第三章房地产开发项目前期.ppt

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1、第三章第三章 房地产开发项目房地产开发项目的前期工作的前期工作主讲：史玉芳主讲：史玉芳2021/9/181教学内容教学内容房地产开发用地的取得房地产开发用地的取得房地产开发用地的取得房地产开发用地的取得规划与设计规划与设计规划与设计规划与设计房地产开发的龙头房地产开发的龙头房地产开发的龙头房地产开发的龙头房地产开发项目建设前的准备工作房地产开发项目建设前的准备工作房地产开发项目建设前的准备工作房地产开发项目建设前的准备工作2021/9/182v教学目的：通过本章学习，使学生了解土地的特教学目的：通过本章学习，使学生了解土地的特征及土地理论；理解房地产开发与规划设计的关征及土地理论；理解房地产开

2、发与规划设计的关系及不同类型物业的规划设计特点；熟悉土地所系及不同类型物业的规划设计特点；熟悉土地所有权和土地使用权的含义和特征；掌握房地产开有权和土地使用权的含义和特征；掌握房地产开发用地的取得方式，房地产开发项目的审批程序发用地的取得方式，房地产开发项目的审批程序和操作流程，房地产开发中征地和拆迁的内容、和操作流程，房地产开发中征地和拆迁的内容、程序和补偿、安置标准等。程序和补偿、安置标准等。v重点难点：重点是房地产开发用地的取得方式和重点难点：重点是房地产开发用地的取得方式和项目的审批程序和操作流程；难点是房地产开发项目的审批程序和操作流程；难点是房地产开发过程中不同类型物业的规划设计特

3、点。过程中不同类型物业的规划设计特点。v教学时数：教学时数：8 2021/9/183第一节第一节 房地产开发用地的取得房地产开发用地的取得土地理土地理论与开论与开发利用发利用土地征土地征用及闲用及闲置土地置土地 处置处置土地土地所有权所有权开发开发用地用地的取得的取得房地产开发用地房地产开发用地土地土地使用权使用权2021/9/184一、土地与土地开发利用一、土地与土地开发利用一、土地与土地开发利用一、土地与土地开发利用（一）土地的特性（一）土地的特性（一）土地的特性（一）土地的特性1.1.1.1.土地的自然特性土地的自然特性土地的自然特性土地的自然特性土地位置的固定性土地位置的固定性土地位置

4、的固定性土地位置的固定性土地数量的有限性土地数量的有限性土地数量的有限性土地数量的有限性土地特性的差异性土地特性的差异性土地特性的差异性土地特性的差异性 土地作为生态环境主要部分的脆弱性土地作为生态环境主要部分的脆弱性土地作为生态环境主要部分的脆弱性土地作为生态环境主要部分的脆弱性2.2.2.2.土地的经济特性土地的经济特性土地的经济特性土地的经济特性 土地需求与供给的矛盾性土地需求与供给的矛盾性土地需求与供给的矛盾性土地需求与供给的矛盾性 土地使用方向的相对固定性土地使用方向的相对固定性土地使用方向的相对固定性土地使用方向的相对固定性 土地报酬至边际效益后的递减性土地报酬至边际效益后的递减性

5、土地报酬至边际效益后的递减性土地报酬至边际效益后的递减性 土地所有权及使用权形式上的多样性土地所有权及使用权形式上的多样性土地所有权及使用权形式上的多样性土地所有权及使用权形式上的多样性2021/9/185（二）土地理论（二）土地理论（二）土地理论（二）土地理论 1.1.1.1.区位论区位论区位论区位论 （1 1 1 1）杜杜杜杜能能能能的的的的农农农农业业业业区区区区位位位位论论论论：德德德德国国国国经经经经济济济济学学学学家家家家杜杜杜杜能能能能1826182618261826年年年年发发发发表表表表孤孤孤孤立立立立国和农业与国民经济的关系一书，标志着区位理论的产生。国和农业与国民经济的关

6、系一书，标志着区位理论的产生。国和农业与国民经济的关系一书，标志着区位理论的产生。国和农业与国民经济的关系一书，标志着区位理论的产生。杜杜杜杜能能能能将将将将农农农农业业业业生生生生产产产产分分分分成成成成了了了了六六六六个个个个圈圈圈圈，即即即即：自自自自由由由由农农农农作作作作物物物物圈圈圈圈（生生生生产产产产鲜鲜鲜鲜活活活活产产产产品品品品，蔬蔬蔬蔬菜菜菜菜及及及及鲜鲜鲜鲜奶奶奶奶）；林林林林业业业业圈圈圈圈层层层层（量量量量大大大大不不不不易易易易长长长长途途途途运运运运输输输输的的的的木木木木材材材材及及及及材材材材草草草草）；集集集集约约约约农农农农业业业业圈圈圈圈层层层层（谷谷谷

7、谷类类类类、畜畜畜畜类类类类）；谷谷谷谷草草草草农农农农作作作作物物物物圈圈圈圈（牧牧牧牧草草草草和和和和畜畜畜畜类类类类）；三三三三年年年年轮轮轮轮做做做做制制制制农农农农业业业业圈圈圈圈层层层层（体体体体积积积积小小小小、易易易易运运运运输输输输及及及及不不不不易易易易腐腐腐腐烂烂烂烂的的的的农农农农作作作作产产产产品品品品，奶奶奶奶酪酪酪酪及及及及烧烧烧烧酒酒酒酒）；畜畜畜畜牧牧牧牧圈圈圈圈层层层层或或或或边边边边际际际际农农农农业业业业圈圈圈圈层层层层（农作物自给，提供少量的奶酪及烧酒）。（农作物自给，提供少量的奶酪及烧酒）。（农作物自给，提供少量的奶酪及烧酒）。（农作物自给，提供少量

8、的奶酪及烧酒）。杜能的贡献是土地的级差地租与到中心城市的距离成反比。杜能的贡献是土地的级差地租与到中心城市的距离成反比。杜能的贡献是土地的级差地租与到中心城市的距离成反比。杜能的贡献是土地的级差地租与到中心城市的距离成反比。2021/9/186（2 2 2 2）韦韦韦韦伯伯伯伯的的的的工工工工业业业业区区区区位位位位论论论论：韦韦韦韦伯伯伯伯的的的的工工工工业业业业区区区区位位位位论论论论实实实实际际际际上上上上是是是是区区区区位位位位因因因因素素素素分析。德国人，分析。德国人，分析。德国人，分析。德国人，1909190919091909年发表工业区位论一书。年发表工业区位论一书。年发表工业区

9、位论一书。年发表工业区位论一书。运费对工业区位的影响运费对工业区位的影响运费对工业区位的影响运费对工业区位的影响 韦韦韦韦伯伯伯伯提提提提出出出出了了了了原原原原料料料料系系系系数数数数，即即即即运运运运进进进进工工工工厂厂厂厂的的的的稀稀稀稀有有有有性性性性材材材材料料料料与与与与运运运运出出出出工工工工厂厂厂厂的的的的产产产产品品品品总总总总种种种种之之之之比比比比。凡凡凡凡原原原原料料料料系系系系数数数数小小小小于于于于1 1 1 1时时时时，生生生生产产产产工工工工厂厂厂厂应应应应设设设设在在在在消消消消费费费费中中中中心心心心区区区区；凡凡凡凡原原原原料料料料系系系系数数数数大大大大

10、于于于于1 1 1 1时时时时，生生生生产产产产工工工工厂厂厂厂应应应应设设设设在在在在稀稀稀稀有有有有性性性性原原原原料料料料产产产产地地地地附附附附近近近近；凡凡凡凡原原原原料料料料系系系系数数数数等等等等于于于于1 1 1 1时时时时，生生生生产产产产工工工工厂厂厂厂可可可可设设设设在在在在消消消消费费费费中中中中心心心心区区区区或或或或稀稀稀稀有有有有性性性性原原原原料料料料产地附近。产地附近。产地附近。产地附近。工资成本对工业区位选择的影响工资成本对工业区位选择的影响工资成本对工业区位选择的影响工资成本对工业区位选择的影响 韦韦韦韦伯伯伯伯认认认认为为为为厂厂厂厂址址址址应应应应选选

11、选选择择择择在在在在运运运运费费费费成成成成本本本本最最最最低低低低的的的的地地地地方方方方迁迁迁迁移移移移到到到到劳劳劳劳动动动动力力力力成成成成本本本本最低点所需增加的运费和节约的成本进行比较确定。最低点所需增加的运费和节约的成本进行比较确定。最低点所需增加的运费和节约的成本进行比较确定。最低点所需增加的运费和节约的成本进行比较确定。集聚因素对工业区位选择的影响集聚因素对工业区位选择的影响集聚因素对工业区位选择的影响集聚因素对工业区位选择的影响 韦伯认为厂址的选择应考虑：工业企业的规模经济、分工协作韦伯认为厂址的选择应考虑：工业企业的规模经济、分工协作韦伯认为厂址的选择应考虑：工业企业的规

12、模经济、分工协作韦伯认为厂址的选择应考虑：工业企业的规模经济、分工协作与资源共享、集聚因素带来的外部经济利益的增长。与资源共享、集聚因素带来的外部经济利益的增长。与资源共享、集聚因素带来的外部经济利益的增长。与资源共享、集聚因素带来的外部经济利益的增长。2021/9/187 2.2.2.2.地租理论地租理论地租理论地租理论 (1)(1)(1)(1)地租的概念地租的概念地租的概念地租的概念 从从从从广广广广义义义义来来来来讲讲讲讲，地地地地租租租租泛泛泛泛指指指指土土土土地地地地所所所所有有有有者者者者将将将将其其其其所所所所拥拥拥拥有有有有的的的的土土土土地地地地及及及及与与与与土土土土地地地

13、地相相相相关关关关的的的的房房房房屋屋屋屋或或或或其其其其他他他他附附附附着着着着物物物物租租租租给给给给他他他他人人人人使使使使用用用用所所所所获获获获取取取取的的的的报报报报酬酬酬酬，是是是是一一一一种种种种不不不不仅仅仅仅局局局局限限限限于于于于土土土土地地地地的的的的租租租租金金金金；狭狭狭狭义义义义的的的的租租租租金金金金是是是是指指指指土土土土地地地地的的的的使使使使用用用用者者者者租租租租用用用用土土土土地地地地所所所所需支付的租金，是其所获利润中超过平均利润的部分。需支付的租金，是其所获利润中超过平均利润的部分。需支付的租金，是其所获利润中超过平均利润的部分。需支付的租金，是其

14、所获利润中超过平均利润的部分。(2)(2)(2)(2)级差地租（马克思主义地租理论）级差地租（马克思主义地租理论）级差地租（马克思主义地租理论）级差地租（马克思主义地租理论）级级级级差差差差地地地地租租租租的的的的形形形形成成成成是是是是由由由由于于于于土土土土地地地地本本本本身身身身条条条条件件件件的的的的不不不不同同同同造造造造成成成成的的的的土土土土地地地地自自自自然然然然力力力力的差异，级差地租细分为级差地租的差异，级差地租细分为级差地租的差异，级差地租细分为级差地租的差异，级差地租细分为级差地租和级差地租和级差地租和级差地租和级差地租。级级级级差差差差地地地地租租租租：是是是是指指指

15、指等等等等量量量量资资资资本本本本投投投投入入入入在在在在等等等等面面面面积积积积的的的的不不不不同同同同条条条条件件件件的的的的土土土土地地地地上上上上，因土地的肥力和位置差别而产生的超额利润转化而来的级差地租。因土地的肥力和位置差别而产生的超额利润转化而来的级差地租。因土地的肥力和位置差别而产生的超额利润转化而来的级差地租。因土地的肥力和位置差别而产生的超额利润转化而来的级差地租。级级级级差差差差地地地地租租租租：是是是是指指指指连连连连续续续续投投投投在在在在同同同同一一一一块块块块土土土土地地地地上上上上的的的的各各各各个个个个资资资资本本本本，由由由由于于于于生生生生产产产产效效效效

16、率率率率不不不不同同同同，由由由由资资资资本本本本效效效效率率率率较较较较高高高高的的的的资资资资本本本本产产产产生生生生的的的的超超超超额额额额利利利利润润润润被被被被土土土土地地地地所所所所有有有有者占有时所转化而来的级差地租。者占有时所转化而来的级差地租。者占有时所转化而来的级差地租。者占有时所转化而来的级差地租。2021/9/188 1.1.1.1.土地利用规划的必要性土地利用规划的必要性土地利用规划的必要性土地利用规划的必要性(1)(1)(1)(1)从土地的自然特性方面分析从土地的自然特性方面分析从土地的自然特性方面分析从土地的自然特性方面分析(2)(2)(2)(2)从土地的经济特性

17、方面分析从土地的经济特性方面分析从土地的经济特性方面分析从土地的经济特性方面分析 2.2.2.2.编制土地利用规划的内容与步骤编制土地利用规划的内容与步骤编制土地利用规划的内容与步骤编制土地利用规划的内容与步骤(1)(1)(1)(1)综合评价土地资源将土地化成不同等级综合评价土地资源将土地化成不同等级综合评价土地资源将土地化成不同等级综合评价土地资源将土地化成不同等级(2)(2)(2)(2)进行土地利用预测进行土地利用预测进行土地利用预测进行土地利用预测(3)(3)(3)(3)确定用地标准及用地结构确定用地标准及用地结构确定用地标准及用地结构确定用地标准及用地结构(4)(4)(4)(4)提出本

18、地区功能分区提出本地区功能分区提出本地区功能分区提出本地区功能分区(5)(5)(5)(5)制定土地整治和保护规划制定土地整治和保护规划制定土地整治和保护规划制定土地整治和保护规划(6)(6)(6)(6)确定本地区土地利用总体及详细规划确定本地区土地利用总体及详细规划确定本地区土地利用总体及详细规划确定本地区土地利用总体及详细规划（四）土地特征、理论对房地产开发的启示（四）土地特征、理论对房地产开发的启示（四）土地特征、理论对房地产开发的启示（四）土地特征、理论对房地产开发的启示 1.1.1.1.重视土地区位重视土地区位重视土地区位重视土地区位 2.2.2.2.注意经济社会与生态效益的兼顾，合理

19、使用土地注意经济社会与生态效益的兼顾，合理使用土地注意经济社会与生态效益的兼顾，合理使用土地注意经济社会与生态效益的兼顾，合理使用土地 3.3.3.3.节约用地节约用地节约用地节约用地 4.4.4.4.房地产开发必须符合国情，不能照搬发达国家模式房地产开发必须符合国情，不能照搬发达国家模式房地产开发必须符合国情，不能照搬发达国家模式房地产开发必须符合国情，不能照搬发达国家模式2021/9/189（三）房地产开发用地的类型（三）房地产开发用地的类型1.按照土地利用的性质和功能划分按照土地利用的性质和功能划分按照按照城市用地分类与规划建设用地标准城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-20

20、11），城市开发建设用地分为居住用地、公共管理与公），城市开发建设用地分为居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地八个大类。用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地八个大类。2.按照土地的开发利用程度划分按照土地的开发利用程度划分（1）生地。生地是指完成土地征用，未经开发、不可直接作）生地。生地是指完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。为建筑用地的农用地或荒地等土地。（2）毛地。毛地是指具有一定的城市基础设施，但尚未经过）毛地。毛地是指具有一定的城市

21、基础设施，但尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程，不具备基本建设条件的土拆迁安置补偿等土地开发过程，不具备基本建设条件的土地。地。（3）熟地。熟地是指具有完善的城市基础设施，经过土地开）熟地。熟地是指具有完善的城市基础设施，经过土地开发，能直接在其上进行房屋建造的土地。发，能直接在其上进行房屋建造的土地。（4）净地。）净地。2021/9/1810 二、土地的所有权二、土地的所有权二、土地的所有权二、土地的所有权（一）土地所有权的概念、权能和特征（一）土地所有权的概念、权能和特征（一）土地所有权的概念、权能和特征（一）土地所有权的概念、权能和特征 1.1.1.1.土地所有权的概念土地所有权的概念土

22、地所有权的概念土地所有权的概念(1)(1)(1)(1)土地所有权的概念土地所有权的概念土地所有权的概念土地所有权的概念(2)(2)(2)(2)我国土地所有权制度我国土地所有权制度我国土地所有权制度我国土地所有权制度 2.2.2.2.土地所有权的权能土地所有权的权能土地所有权的权能土地所有权的权能(1)(1)(1)(1)土地占有权土地占有权土地占有权土地占有权 (2)(2)(2)(2)土地使用权（狭义的土地使用权）土地使用权（狭义的土地使用权）土地使用权（狭义的土地使用权）土地使用权（狭义的土地使用权）(3)(3)(3)(3)土地收益权土地收益权土地收益权土地收益权(4)(4)(4)(4)土地处

23、分权土地处分权土地处分权土地处分权 土土土土地地地地所所所所有有有有权权权权是是是是一一一一级级级级权权权权能能能能，占占占占有有有有、使使使使用用用用、收收收收益益益益、处处处处分分分分等等等等权权权权力力力力是是是是二二二二级级级级权权权权能能能能。二二二二级级级级权权权权能能能能具具具具有有有有相相相相对对对对的的的的独独独独立立立立性性性性，享享享享有有有有二二二二级级级级权权权权能能能能者者者者必必必必须须须须承担对土地所有者应尽的义务。承担对土地所有者应尽的义务。承担对土地所有者应尽的义务。承担对土地所有者应尽的义务。2021/9/1811 3.3.3.3.土地所有权的特征土地所有

24、权的特征土地所有权的特征土地所有权的特征 (1)(1)(1)(1)权利的主体是特定的权利的主体是特定的权利的主体是特定的权利的主体是特定的 (2)(2)(2)(2)土地所有权行使的绝对性（与债权相比）土地所有权行使的绝对性（与债权相比）土地所有权行使的绝对性（与债权相比）土地所有权行使的绝对性（与债权相比）(3)(3)(3)(3)土地所有权行使的排他性土地所有权行使的排他性土地所有权行使的排他性土地所有权行使的排他性 (4)(4)(4)(4)土地所有权具有追索性土地所有权具有追索性土地所有权具有追索性土地所有权具有追索性 (5)(5)(5)(5)土地所有权权能的完整性土地所有权权能的完整性土地

25、所有权权能的完整性土地所有权权能的完整性 (6)(6)(6)(6)土地所有权权能组成部分的可分离性和可回归性土地所有权权能组成部分的可分离性和可回归性土地所有权权能组成部分的可分离性和可回归性土地所有权权能组成部分的可分离性和可回归性（二）我国城市土地所有权及城市土地类型（二）我国城市土地所有权及城市土地类型（二）我国城市土地所有权及城市土地类型（二）我国城市土地所有权及城市土地类型 1.1.1.1.我国城市土地所有权我国城市土地所有权我国城市土地所有权我国城市土地所有权 (1)(1)(1)(1)宪法规定宪法规定宪法规定宪法规定 城市土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法城市土地属于国

26、家所有，农村和城市郊区的土地，除由法城市土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法城市土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。国家为了公共利律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。国家为了公共利律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。国家为了公共利律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对农村土地实行征用。矿藏、水益的需要，可以依照法律规定对农村土地实行征用。矿藏、水益的需要，可以依照法律规定对农村土地实行征用。矿藏、水益的需要，可以依照法律规定对农村土地实行征用。矿藏、水流、森林、山岭、荒地、滩涂等自然

27、资源，都属于国家所有。流、森林、山岭、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有。流、森林、山岭、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有。流、森林、山岭、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有。2021/9/1812 (2)(2)(2)(2)城市国有土地的范围城市国有土地的范围城市国有土地的范围城市国有土地的范围 城城城城市市市市国国国国有有有有土土土土地地地地的的的的范范范范围围围围是是是是指指指指市市市市、县县县县、建建建建制制制制镇镇镇镇、工工工工矿矿矿矿区区区区范范范范围围围围内内内内属属属属于于于于全全全全民民民民所所所所有有有有的的的的土土土土地地地地，1998199819981998年年年

28、年12121212月月月月27272727日日日日国国国国务务务务院院院院令令令令第第第第256256256256号号号号颁颁颁颁布布布布的的的的中中中中华华华华人人人人民民民民共共共共和和和和国国国国土土土土地地地地管管管管理理理理法法法法实实实实施施施施条条条条例例例例进进进进一一一一步步步步明明明明确确确确了了了了国国国国有有有有土土土土地的范围，具体包括：地的范围，具体包括：地的范围，具体包括：地的范围，具体包括：城市市区的土地；城市市区的土地；城市市区的土地；城市市区的土地；城市郊区和部分农村土地已经征用为国有的土地；城市郊区和部分农村土地已经征用为国有的土地；城市郊区和部分农村土地

29、已经征用为国有的土地；城市郊区和部分农村土地已经征用为国有的土地；国国国国家家家家依依依依法法法法征征征征用用用用由由由由机机机机关关关关、企企企企业业业业、事事事事业业业业单单单单位位位位、部部部部队队队队、学学学学校校校校等等等等单单单单位位位位使用的土地；使用的土地；使用的土地；使用的土地；其他依法没收、征用为国家所有的土地；其他依法没收、征用为国家所有的土地；其他依法没收、征用为国家所有的土地；其他依法没收、征用为国家所有的土地；农农农农村村村村集集集集体体体体经经经经济济济济组组组组织织织织全全全全部部部部成成成成员员员员转转转转为为为为城城城城镇镇镇镇居居居居民民民民的的的的，原原

30、原原属属属属于于于于其其其其成成成成员员员员集体所有的土地；集体所有的土地；集体所有的土地；集体所有的土地；因因因因国国国国家家家家组组组组织织织织集集集集体体体体移移移移民民民民、自自自自然然然然灾灾灾灾害害害害等等等等原原原原因因因因，农农农农民民民民从从从从建建建建制制制制地地地地集集集集体体体体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。(3)(3)(3)(3)两类土地所有权的关系两类土地所有权的关系两类土地所有权的关系两类土地所有权的关系 202

31、1/9/1813 2.2.2.2.城市土地的类型城市土地的类型城市土地的类型城市土地的类型 按照土地用途划分按照土地用途划分按照土地用途划分按照土地用途划分 可可可可分分分分为为为为：工工工工业业业业用用用用地地地地、商商商商业业业业用用用用地地地地、公公公公共共共共事事事事业业业业用用用用地地地地、交交交交通通通通运运运运输输输输用用用用地地地地、住住住住宅宅宅宅用用用用地地地地、行行行行政政政政机机机机关关关关用用用用地地地地、绿绿绿绿化化化化用用用用地地地地、军军军军事事事事用用用用地地地地、其其其其他他他他用的。用的。用的。用的。按照土地位置划分按照土地位置划分按照土地位置划分按照土地

32、位置划分 可可可可分分分分为为为为：市市市市中中中中心心心心区区区区、一一一一般般般般市市市市区区区区、市市市市区区区区边边边边沿沿沿沿区区区区、近近近近郊郊郊郊区区区区、远远远远郊郊郊郊区区区区、某某某某些些些些特特特特殊殊殊殊性性性性质质质质区区区区域域域域（开开开开发发发发区区区区、特特特特区区区区、保保保保税税税税区区区区、高高高高科科科科技技技技园园园园区等）。区等）。区等）。区等）。按照土地经营管理者的权属划分按照土地经营管理者的权属划分按照土地经营管理者的权属划分按照土地经营管理者的权属划分 可可可可分分分分为为为为：全全全全民民民民所所所所有有有有制制制制用用用用地地地地、集集

33、集集体体体体所所所所有有有有制制制制用用用用地地地地、涉涉涉涉外外外外用用用用地地地地、私人用地。私人用地。私人用地。私人用地。按照对开发用地进行人为投入的形式及程度的划分按照对开发用地进行人为投入的形式及程度的划分按照对开发用地进行人为投入的形式及程度的划分按照对开发用地进行人为投入的形式及程度的划分 可可可可分分分分为为为为：已已已已开开开开发发发发的的的的城城城城市市市市土土土土地地地地、未未未未开开开开发发发发的的的的城城城城市市市市土土土土地地地地、未未未未来来来来待待待待开发的城市土地。开发的城市土地。开发的城市土地。开发的城市土地。2021/9/1814 三、土地使用权三、土地使

34、用权三、土地使用权三、土地使用权（一）土地使用权的概念（广义的土地使用权）（一）土地使用权的概念（广义的土地使用权）（一）土地使用权的概念（广义的土地使用权）（一）土地使用权的概念（广义的土地使用权）1.1.1.1.土地使用权的概念土地使用权的概念土地使用权的概念土地使用权的概念 土土土土地地地地使使使使用用用用权权权权是是是是指指指指土土土土地地地地使使使使用用用用者者者者根根根根据据据据国国国国家家家家法法法法律律律律和和和和与与与与土土土土地地地地所所所所有有有有人人人人签签签签订订订订合合合合同同同同的的的的有有有有关关关关规规规规定定定定，对对对对国国国国家家家家和和和和集集集集体体

35、体体所所所所有有有有的的的的土土土土地地地地，享享享享有有有有使使使使用用用用的的的的权利。土地使用权具有占有、使用、收益、处分的权利。权利。土地使用权具有占有、使用、收益、处分的权利。权利。土地使用权具有占有、使用、收益、处分的权利。权利。土地使用权具有占有、使用、收益、处分的权利。2.2.2.2.土地使用权的限制土地使用权的限制土地使用权的限制土地使用权的限制 (1)(1)(1)(1)使用范围的限制使用范围的限制使用范围的限制使用范围的限制 (2)(2)(2)(2)使用方式的限制使用方式的限制使用方式的限制使用方式的限制 (3)(3)(3)(3)使用年限的限制使用年限的限制使用年限的限制使

36、用年限的限制 居住用地居住用地居住用地居住用地70707070年；年；年；年；工业用地工业用地工业用地工业用地50505050年；年；年；年；教育、科学、文化、卫生、体育用地教育、科学、文化、卫生、体育用地教育、科学、文化、卫生、体育用地教育、科学、文化、卫生、体育用地50505050年；年；年；年；商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地40404040年；年；年；年；综合或其他用地综合或其他用地综合或其他用地综合或其他用地50505050年。年。年。年。2021/9/1815（二）土地使用权的权能和特征（二）土地使用权的权能和特征（二）土地使用权的权

37、能和特征（二）土地使用权的权能和特征 1.1.1.1.土地使用权的权能土地使用权的权能土地使用权的权能土地使用权的权能 （1 1 1 1）土地占有权）土地占有权）土地占有权）土地占有权 （2 2 2 2）土地使用权（狭义的土地使用权）土地使用权（狭义的土地使用权）土地使用权（狭义的土地使用权）土地使用权（狭义的土地使用权）（3 3 3 3）土地收益权）土地收益权）土地收益权）土地收益权 （4 4 4 4）土地处分权）土地处分权）土地处分权）土地处分权 2.2.2.2.土地使用权的特征土地使用权的特征土地使用权的特征土地使用权的特征 （1 1 1 1）权利主体的广泛性）权利主体的广泛性）权利主体

38、的广泛性）权利主体的广泛性 （2 2 2 2）土地使用权不得随意改变）土地使用权不得随意改变）土地使用权不得随意改变）土地使用权不得随意改变 （3 3 3 3）土地使用权是法律特别设定的一种物权）土地使用权是法律特别设定的一种物权）土地使用权是法律特别设定的一种物权）土地使用权是法律特别设定的一种物权 （4 4 4 4）土地使用权派生于土地所有权）土地使用权派生于土地所有权）土地使用权派生于土地所有权）土地使用权派生于土地所有权 （5 5 5 5）土地使用权权能构成的有限性）土地使用权权能构成的有限性）土地使用权权能构成的有限性）土地使用权权能构成的有限性 （6 6 6 6）土地使用权可以买卖

39、、转让）土地使用权可以买卖、转让）土地使用权可以买卖、转让）土地使用权可以买卖、转让2021/9/1816（三）土地使用权的获取方式（三）土地使用权的获取方式（三）土地使用权的获取方式（三）土地使用权的获取方式 1.1.1.1.土地使用权的划拨土地使用权的划拨土地使用权的划拨土地使用权的划拨uu 概念概念概念概念uu 范围范围范围范围uu 划拨方式划拨方式划拨方式划拨方式 2.2.2.2.土地使用权的出让土地使用权的出让土地使用权的出让土地使用权的出让 2021/9/1817（三）我国土地使用制度的演变（三）我国土地使用制度的演变（三）我国土地使用制度的演变（三）我国土地使用制度的演变1.1.

40、1.1.我国城市国有土地的来源我国城市国有土地的来源我国城市国有土地的来源我国城市国有土地的来源2.2.2.2.城市土地使用制度改革城市土地使用制度改革城市土地使用制度改革城市土地使用制度改革（1 1 1 1）城市土地有偿使用的原因）城市土地有偿使用的原因）城市土地有偿使用的原因）城市土地有偿使用的原因 国国国国家家家家在在在在土土土土地地地地上上上上的的的的收收收收益益益益大大大大量量量量流流流流失失失失，国国国国家家家家对对对对城城城城市市市市土土土土地地地地的的的的所所所所有有有有权权权权在经济上没有得到充分的实现；在经济上没有得到充分的实现；在经济上没有得到充分的实现；在经济上没有得到

41、充分的实现；无法保证经济合理地利用土地，造成土地资源的浪费无法保证经济合理地利用土地，造成土地资源的浪费无法保证经济合理地利用土地，造成土地资源的浪费无法保证经济合理地利用土地，造成土地资源的浪费 土土土土地地地地无无无无偿偿偿偿使使使使用用用用，掩掩掩掩盖盖盖盖了了了了土土土土地地地地级级级级差差差差收收收收益益益益，使使使使企企企企业业业业间间间间竞竞竞竞争争争争条条条条件件件件不平等，不利于企业经营机制的转换；不平等，不利于企业经营机制的转换；不平等，不利于企业经营机制的转换；不平等，不利于企业经营机制的转换；阻碍了城市产业结构的调整和生产力布局的合理化；阻碍了城市产业结构的调整和生产力

42、布局的合理化；阻碍了城市产业结构的调整和生产力布局的合理化；阻碍了城市产业结构的调整和生产力布局的合理化；城市内部用地结构不合理；城市内部用地结构不合理；城市内部用地结构不合理；城市内部用地结构不合理；不利于建立城市建设资金的长期平衡机制；不利于建立城市建设资金的长期平衡机制；不利于建立城市建设资金的长期平衡机制；不利于建立城市建设资金的长期平衡机制；土地无偿划拨与国家经济体制改革相矛盾；土地无偿划拨与国家经济体制改革相矛盾；土地无偿划拨与国家经济体制改革相矛盾；土地无偿划拨与国家经济体制改革相矛盾；不利于对外开放和吸引外资。不利于对外开放和吸引外资。不利于对外开放和吸引外资。不利于对外开放和

43、吸引外资。2021/9/1818（2 2 2 2）城市土地使用制度改革的主要内容）城市土地使用制度改革的主要内容）城市土地使用制度改革的主要内容）城市土地使用制度改革的主要内容 土地所有权和土地使用权相分离的新机制；土地所有权和土地使用权相分离的新机制；土地所有权和土地使用权相分离的新机制；土地所有权和土地使用权相分离的新机制；建建建建立立立立起起起起由由由由国国国国土土土土规规规规划划划划、土土土土地地地地利利利利用用用用总总总总体体体体规规规规划划划划、城城城城市市市市规规规规划划划划和和和和建建建建设设设设用用用用地发展规划衔接配套的土地利用规划体系；地发展规划衔接配套的土地利用规划体系

44、；地发展规划衔接配套的土地利用规划体系；地发展规划衔接配套的土地利用规划体系；建立和发展城市土地的一、二、三级市场。建立和发展城市土地的一、二、三级市场。建立和发展城市土地的一、二、三级市场。建立和发展城市土地的一、二、三级市场。（3 3 3 3）城市土地使用制度改革的特点）城市土地使用制度改革的特点）城市土地使用制度改革的特点）城市土地使用制度改革的特点 城市土地使用制度改革不改变城市土地的单一国有制；城市土地使用制度改革不改变城市土地的单一国有制；城市土地使用制度改革不改变城市土地的单一国有制；城市土地使用制度改革不改变城市土地的单一国有制；城城城城市市市市土土土土地地地地使使使使用用用用

45、制制制制度度度度改改改改革革革革并并并并不不不不是是是是将将将将土土土土地地地地使使使使用用用用权权权权全全全全面面面面商商商商品品品品化化化化，有有有有偿偿偿偿出出出出让让让让仅仅仅仅限限限限于于于于营营营营业业业业性性性性用用用用地地地地，对对对对公公公公共共共共建建建建设设设设、福福福福利利利利住住住住宅宅宅宅等等等等非非非非营营营营业业业业性性性性用用用用地依然采用行政划拨方式；地依然采用行政划拨方式；地依然采用行政划拨方式；地依然采用行政划拨方式；改改改改革革革革并并并并不不不不意意意意味味味味着着着着政政政政策策策策鼓鼓鼓鼓励励励励加加加加速速速速土土土土地地地地使使使使用用用用权

46、权权权转转转转让让让让速速速速度度度度，为为为为了了了了公公公公共利益需要，政府会采取措施避免土地投机现象；共利益需要，政府会采取措施避免土地投机现象；共利益需要，政府会采取措施避免土地投机现象；共利益需要，政府会采取措施避免土地投机现象；城城城城市市市市土土土土地地地地使使使使用用用用制制制制度度度度改改改改革革革革，不不不不是是是是将将将将政政政政府府府府统统统统一一一一管管管管理理理理和和和和配配配配置置置置土土土土地地地地的的的的职能交给土地使用者和经营者，而只能是政府的土地管理部门。职能交给土地使用者和经营者，而只能是政府的土地管理部门。职能交给土地使用者和经营者，而只能是政府的土地

47、管理部门。职能交给土地使用者和经营者，而只能是政府的土地管理部门。2021/9/1819 四、广义土地使用权的出让四、广义土地使用权的出让四、广义土地使用权的出让四、广义土地使用权的出让 （一）土地使用权的出让（一）土地使用权的出让（一）土地使用权的出让（一）土地使用权的出让 1.1.1.1.土地使用权出让的含义土地使用权出让的含义土地使用权出让的含义土地使用权出让的含义 土土土土地地地地使使使使用用用用权权权权出出出出让让让让，是是是是指指指指国国国国家家家家以以以以土土土土地地地地所所所所有有有有者者者者的的的的身身身身份份份份将将将将土土土土地地地地使使使使用用用用权权权权在在在在一一一

48、一定定定定年年年年限限限限内内内内让让让让与与与与土土土土地地地地使使使使用用用用者者者者，土土土土地地地地使使使使用用用用权权权权受受受受让让让让人人人人由由由由此此此此获获获获得得得得对对对对该该该该地地地地块块块块进进进进行行行行开开开开发发发发、经经经经营营营营、管管管管理理理理的的的的权权权权利利利利，并并并并由由由由土土土土地地地地使使使使用用用用者者者者向向向向国家支付土地使用权出让金的行为。国家支付土地使用权出让金的行为。国家支付土地使用权出让金的行为。国家支付土地使用权出让金的行为。2.2.2.2.出让的年限出让的年限出让的年限出让的年限 最最最最高高高高出出出出让让让让的的

49、的的年年年年限限限限不不不不得得得得超超超超过过过过中中中中华华华华人人人人民民民民共共共共和和和和国国国国城城城城镇镇镇镇国国国国有有有有土土土土地地地地使用权出让和转让暂行条例规定的界限。使用权出让和转让暂行条例规定的界限。使用权出让和转让暂行条例规定的界限。使用权出让和转让暂行条例规定的界限。3.3.3.3.出让的方式出让的方式出让的方式出让的方式 (1)(1)(1)(1)协议出让协议出让协议出让协议出让 (2)(2)(2)(2)招标出让招标出让招标出让招标出让 (3)(3)(3)(3)拍卖出让拍卖出让拍卖出让拍卖出让 (4)(4)(4)(4)挂牌出让挂牌出让挂牌出让挂牌出让2021/9

50、/1820 4.4.4.4.出让合同及合同的效力出让合同及合同的效力出让合同及合同的效力出让合同及合同的效力 (1)(1)(1)(1)出让方的权利和义务出让方的权利和义务出让方的权利和义务出让方的权利和义务 出让方享有的权利主要有：出让方享有的权利主要有：出让方享有的权利主要有：出让方享有的权利主要有：出出出出让让让让方方方方对对对对受受受受让让让让方方方方在在在在签签签签订订订订土土土土地地地地使使使使用用用用权权权权出出出出让让让让合合合合同同同同后后后后，未未未未按按按按期期期期支支支支付全部的出让金的，有权解除合同，并可请求违约赔偿；付全部的出让金的，有权解除合同，并可请求违约赔偿；付