第五章房地产开发.ppt

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1、l房地产开发的概述房地产开发的概述l房地产开发主体的市场准入房地产开发主体的市场准入l房地产项目的规划管理房地产项目的规划管理l房地产施工活动的管理房地产施工活动的管理l房屋质量责任制度房屋质量责任制度第五章第五章 房地产（商品房）开发管理制度房地产（商品房）开发管理制度2021/9/181l万科企业股份有限公司成立于万科企业股份有限公司成立于1984年年5月，是目前中国最大的专业月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。住宅开发企业。2021/9/182l王石董事长兼总经理l2003年5月22日王石作为中国珠峰登山队队员成功登顶珠穆朗玛峰，成为目前中国登顶珠峰最年长记录创造者2021/9/183

2、lSOHO中国有限公司成立于中国有限公司成立于1995年，由年，由SOHO中国董中国董事长潘石屹和事长潘石屹和SOHO中国总裁张欣联手创建。中国总裁张欣联手创建。SOHO中国是中国房地产行业领袖，目前北京最大的房地产中国是中国房地产行业领袖，目前北京最大的房地产开发商开发商2021/9/184北京市华远地产股份有限公司董事长北京市华远地产股份有限公司董事长雷雷人人语语录录：房房地地产产就就该该是是暴暴利利行行业业历历史史证证明明房房价价永永远远都都是是上上涨涨中中国国人人太太有有钱钱，房房子子太太便便宜宜中中国国住住房房分分为为穷穷人人区区与与富富人人区区很很正正常常2021/9/185l任志

3、强在人民“最想揍的人”中，排第三2021/9/1862021/9/1872021/9/188l一、房地产开发的概念和特征：一、房地产开发的概念和特征：l1 1、是指在依法取得国有土地使用权的土地上、是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。进行基础设施、房屋建设的行为。l2 2、房地产开发的特征：、房地产开发的特征：l（1 1）涉及面广；）涉及面广；l（2 2）工程项目多；）工程项目多；l（3 3）投资量大；）投资量大；l（4 4）建设周期长。）建设周期长。l（二）房地产开发的类别：（二）房地产开发的类别：l1 1、单项开发、小区开发和成片开发；、单项开发、小区开发和成

4、片开发；l2 2、经营性开发和自用性开发；、经营性开发和自用性开发；l3 3、新城区开发和旧城区拆迁改造。、新城区开发和旧城区拆迁改造。2021/9/189l二二、房地产开发企业、房地产开发企业l（一）房地产开发企业的概念：是指以营利为目的，（一）房地产开发企业的概念：是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。从事房地产开发和经营的企业。l房地产开发企业的种类：房地产开发企业的种类：1 1、专营企业；、专营企业；2 2、兼、兼营企业；营企业；3 3、项目公司。、项目公司。l（二）房地产开发企业的设立：（二）房地产开发企业的设立：l1 1、设立条件：（、设立条件：（1 1）有自己的名称和组织

5、机构；）有自己的名称和组织机构；（2 2）有固定的经营场所；（）有固定的经营场所；（3 3）有符合国务院规定）有符合国务院规定的注册资本；（的注册资本；（4 4）有足够的专业技术人员；（）有足够的专业技术人员；（5 5）法律、行政法规规定的其他条件。法律、行政法规规定的其他条件。l2 2、设立程序：（、设立程序：（1 1）申请登记；（）申请登记；（2 2）发给营）发给营业执照（业执照（3030日内）；（日内）；（3 3）备案（）备案（3030日内）。日内）。2021/9/1810l三、房屋建筑公司（建筑商、施工单位、承包人）三、房屋建筑公司（建筑商、施工单位、承包人）（一）公司的设立（一）公司

6、的设立（二）公司资质等级管理：（二）公司资质等级管理：20012001年建设部建筑企年建设部建筑企业资质管理规定业资质管理规定l1 1、分类：根据注册资本、技术力量、经营业绩、分类：根据注册资本、技术力量、经营业绩分为一、二、三、四级。分为一、二、三、四级。l3 3、业务范围：一级不受限制；二级不能超过、业务范围：一级不受限制；二级不能超过3030层或层或100100米；三级不能超过米；三级不能超过1212层或者层或者5050米以下；米以下；四级不能超过四级不能超过6 6层或者层或者1515米。米。2021/9/1811l一、选址意见书一、选址意见书 城市规划法第城市规划法第3030条条l 选

7、址意见书的内容选址意见书的内容l 选址意见书的核发选址意见书的核发l二、建设用地规划许可证二、建设用地规划许可证 城市规划法第城市规划法第3131条条l审批程序包括：现场勘查；征求意见；提供设审批程序包括：现场勘查；征求意见；提供设计规划意见；审查用地性质；核定用地面积计规划意见；审查用地性质；核定用地面积和界限；颁发用地规划许可证。和界限；颁发用地规划许可证。l三、建设工程项目规划许可证三、建设工程项目规划许可证 城市规划法第城市规划法第3232条条l审批程序包括：建设项目的审查；确定规划设审批程序包括：建设项目的审查；确定规划设计的要求；确定规划设计方案；颁发建设工计的要求；确定规划设计方

8、案；颁发建设工程规划许可证。程规划许可证。房地产开发项目的规划管理房地产开发项目的规划管理2021/9/1812l一、房屋质量的责任归属一、房屋质量的责任归属l责任人：勘察人、设计人、建筑商、监理责任人：勘察人、设计人、建筑商、监理人、开发商人、开发商l二、房屋质量的保修二、房屋质量的保修l保证期和保修期保证期和保修期l三、房屋质量责任与产品质量法三、房屋质量责任与产品质量法房屋质量责任制度房屋质量责任制度2021/9/1813第六章 房地产交易法律制度l商品房买卖商品房买卖l商品房预售商品房预售l商品房买卖合同履行及纠纷解决商品房买卖合同履行及纠纷解决l商品房买卖中介服务商品房买卖中介服务l

9、房屋租赁房屋租赁l房地产抵押房地产抵押2021/9/18142021/9/18152021/9/18162021/9/18172021/9/1818一、城市房地产交易概述一、城市房地产交易概述（一）房地产交易的概念和特征：（一）房地产交易的概念和特征：房地产交易是指当事人之间进行的房地产转让、房地房地产交易是指当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。产抵押和房屋租赁的活动。特征：特征：（1 1）房地产交易对象的特殊性；）房地产交易对象的特殊性；（2 2）房地产交易形式的确定性；）房地产交易形式的确定性；（3 3）房地产交易是数种典型合同的称谓；）房地产交易是数种典型合同的称谓；

10、（4 4）房地产交易为要式法律行为。）房地产交易为要式法律行为。（二）房地产转让、抵押应注意的事项：（二）房地产转让、抵押应注意的事项：1 1、房地产转让时，房屋的所有权及土地使用权同时转、房地产转让时，房屋的所有权及土地使用权同时转让；让；（2 2）房地产抵押时，房屋的所有权及土地使用权同时）房地产抵押时，房屋的所有权及土地使用权同时抵押。抵押。2021/9/1819n（二）房地产转让的条件（二）房地产转让的条件：n禁止条件：禁止条件：n（1 1）司法机关和行政机关依法裁定、决定查）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；封或者以其他形式限制房地产权利的；n（2

11、2）依法收回土地使用权）依法收回土地使用权n（3 3）共有房地产，未经其他共有人书面同意）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；的；n（4 4）权属有争议的；）权属有争议的；n（5 5）未依法登记领取权属证书的；）未依法登记领取权属证书的；n（6 6）法律、行政法规规定禁止转让的其他情）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。形。2021/9/1820我国房地产市场的相关法律规定：我国房地产市场的相关法律规定：中华人民共和国房地产管理法（中华人民共和国房地产管理法（2008年年1月月1日）日）商品房销售管理办法（商品房销售管理办法（2001年年6月月1日）日）城市房地产转让管理规定（城市房地产转

12、让管理规定（2001年年8月月15日）日）城市商品房预售管理办法（城市商品房预售管理办法（2004年年7月月20日）日）最高院最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释律若干问题的解释（2003年年7月月1日）日）2021/9/1821第二节第二节商品房预售制度商品房预售制度一、概念一、概念 商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花，是商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。款。这一制度最

13、初的宗旨是解决部分房地产企这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设，业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设，主要依据主要依据19941994年建设部出台的城市商品房预年建设部出台的城市商品房预售管理办法售管理办法(其后作过两次修改其后作过两次修改)。2021/9/1822漫画：期房预售已成楼市漫画：期房预售已成楼市“罪魁罪魁”预预售售房房盖盖在在图图纸纸上上的的房房子子2021/9/1823l月亮之上之“房奴版”l“我在遥望，大盘之上，有多少房价在自由地飞涨。昨天已忘，风干了好房，我要和你重逢在没房的路上。房价已被牵引，质落价涨，有房的日子，远在天堂。”2

14、021/9/1824二、商品房预售的条件（1 1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；使用权证书；（2 2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3 3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的的资金达到工程建设总投资的2525以上，并已以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。经确定施工进度和竣工交付日期。（4 4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。售登记，取得商品房预售许可证。

15、2021/9/1825l2 2、预售成交价格申报：国家实行房地产成、预售成交价格申报：国家实行房地产成交价格申报制度。交价格申报制度。l3 3、预售程序：（、预售程序：（1 1）预售人领取土地使用证、）预售人领取土地使用证、建设工程规划许可证；（建设工程规划许可证；（2 2）预售人办理预售）预售人办理预售登记，领取预售许可证；（登记，领取预售许可证；（3 3）预售人同预购）预售人同预购人签订商品房预售合同；（人签订商品房预售合同；（4 4）预售合同登记）预售合同登记备案；（备案；（5 5）房屋交付后，办理产权登记。）房屋交付后，办理产权登记。2021/9/1826思考思考1 1：预售许可证和预

16、售合同之间的关系：预售许可证和预售合同之间的关系2021/9/1827案例一：无预售许可证明签订的商品房预售合同无效吗？案例一：无预售许可证明签订的商品房预售合同无效吗？l20032003年年1111月月1919日，某开发商取得了开发四幢商住楼的土日，某开发商取得了开发四幢商住楼的土出让使用权，并办了建设工程规划许可证和施工许可证，出让使用权，并办了建设工程规划许可证和施工许可证，其中三幢住宅楼已经办理了商品房预售许可证，开始预其中三幢住宅楼已经办理了商品房预售许可证，开始预售，而第四幢是商住楼，建设工程已经过半，正在办理售，而第四幢是商住楼，建设工程已经过半，正在办理预售许可证。此时，开发商

17、将商住楼预售给了预售许可证。此时，开发商将商住楼预售给了3535户人家，户人家，并交纳了房款总额的并交纳了房款总额的30%30%首付款首付款 1200 1200万元。约定在商品万元。约定在商品房预售许可证取得之日起房预售许可证取得之日起3030天内，即购房人配合即售房天内，即购房人配合即售房人办理银行按揭手续。人办理银行按揭手续。时过半年后，由于该地区规划成为商业区，房价时过半年后，由于该地区规划成为商业区，房价上升了上升了40%40%。开发商见利望义，于。开发商见利望义，于20042004年年5 5月月2424日向法院日向法院提起诉讼，以开发商签订合同时不具备法律规定的商品提起诉讼，以开发商

18、签订合同时不具备法律规定的商品房预售条件，没有办理预售许可证，违反了中华人民房预售条件，没有办理预售许可证，违反了中华人民共和国城市房地产管理法及相关法律的强制性规定为共和国城市房地产管理法及相关法律的强制性规定为由，要求法院确认商品房购销合同无效，返还被告预付由，要求法院确认商品房购销合同无效，返还被告预付款。款。2021/9/1828最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第第2 2条：条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效无效，但是在起诉前取得商品房预

19、售许可证明的，可以但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。（认定有效。（起诉时为时间点）起诉时为时间点）”第第9 9条条:出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；可

20、证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；2021/9/1829l案情简介案情简介李某于李某于20082008年初预付购买了某甲开发公司年初预付购买了某甲开发公司的商品房一套。当时开盘，李某预交十万的商品房一套。当时开盘，李某预交十万元定金，该公司出具收款收据（写明元定金，该公司出具收款收据（写明3 3号号楼楼302302室预交定金）。年底开始交付使用室预交定金）。年底开始交付使用时，得知该公司未取得商品房预售许可证，时，得知该公司未取得商品房预售许可证，但该房屋在竣工前一年已开始销售。但该房屋在竣工前一年已开始销售。李李某该如何维护自己的合法权益？某该如何维护自己的合法权益？2021/9/1

21、830l思考二：预售商品房取得产权证之前能否转让？2021/9/1831案例二预售商品房合同能转让？20072007年年3 3月月1919日，张某与王某签订商品房买日，张某与王某签订商品房买卖协议书，约定将自己在某房产公司预购的一卖协议书，约定将自己在某房产公司预购的一套商品房转让给原告，王某支付张某定金套商品房转让给原告，王某支付张某定金2020万元。万元。协议签订当日王某向张某就按约定支付了定金。协议签订当日王某向张某就按约定支付了定金。20082008年年1 1月，因房价疯狂上涨，张某要求解除商月，因房价疯狂上涨，张某要求解除商品房买卖合同，二人协商未果，王某向温州市品房买卖合同，二人协

22、商未果，王某向温州市中级人民法院提起诉讼。中级人民法院提起诉讼。2021/9/1832l城市房地产管理法l第45条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。l关于做好稳定住房价格工作的意见（国务院）禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。2021/9/1833l法律分析：l预售房屋

23、再行转让的，购买人无法直接取得房预售房屋再行转让的，购买人无法直接取得房屋的所有权，只能在出售人取得房屋所有权之屋的所有权，只能在出售人取得房屋所有权之后再通过转让取得房屋所有权。如果出售人违后再通过转让取得房屋所有权。如果出售人违约时，只能主张违约责任或者要求继续履行。约时，只能主张违约责任或者要求继续履行。2021/9/1834l思考3：未办理预售合同备案手续，预售合同是否有效？2021/9/1835l20042004年年8 8月，广州市余泥渣土排放管理处向广州月，广州市余泥渣土排放管理处向广州三新实业有限公司预购南天广场皇朝阁第十三三新实业有限公司预购南天广场皇朝阁第十三层层G G号房，

24、并签订了房地产预售契约，契约号房，并签订了房地产预售契约，契约订明：房屋建筑面积为订明：房屋建筑面积为103.82103.82平方米，成交总平方米，成交总价格为价格为778650778650元，广州三新实业有限公司应协元，广州三新实业有限公司应协同广州市余泥渣土排放管理处办理该房地产的同广州市余泥渣土排放管理处办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。产权过户手续和房地产登记手续。l本契约应经双方签署并经广州市房地产交易所本契约应经双方签署并经广州市房地产交易所审核、登记后生效审核、登记后生效 l该房地产预售契约签署后，未在广州市房该房地产预售契约签署后，未在广州市房地产交易所办理预售鉴证手

25、续。地产交易所办理预售鉴证手续。l广州三新实业有限公司已交付房屋但未办好房广州三新实业有限公司已交付房屋但未办好房地产证。地产证。l20062006年年1111月月2222日，广州市余泥渣土排放管理处日，广州市余泥渣土排放管理处向法院提起诉讼，要求主张房屋买卖合同因未向法院提起诉讼，要求主张房屋买卖合同因未备案无效、判令广州三新实业有限公司退还备案无效、判令广州三新实业有限公司退还778650778650元人民币并支付该款银行利息元人民币并支付该款银行利息148041148041元元2021/9/1836l最高人民法院关于审理商品房买卖合同最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干

26、问题的解释纠纷案件适用法律若干问题的解释l第六条第二款：当事人约定以办理登记备第六条第二款：当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。对方接受的除外。2021/9/1837第三节第三节 买卖合同的缔结及纠纷解决买卖合同的缔结及纠纷解决 一、认购书的法律性质一、认购书的法律性质 二、售楼广告及宣传资料纠纷二、售楼广告及宣传资料纠纷 三、商品房价款的计价单位三、商品房价款的计价单位 四、公共部位出售条款纠纷四、公共部位出售条款纠纷 第五讲之第三部分第五讲之

27、第三部分 商品房买卖合同缔结及纠纷解决商品房买卖合同缔结及纠纷解决2021/9/1838一、认购书有称有称“房号保留协议书房号保留协议书”、“订购房屋订购房屋协议书协议书”，是商品房买卖合同双方当事人，是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售合同或者商品房现房买在签署商品房预售合同或者商品房现房买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。屋有关事宜的初步确认。第五讲之第三部分第五讲之第三部分 商品房买卖合同缔结及纠纷解决商品房买卖合同缔结及纠纷解决2021/9/1839（一）认购书的性质（一）认购书的性质1、为将来签订房屋买卖合同而签订的、

28、为将来签订房屋买卖合同而签订的预约合同预约合同2、独立的合同、独立的合同关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条的解释第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事当事人一方原因未能订立商品房买卖合同人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将由，

29、导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。定金返还买受人。2021/9/1840l案件一：认购书是否有效案件一：认购书是否有效年夏，张先生与香洲区某楼盘开发商年夏，张先生与香洲区某楼盘开发商签订了一份预订商品房协议书，约定张先生签订了一份预订商品房协议书，约定张先生先交纳一万元作为订金，认购该楼盘房屋一套，先交纳一万元作为订金，认购该楼盘房屋一套，并在开发商取得该楼盘商品房预售许可证后并在开发商取得该楼盘商品房预售许可证后双方再签订正式的商品房买卖合同。至于该双方再签订正式的商品房买卖合同。至于该套房屋的总价、交款时间、方式、交楼时间、签套房屋的总价、交款时间、方式、交楼时间、

30、签订正式合同的时间等均未作约定。双方签订协议订正式合同的时间等均未作约定。双方签订协议书后直至年，开发商仍未动工建设该楼书后直至年，开发商仍未动工建设该楼房，更谈不上取得预售许可证的问题，张先生遂房，更谈不上取得预售许可证的问题，张先生遂与开发商进行交涉，要求签订正式的购房合同，与开发商进行交涉，要求签订正式的购房合同，开发商表示因楼房尚未动工兴建，暂时无法签订开发商表示因楼房尚未动工兴建，暂时无法签订正式的商品房售房合同。年月，张先正式的商品房售房合同。年月，张先生将开发商告上法庭。生将开发商告上法庭。2021/9/1841l问题：问题：一、张先生与开发商所签订的预订商品一、张先生与开发商所

31、签订的预订商品房协议书是否合法有效？房协议书是否合法有效？二、开发商尚未取得商品房预售许可二、开发商尚未取得商品房预售许可证，张先生能否要求与开发商签订正式证，张先生能否要求与开发商签订正式商品房买卖合同？商品房买卖合同？三、张先生能否要求开发商双倍返回订三、张先生能否要求开发商双倍返回订金？金？2021/9/1842l案例二：认购书中约定的定金如购房者不购案例二：认购书中约定的定金如购房者不购买房屋，定金可否退还？买房屋，定金可否退还？l20072007年年4 4月月9 9日，袁小姐与开发商就香洲区一房屋签日，袁小姐与开发商就香洲区一房屋签订了认购书，约定认购面积为订了认购书，约定认购面积为

32、130.91130.91平方米，平方米，总价为总价为9191万余元，但开发商未向袁小姐出示预售合万余元，但开发商未向袁小姐出示预售合同及补充条款的样本。袁小姐于当日向开发商支付同及补充条款的样本。袁小姐于当日向开发商支付认购定金人民币认购定金人民币2 2万元整。万元整。l4 4月月1616日，袁小姐与开发商业务员相约签订预售合同，日，袁小姐与开发商业务员相约签订预售合同，袁小姐第一次看到了开发商提供的预售合同。但在袁小姐第一次看到了开发商提供的预售合同。但在与开发商就预售合同进行磋商时却产生了多处分歧：与开发商就预售合同进行磋商时却产生了多处分歧：一是签认购书时业务员声称装修标准为每平方一是签

33、认购书时业务员声称装修标准为每平方米一千元，但是在预售合同中只有装修项目却没有米一千元，但是在预售合同中只有装修项目却没有价格标准，且开发商拒绝在预售合同中标明每平方价格标准，且开发商拒绝在预售合同中标明每平方米一千元的装修标准；二是在房屋使用性质上，签米一千元的装修标准；二是在房屋使用性质上，签订认购书时业务员称房屋的性质为公寓，但预订认购书时业务员称房屋的性质为公寓，但预售合同上却写明是住宅。开发商强调预售合同一字售合同上却写明是住宅。开发商强调预售合同一字不能更改，要么就签，要么就不签。预售合同没签不能更改，要么就签，要么就不签。预售合同没签成，开发商也拒退定金。无奈之下，袁小姐把开发成

34、，开发商也拒退定金。无奈之下，袁小姐把开发商告上法庭。商告上法庭。2021/9/1843法律依据法律依据关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条律若干问题的解释第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因同担保的，如果因当事人一方原因未能订当事人一方原因未能订立商品房买卖合同立商品房买卖合同，应当按照法律关于定，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同

35、未能订立的，的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。出卖人应当将定金返还买受人。2021/9/1844案例三、听信口头承诺案例三、听信口头承诺 损失定金损失定金1010万元万元l20072007年年3 3月月2929日，杜先生与开发商就一套别墅签订了日，杜先生与开发商就一套别墅签订了定金合同，约定房屋暂测建筑面积为定金合同，约定房屋暂测建筑面积为270270平方米，平方米，总价总价186186万元，首付万元，首付3030，其余通过银行贷款的方式支，其余通过银行贷款的方式支付，开发商口头承诺附赠一个车位。杜先生缴纳了付，开发商口头承诺附赠一个车位。杜先生缴纳了1010万

36、元的定金。万元的定金。后来，杜先生与太太因购房发生分歧，贷款也因后来，杜先生与太太因购房发生分歧，贷款也因另有一套房贷未还清而导致收入达不到银行要求的收另有一套房贷未还清而导致收入达不到银行要求的收入水平，杜先生便提出退房。开发商要求杜先生写明入水平，杜先生便提出退房。开发商要求杜先生写明退房原因，说是要和领导汇报一下，杜先生也就照办。退房原因，说是要和领导汇报一下，杜先生也就照办。定金合同约定的签订预售合同的期限已过，而开发商定金合同约定的签订预售合同的期限已过，而开发商仍未退还定金，杜先生到售楼处索要定金，但售楼小仍未退还定金，杜先生到售楼处索要定金，但售楼小姐告诉他因他违约，定金被公司没

37、收了。姐告诉他因他违约，定金被公司没收了。杜先生起诉到法院，提出开发商口头承诺附赠车杜先生起诉到法院，提出开发商口头承诺附赠车位但不肯写入合同导致预售合同未能签成，因此开发位但不肯写入合同导致预售合同未能签成，因此开发商应返还定金。但是杜先生却拿不出证据。相反，开商应返还定金。但是杜先生却拿不出证据。相反，开发商却拿出杜先生退房的申请，最终法院没有支持杜发商却拿出杜先生退房的申请，最终法院没有支持杜先生的请求。先生的请求。2021/9/1845l【点评】如果杜先生因己方原因而反悔，就会产生因为违约而如果杜先生因己方原因而反悔，就会产生因为违约而被没收定金的法律后果；如果杜先生因车位问题而未与开

38、被没收定金的法律后果；如果杜先生因车位问题而未与开发商就预售合同达成一致，开发商就无权没收定金，但杜发商就预售合同达成一致，开发商就无权没收定金，但杜先生需要有证据证明未能签预售合同的责任不在己方。但先生需要有证据证明未能签预售合同的责任不在己方。但杜先生却没有这方面的证据，还留给开发商退房申请，让杜先生却没有这方面的证据，还留给开发商退房申请，让法院有理由相信杜先生是单方悔约，因此就无从支持杜先法院有理由相信杜先生是单方悔约，因此就无从支持杜先生退回定金的请求。生退回定金的请求。购房者千万不要片面以为只要能够找出定金合同、认购房者千万不要片面以为只要能够找出定金合同、认购书等与预售合同约定不

39、一致，就能拿回定金。不要忽略，购书等与预售合同约定不一致，就能拿回定金。不要忽略，该解释同时也明确规定，如果该解释同时也明确规定，如果“因当事人一方原因未能订因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。2021/9/1846二、合同条款问题（一）贷款与预售合同效力之间的关系（一）贷款与预售合同效力之间的关系（二）小区平面布局情况（二）小区平面布局情况（三）市场差价损失的赔偿（三）市场差价损失的赔偿第五讲之第三部分第五讲之第三部分 商品房买卖合同缔结及纠纷解决商品房买卖合同缔结及纠纷解决2021/9/1847三、合同条

40、款纠纷及解决（一）商品房价款的计价单位（一）商品房价款的计价单位（二）公共部位出售条款纠纷（二）公共部位出售条款纠纷（三）售楼广告及宣传资料纠纷（三）售楼广告及宣传资料纠纷第五讲之第三部分第五讲之第三部分 商品房买卖合同缔结及纠纷解决商品房买卖合同缔结及纠纷解决2021/9/1848三、合同条款纠纷及解决 商品房解释第商品房解释第3 3条：条：“商品房的销售广商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订明和允诺具体确定，并对商

41、品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。应当承担违约责任。”第五讲之第三部分第五讲之第三部分 商品房买卖合同缔结及纠纷解决商品房买卖合同缔结及纠纷解决2021/9/1849三、合同条款纠纷及解决（一）商品房价款的计价单位（一）商品房价款的计价单位（二）公共部位出售条款纠纷（二）公共部位出售条款纠纷（三）售楼广告及宣传资料纠纷（三）售楼广告及宣传资料纠纷（四）预售和

42、与抵押贷款合同之间的关系（四）预售和与抵押贷款合同之间的关系第五讲之第三部分第五讲之第三部分 商品房买卖合同缔结及纠纷解决商品房买卖合同缔结及纠纷解决2021/9/1850三、合同条款纠纷及解决 商品房解释第商品房解释第2323条：条：“商品房买卖合同约商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事

43、人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。息或者定金返还买受人。”第五讲之第二部分第五讲之第二部分 商品房买卖合同缔结及纠纷解决商品房买卖合同缔结及纠纷解决2021/9/1851三、合同条款纠纷及解决 商品房解释第商品房解释第2424条：条：“因商品房买因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的

44、无法实现，使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。应予支持。”第五讲之第二部分第五讲之第二部分 商品房买卖合同缔结及纠纷解决商品房买卖合同缔结及纠纷解决2021/9/1852三、合同条款纠纷及解决 商品房解释第商品房解释第2525条第二款：条第二款：“商品商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。金及利息分别

45、返还担保权人和买受人。”第五讲之第二部分第五讲之第二部分 商品房买卖合同缔结及纠纷解决商品房买卖合同缔结及纠纷解决2021/9/1853第四节第四节 买卖合同履行及纠纷解决买卖合同履行及纠纷解决第五讲之第三部分第五讲之第三部分 商品房买卖合同履行及纠纷解决商品房买卖合同履行及纠纷解决2021/9/1854一、房屋交付中的问题一、房屋交付中的问题第五讲之第三部分第五讲之第三部分 商品房买卖合同履行及纠纷解决商品房买卖合同履行及纠纷解决2021/9/1855 商品房解释第商品房解释第1111条：条：“对房屋的转移占有，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。视为房屋的交付使用

46、，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。者当事人另有约定的除外。”第五讲之第三部分第五讲之第三部分 商品房买卖合同履行及纠纷解决商品房买卖合同履行及纠纷解决2021/9/

47、1856一、房屋交付中的问题一、房屋交付中的问题二、商品房买卖中的保险问题二、商品房买卖中的保险问题第五讲之第三部分第五讲之第三部分 商品房买卖合同履行及纠纷解决商品房买卖合同履行及纠纷解决2021/9/1857一、房屋交付中的问题一、房屋交付中的问题二、商品房买卖中的保险问题二、商品房买卖中的保险问题三、商品房面积差异问题三、商品房面积差异问题第五讲之第三部分第五讲之第三部分 商品房买卖合同履行及纠纷解决商品房买卖合同履行及纠纷解决2021/9/1858房地产法解释第房地产法解释第1414条：条：“出卖人交付使用的出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合房屋套内建筑面积或者

48、建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：处理：（一）面积误差比绝对值在以内（含）（一）面积误差比绝对值在以内（含），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；除合同的，不予支持；第五讲之第三部分第五讲之第三部分 商品房买卖合同履行及纠纷解决商品房买卖合同履行及纠纷解决2021/9/1859（二）面积误差比绝对值超出，买受人请求（二）面积误差比绝对值超出，买受人请求解除合同、返还

49、已付购房款及利息的，应予支持。解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出部分的房价款由出卖人承担，积误差比超出部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比房价款及利息由出

50、卖人返还买受人，面积误差比超过部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。超过部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”第五讲之第三部分第五讲之第三部分 商品房买卖合同履行及纠纷解决商品房买卖合同履行及纠纷解决2021/9/1860一、房屋交付中的问题一、房屋交付中的问题二、商品房买卖中的保险问题二、商品房买卖中的保险问题三、商品房面积差异问题三、商品房面积差异问题四、商品房买卖中的惩罚性赔偿四、商品房买卖中的惩罚性赔偿第五讲之第三部分第五讲之第三部分 商品房买卖合同履行及纠纷解决商品房买卖合同履行及纠纷解决2021/9/1861 商品房解释第商品房解释第8 8条：条：“具有下列情形之一，具有下列情形之一