第04章房地产评估.ppt

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2、ions in white =Edit in masterIndications in blue =Locked elementsIndications in black =Optional elementsCopyright:10pt ArialRegular,white 第二版第二版 刘仕煜刘仕煜 主讲主讲哈尔滨工业大学大学哈尔滨工业大学大学第五章第五章 房地产评估房地产评估第一节第一节 房地产评估前期工作房地产评估前期工作第二节第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用市场途径及其方法在房地产评估中的应用第三节第三节 收益途径及其方法在房地产评估中的应用收益途径及其方法在房地产评估中的

3、应用第四节第四节 成本途径及其方法在房地产评估中的应用成本途径及其方法在房地产评估中的应用第五节第五节 其他评估技术方法在房地产评估中的应用其他评估技术方法在房地产评估中的应用1 土地的概念土地的概念广义：土地是地球陆地表面上，上自大气对流层的下部，下至地壳一定深度的风化壳这一立体空间的，由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等全部自然地理要素，以及人类活动对它们的作用的结果所组成的自然经济综合体。狭义：土地指地球表面构成陆地的土壤层，又称地皮或地表。2 地产的概念地产的概念具有权益属性的土地，即作为财产的土地（土地的社会属性）狭义：作为资产或财产的土地广义：指房地产或不动产3 房地产的概念房地

4、产的概念广义：指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）、基础设施、水和矿藏等自然资源和承载它们的土地，以及与之相应的各种财产权利狭义：指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权一、房地产特性土地的特性 房地产的特性 （一）土地特性1、土地的自然特性（1）土地位置的固定性：产权转移（2）土地质量的差异性：级差地租（3）土地资源的不可再生性（4）土地效用的永续性2、土地的经济特性（1）土地经济供给的稀缺性（2）土地产权的可垄断性（3）土地利用的多方向性（4）土地效益的级差性 决定 （二）房地产的特性 1、位置固定性：其他特性的基础 2、供求区域性 3、使用长期性

5、：实体vs产权 4、投资大量性 5、保值与增值性：长期性，有限性 6、投资风险性 7、难以变现性 8、政策限制性 一、明确评估基本事项一、明确评估基本事项 （一）评估目的（一）评估目的 从本质上讲，评估目的作为资产评估结果的具体用途，它会在宏观上和微观上影响或决定着资产评估的条件，因此，不同评估目的下评估结果的价值内涵也不完全相同。房地产的评估目的可按业务性质划分为房地产的评估目的可按业务性质划分为:房地产转让，房地产抵押，房地产典当，房地产保险和损害赔偿，房地产课税，房地产征用拆迁补偿，处理房地产纠纷和有关法律诉讼，企业合资、合作、兼并、分立、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等。第一

6、节第一节 房地产评估前期工作房地产评估前期工作（二）评估对象（二）评估对象 明确评估对象，明确评估对象，就是对房地产的类别、实体状况和产权状况类别、实体状况和产权状况进行了解和掌握，并在资产评估业务约定书和评估报告中写明评估的具体对象。具体工作包括以下内容：1.1.明确评估对象类别明确评估对象类别 从实物角度来看，房地产有土地、建筑物和房地土地、建筑物和房地等三种类别。2.2.明确评估对象的实体状况明确评估对象的实体状况房地产的用途（如工业建筑、商业建筑、住宅建筑、农业建筑、公共建筑等）；土地面积、土地形状、临街状态、土地开发程度、地质、地形及水文状况；建筑物的建筑结构、建筑面积、建筑式样、建

7、筑物层数、朝向、平面布局、施工质量、新旧程度、装修水平、室内外设施等。3.3.明确评估对象的产权状况明确评估对象的产权状况土地使用权性质、土地使用权的权属状况、土地使用权年限、建筑物权属状况、评估对象设定的其他权利状况等。（三）评估价值类型（三）评估价值类型 房地产评估的价值类型，房地产评估的价值类型，是房地产评估结果的价值属性及其表现形式。1.1.市场价值市场价值 市场价值又称公开市场价值，市场价值又称公开市场价值，是指房地产在评估基准日公开市场上最可能形成的价值。评估房地产市场价值的基础条件包括：评估房地产市场价值的基础条件包括：房地产评估目的（如以市场交易为目的）、评估时的市场条件（如发

8、达的房地产市场）、评估对象自身的性质和状况（如商业房地产、住宅房地产等）。2.2.市场价值以外的价值市场价值以外的价值 凡不符合房地产市场价值评估定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。房地产评估中市场价值以外价值可以包括房地产评估中市场价值以外价值可以包括投资价值、抵押价值、典当价值、保险价值、课税价值、征用价值等。市场价值与市场价值以外的价值区别在于参数的选择！市场价值与市场价值以外的价值区别在于参数的选择！（四）明确评估基准日（四）明确评估基准日 评估基准日，评估基准日，是指房地产评估结果所对应的日期，通常用公公历年、月、日历年、月、日表示。1.1.选择在现在某个日期（现实性评估

9、）选择在现在某个日期（现实性评估）2.2.选择在过去某个日期（追溯性评估）选择在过去某个日期（追溯性评估）3.3.选择在未来某个日期（预测性评估）选择在未来某个日期（预测性评估）评估业务约定书的内容一般包括（例子评估业务约定书的内容一般包括（例子wordword文件）：文件）：委托方和评估机构名称、评估目的、评估对象和评估范围、委托方和评估机构名称、评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日、委托方应提供的资料及对提供资料的真实性和合法评估基准日、委托方应提供的资料及对提供资料的真实性和合法性的承诺、评估服务费用及其支付方式、评估报告提交日期、违性的承诺、评估服务费用及其支付方式、评估报告提交日

10、期、违约责任和解决争议的方法约责任和解决争议的方法、委托方和评估机构认为需要约定的其他事项等。二、拟定评估作业方案二、拟定评估作业方案1.1.确定评估投入的人员确定评估投入的人员2.2.确定评估作业步骤及进度安排确定评估作业步骤及进度安排3.3.确定评估作业所需经费预算确定评估作业所需经费预算 三、实地勘察评估对象三、实地勘察评估对象1.1.勘查房地产的位置及周围环境勘查房地产的位置及周围环境宗地四至是指一宗地四个方位与相邻土地的交接界线。一个地块宗地四至是指一宗地四个方位与相邻土地的交接界线。一个地块内由几个土地使用者共同使用而其间又难以划清权属界线的也称内由几个土地使用者共同使用而其间又难

11、以划清权属界线的也称为一宗地。一般填写四邻的土地所有者或使用单位和个人的名称。为一宗地。一般填写四邻的土地所有者或使用单位和个人的名称。2.2.勘查房地产使用状况勘查房地产使用状况 对房地产实际状况和周边环境的勘查，应做好详细的记录,并且进行拍照或摄像拍照或摄像，作为评估的工作底稿和存档的基础资料。四、收集评估所需资料四、收集评估所需资料 房地产评估的资料收集分为：日常收集和评估时收集。日常收集，日常收集，就是要求评估人员平常应留意和收集与房地产评估有关的资料，并将收集的资料分类和建立资料库，以备评估时使用；评估时收集，评估时收集，是根据初选的评估途径和方法,评估人员通过市市场调查场调查、委托

12、人提供或现场勘察委托人提供或现场勘察等获得本次评估所需资料。1.1.对房地产价格具有普遍影响因素的资料对房地产价格具有普遍影响因素的资料 这类资料主要包括：这类资料主要包括：工业化和城市化状况、房地产制度、土地使用权出让方式、税收政策、经济发展速度、财政金融状况、利率水平、汇率水平、科技进步状况等。2.2.对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料 对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料主要：对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料主要：地区的人口数量和质量、家庭结构、城市发展和建设规划、房地产供求状况、居民收入和消费水平、工资水平、物价水平、就

13、业状况，以及房地产所在区域繁华程度、道路通达程度、交通便捷程度、环境质量、基础设施和公共设施状况等。3.3.反映评估对象状况的资料反映评估对象状况的资料 反映土地状况的资料包括土地的区位、面积、临街状况、土地形状、地形、地势、容积率、土地使用权年限等；反映建筑物状况的资料包括建筑物的面积、结构、材料、设计、设备、施工质量、装修水平、新旧程度、周边环境等。4.4.类似房地产的交易、成本、收益实例资料类似房地产的交易、成本、收益实例资料 收集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的评估途径和方法。如果采用市场途径，主要收集交易实例资料；如果采用成本途径，主要收集成本实例资料；如果采用收益途径，主要收集

14、收益实例资料。房地产价格的特性由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特征也不同。土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，土地的价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。一、我国土地权属类型与土地使用权价格体系（一）我国土地权属类型 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地1.根据国家规定：但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能

15、直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。土土地地使使用用权权属属无无形形资资产产其价值取决于其载体土地的特性和条件。划拨是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与出让不同，主要有：无无使使用用权权年年限限规规定定；不不可可单单独独转转让让、出出租租、抵抵押押。例：非经营性用地，经济适用房，军事基地等例：非经营性用地，经济适用房，军事基地等 使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。2.土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取协协议议、招招标标和和拍拍卖

16、卖三种方式。有最高年限规定：居居住住七七十十年年，工工业业五五十十年年，文文、教教、科科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期，否则国家将无偿收回土地使用权。住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。（二）我国土地使用权价格体系1、基准地价 各种用途土地的使用权区域平均价格2、标定地价 在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。3、出让底价 是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价

17、。4、转让价格 土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。5、其他价格 上述13属土地一级市场价格，由政府垄断定价。45属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。经营性房地产用地出让方式经营性房地产用地出让方式 主要有招标、拍卖、挂牌三种主要有招标、拍卖、挂牌三种土地招拍挂的共同特点是：采用市场竞争机制显化土地的真实价格，土地招拍挂的共同特点是：采用市场竞争机制显化土地的真实价格，“出价高出价高者得地者得地”是招拍挂共同的游戏规则。是招拍挂共同的游戏规则。1、挂牌出让的优缺点、挂牌出让的优缺点 优点：优点：如果只有一人参加报价同样可成交，可以由一人一次报价、多次报价，也可以由多人多次报价，有利于投

18、资者理性决策和竞争，具有很强的灵活性和操作性。缺点：缺点：容易受挂牌设定的限制条件、信息公开程度等因素影响；较多地考虑土地的价值，而较少顾及政府对资源的配置职能。2、拍卖出让的优缺点、拍卖出让的优缺点 优点：优点：土地拍卖出让给我国土地市场发展带来了生机和活力。“出价高者得地”是拍卖出让的最显著特点，能够实现土地价值最大化，土地的经济价值得以充分显现。缺点：缺点：过分追求土地的市场价值，政府无法控制市场成交价，更谈不上充分发挥政府对资源的调控职能。3、招标出让的优缺点、招标出让的优缺点 优点：优点：招标的评估过程中，衡量投标方案最主要因素并不是地价，而是外界环境设计、配套设施建设等综合指标。评

19、标小组由出让人代表、有关专家等五人以上组成，较能体现中标的合理性和科学性。缺点：缺点：容易被人为因素操控，处理不当就会演化成暗箱操作。二、房地产价格种类二、房地产价格种类 根据价格表示单位：根据价格表示单位：总价；单价；楼面地价总价；单价；楼面地价楼面地价楼面地价 =土地总价格土地总价格/建筑总面积建筑总面积 =土地单价土地单价/容积率容积率 容积率容积率 =建筑总面积建筑总面积/建筑占地面积建筑占地面积所谓所谓“容积率容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。物业类型物业类型 参考容积率参考容积率 独幢独幢 0.4-0.5 联排联排 0.

20、7-0.8 多层多层 1.2-1.5 小高层（小高层（12层）层）2.5-3 高层（高层（13层以上）层以上）3.5-5 有关有关“容积率容积率”一、市场售价类比法一、市场售价类比法（一）市场售价类比法的基本思路（一）市场售价类比法的基本思路1.1.市场售价类比法的含义市场售价类比法的含义 市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等。市场售价类比法既可以对房地产（房地合一）价值房地产（房地合一）价值进行评估，也可以单独对土地价值进行评估。市场售价类比法的理论依据：房地产价格形成的替代原理理论依据：房地产价格形成的替代原理。第二节第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用市场途径及其方法在

21、房地产评估中的应用p合法原合法原则：合法合法产权；合法使用；合法；合法使用；合法处分；价格政策分；价格政策p 最有效使用原最有效使用原则：合法范：合法范围内内房地产评估的原则房地产评估的原则2.2.市场售价类比法适用的条件和对象市场售价类比法适用的条件和对象 市场售价类比法的适用条件是具备发育完善的房地产市场,并且在市场上能够收集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例资料。适用于：房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。下列情况市场法难以适用：（1）没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；（2）某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建

22、筑等；（3）很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；（4）风景名胜区土地；（5）图书馆、体育馆、学校用地等。3.3.市场售价类比法评估计算公式市场售价类比法评估计算公式（二）市场售价类比法的评估步骤（二）市场售价类比法的评估步骤 1.1.广泛收集房地产交易资料广泛收集房地产交易资料收集房地产交易资料可采取以下途径收集房地产交易资料可采取以下途径：（1）查阅政府有关部门关于房地产交易的资料；（2）各种报刊上有关房地产交易的广告；（3）同行之间相互提供经手的交易实例资料；（4）假装成顾客，与出售、出租房地产的经办人员洽谈，以获得有关资料；假装成顾客，与出售、出租房地产的经办人员洽谈，以获得有关资

23、料；（5）其他途径。2.2.选择可供比较的交易实例作为参照物选择可供比较的交易实例作为参照物为确保估价精度，参照物的选取应注意以下几点：为确保估价精度，参照物的选取应注意以下几点：（1）参照物所处区域与评估对象所处的区域相同，或是土地级别相同；（2）参照物的用途应与评估对象的用途相同；（3）参照物的建筑结构应与评估对象的建筑结构相同；（4）建筑物的规模应与评估对象的规模相当；（5）参照物的权利性质应与评估对象的权利性质相同；（6）参照物的实体特征应与评估对象相接近；（7）参照物的交易类型应与评估目的相吻合；（8)参照物的交易日期应与评估基准日接近；参照物的交易日期应与评估基准日接近；（市场稳定

24、，小于（市场稳定，小于3 3年，否则，近两年）年，否则，近两年）（9）参照物的交易价格应是正常交易价格，或可修正为正常交易价格；（10）参照物应选择多个，一般为参照物应选择多个，一般为3 3个以上。个以上。3.3.进行市场交易情况修正进行市场交易情况修正 特殊因素对交易情况的影响主要表现在以下几个方面：特殊因素对交易情况的影响主要表现在以下几个方面：（1）有特别利害关系人之间的交易，如亲友之间、有利害关系的单位之间的交易，通常价格偏低。（2）有特殊动机的交易，如急于出售的价格往往偏低，急于购买的价格往往偏高。（3）有意为逃避交易税，签订虚假交易合同，造成交易价格偏低。（4）买方和卖方不了解市场

25、行情，盲目购买或出售，使交易价格偏高或偏低。（5）其他特殊交易情形。如：契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。（6）特殊交易方式。如：拍卖、招标等。进行交易情况修正的一般公式为：正常价格正常价格=参照物交易价格参照物交易价格交易情况修正系数交易情况修正系数 （53）式中：交易情况修正系数通常以正常交易价格为基准来确定，分子100代表正常交易情况值，分母括号中的数值为参照物交易情况值，如果参照物是正常交易则分母的数值为100，如果参照物是非正常交易则分母的数值大于（高于正常）或小于100（低于正常）。【例5-1】参照物房地产的交易价格为2000元/平方米，经调查了解其交易价格与正常交易价格相比偏高

26、5%，则修正后的正常交易价格为：上例中，如果参照物房地产的交易价格比正常交易价格偏低2%，则修正后的正常交易价格为：4.4.进行区域因素修正进行区域因素修正 区域因素主要包括：商业繁华程度、交通状况、环境景观、城市规划、基础设施、公共设施等方面的差异。房地产区域因素修正的思路是：房地产区域因素修正的思路是：（1）列出对评估对象房地产的价格有影响的各种区域因素；（2）判定评估对象房地产和参照物房地产在这些因素方面的状况；（3 3）将参照物房地产与评估对象房地产在这些因素方面的状）将参照物房地产与评估对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异造成的价格差异程度；况进行逐项比较，

27、找出它们之间的差异造成的价格差异程度；（4 4）根据价格差异程度对参照物房地产的价格进行调整。）根据价格差异程度对参照物房地产的价格进行调整。进行区域因素修正的一般公式为：评估对象房地产区域状态下的价格评估对象房地产区域状态下的价格 =参照物交易价格参照物交易价格区域因素修正系数区域因素修正系数 （55）式中：区域因素修正系数主要采用参照物房地产与评估对象房地产直接直接比较比较，通过评分的办法评分的办法确定，即直接比较修正直接比较修正。采用直接比较修正法确定房地产区域因素修正系数的表达式为：（56）其中：括号内应填写的数字是参照物房地产与评估对象房地产相比较的区域因素综合得分。参照物房地产区域

28、状况好于评估对象，分数大于参照物房地产区域状况好于评估对象，分数大于100100，否则，小于，否则，小于100100区域因素权重评估对象参照物A参照物B参照物C因素1F1100因素2F2100因素3F3100因素nFn100综合1100表表51 51 区域因素修正直接比较表区域因素修正直接比较表5.5.进行个别因素修正进行个别因素修正 个别因素修正的主要内容包括：参照物房地产与评估对象房地产在土地面积、土地形状、临街状态、基础设施状况、位置、地势、地形、土地使用年限、土地容积率土地使用年限、土地容积率等方面的差异，建筑物新旧程度、建筑规模、建筑结构、建筑式样、朝向、楼层、设备、装修、平面布置、

29、工程质量等方面的差异。进行个别因素修正的一般公式为：评估对象房地产自身状态下的价格评估对象房地产自身状态下的价格=参照物交易价格参照物交易价格个别因素修正系数个别因素修正系数（57）式中：（58）土地使用权年限修正系数的 数学表达式为：y=1 （59）式中：n评估对象土地使用权剩余年限；y年限修正系数；N参照物土地使用权剩余年限；r折现率。【例5-2】评估对象土地使用权剩余年限为30年，参照物土地使用权剩余年限为20年，假设折现率为8%，则土地使用权年限修正系数为：容积率修正系数的数学表达式为：（510）式中：y为容积率修正系数 【例5-3】评估对象土地的容积率为3，参照物土地的容积率为2，根

30、据容积率地价指数表（见表52）,土地容积率的修正系数为：表表52 52 容积率12345地价指数（%）100105110115120 6.6.进行交易日期修整进行交易日期修整交易日期修正一般是利用价格指数，将参照物房地产当时的交易价格，修正为评估基准日的价格。利用价格指数进行交易日期修正的公式为：(511）（1）运用定基价格指数修正 如果能够获得本地区同类房地产的定基价格指数或定基价格变动指数，房地产交易日期修正的公式为：（512）或 （513）【例5-4】某地区某类房地产2005年4月至10月的价格指数分别为103.5%,105.4%,105.8%,107.6%,109.3%,110.5%,

31、114.7%（以2005年1月为100%）。其中某宗房地产在2005年5月的价格为3500元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到2005年10月的价格为：【例5-5】某地区某类房地产2005年上半年各月的价格同2004年底相比，分别为上涨了2.5%,5.7%,6.8%,7.3%,9.6%,10.5%。其中某宗房地产在2005年3月的价格为3800元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到2005年6月的价格为：（2）运用环比价格指数修正。如果能够获得本地区同类房地产的环比价格指数或环比价格变动指数，房地产交易日期修正的公式为：（514）或 （515）【例5-6】某宗房地产在2005年6月的价格

32、为3000元/平方米，该地区同类房地产2005年7月至10月的环比价格指数分别为103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。对其进行交易日期修正，修正到2005年10月的价格为：3 000103.6%98.3%103.5%104.7%=3311 3 000103.6%98.3%103.5%104.7%=3311（元（元/平方米）平方米）【例5-7】某宗房地产在2005年5月的价格为3600元/平方米，该地区同类房地产2005年6月至10月的价格与上月相比的变动率分别为1.6%,2.3%,-1.5%,1.7%,2.1%。对其进行交易日期修正，修正到2005年10月的价格为：3 600

33、3 600（1+1.6%1+1.6%）（1+2.3%1+2.3%）（1 11.5%1.5%）（1+1.7%1+1.7%）（1+2.1%1+2.1%）=3 827 =3 827（元（元/平方米）平方米）（3）运用价格变动分析法修正 当缺乏本地区同类房地产定基价格指数和环比价格指数资料时，评估人员可以通过调查本地区过去不同时间的数宗类似房地产的价格，掌握这类房地产价格随时间变化的情况，运用价格变动分析法进行交易日期修正。该方法是以参照物交易日的价格水平为基准（100），根据本地区同类房地产价格随时间变化的情况，测算出评估基准日的该类房地产的价格水平（高于、低于或等于100），用下列公式进行修正：（

34、516）7.7.确定评估对象房地产评估价值确定评估对象房地产评估价值 按照要求，运用市场售价类比法至少应选择三个以上参照物，通过上述各种因素修正后，至少应得到三个以上初步评估结果（通常称为比准价值），最后需要综合求出一个评估值，作为最终的评估结论。在具体操作过程中，可采用以下两种方法：（1）简单算术平均法 将多个参照物交易实例修正后的初步评估结果简单地算术平均后，作为评估对象房地产的最终评估价值。简单算术平均法的计算公式如下：（517）式中，P评估对象房地产的评估价值；Pi第i个参照物房地产的比准价值；n参照物房地产个数。【例5-8】对四个参照物房地产交易价格修正后得出的4个比准价值分别为4

35、500元/平方米、4 800元/平方米、4 200元/平方米、4 300元/平方米，则用简单算术平均法计算的评估对象房地产的评估值为：（4 500+4 800+4 200+4 3004 500+4 800+4 200+4 300）4=4 4504=4 450（元（元/平方米）平方米）（2）加权算术平均法 判定各个初步评估结果（比准价值）与评估对象房地产的接近程度，并根据接近程度赋予每个初步评估结果以相应的权重，然后将加权平均后的比准价值作为评估对象房地产的评估价值。加权算术平均法的计算公式如下：(f1+f2+fn=1)式中：P评估对象房地产的评估价值；（518）Pi第i个参照物房地产的比准价值

36、；fi第i个参照物房地产比准价值Pi的权重；n参照物房地产个数。【例5-9】在例5-8中，如果赋予4个比准价值的权重分别为0.4、0.1、0.2、0.3，则用加权算术平均法计算的评估对象房地产的评估值为：45000.4+48000.1+42000.2+43000.3=441045000.4+48000.1+42000.2+43000.3=4410（元（元/平方米）平方米）（三）市场售价类比法的评估案例（三）市场售价类比法的评估案例 1.1.评估对象房地产概况评估对象房地产概况 评估对象房地产为滨海市黄海路80号阳光小区第8号楼一层公建，建筑面积1400平方米，具体情况如下：（1）位置与环境。评

37、估对象房地产位于滨海市黄海路80号阳光住宅小区，小区北面靠山，南面俯瞰大海，地势北高南低,依山望水。小区南靠滨海市主要交通干道黄海南路，总建筑面积16万平方米，各类住宅共1300套。规划为南北向30栋多层和小高层住宅。小区中央设有宽阔的中央公园，各种配套设施齐全，小区内的交通组织体系采用完全人车分流设计，车道全部设置在社区的外围，真正确保住宅区内部居住生活环境的安静与安全。小区周边交通发达，通过此地的有十几路交通线路。（2）占用土地的基本情况。该评估对象为住宅区，该小区总占地面积98000平方米，其中商服用地9900平方米，住宅用地88100平方米。根据滨海市政府200040号文件，该地块土地

38、级别为六级六级。目前已取得了国有土地使用证，证号为滨海市国用（2003）字第188号。（3）评估对象房屋的基本情况。该评估对象房屋是阳光小区第8号楼，建于2003年，一层为公建，8号楼共13层，总建筑面积11 000平方米，其中一层公建1400平方米。公建层高3.3米，全部为框架结构，按八级抗震烈度设防。8号楼位于整个小区的中心，中央公园的北侧。评估对象房屋的外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙黏土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白。评估对象房屋有完善的水、暖、电设施，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。2.2.评估要

39、求评估要求 评估该房地产2005年4月1日的市场价值。3.3.评估过程评估过程 （1）选择评估方法。该类房地产有较多的交易实例，故采用市场售价类比法进行评估。（2）收集有关的评估资料，选择参照物房地产。通过对所选择的类似房地产交易资料的分析和筛选，确定可比性较强的3个交易实例作为参照物。参照物参照物A A：阳光小区12号楼一层公建。该建筑建于2003年,位于评估对象房地产东面，中央公园的东北角；框架剪力墙结构；外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙黏土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白；水、暖、电设施完善，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统

40、，主干线采用室外光缆。其售价为5300元m2，成交日期为2002年4月，当时为期房。参照物参照物B B：光明住宅小区的步行商业街一层公建。光明小区位于阳光小区东侧500米，南靠滨海市主要交通干道黄海南路，东邻幸福路，小区临幸福路一侧有多家店铺。参照物房地产位于阳光小区中部，建于2003年，其建筑结构、装修水平及设备状况与评估对象房地产基本相同，售价为5 800元m2，成交日期为2004年9月，交易情况为清盘房。参照物参照物C C：阳光小区西侧，靠近黄海南路的一层公建。该参照物房地产为一临街公建，建于2003年，其建筑结构、设备状况与评估对象房地产基本相同，该建筑室内进行了精装修，售价为7000

41、元m2，成交日期为2004年11月。(3)对参照物房地产进行交易情况、时间因素、区域因素和个别因素修正。评估对象房地产与三个参照物各种因素比较情况见表53。表表5-3 5-3 因素条件说明表 评估对象及参照比较因素评估对象参照物A参照物B参照物C交易日期2002420049200411交易情况正常期房清盘正常区域因素商服繁华度一般一般一般好离市中心距离相同相同稍近相同交通便捷度较好较好好好道路通达度较好较好好好土地级别六级六级六级六级环境质量优劣度较好较好较好较好绿地覆盖度较好较好较好较好基础设施完善度较好较好较好较好公用设施完备度较好较好较好较好规划限制无无无无个别因素小区内所处位置较好较好

42、较好好临街状况较好较好较好好新旧程度优优优优楼 层一层一层一层一层朝 向南北南北南北南北建筑结构框剪框剪框剪框剪建筑质量较好较好较好较好建筑物用途相同相同相同相同权利状况较好较好较好较好装修水平较好较好较好好设备状况好好好好物业管理优优优优 进行交易情况修正。经分析，3个参照物中，参照物A为期房，与正常交易相比，交易价格偏低10%，交易情况修正系数为：100/90；参照物B为清盘房，与正常交易相比，交易价格偏低5%，交易情况修正系数为：100/95；参照物C为正常交易，交易情况修正系数为：100/100。进行交易日期修正。经分析，滨海市2005年4月该类房地产的市场价格与2002年4月、200

43、4年9月和2004年11月相比分别上涨了15%、5%和3%。则参照物A、参照物B和参照物C的交易日期修正系数分别为：115/100、105/100、103/100。进行区域因素修正。将参照物A、参照物B和参照物C的各区域因素分别与评估对象房地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最后得出参照物A、参照物B和参照物C的区域因素修正系数分别为：100/100、100/101.5、100/101.6，具体打分及计算情况见表54。进行个别因素修正。将参照物A、参照物B和参照物C的各个别因素分别与评估对象房地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最后得出参照物A、参照物B

44、和参照物C的个别因素修正系数分别为：100/99.6、100/100.2、100/101.4，具体打分及计算情况见表55。表表5-4 5-4 区域因素直接比较表区域因素直接比较表区域因素区域因素权重权重评估对象评估对象参照物参照物A A参照物参照物B B参照物参照物C C商服繁华度0.15100100105103离市中心距离0.13100100101100交通便捷度0.12100100103105道路通达度0.11100100102105土地级别0.07100100100100环境质量优劣度0.10100100100100绿地覆盖度0.08100100100100基础设施完善度0.101001

45、00100100公用设施完备度0.09100100100100规划限制0.05100100100100比较结果1100100101.5101.6表表5-5 5-5 个别因素直接比较表个别因素直接比较表个别因素权重评估对象参照物A参照物B参照物C小区内所处位置0.1210098100105临街状况0.1510099101105新旧程度0.10100100100100楼 层0.08100100100100朝 向0.07100100100100建筑结构0.13100100100100建筑质量0.10100100100100建筑物用途0.09100100100100权力状况0.061001001001

46、00装修水平0.02100100100103设备状况0.05100100100100物业管理0.03100100100100比较结果110099.6100.2101.4 计算评估对象房地产价值。首先计算三个参照物的比准价值，计算过程见表56。通过对三个参照物的可比性分析，对参照物A、参照物B和参照物C分别给出不同的权重0.5、0.2、0.3，采用加权平均法计算评估对象房地产的单价为：6 7990.5+6 3030.2+6 9980.3=6 7606 7990.5+6 3030.2+6 9980.3=6 760（元（元/平方米）平方米）4.4.评估结果评估结果 房地产单价：6760元/平方米。房

47、地产总价：14006760=9464000（元）。表表5-6 5-6 房地产价值计算表房地产价值计算表参照物A参照物B参照物C实际成交价格（元/平方米）530058007000交易情况修正100/90100/95100/100交易日期修正115/100105/100103/100区域因素修正100/100100/101.5100/101.6个别因素修正100/99.6100/100.2100/101.4比准价值（元/平方米）679963036998 二、基准地价修正法二、基准地价修正法 （一）基准地价修正法的含义（一）基准地价修正法的含义 基准地价修正法，基准地价修正法，是指利用当地政府确定的

48、评估对象宗地所处地段的基准地价作为参照物，对出让年限、交易日期、土地状况、市场转让因素等进行修正，从而计算评估对象宗地宗地在评估基准日市场价值的一种方法。基准地价修正法中的基准地价是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。一级市场平均价格一级市场平均价格 基准地价一般由基准地价一般由3 3个部分组成：个部分组成：土地出让金土地出让金 基础设施配套费基础设施配套费 包括市政公用设施配套费、四源费（自来水、污水处理、供热、供气建设费）、小区建设配套费等。土地开发及其他费土地开发及其他费包括平整土地费用、征地拆迁费用等。基准地价修正法的数学表达式为

49、：p=A a1 a2 a3 a4p=A a1 a2 a3 a4 （519）式中：p评估对象土地使用权评估价值；A评估对象宗地所处地段的基准地价；a1年限修正系数；a2交易日期修正系数；a3土地状况修正系数；a4市场转让因素修正系数。2009年10月1日起，哈尔滨市国有土地基准地价进行调整，调整后的土地基准地价分为十个级别，其中一级商业用地每平方米7073元，一级住宅用地每平方米3689元。以2008年1月1日为估价基准日，各用途土地法定最高出让年期为：商业用地40年期、住宅用地70年期、办公用地50年期、工业用地50年期，平均容积率为2.0。此次调整土地有偿使用以净地公开出让为主，确需毛地出让

50、时，以净地出让基准地价的40%为基准进行宗地评估。哈尔滨市城镇国有土地基准地价（单位：元/平方米）用途 一级 二级 三级 四级 五级 六级 七级 八级住宅 3689 2336 1844 1230 799 430 222 151（二）基准地价系数修正法的估价步骤（二）基准地价系数修正法的估价步骤 1.1.收集有关资料收集有关资料 关键是获取当地政府最新发布的关于基准地价的文件和有关资料，具体包括：土地级别图、基准地价图、样点地价分布图、土地级别图、基准地价图、样点地价分布图、基准地价表和相应的因素条件说明表基准地价表和相应的因素条件说明表等，这是采用基准地价系数修正法的前提。2.2.计算土地转让