第06章--房地产开发项目管理.ppt

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1、房地产开发项目实施管理概述房地产开发项目实施管理概述房地产开发项目招投标房地产开发项目招投标房地产开发项目质量、成本与进度管理房地产开发项目质量、成本与进度管理房地产开发项目合同管理房地产开发项目合同管理房地产开发项目竣工验收房地产开发项目竣工验收6.1 6.1 房地产开发项目实施管理概述房地产开发项目实施管理概述6.1.1 6.1.1 6.1.1 6.1.1 房地产开发项目实施管理的涵义房地产开发项目实施管理的涵义房地产开发项目实施管理的涵义房地产开发项目实施管理的涵义6.1.2 6.1.2 6.1.2 6.1.2 房地产开发项目实施管理的内容房地产开发项目实施管理的内容房地产开发项目实施管

2、理的内容房地产开发项目实施管理的内容6.1 6.1 房地产开发项目实施管理概述房地产开发项目实施管理概述6.1.1 6.1.1 6.1.1 6.1.1 房地产开发项目实施管理的涵义房地产开发项目实施管理的涵义房地产开发项目实施管理的涵义房地产开发项目实施管理的涵义 房地产开发项目实施是一房地产开发项目实施是一房地产开发项目实施是一房地产开发项目实施是一项复杂的系统工程，开发过程涉项复杂的系统工程，开发过程涉项复杂的系统工程，开发过程涉项复杂的系统工程，开发过程涉及投资方、监理方、勘察、规划、及投资方、监理方、勘察、规划、及投资方、监理方、勘察、规划、及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建

3、材、设备、市政、设计、施工、建材、设备、市政、设计、施工、建材、设备、市政、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、交通、供电、电讯、银行、文教、交通、供电、电讯、银行、文教、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境卫生、消防、商业、服务、环境卫生、消防、商业、服务、环境卫生、消防、商业、服务、环境等众多部门、单位以及最终用户。等众多部门、单位以及最终用户。等众多部门、单位以及最终用户。等众多部门、单位以及最终用户。因此，房地产开发项目实因此，房地产开发项目实因此，房地产开发项目实因此，房地产开发项目实施必须要有一整套科学的管理保施必须要有一整套科学的管理

4、保施必须要有一整套科学的管理保施必须要有一整套科学的管理保证体系，对开发证体系，对开发证体系，对开发证体系，对开发全过程全过程全过程全过程按其内在按其内在按其内在按其内在运行规律进行有效的计划、组织、运行规律进行有效的计划、组织、运行规律进行有效的计划、组织、运行规律进行有效的计划、组织、协调和控制，才能确保协调和控制，才能确保协调和控制，才能确保协调和控制，才能确保项目目标项目目标项目目标项目目标的实现。的实现。的实现。的实现。l l成果性目标：指投资回报率、成果性目标：指投资回报率、成果性目标：指投资回报率、成果性目标：指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等销售利税率、自有资金利润率等

5、销售利税率、自有资金利润率等销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外投资效益指标，以及项目的内外投资效益指标，以及项目的内外投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；部功能要求；部功能要求；部功能要求；l l约束性目标：建设工期、投资约束性目标：建设工期、投资约束性目标：建设工期、投资约束性目标：建设工期、投资限额、质量标准等，以及城市规限额、质量标准等，以及城市规限额、质量标准等，以及城市规限额、质量标准等，以及城市规划、土地利用规划等条件制约。划、土地利用规划等条件制约。划、土地利用规划等条件制约。划、土地利用规划等条件制约。6.1 6.1 房地产开发项目实施管理概述房地产开

6、发项目实施管理概述6.1.2 6.1.2 6.1.2 6.1.2 房地产开发项目实施管理的内容房地产开发项目实施管理的内容房地产开发项目实施管理的内容房地产开发项目实施管理的内容三三三三 控控控控两两两两 管管管管一协调一协调一协调一协调l l质量控制质量控制质量控制质量控制l l成本控制成本控制成本控制成本控制l l进度控制进度控制进度控制进度控制 四控：四控：四控：四控：l l安全控制安全控制安全控制安全控制l l合同管理合同管理合同管理合同管理l l信息管理信息管理信息管理信息管理6.1 6.1 房地产开发项目实施管理概述房地产开发项目实施管理概述6.1.2 6.1.2 6.1.2 6.

7、1.2 房地产开发项目实施管理的内容房地产开发项目实施管理的内容房地产开发项目实施管理的内容房地产开发项目实施管理的内容 对房地产企业对房地产企业而言，以最快的速度、而言，以最快的速度、最低的成本向客户提最低的成本向客户提供高质量的房产是项供高质量的房产是项目最终目标。目最终目标。因此，质量、因此，质量、成本和进度控制是房成本和进度控制是房地产开发项目实施管地产开发项目实施管理的核心。理的核心。进度进度 快快好好 质量质量成本成本 高高6.1 6.1 房地产开发项目实施管理概述房地产开发项目实施管理概述6.1.2 6.1.2 6.1.2 6.1.2 房地产开发项目实施管理的内容房地产开发项目实

8、施管理的内容房地产开发项目实施管理的内容房地产开发项目实施管理的内容房地产开发项目管理房地产开发项目管理房地产开发项目管理房地产开发项目管理“三控三控三控三控”控制内容控制内容控制目的控制目的控制目标控制目标质量质量 保证按任务书规定的数量和保证按任务书规定的数量和质量完成工程，使工程顺利通过质量完成工程，使工程顺利通过验收，交付使用，实现使用功能。验收，交付使用，实现使用功能。规定的规定的质量标准质量标准成本成本 保证按计划成本完成工程，保证按计划成本完成工程，防止成本超支和费用增加，实现防止成本超支和费用增加，实现利润最大化。利润最大化。计划成本计划成本进度进度 按预定进度计划实施工程，按

9、预定进度计划实施工程，按期交付工程，防止工程拖延。按期交付工程，防止工程拖延。进度计划进度计划工程项目管理工程项目管理 控制原理控制原理6.2 6.2 房地产开发项目招投标房地产开发项目招投标6.2.1 6.2.1 6.2.1 6.2.1 房地产开发项目招投标概述房地产开发项目招投标概述房地产开发项目招投标概述房地产开发项目招投标概述6.2.2 6.2.2 6.2.2 6.2.2 房地产开发项目勘察设计招投标房地产开发项目勘察设计招投标房地产开发项目勘察设计招投标房地产开发项目勘察设计招投标6.2.3 6.2.3 6.2.3 6.2.3 房地产开发项目施工招投标房地产开发项目施工招投标房地产开

10、发项目施工招投标房地产开发项目施工招投标6.2.4 6.2.4 6.2.4 6.2.4 房地产开发项目监理招投标房地产开发项目监理招投标房地产开发项目监理招投标房地产开发项目监理招投标6.2.5 6.2.5 6.2.5 6.2.5 房地产开发项目物资采购招投标房地产开发项目物资采购招投标房地产开发项目物资采购招投标房地产开发项目物资采购招投标6.2 6.2 房地产开发项目招投标房地产开发项目招投标6.2.1 6.2.1 6.2.1 6.2.1 房地产开发项目招投标概述房地产开发项目招投标概述房地产开发项目招投标概述房地产开发项目招投标概述6.2.1.1 6.2.1.1 6.2.1.1 6.2.

11、1.1 房地产开发项目招投标的范围房地产开发项目招投标的范围房地产开发项目招投标的范围房地产开发项目招投标的范围6.2.1.2 6.2.1.2 6.2.1.2 6.2.1.2 房地产开发项目招标的方式房地产开发项目招标的方式房地产开发项目招标的方式房地产开发项目招标的方式6.2 6.2 房地产开发项目招投标房地产开发项目招投标6.2.1 6.2.1 6.2.1 6.2.1 房地产开发项目招投标概述房地产开发项目招投标概述房地产开发项目招投标概述房地产开发项目招投标概述6.2.1.1 6.2.1.1 6.2.1.1 6.2.1.1 房地产开发项目招投标的范围房地产开发项目招投标的范围房地产开发项

12、目招投标的范围房地产开发项目招投标的范围招标投标法招标投标法招标投标法招标投标法 第三条在中华人民共第三条在中华人民共第三条在中华人民共第三条在中华人民共和国境内进行下列工程建设和国境内进行下列工程建设和国境内进行下列工程建设和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、项目包括项目的勘察、设计、项目包括项目的勘察、设计、项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设施工、监理以及与工程建设施工、监理以及与工程建设施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的有关的重要设备、材料等的有关的重要设备、材料等的有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：采购，必须进行招标：采购，必须进行

13、招标：采购，必须进行招标：（一）大型基础设施、（一）大型基础设施、（一）大型基础设施、（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利公用事业等关系社会公共利公用事业等关系社会公共利公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；益、公众安全的项目；益、公众安全的项目；益、公众安全的项目；工程建设项目工程建设项目工程建设项目工程建设项目招标范围和规模标准规定招标范围和规模标准规定招标范围和规模标准规定招标范围和规模标准规定 第三条第三条第三条第三条 关系社会公共利益、公众关系社会公共利益、公众关系社会公共利益、公众关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的范围包括：安全的公用事业项目的范围包括：安全的

14、公用事业项目的范围包括：安全的公用事业项目的范围包括：（一）供水、供电、供气、供热等市政（一）供水、供电、供气、供热等市政（一）供水、供电、供气、供热等市政（一）供水、供电、供气、供热等市政工程项目；工程项目；工程项目；工程项目；（二）科技、教育、文化等项目；（二）科技、教育、文化等项目；（二）科技、教育、文化等项目；（二）科技、教育、文化等项目；（三）体育、旅游等项目；（三）体育、旅游等项目；（三）体育、旅游等项目；（三）体育、旅游等项目；（四）卫生、社会福利等项目；（四）卫生、社会福利等项目；（四）卫生、社会福利等项目；（四）卫生、社会福利等项目；（五）商品住宅，包括经济适用住房；（五）商

15、品住宅，包括经济适用住房；（五）商品住宅，包括经济适用住房；（五）商品住宅，包括经济适用住房；（六）其他公用事业项目。（六）其他公用事业项目。（六）其他公用事业项目。（六）其他公用事业项目。6.2 6.2 房地产开发项目招投标房地产开发项目招投标6.2.1 6.2.1 6.2.1 6.2.1 房地产开发项目招投标概述房地产开发项目招投标概述房地产开发项目招投标概述房地产开发项目招投标概述6.2.1.1 6.2.1.1 6.2.1.1 6.2.1.1 房地产开发项目招投标的范围房地产开发项目招投标的范围房地产开发项目招投标的范围房地产开发项目招投标的范围勘察勘察勘察勘察设计设计设计设计施工施工施

16、工施工监理监理监理监理物资采购物资采购物资采购物资采购其他其他其他其他工程建设项目工程建设项目工程建设项目工程建设项目勘察设计招标投标办法（勘察设计招标投标办法（勘察设计招标投标办法（勘察设计招标投标办法（20032003）第七条第七条第七条第七条 招标人可以依据工程建设招标人可以依据工程建设招标人可以依据工程建设招标人可以依据工程建设项目的不同特点，实行勘察设计一次性项目的不同特点，实行勘察设计一次性项目的不同特点，实行勘察设计一次性项目的不同特点，实行勘察设计一次性总体招标；也可以在保证项目完整性、总体招标；也可以在保证项目完整性、总体招标；也可以在保证项目完整性、总体招标；也可以在保证项

17、目完整性、连续性的前提下，按照技术要求实行分连续性的前提下，按照技术要求实行分连续性的前提下，按照技术要求实行分连续性的前提下，按照技术要求实行分段或分项招标。段或分项招标。段或分项招标。段或分项招标。6.2 6.2 房地产开发项目招投标房地产开发项目招投标6.2.1 6.2.1 6.2.1 6.2.1 房地产开发项目招投标概述房地产开发项目招投标概述房地产开发项目招投标概述房地产开发项目招投标概述6.2.1.1 6.2.1.1 6.2.1.1 6.2.1.1 房地产开发项目招投标的范围房地产开发项目招投标的范围房地产开发项目招投标的范围房地产开发项目招投标的范围勘察勘察勘察勘察设计设计设计设

18、计施工施工施工施工监理监理监理监理物资采购物资采购物资采购物资采购其他其他其他其他建筑法建筑法建筑法建筑法 第二十四条第二十四条第二十四条第二十四条 提倡对建筑工程实行总承包，提倡对建筑工程实行总承包，提倡对建筑工程实行总承包，提倡对建筑工程实行总承包，禁止将建筑工程肢解发包。建筑工程的发包禁止将建筑工程肢解发包。建筑工程的发包禁止将建筑工程肢解发包。建筑工程的发包禁止将建筑工程肢解发包。建筑工程的发包单位可以将建筑工程的勘察、设计、施工、单位可以将建筑工程的勘察、设计、施工、单位可以将建筑工程的勘察、设计、施工、单位可以将建筑工程的勘察、设计、施工、设备采购一并发包给一个工程总承包单位，设备

19、采购一并发包给一个工程总承包单位，设备采购一并发包给一个工程总承包单位，设备采购一并发包给一个工程总承包单位，也可以将建筑工程勘察、设计、施工、设备也可以将建筑工程勘察、设计、施工、设备也可以将建筑工程勘察、设计、施工、设备也可以将建筑工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项发包给一个工程总承包采购的一项或者多项发包给一个工程总承包采购的一项或者多项发包给一个工程总承包采购的一项或者多项发包给一个工程总承包单位；但是，不得将应当由一个承包单位完单位；但是，不得将应当由一个承包单位完单位；但是，不得将应当由一个承包单位完单位；但是，不得将应当由一个承包单位完成的建筑工程肢解成若干部分发包给几

20、个承成的建筑工程肢解成若干部分发包给几个承成的建筑工程肢解成若干部分发包给几个承成的建筑工程肢解成若干部分发包给几个承包单位。包单位。包单位。包单位。6.2 6.2 房地产开发项目招投标房地产开发项目招投标6.2.1 6.2.1 6.2.1 6.2.1 房地产开发项目招投标概述房地产开发项目招投标概述房地产开发项目招投标概述房地产开发项目招投标概述6.2.1.3 6.2.1.3 6.2.1.3 6.2.1.3 房地产开发项目招标的方式房地产开发项目招标的方式房地产开发项目招标的方式房地产开发项目招标的方式公开招标公开招标公开招标公开招标邀请招标邀请招标邀请招标邀请招标议标议标议标议标 在我国不

21、属于法定招标方式，在我国不属于法定招标方式，在我国不属于法定招标方式，在我国不属于法定招标方式，但实践中常见，其实质为谈判性采购，但实践中常见，其实质为谈判性采购，但实践中常见，其实质为谈判性采购，但实践中常见，其实质为谈判性采购，即采购双方通过一对一谈判最终达到即采购双方通过一对一谈判最终达到即采购双方通过一对一谈判最终达到即采购双方通过一对一谈判最终达到采购目的。采购目的。采购目的。采购目的。议标不具有公开性和竞争性。议标不具有公开性和竞争性。议标不具有公开性和竞争性。议标不具有公开性和竞争性。6.3.1 6.3.1 房地产开发项目质量控制房地产开发项目质量控制6.3.2 6.3.2 房地

22、产开发项目成本控制房地产开发项目成本控制6.3.3 6.3.3 房地产开发项目进度控制房地产开发项目进度控制6.3.1 6.3.1 房地产项目质量控制房地产项目质量控制6.3.1.1 6.3.1.1 房地产开发项目质量管理的涵义和特点房地产开发项目质量管理的涵义和特点6.3.1.2 6.3.1.2 房地产开发项目质量控制目标房地产开发项目质量控制目标6.3.1.3 6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施房地产开发项目质量控制的实施6.3.1 6.3.1 房地产项目质量管理房地产项目质量管理房地产项目质量有广义和狭义之分：房地产项目质量有广义和狭义之分：房地产项目质量有广义和狭义之分：房地

23、产项目质量有广义和狭义之分：l l广义广义广义广义 -从建设方的角度来看，房地产从建设方的角度来看，房地产从建设方的角度来看，房地产从建设方的角度来看，房地产开发项目质量包括项目开发项目质量包括项目开发项目质量包括项目开发项目质量包括项目每一个环节的质每一个环节的质每一个环节的质每一个环节的质量量量量，如地段选择质量、投资决策质量、，如地段选择质量、投资决策质量、，如地段选择质量、投资决策质量、，如地段选择质量、投资决策质量、前期策划质量、规划设计质量、施工质前期策划质量、规划设计质量、施工质前期策划质量、规划设计质量、施工质前期策划质量、规划设计质量、施工质量、市场推广质量、物业管理质量等；

24、量、市场推广质量、物业管理质量等；量、市场推广质量、物业管理质量等；量、市场推广质量、物业管理质量等；l l狭义狭义狭义狭义-狭义的房地产开发项目质量主要狭义的房地产开发项目质量主要狭义的房地产开发项目质量主要狭义的房地产开发项目质量主要是指国家和地方性法规、技术标准、设是指国家和地方性法规、技术标准、设是指国家和地方性法规、技术标准、设是指国家和地方性法规、技术标准、设计文件及合同中对工程的安全、使用、计文件及合同中对工程的安全、使用、计文件及合同中对工程的安全、使用、计文件及合同中对工程的安全、使用、经济、美观等特性的综合要求，有时甚经济、美观等特性的综合要求，有时甚经济、美观等特性的综合

25、要求，有时甚经济、美观等特性的综合要求，有时甚至专指施工质量。至专指施工质量。至专指施工质量。至专指施工质量。6.3.1.1 6.3.1.1 房地产开发项目质量管理的涵义和特点房地产开发项目质量管理的涵义和特点6.3.1 6.3.1 房地产项目质量管理房地产项目质量管理 房地产开发项目质量管理房地产开发项目质量管理房地产开发项目质量管理房地产开发项目质量管理是指房是指房是指房是指房地产开发企业及其委托的监理单位，对地产开发企业及其委托的监理单位，对地产开发企业及其委托的监理单位，对地产开发企业及其委托的监理单位，对项目的设计、施工和竣工验收等各个阶项目的设计、施工和竣工验收等各个阶项目的设计、

26、施工和竣工验收等各个阶项目的设计、施工和竣工验收等各个阶段的质量进行全面管理，通过贯彻执行段的质量进行全面管理，通过贯彻执行段的质量进行全面管理，通过贯彻执行段的质量进行全面管理，通过贯彻执行建设工程质量法规和强制性规范、标准，建设工程质量法规和强制性规范、标准，建设工程质量法规和强制性规范、标准，建设工程质量法规和强制性规范、标准，保证项目质量总体目标的实现。保证项目质量总体目标的实现。保证项目质量总体目标的实现。保证项目质量总体目标的实现。在现行的建设管理体制下，开发企在现行的建设管理体制下，开发企在现行的建设管理体制下，开发企在现行的建设管理体制下，开发企业主要对项目实施全过程进行质量监

27、督、业主要对项目实施全过程进行质量监督、业主要对项目实施全过程进行质量监督、业主要对项目实施全过程进行质量监督、协调和决策，而具体的质量监督工作协调和决策，而具体的质量监督工作协调和决策，而具体的质量监督工作协调和决策，而具体的质量监督工作（如工序质量、分项和分部工程质量）（如工序质量、分项和分部工程质量）（如工序质量、分项和分部工程质量）（如工序质量、分项和分部工程质量）主要由监理工程师负责。主要由监理工程师负责。主要由监理工程师负责。主要由监理工程师负责。（P228P228P228P228）6.3.1.1 6.3.1.1 房地产开发项目质量管理的涵义和特点房地产开发项目质量管理的涵义和特点

28、6.3.1 6.3.1 房地产项目质量管理房地产项目质量管理房地产开发项目质量管理的特点：房地产开发项目质量管理的特点：房地产开发项目质量管理的特点：房地产开发项目质量管理的特点：l l质量形成过程复杂，影响因素多质量形成过程复杂，影响因素多质量形成过程复杂，影响因素多质量形成过程复杂，影响因素多l l质量波动大质量波动大质量波动大质量波动大l l质量变异大质量变异大质量变异大质量变异大l l质量的隐蔽性质量的隐蔽性质量的隐蔽性质量的隐蔽性l l终检局限大终检局限大终检局限大终检局限大6.3.1.1 6.3.1.1 房地产开发项目质量管理的涵义和特点房地产开发项目质量管理的涵义和特点6.3.1

29、 6.3.1 房地产项目质量管理房地产项目质量管理6.3.1.2 6.3.1.2 房地产开发项目质量控制目标房地产开发项目质量控制目标 房房地地产产开开发发项项目目质质量量控控制制的的总总体体目目标标：项项目目建建设设必必须须符符合合国国家家及及地地方方性性法法规规、技技术术标标准准和和規規范范以及工程建设合同要求。以及工程建设合同要求。房地产开发项目房地产开发项目质量控制总体目标质量控制总体目标分分解解6.3.1 6.3.1 房地产项目质量管理房地产项目质量管理6.3.1.2 6.3.1.2 房地产开发项目质量控制目标房地产开发项目质量控制目标 房房地地产产开开发发项项目目质质量量控控制制的

30、的总总体体目目标标：项项目目建建设设必必须须符符合合国国家家及及地地方方性性法法规规、技技术术标标准准和和規規范范以及工程建设合同要求。以及工程建设合同要求。房地产开发项目房地产开发项目质量控制总体目标质量控制总体目标设计质量子系统设计质量子系统设计质量子系统设计质量子系统分分解解 一一一一般般般般在在在在设设设设计计计计任任任任务务务务书书书书中中中中反反反反映映映映，是是是是用用用用户户户户（建建建建设设设设单单单单位位位位、开开开开发发发发商商商商）基基基基本本本本质质质质量量量量要要要要求求求求、建建建建筑筑筑筑设计规范和有关法规、标准的综合反映。设计规范和有关法规、标准的综合反映。设

31、计规范和有关法规、标准的综合反映。设计规范和有关法规、标准的综合反映。6.3.1 6.3.1 房地产项目质量管理房地产项目质量管理6.3.1.2 6.3.1.2 房地产开发项目质量控制目标房地产开发项目质量控制目标 房房地地产产开开发发项项目目质质量量控控制制的的总总体体目目标标：项项目目建建设设必必须须符符合合国国家家及及地地方方性性法法规规、技技术术标标准准和和規規范范以及工程建设合同要求。以及工程建设合同要求。房地产开发项目房地产开发项目质量控制总体目标质量控制总体目标设计质量子系统设计质量子系统设计质量子系统设计质量子系统材料设备质量子系统材料设备质量子系统材料设备质量子系统材料设备质

32、量子系统分分解解 材材材材料料料料及及及及设设设设备备备备质质质质量量量量是是是是项项项项目目目目的的的的质质质质量量量量基基基基础础础础。用用用用户户户户直直直直接接接接提提提提出出出出质质质质量量量量标标标标准准准准或或或或控控控控制制制制技技技技术术术术参参参参数数数数或或或或者者者者用用用用户户户户提提提提出出出出基基基基本本本本条条条条件件件件后后后后，由由由由设设设设计计计计人人人人员员员员确确确确定定定定质量标准。质量标准。质量标准。质量标准。6.3.1 6.3.1 房地产项目质量管理房地产项目质量管理6.3.1.2 6.3.1.2 房地产开发项目质量控制目标房地产开发项目质量控

33、制目标 房房地地产产开开发发项项目目质质量量控控制制的的总总体体目目标标：项项目目建建设设必必须须符符合合国国家家及及地地方方性性法法规规、技技术术标标准准和和規規范范以及工程建设合同要求。以及工程建设合同要求。房地产开发项目房地产开发项目质量控制总体目标质量控制总体目标设计质量子系统设计质量子系统设计质量子系统设计质量子系统材料设备质量子系统材料设备质量子系统材料设备质量子系统材料设备质量子系统土建施工和设备土建施工和设备土建施工和设备土建施工和设备安装质量子系统安装质量子系统安装质量子系统安装质量子系统分分解解 土建施工和设备安装质量控制指标土建施工和设备安装质量控制指标土建施工和设备安装

34、质量控制指标土建施工和设备安装质量控制指标是设计意图、施工及安装合同要求、施工是设计意图、施工及安装合同要求、施工是设计意图、施工及安装合同要求、施工是设计意图、施工及安装合同要求、施工规范及操作规程、质量标准等的综合体现。规范及操作规程、质量标准等的综合体现。规范及操作规程、质量标准等的综合体现。规范及操作规程、质量标准等的综合体现。6.3.1 6.3.1 房地产项目质量管理房地产项目质量管理6.3.1.3 6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施房地产开发项目质量控制的实施事前控制事前控制事中控制事中控制事后控制事后控制工程项目质量控制过程工程项目质量控制过程工程项目质量控制过程工程项

35、目质量控制过程6.3.1 6.3.1 房地产项目质量管理房地产项目质量管理6.3.1.3 6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施房地产开发项目质量控制的实施l 设计阶段质量控制（事前控制）设计阶段质量控制（事前控制）l 施工阶段质量控制（事中控制）施工阶段质量控制（事中控制）l 竣工验收阶段质量控制（事后控制）竣工验收阶段质量控制（事后控制）6.3.1 6.3.1 房地产项目质量管理房地产项目质量管理6.3.1.3 6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施房地产开发项目质量控制的实施l 设计阶段质量控制（事前控制）设计阶段质量控制（事前控制）先天不足必将带来后患无穷先天不足必将带来后

36、患无穷 在在在在现现现现代代代代工工工工程程程程中中中中，要要要要求求求求设设设设计计计计提提提提供供供供的的的的信信信信息息息息越越越越来来来来越越越越多多多多，设设设设计计计计中中中中的的的的任任任任何何何何错错错错误误误误都都都都可可可可能能能能会会会会被被被被放大，引起更大的失误。放大，引起更大的失误。放大，引起更大的失误。放大，引起更大的失误。有统计资料表明，工程产生质量问题有统计资料表明，工程产生质量问题的影响因素，其重要程度依次为：的影响因素，其重要程度依次为：l设计的问题设计的问题 40.140.1l施工责任施工责任 29.329.3l材料问题材料问题 14.514.5l使用责

37、任使用责任 9.09.0l其其 它它 8-9.18-9.1 因因因因此此此此，设设设设计计计计阶阶阶阶段段段段是是是是影影影影响响响响工工工工程程程程项项项项目目目目质质质质量量量量的决定性环节。的决定性环节。的决定性环节。的决定性环节。设计阶段质量控制实施：设计阶段质量控制实施：设计阶段质量控制实施：设计阶段质量控制实施：初步设计阶段：初步设计阶段：初步设计阶段：初步设计阶段：l l 优选设计单位优选设计单位优选设计单位优选设计单位l l 优选设计方案优选设计方案优选设计方案优选设计方案施工图设计阶段施工图设计阶段施工图设计阶段施工图设计阶段l l 建立设计经理质量责任制建立设计经理质量责任

38、制建立设计经理质量责任制建立设计经理质量责任制l l 设计质量设计质量设计质量设计质量跟踪跟踪跟踪跟踪6.3.1 6.3.1 房地产项目质量管理房地产项目质量管理6.3.1.3 6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施房地产开发项目质量控制的实施l 设计阶段质量控制（事前控制）设计阶段质量控制（事前控制）设计阶段质量控制实施：设计阶段质量控制实施：设计阶段质量控制实施：设计阶段质量控制实施：初步设计阶段：初步设计阶段：初步设计阶段：初步设计阶段：l l 优选设计单位优选设计单位优选设计单位优选设计单位l l 优选设计方案优选设计方案优选设计方案优选设计方案施工图设计阶段施工图设计阶段施工图

39、设计阶段施工图设计阶段l l 建立设计经理质量责任制建立设计经理质量责任制建立设计经理质量责任制建立设计经理质量责任制l l 设计质量设计质量设计质量设计质量跟踪跟踪跟踪跟踪 为保证设计质量，房地产开发为保证设计质量，房地产开发为保证设计质量，房地产开发为保证设计质量，房地产开发企业应建立设计经理质量责任制，对企业应建立设计经理质量责任制，对企业应建立设计经理质量责任制，对企业应建立设计经理质量责任制，对设计工作进行组织、协调、监督和检设计工作进行组织、协调、监督和检设计工作进行组织、协调、监督和检设计工作进行组织、协调、监督和检查；对一些大的、技术复杂的项目工查；对一些大的、技术复杂的项目工

40、查；对一些大的、技术复杂的项目工查；对一些大的、技术复杂的项目工程，应委托设计监理或聘请咨询专家，程，应委托设计监理或聘请咨询专家，程，应委托设计监理或聘请咨询专家，程，应委托设计监理或聘请咨询专家，对设计成果进行审查。对设计成果进行审查。对设计成果进行审查。对设计成果进行审查。6.3.1 6.3.1 房地产项目质量管理房地产项目质量管理6.3.1.3 6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施房地产开发项目质量控制的实施l 设计阶段质量控制（事前控制）设计阶段质量控制（事前控制）设计阶段质量控制实施：设计阶段质量控制实施：设计阶段质量控制实施：设计阶段质量控制实施：初步设计阶段：初步设计阶

41、段：初步设计阶段：初步设计阶段：l l 优选设计单位优选设计单位优选设计单位优选设计单位l l 优选设计方案优选设计方案优选设计方案优选设计方案施工图设计阶段施工图设计阶段施工图设计阶段施工图设计阶段l l 建立设计经理质量责任制建立设计经理质量责任制建立设计经理质量责任制建立设计经理质量责任制l l 设计质量设计质量设计质量设计质量跟踪跟踪跟踪跟踪 在设计过程中（尤其是阶段性设计完成在设计过程中（尤其是阶段性设计完成在设计过程中（尤其是阶段性设计完成在设计过程中（尤其是阶段性设计完成时），项目设计主管人员应以设计招标文时），项目设计主管人员应以设计招标文时），项目设计主管人员应以设计招标文时

42、），项目设计主管人员应以设计招标文件、设计合同、政府有关批文、各项技术件、设计合同、政府有关批文、各项技术件、设计合同、政府有关批文、各项技术件、设计合同、政府有关批文、各项技术规范及相关资料为依据，对设计文件和图规范及相关资料为依据，对设计文件和图规范及相关资料为依据，对设计文件和图规范及相关资料为依据，对设计文件和图纸进行深入细致的审核。纸进行深入细致的审核。纸进行深入细致的审核。纸进行深入细致的审核。审核中发现不符合标准和要求的（如过审核中发现不符合标准和要求的（如过审核中发现不符合标准和要求的（如过审核中发现不符合标准和要求的（如过分设计、设计不足），设计单位应及时进分设计、设计不足）

43、，设计单位应及时进分设计、设计不足），设计单位应及时进分设计、设计不足），设计单位应及时进行修改，以保证设计质量。行修改，以保证设计质量。行修改，以保证设计质量。行修改，以保证设计质量。6.3.1 6.3.1 房地产项目质量管理房地产项目质量管理6.3.1.3 6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施房地产开发项目质量控制的实施l 施工阶段质量控制施工阶段质量控制 影响施工质量的因素影响施工质量的因素 -“人、机、料、法、环人、机、料、法、环”工序质量控制工序质量控制6.3.1 6.3.1 房地产项目质量管理房地产项目质量管理6.3.1.3 6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施房地

44、产开发项目质量控制的实施l 施工阶段质量控制施工阶段质量控制 影响施工质量的因素影响施工质量的因素 -“人、机、料、法、环人、机、料、法、环”l人人 人是质量的创造者，质量控制必须以人为核心。发挥人是质量的创造者，质量控制必须以人为核心。发挥人的积极性、创造性；增强人的责任感，树立质量第一的思人的积极性、创造性；增强人的责任感，树立质量第一的思想；提高人的素质，以人的工作质量确保工序质量、工程质想；提高人的素质，以人的工作质量确保工序质量、工程质量。量。施工队伍及人员质量控制施工队伍及人员质量控制监理队伍及人员质量控制监理队伍及人员质量控制6.3.1 6.3.1 房地产项目质量管理房地产项目质

45、量管理6.3.1.3 6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施房地产开发项目质量控制的实施l 施工阶段质量控制施工阶段质量控制 影响施工质量的因素影响施工质量的因素 -“人、机、料、法、环人、机、料、法、环”l机机 包括施工机械、安全设施、测量仪器、检测仪器等。包括施工机械、安全设施、测量仪器、检测仪器等。l料料 包括工程所需的原材料、半成品、构配件和永久性设包括工程所需的原材料、半成品、构配件和永久性设备等。工程所需的原材料、半成品、构配件、设备等，将成备等。工程所需的原材料、半成品、构配件、设备等，将成为永久性工程的组成部分，其质量应当从采购、加工制造、为永久性工程的组成部分，其质量应

46、当从采购、加工制造、运输、装卸、存放、检验等方面进行系统地全过程地监督与运输、装卸、存放、检验等方面进行系统地全过程地监督与控制。控制。6.3.1 6.3.1 房地产项目质量管理房地产项目质量管理6.3.1.3 6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施房地产开发项目质量控制的实施l 施工阶段质量控制施工阶段质量控制 影响施工质量的因素影响施工质量的因素 -“人、机、料、法、环人、机、料、法、环”l法法 包含整个建设周期内所采取的技术方案、工艺流程、包含整个建设周期内所采取的技术方案、工艺流程、组织措施、检测手段、施工组织设计等。组织措施、检测手段、施工组织设计等。l环环 包括工程技术环境、

47、工程作业环境、工程管理环境以包括工程技术环境、工程作业环境、工程管理环境以及周边环境等。及周边环境等。6.3.1 6.3.1 房地产项目质量管理房地产项目质量管理6.3.1.3 6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施房地产开发项目质量控制的实施l 施工阶段质量控制施工阶段质量控制工序质量控制工序质量控制 工序质量控制，是对工序活动条工序质量控制，是对工序活动条工序质量控制，是对工序活动条工序质量控制，是对工序活动条件和工序活动效果的质量控制，从而件和工序活动效果的质量控制，从而件和工序活动效果的质量控制，从而件和工序活动效果的质量控制，从而达到对整个项目的质量控制。达到对整个项目的质量控

48、制。达到对整个项目的质量控制。达到对整个项目的质量控制。工序质量控制的原则：工序质量控制的原则：工序质量控制的原则：工序质量控制的原则：FF严格遵守工艺规程严格遵守工艺规程严格遵守工艺规程严格遵守工艺规程 FF主动控制工序活动条件的质量主动控制工序活动条件的质量主动控制工序活动条件的质量主动控制工序活动条件的质量FF及时检验工序活动效果的质量及时检验工序活动效果的质量及时检验工序活动效果的质量及时检验工序活动效果的质量FF合理设置合理设置合理设置合理设置工序质量控制点工序质量控制点工序质量控制点工序质量控制点（P229P229P229P229），分析其在工序进行过程中可能出现的分析其在工序进行

49、过程中可能出现的分析其在工序进行过程中可能出现的分析其在工序进行过程中可能出现的质量问题或造成的质量隐患，对其加质量问题或造成的质量隐患，对其加质量问题或造成的质量隐患，对其加质量问题或造成的质量隐患，对其加以严格控制。以严格控制。以严格控制。以严格控制。6.3.1 6.3.1 房地产项目质量管理房地产项目质量管理6.3.1.3 6.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施房地产开发项目质量控制的实施l l竣工验收阶段质量控制及保修竣工验收阶段质量控制及保修竣工验收阶段质量控制及保修竣工验收阶段质量控制及保修 城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例城市房

50、地产开发经营管理条例第十七条规定：第十七条规定：第十七条规定：第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收房地产开发项目竣工，经验收房地产开发项目竣工，经验收房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或合格后，方可交付使用；未经验收或合格后，方可交付使用；未经验收或合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。者验收不合格的，不得交付使用。者验收不合格的，不得交付使用。者验收不合格的，不得交付使用。建设工程质量管理条例建设工程质量管理条例建设工程质量管理条例建设工程质量管理条例第十六第十六第十六第十六条：条：条：条：建设单位收到建设工程竣工报建设单位收到建设工程竣工报