发发产产品品销售销售销销售售成成本本转入转入固固定定资资产产使用使用折折旧旧费费体体育育馆馆业主所有业主所有建成销售建成销售建成自用建成自用体体育育馆馆业主所有业主所有建成销售建成销售公公配配设设施施开开发发成成本本在在建建工工程程摊入摊入转入转入转入转入建成自用建成自用体体育育馆馆业主所有业主所有建成销售建成销售商商品品房房开开发发产产品品固固定定资资产产公公配配设设施施开开发发成成本本在在建建工工程程摊入摊入转入转入转入转入建成自用建成自用体体育育馆馆业主所有业主所有建成销售建成销售销售销售销售销售商商品品房房开开发发产产品品固固定

15、定资资产产公公配配设设施施开开发发成成本本在在建建工工程程摊入摊入转入转入转入转入建成自用建成自用体体育育馆馆业主所有业主所有建成销售建成销售使用使用销售销售销售销售商商品品房房开开发发产产品品固固定定资资产产公公配配设设施施开开发发成成本本在在建建工工程程摊入摊入转入转入转入转入建成自用建成自用体体育育馆馆业主所有业主所有建成销售建成销售销销售售成成本本使用使用销售销售销售销售商商品品房房开开发发产产品品固固定定资资产产公公配配设设施施开开发发成成本本在在建建工工程程摊入摊入转入转入转入转入建成自用建成自用体体育育馆馆业主所有业主所有建成销售建成销售二、公共配套二、公共配套设施施费的会的会计

16、核算核算开发成本开发成本/公共配套设施费公共配套设施费建设支出建设支出开发成本开发成本/一期一期/公共配套设施费公共配套设施费开发成本开发成本/二期二期/公共配套设施费公共配套设施费直接费用直接费用三、公共配套三、公共配套设施施费的的审查重点重点公共配套设施的认定公共配套设施的认定立项资料？立项资料？产权证？产权证？产权登记簿？产权登记簿？改改变用途的公共配套用途的公共配套设施施费清算后清算后/出租出租清算时清算时/学校学校土地增值税？土地增值税？预提公共配套提公共配套设施施费的税前扣除的税前扣除预提的公共配套设施费预提的公共配套设施费企业所得税？企业所得税？土地增值税？土地增值税？预提公共配

17、套提公共配套设施施费的会的会计核算核算开发成本开发成本/一期一期/公共配套设施费公共配套设施费开发成本开发成本/二期二期/公共配套设施费公共配套设施费预计负债预计负债银行存款银行存款第七第七节开开发间接接费的的审查工资工资公办费公办费折旧费折旧费周转房周转房营销设施营销设施一、开一、开发间接接费的构成的构成二、开二、开发间接接费的会的会计核算核算开发间接费用开发间接费用折旧费等折旧费等开发成本开发成本/一期一期/开发间接费用开发间接费用开发成本开发成本/二期二期/开发间接费用开发间接费用三、开三、开发间接接费的的审查重点重点开发间接费？开发间接费？期间费用？期间费用？第三章第三章期期间费用的用

18、的审查第一第一节期期间费用用审查概述概述一、期一、期间费用的构成用的构成期间费用期间费用期间费用期间费用管理费用管理费用销售费用销售费用销售费用销售费用财务费用财务费用财务费用财务费用二、期二、期间费用的会用的会计处理理期间费用期间费用广告费广告费本年利润本年利润工资费工资费办公费办公费三、期三、期间费用的用的审查内容内容审查项目审查内容审查方法真实性费用总额是否真实（虚减）核对法扣除凭证有无合法有效凭证抽查法四、期四、期间费用的用的审查方法方法总体判断总体判断项目分析项目分析具体审查具体审查影响税款影响税款分析指标分析指标构成比例构成比例分析法分析法计算法计算法管理费用管理费用工资费用工资费

19、用开发间接费用开发间接费用土地增值税土地增值税实例实例方法方法期期间费用的判断用的判断标准准序号费用项目判断标准1销售费用占营业收入的比例（3%-5%）2管理费用占开发成本的比例（2%-3%）3财务费用占借款平均占用额的比例（贷款利率）第二第二节财务费用的用的审查利息支出利息支出借款费用借款费用手续费手续费一、一、财务费用的构成用的构成二、二、财务费用的用的审查重点重点利息利息费用的会用的会计处理理动工前动工前动工后动工后完工后完工后利息利息费用的分配用的分配二期工程二期工程一期工程一期工程利息利息费用的税前扣除用的税前扣除浮动利息浮动利息延期利息延期利息罚息罚息扣除？第四章第四章营业收入的收

20、入的审查第一第一节营业收入收入审查概述概述一、一、营业收入的构成收入的构成营业收入营业收入营业收入营业收入视同销售收入视同销售收入其他业务收入其他业务收入其他业务收入其他业务收入主营业务收入主营业务收入主营业务收入主营业务收入二、二、营业收入的收入的审查内容内容审查项目审查内容审查方法完整性营业收入的确认是否完整核对法及时性营业收入的确认是否及时抽查法配比性营业收入和成本是否配比验算法审查资料合同；发票等。抽查法三、三、营业收入的收入的审查方法方法总体判断总体判断项目分析项目分析具体审查具体审查影响税款影响税款分析指标分析指标构成比例构成比例分析法分析法计算法计算法销售收入销售收入其他应付款其

21、他应付款预售收入预售收入土地增值税土地增值税实例实例方法方法主主营业务收入（成本）的判断指收入（成本）的判断指标指标名称计算公式参考值主营业务利润率 主营业务利润/主营业务收入21.5%21.5%存货周转率主营业务成本/存货占用额1.41.4次次资产负债率负债总额/资产总额75%75%带息负债率带息负债/负债总额46.6%46.6%第二第二节主主营业务收入的收入的审查商品房商品房营业用房营业用房车库车库配套设施配套设施一、主一、主营业务收入的构成收入的构成二、主二、主营业务收入的会收入的会计核算核算本年利润本年利润主营业务收入主营业务收入预收账款预收账款银行存款银行存款三、主营业务收入的审查重点三、主营业务收入的审查重点1234合同金额合同金额发票金额发票金额账簿金额账簿金额销售单价销售单价812021/9/18第三第三节主主营业务成本的成本的审查商品房商品房营业用房营业用房车库车库配套设施配套设施一、主一、主营业务成本的构成成本的构成二、主二、主营业务成本的会成本的会计核算核算开发成本开发成本开发产品开发产品主营业务成本主营业务成本本年利润本年利润三、主营业务成本的审查重点三、主营业务成本的审查重点1234收入数量收入数量成本数量成本数量毛利率毛利率单位成本单位成本852021/9/18Wlpx.tax-谢谢!