房地产政策调控告一段落.ppt

《房地产政策调控告一段落.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产政策调控告一段落.ppt（25页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、研究所研究所 李少明李少明 2006年7月房地产政策调控告一段落房地产政策调控告一段落优优质成长公司将有超额收益质成长公司将有超额收益2021/9/181房地产政策调控告一段落房地产政策调控告一段落n围绕国六条的政策已出台完毕，下半年应该不会有调控政策出台围绕国六条的政策已出台完毕，下半年应该不会有调控政策出台n今今后后的的政政策策重重点点可可能能是是增增加加税税收收调调节节的的手手段段和和完完善善住住房房保保障障制制度度2021/9/182今年来出台的调控政策今年来出台的调控政策时间时间出处出处文件文件目的目的5 5月月九部委国六条九部委国六条关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知关于调

2、整住房供应结构稳定住房价格意见的通知调整住房结构调整住房结构6 6月月九部委十五条九部委十五条住房供应结构稳定住房价格意见的通知住房供应结构稳定住房价格意见的通知国六条实施细则国六条实施细则7 7月月建住房建住房165号号关于落实新建住房结构比例要求的若干意见关于落实新建住房结构比例要求的若干意见70%70%，9090平米平米7月月建住房建住房171号号关于规范房地产市场外资准入和管理的意见关于规范房地产市场外资准入和管理的意见控制热钱控制热钱7月月人民银行人民银行两次提高存款准备金率，提至两次提高存款准备金率，提至8.5%8.5%的水平的水平紧缩投资紧缩投资7 7月月国税发国税发108108

3、号号关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知通知打击炒房打击炒房2021/9/183n“国国八八条条”的的核核心心是是控控制制房房地地产产投投资资增增长长速速度度和和房房价价上上涨涨速速度度，是是双双重重目目标标。而而控控制制房房价价成成为为“国国六六条条”的的历历史史使使命命。但但在在投投资资增增长长速速度度已已经经放放慢慢的的背背景景下下，要要控控制制房房价价是是十十分分棘棘手手的的事事情情，调调整整住住房房结构就成为唯一的选择。结构就成为唯一的选择。“国六条国六条”政策调整的政策调整的要点要点一：一：2021/9/184 “国六条国六条

4、”政策调整的政策调整的要点二：要点二：n如如何何计计算算70%70%的的户户型型是是国国六六条条的的精精神神能能否否得得到到执执行行的的关关键键。从从建建设设部部出出台台的的165165号号文文件件看看，计计算算方方法法是是全全市市平平均均（而而不不是是每每个个项项目目都都要要求求70%70%以以上上的的户户型型为为9090平平方方米米）。既既然然是是全全市市平平均均，这这个个指指标标实实际际上上就就成成为为一一个个没没有有意意义义的的指指标标。因因为为没没有有人人能能准准确确知知道道所所在在城城市市每每年年的的户户型型结结构构是是多多少少（除除负负责责城城市市建建设设的的市市长长和和局局长长

5、外外），而而且且上上级级领领导导还还无无法法督督促促和和检检查查。因因此此，国国六六条条以以及及之之后后的的旨旨在在调整住房结构的政策是无法得到很好的执行的。调整住房结构的政策是无法得到很好的执行的。n但但我我们们也也不不要要认认为为20062006年年8 8月月份份之之后后政政府府对对房房地地产产就就无无所所作作为为了了。一一个个需需要要考考虑虑的的重重大大问问题题是是十十七七大大。十十七七大大是是我我国国政政治治生生活活中中的的一一件件大大事事，现现在在的的所所有有政政策策都都要要服服务务于于这这个个“大大局局”，如如果果房房价价的的不不到到控控制制，政政府府将将失失信信于于老老百百姓姓，

6、这这显显然然是是不不符符合合“大大局局”的的。因此，在十七大之前，政府会想尽一切办法控制房价的。因此，在十七大之前，政府会想尽一切办法控制房价的。2021/9/185 n和和金金融融手手段段相相比比，税税收收政政策策有有明明显显的的优优点点：1 1）可可以以做做到到精精确确打打击击。在在打打击击房房地地产产投投机机的的同同时时，不不会会使使其其他他行行业业无无辜辜受受到到牵牵连连，也也不不会会让让一一般般老老百百姓姓的的正正常常生生活活受受到到影影响响；2 2）税税收收部部门门与与房房地地产产行行业业没有直接的利益关系，税收政策容易得到贯彻实施。没有直接的利益关系，税收政策容易得到贯彻实施。n

7、从从国国外外的的经经验验看看，在在抑抑制制房房地地产产价价格格时时也也十十分分重重视视税税收收政政策策。我我们们有有理理由由相相信信，中中国国的的房房地地产产调调控控中中，税税收收政政策策还还会会得得到到进进一一步步的的发发挥挥。未未来来可可能能会会出出台台的的政政策策包包括括：不不动动产产税税、消消费费税税，也也有有可可能能修修改改所所得得税税法法，对对房房地地产产的的转转让让实实行行累累进进的的税税率率。如如果果这这些些政政策策出出台台，都都会会对对房房地地产产市市场场产产生生明明显显影影响响。投投资资者者应应该该给给予予足足够的重视。但不动产税涉及多方利益，出台难度大。够的重视。但不动产

8、税涉及多方利益，出台难度大。政策展望一：政策展望一：今年调控政策告一段落，中期会有税收政策出台今年调控政策告一段落，中期会有税收政策出台2021/9/186 n国八条和国六条的核心都是打击投机、调整住房供应结构，希望国八条和国六条的核心都是打击投机、调整住房供应结构，希望通过市场的途径使住房市场的供给与需求的结构得到平衡。但国通过市场的途径使住房市场的供给与需求的结构得到平衡。但国内外的实践表明，依靠市场的力量是无法使住房市场得到均衡的。内外的实践表明，依靠市场的力量是无法使住房市场得到均衡的。完全的住房市场化必然会出现住房市场的结构性矛盾：有限的土完全的住房市场化必然会出现住房市场的结构性矛

9、盾：有限的土地资源会配置到收益较高的高档住宅上，而中低收入阶层无法得地资源会配置到收益较高的高档住宅上，而中低收入阶层无法得到他们所需要的住房。到他们所需要的住房。n在在十十七七大大召召开开之之前前，为为了了缓缓和和住住房房价价格格不不断断上上涨涨所所带带来来的的社社会会压压力力，政政府府会会在在住住房房制制度度的的调调整整方方面面有有所所作作为为，估估计计，在在未未来来的的政政策策调调整整中中，会会通通过过大大幅幅增增加加廉廉租租房房供供给给来来缓缓解解住住房房市市场场的的结结构构性性矛盾。矛盾。n若若增增加加廉廉租租房房供供给给，会会直直接接冲冲击击住住房房市市场场的的价价格格，尤尤其其是

10、是中中低低挡挡住宅的价格，使相关的公司的收益受到影响。住宅的价格，使相关的公司的收益受到影响。政策展望二：政策展望二：重点重点完善我国住房保障制度完善我国住房保障制度2021/9/187国内贷款国内贷款自筹资金自筹资金自有资金自有资金其他资金其他资金定金及预售款定金及预售款Jun-05Jun-0518.54%18.54%34.54%34.54%19.44%19.44%45.51%45.51%38.16%38.16%Jul-05Jul-0518.65%18.65%34.29%34.29%19.09%19.09%45.69%45.69%38.19%38.19%Aug-05Aug-0518.67%1

11、8.67%34.41%34.41%19.28%19.28%45.51%45.51%38.02%38.02%Sep-05Sep-0518.42%18.42%34.58%34.58%19.29%19.29%45.66%45.66%37.86%37.86%Oct-05Oct-0518.47%18.47%34.53%34.53%19.32%19.32%45.61%45.61%37.91%37.91%Nov-05Nov-0518.18%18.18%34.59%34.59%19.27%19.27%45.86%45.86%38.09%38.09%Dec-05Dec-0518.11%18.11%33.24%3

12、3.24%18.73%18.73%47.38%47.38%36.59%36.59%Feb-06Feb-0628.38%28.38%35.68%35.68%20.68%20.68%35.27%35.27%21.89%21.89%Mar-06Mar-0625.82%25.82%35.90%35.90%20.67%20.67%37.37%37.37%23.28%23.28%Apr-06Apr-0624.15%24.15%34.50%34.50%19.89%19.89%40.27%40.27%26.04%26.04%May-06May-0622.73%22.73%33.79%33.79%19.49%1

13、9.49%42.26%42.26%27.43%27.43%Jun-06Jun-0622.44%22.44%33.77%33.77%19.43%19.43%42.42%42.42%27.41%27.41%开发商资金紧张，银行贷款增加开发商资金紧张，银行贷款增加2021/9/188结论：依然看好房地产中长期的发展结论：依然看好房地产中长期的发展n1962-19801962-1980年年中中国国婴婴儿儿潮潮所所带带来来的的房房地地产产消消费费将将维维持持到到2015-2015-20202020年年。历历史史上上，美美国国、日日本本等等国国家家的的婴婴儿儿潮潮带带来来了了经经济济繁繁荣荣期、房地产等消

14、费的繁荣期，中国也不例外。期、房地产等消费的繁荣期，中国也不例外。n超过超过30%30%的房地产公司近两年净利润复合增长率超过的房地产公司近两年净利润复合增长率超过30%30%n从从美美、日日、台台、港港近近几几十十年年股股市市发发展展的的历历程程来来看看，地地产产股股是是最最重重要要的的板板块块，中中国国的的房房地地产产股股也也将将是是引引领领未未来来中中国国A A股股市市场场的的核核心心板板块块，是是未未来来1010年年或或更更长长的的时时间间里里最最赚赚钱钱的的公公司司，会会演演绎绎出比上述出比上述国家和地区股票国家和地区股票更精彩的财富故事。更精彩的财富故事。n万万科科上上涨涨了了数数

15、倍倍，类类似似的的故故事事还还有有招招商商地地产产、华华侨侨城城、金金融融街街等等。未未来来的的5 5到到1010年年中中，中中国国的的上上市市公公司司中中还还会会有有比比万万科科等等更更优秀的房地产类公司出现。优秀的房地产类公司出现。2021/9/189优优质成长公司将有超额收益质成长公司将有超额收益2021/9/1810一年来房地产板块强于大盘一年来房地产板块强于大盘板块名称板块名称5252周涨跌幅周涨跌幅%6 6个月涨跌幅个月涨跌幅%3 3个月涨跌幅个月涨跌幅%1 1个月涨跌幅个月涨跌幅%房地产房地产636343.1343.1315.9615.9616.0316.03上证上证50500

16、014.9114.9114.814.8-4.11-4.11上证上证1801806.666.6617.2717.2715.5215.52-3.61-3.61沪深沪深30030031.9831.9827.2927.2926.2326.23-0.86-0.862021/9/1811优质房地产公司估值水平偏低优质房地产公司估值水平偏低EPSEPS收盘价收盘价EPSEPSNAVPSNAVPSPEPEPBPB一年涨幅一年涨幅%样本公司数样本公司数0.10.1以上以上6.756.750.3060.3062.912.9122222.322.3233%33%45450.20.2以上以上7.307.300.359

17、0.3593.053.0520202.392.3933%33%29290.30.3以上以上7.557.550.4190.4193.203.2018182.362.3628%28%17170.40.4以上以上9.289.280.5450.5454.074.0717172.282.2825%25%1010沪深沪深3003005.505.500.3500.3502.932.9315.715.71.881.881010300300全部全部A A股股5.215.210.2160.2162.692.6922221.941.943838全部全部A A股股2021/9/1812值得关注的优值得关注的优质成长公

18、司质成长公司2021/9/1813证券简称证券简称收盘价收盘价PBPBEPSEPSPEPE投资评级投资评级20052005200620062005200520062006万科万科5.685.682.2312.2310.3630.3630.423*0.423*16 16 13 13 推荐推荐招商局招商局10.8910.896.1026.1020.6810.6810.728*0.728*16 16 15 15 强烈推荐强烈推荐中粮地中粮地6.496.492.5972.5970.240.240.33*0.33*27 27 20 20 推荐推荐泛海泛海8.598.593.33.30.210.210.3

19、5*0.35*41 41 25 25 强烈推荐强烈推荐华侨城华侨城11.2511.252.372.370.4320.4320.950.9526 26 12 12 推荐推荐金融街金融街8 83.283.280.590.590.650.6514 14 12 12 推荐推荐亿城亿城5.315.312.432.430.110.110.540.5448 48 10 10 推荐推荐国贸国贸6.656.653.23.20.310.310.233*0.233*21 21 29 29 推荐推荐华业华业6.946.943.463.460.06490.06490.50.5107 107 14 14 推荐推荐华发华发

20、7.437.434.224.220.50.50.70.715 15 11 11 推荐推荐金地集团金地集团10.0310.034.224.220.4810.4810.620.6221 21 16 16 推荐推荐空港空港6.56.53.283.280.240.240.330.3327 27 20 20 推荐推荐栖霞栖霞12123.3153.3150.7080.7080.90.917 17 13 13 推荐推荐穗珠江穗珠江4.944.943.443.440.10.10.21*0.21*49 49 24 24 推荐推荐张江张江4.74.72.172.170.140.140.310.3134 34 15

21、 15 推荐推荐*考虑了增发等股本扩张因素2021/9/1814n此外，天津房地产板块也值得重点关注此外，天津房地产板块也值得重点关注n尤其是尤其是G G天房、天房、G G津滨在完成增发后值得重点关注津滨在完成增发后值得重点关注nG G天天房房拥拥有有天天津津市市最最优优质质的的土土地地储储备备、G G津津滨滨未未来来的的大大股股东东是是滨滨海海新新区区土土地地整整理理中中心心，对对公公司司土土地地一一级级开开发发和和房房产产开开发发具具有有强强力力的的支持作用。支持作用。天津板块不可忽略天津板块不可忽略2021/9/1815价值严重低估的公司价值严重低估的公司GG泛海、泛海、G G招商局招商

22、局2021/9/1816泛海建设泛海建设-0606年进入高速增长期，土地升值助推价值重估年进入高速增长期，土地升值助推价值重估 n投资评级：关注定向增发动向，一旦获准，买入。投资评级：关注定向增发动向，一旦获准，买入。n评级理由：评级理由：u雄厚的股东背景雄厚的股东背景-泛海集团；泛海集团；u丰富的土地储备：与母公司共有丰富的土地储备：与母公司共有12001200万平米建筑面积，足够开发万平米建筑面积，足够开发1010年；年；u“北京泛海居住区北京泛海居住区”项目是今后项目是今后5 5年的主要来源；年的主要来源；u剔除武汉剔除武汉CBDCBD收益，收益，0606年年-07-07年的收益年的收益

23、0.350.35元元/股、股、0.730.73元元/股和股和1.341.34元元/股；股；u净值重估打开空间净值重估打开空间-武汉武汉CBDCBD土地和即将注入的资产；土地和即将注入的资产；u收购前收购前RNAV20%RNAV20%折扣后：折扣后：10.810.8元元/股；收购后股；收购后RNAV20%RNAV20%折扣后：折扣后：15.8515.85元元/股；股；u定价：短期定价：短期9.4-10.89.4-10.8元元/股；中期股；中期14-1514-15元元/股。股。2021/9/18172021/9/1818与母公司拥有大量土地储备与母公司拥有大量土地储备项目项目建筑面积（万平米）建筑

24、面积（万平米）深圳深圳深圳深圳月亮湾月亮湾28万平米万平米华东华东上海（通海中华城）上海（通海中华城）60万平米（万平米（07年注入）年注入）杭州：光彩国际中心杭州：光彩国际中心30万平米万平米华中华中武汉王家墩中央商务区武汉王家墩中央商务区570万平米：写字楼万平米：写字楼200万平米、住宅万平米、住宅200万平米、商业万平米、商业100万平米万平米武汉另外启动部分武汉另外启动部分218万平米万平米山东山东山东泛海国际购物广场山东泛海国际购物广场7.5485万平米万平米北京北京北京泛海国际居住区北京泛海国际居住区270万平米万平米北京旧城改造北京旧城改造30万平米住宅万平米住宅合计合计合计合

25、计12133189万平米万平米2021/9/1819计划计划3-53-5年完成集团注资带来巨额利润年完成集团注资带来巨额利润n与母公司土地储备与母公司土地储备12131213万建筑面积，多数在万建筑面积，多数在01-0201-02年取得，成本年取得，成本低廉。分布北京、上海、武汉、深圳、杭州、山东。低廉。分布北京、上海、武汉、深圳、杭州、山东。n北京泛海国际居住区北京泛海国际居住区5-85-8号地项目净利润号地项目净利润1010亿元，在亿元，在0606年、年、0707年年和和0808年上半年体现。年上半年体现。n增发资金购买增发资金购买1-31-3号地楼面价格号地楼面价格50005000多元多

26、元/平米。预计毛利在平米。预计毛利在2323亿亿元，上市公司净利十几亿元，在元，上市公司净利十几亿元，在08-0908-09年体现。年体现。n上海项目将带来上海项目将带来1414亿净利润，亿净利润，0707年启动。年启动。n1818亿元取得武汉亿元取得武汉CBD4000CBD4000亩土地，合计成本亩土地，合计成本175175万元万元/亩。周边最亩。周边最低低300300万元万元/亩，最高亩，最高10001000万万/亩，巨幅升值。亩，巨幅升值。2021/9/1820G G招商局：招商局：对其估值更应以资产重估值来衡量对其估值更应以资产重估值来衡量n特殊的业务结构：特殊的业务结构：房地产开发房

27、地产开发+物业出租物业出租+园区建设园区建设+（集团物流拿地）（集团物流拿地）+园区供水供电园区供水供电n强大股东背景与影响力；强大股东背景与影响力；n丰富土地储备：足够开发丰富土地储备：足够开发1010年以上；年以上；n公司在资本市场高速增长刚刚开始。公司在资本市场高速增长刚刚开始。估值前提：估值前提：n现有物业（现有物业（20062006年年72.1572.15万平米出租物业）万平米出租物业）n现有在建项目（现有在建项目（20052005年年报）年年报）n现有公司资产净值（现有公司资产净值（20052005年年报）年年报）n未计算大股东储备土地资产，将注入资产未计算大股东储备土地资产，将注

28、入资产2021/9/1821重估净资产值重估净资产值 22.3422.34（元）（元）/股（摊薄后）股（摊薄后）n 在售、在建及待建项目净资产值（在售、在建及待建项目净资产值（NAVNAV）=12.71=12.71n 拥有物业估值（拥有物业估值（RNAVRNAV）=13.515=13.515n 2005 2005年资产净值年资产净值=6.188=6.188n RNAV=RNAV=（12.71+13.51512.71+13.515）*0.80.8（20%20%折扣）折扣）+6.188=27.168+6.188=27.168（元）（元）/股股n公司增发转债，摊薄后公司增发转债，摊薄后RNAVRNA

29、V净值重估值为净值重估值为2 22.342.34元元n近近3 3年公司净利润符复合增长率可望达到年公司净利润符复合增长率可望达到30%30%，0606年年EPS0.88EPS0.88元，摊薄元，摊薄后后0.7280.728元，动态元，动态PE20PE20倍股价应在倍股价应在14.5614.56元元n合理定价：中期合理定价：中期14.514.5元元2021/9/1822n南油集团：南油集团：10001000万平米（万平米（1010平方公里）物流仓储、海运，房平方公里）物流仓储、海运，房1 1平方公里平方公里n 蛇口工业区：海上世界、后海、沿山路、工业区改造，蛇口工业区：海上世界、后海、沿山路、工

30、业区改造，300300万建筑面积万建筑面积n 前湾开发区：前湾开发区：360360万平米，万平米，n 光明南开发区：光明南开发区：100100万平米，万平米，n 漳州开发区：漳州开发区：46004600万平米（一期万平米（一期1111平方公里，码头、工厂，现在不旺，商平方公里，码头、工厂，现在不旺，商住开发，住开发，0808年，大桥建成成气候，台海局势）年，大桥建成成气候，台海局势）n 住宅至少：住宅至少：800800万建筑面积。万建筑面积。n优势：集团承诺所有土地合理价格给公司开发，不需预先支付购置土地成优势：集团承诺所有土地合理价格给公司开发，不需预先支付购置土地成本，随时拿地本，随时拿地与集团战略性土地资源与集团战略性土地资源-超过超过60006000万平米万平米2021/9/1823 谢谢您的支持谢谢您的支持!2021/9/1824 n影响影响2021/9/1825