陶然怡家-房地产前期策划.ppt

《陶然怡家-房地产前期策划.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《陶然怡家-房地产前期策划.ppt（36页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、 广州花都区新华街建设北路178号 (JII-SJ02)地块 -项目前期策划报告2021/9/181策划地块策划地块地址：花都区新华街建设北路地址：花都区新华街建设北路178号号(JII-SJ02)地地块块2021/9/182从从2005以来，国内生产总值以来，国内生产总值平稳平稳增长，增长率呈现波动下降的趋势。增长，增长率呈现波动下降的趋势。第一章第一章 宏观及区域经济分析宏观及区域经济分析2021/9/183 2013年年11月份，居住月份，居住价格同比上涨价格同比上涨2.6%。其中，。其中，住房租金价格上涨住房租金价格上涨4.7%，建房及装修材料价格上涨建房及装修材料价格上涨1.6%，水

2、、电、燃料价格，水、电、燃料价格上涨上涨0.5%。我国我国2013年年11月的居民消费价格分类分析月的居民消费价格分类分析（数据来自国家统计局）2021/9/184广州市广州市2013年年1-11月经济平稳增长月经济平稳增长生生产产小小幅幅提提速速市市场场基基本本稳稳定定保保持持较较快快增增长长、但但增增速速放放缓缓消消费费涨涨幅幅收收窄窄、出出厂厂降降幅幅扩扩大大收收入入增增速速有有所所回回升升2021/9/185花都区要以扩容提质建设城市副中心为定位来思考和谋划花都区要以扩容提质建设城市副中心为定位来思考和谋划未来发展，借力未来发展，借力“三个重大突破三个重大突破”东风，把花都建设成为东风

3、，把花都建设成为“国际空港门户、高端产业基地、幸福宜居新城国际空港门户、高端产业基地、幸福宜居新城”。着力。着力建设生态城区，推进高端发展，增强辐射功能。建设生态城区，推进高端发展，增强辐射功能。同时提出以同时提出以“国际空港花园新区国际空港花园新区”为发展目标，按照为发展目标，按照“港港城一体、产城一体、城乡一体城一体、产城一体、城乡一体”三位发展模式，重点打造三位发展模式，重点打造国际空港门户、高端产业基地和幸福宜居新城。国际空港门户、高端产业基地和幸福宜居新城。花都区的未来规划花都区的未来规划2021/9/186（数据来源：广东统计信息网）（数据来源：广东统计信息网）前三季度前三季度,根

4、据商品房销售额除以销售面积计算的广东商品房平均销售根据商品房销售额除以销售面积计算的广东商品房平均销售价格价格9289元元/平方米平方米,达到本年和同期历史新高。达到本年和同期历史新高。第二章第二章 广州市房地产市场分析广州市房地产市场分析2021/9/187广州购房广州购房入户政策取消入户政策取消广州限购政策广州限购政策及广州限购令及广州限购令“国五条国五条”出台，出台，限购从严，限购从严，扩大个税改革试点扩大个税改革试点 “国六条国六条”严格执行严格执行 商品住房限购措施商品住房限购措施广州出台广州出台“穗六条穗六条”限购从严，二套房首付限购从严，二套房首付提至提至7 7成成广州市本土政策

5、分析广州市本土政策分析2021/9/188 （数据来源（数据来源：广州：广州统计统计信息网信息网）在区域成交方面，土地成交宗数排名前三位的为萝岗在区域成交方面，土地成交宗数排名前三位的为萝岗(38(38宗宗)、花都花都(32(32宗宗)、南沙、南沙(21(21宗宗)，其中，萝岗土地成交多集中在中新知识城区域，其中，萝岗土地成交多集中在中新知识城区域，花都以成交工业用地为主，南沙土地成交则主要发生在花都以成交工业用地为主，南沙土地成交则主要发生在8 8、9 9月之间。月之间。2013年广州土地区域成交概况年广州土地区域成交概况2021/9/189（数据来源：广东统计信息网）（数据来源：广东统计信

6、息网）2013年年1-9月广东商品房销售额与销售面积呈月广东商品房销售额与销售面积呈下降趋势下降趋势，由，由此得出相关房地产政策对商品房市场有一定的影响。此得出相关房地产政策对商品房市场有一定的影响。20132013年前三季度广东商品房平均销售价格走势年前三季度广东商品房平均销售价格走势2021/9/1810（数据来源（数据来源：广州：广州统计统计信息网信息网）花都、番禺、南沙、萝岗区（以下简称花都、番禺、南沙、萝岗区（以下简称外围外围4区区）新建商品住宅网上签约面）新建商品住宅网上签约面积积35.56万平方米，万平方米，占全市占全市10区新建商品住宅网上签约总面积的区新建商品住宅网上签约总面

7、积的71.7%，与去，与去年同期相比比重增加年同期相比比重增加1.0个百分点，与上月相比比重增加减少个百分点，与上月相比比重增加减少1.2个百分点。个百分点。各区新建商品房网上签约情况各区新建商品房网上签约情况2021/9/1811一手住宅一手住宅（数据来自踩盘）（数据来自踩盘）地块周边楼盘竞争分析地块周边楼盘竞争分析2021/9/1812 本次推出的地块位于本次推出的地块位于广东省广州市花都区新广东省广州市花都区新 华街建设北路华街建设北路178178号，编号，编号为号为JII-SJ02JII-SJ02，该地块东，该地块东至建设北路七天连锁酒至建设北路七天连锁酒店，西至新华街大华村店，西至新

8、华街大华村新锦龙，北至建设北路新锦龙，北至建设北路铁道车辆厂，南至紫薇铁道车辆厂，南至紫薇路。该地块在路。该地块在20132013年年9 9月月1515日在房博会的竞价现日在房博会的竞价现场以总价场以总价47804780万元，万元，楼面楼面价价61316131元元/m2/m2被被广州绿地广州绿地房地产开发有限公司房地产开发有限公司拍拍下下,创下广州市花都区地创下广州市花都区地区地价的新纪录区地价的新纪录.第三章第三章 项目概况项目概况2021/9/1813地块现状地块现状2021/9/1814规划设计要点及主要出让条件规划设计要点及主要出让条件穗国房挂穗国房挂出告字出告字 总面积总面积建筑用建

9、筑用地面积地面积规划建规划建筑面积筑面积代征代征面积面积容积率容积率绿化率绿化率商业商业比例比例（2013）42号号28183平方米平方米27847平方米平方米77971平方米平方米336平方米平方米大于大于1并并且小于且小于或等于或等于2.8建筑建筑密度密度限制限制高度高度出让出让方式方式出让出让年限年限规划规划用途用途出让出让条件条件挂牌挂牌70年年二类居二类居住用地住用地（R2）地块户型比例为中地块户型比例为中小套型小套型(90平方米平方米以下以下)比例不少于比例不少于30%2021/9/1815第四章第四章 项目开发条件分析项目开发条件分析1.本项目周边工厂较多，对居民生活有一本项目周

10、边工厂较多，对居民生活有一定影响。定影响。2.本项目所处花都，在人们心理上给人一本项目所处花都，在人们心理上给人一种距离感，不为人们所熟悉。种距离感，不为人们所熟悉。1.市政府市政府“北优北优”规划的出台，规划的出台，房地产发展潜力巨大。房地产发展潜力巨大。2.地铁九号线的建设，拉近了地铁九号线的建设，拉近了与各地区的距离。与各地区的距离。3.新机场的使用和轻轨的建设，新机场的使用和轻轨的建设，加上政府构建航空港的政策，加上政府构建航空港的政策，未来交通条件优越。未来交通条件优越。4.汽车城和皮革城的投入使用，汽车城和皮革城的投入使用，产业结构优势明显产业结构优势明显2021/9/1816结合

11、本地块条件和花都区的发展趋势，以及花都的市场调查分析，经结合本地块条件和花都区的发展趋势，以及花都的市场调查分析，经我们小组讨论制定了以下的一些具体发展定位：我们小组讨论制定了以下的一些具体发展定位：项目定位项目定位开发经营开发经营开发经营开发经营理念：理念：理念：理念：小小小小区区区区定位：定位：定位：定位：核心要素：核心要素：核心要素：核心要素：发发发发展指展指展指展指导导导导思想：思想：思想：思想：概概概概念主念主念主念主题题题题：休闲生活倡导者休闲生活倡导者休闲生活倡导者休闲生活倡导者2021/9/1817“陶然怡家陶然怡家”寓意：寓意：“陶然陶然”：休闲；：休闲；“怡家怡家”：“怡怡

12、”与与“宜宜”同音，同音，“宜家宜家”适合安适合安家之意；家之意；项目案名提议项目案名提议2021/9/1818根据花都房地产市场的特点，本项目的目标消费群定位为：根据花都房地产市场的特点，本项目的目标消费群定位为：目标客户定位目标客户定位目标目标客户客户定位定位客户来源客户来源置业置业目的目的客户偏好客户偏好共同心理共同心理需求需求 核心核心客户客户准备购置婚房的年轻夫妇准备购置婚房的年轻夫妇或作为置业的年轻三口之或作为置业的年轻三口之家；家；主要以主要以常住为常住为主主1.周边的学校及医院配套周边的学校及医院配套设施齐全。设施齐全。2.钟情于中小户型钟情于中小户型环境好、环境好、个性化、个

13、性化、配套全、配套全、规模适中、规模适中、规划好、规划好、文化气息文化气息浓、益于浓、益于下一代。下一代。中高收入、追求健康悠中高收入、追求健康悠闲生活模式的人群闲生活模式的人群1.可进行日常的生活运动可进行日常的生活运动2.小区绿化环境好小区绿化环境好重要重要客户客户因轨道交通便捷方便工因轨道交通便捷方便工作或需要作或需要 购置第二套房的中端购置第二套房的中端客户。客户。投资兼投资兼常住常住1.交通便利交通便利2.地区未来发展前景好地区未来发展前景好边缘边缘客户客户广州市以及其他地区用广州市以及其他地区用来投资或对绿色环保住来投资或对绿色环保住房有追求的中端客户房有追求的中端客户主要以主要以

14、投资为投资为主主地区未来的发展前景很好地区未来的发展前景很好2021/9/1819由图可见，由图可见，2012年广州一手住宅成交面积区间主要年广州一手住宅成交面积区间主要集中在集中在90-144平方米平方米之间，之间，反映在宏观调控的政策导向，以及当前高房价的抑制效应下，去年至今广州反映在宏观调控的政策导向，以及当前高房价的抑制效应下，去年至今广州一手商品房住宅供应成交高度集中于中等户型。一手商品房住宅供应成交高度集中于中等户型。户型及价格定位分析户型及价格定位分析2021/9/1820根据对本区域潜在客户、项目周边楼盘数据分析，客户对户根据对本区域潜在客户、项目周边楼盘数据分析，客户对户型需

15、求主要表为：型需求主要表为：目前消费者已逐渐接受小高层和高层住宅，偏小房型的高目前消费者已逐渐接受小高层和高层住宅，偏小房型的高层产品较受欢迎。层产品较受欢迎。未来购买项目的目标客户主要由三口之家组成，需求户型未来购买项目的目标客户主要由三口之家组成，需求户型以三房为主力户型，辅以两房与四房产品。以三房为主力户型，辅以两房与四房产品。总价在总价在90-100万元之间的中高档产品较易为客户所接受；万元之间的中高档产品较易为客户所接受；而需求主力物业面积则为而需求主力物业面积则为100-120平米的经济三房与平米的经济三房与120-140平米经济四房。平米经济四房。随着市场价格的不断上升，在客户承

16、受总价一定的情况下，随着市场价格的不断上升，在客户承受总价一定的情况下，客户更趋向购买面积适中的户型。客户更趋向购买面积适中的户型。户型及价格定位分析户型及价格定位分析2021/9/1821户型户型面积面积预售价格预售价格销售价格销售价格二室二厅二室二厅801.65-1.75万万根据实际销售情根据实际销售情况与市场区域均况与市场区域均价可适当调动实价可适当调动实际销售价格际销售价格三室二厅三室二厅90-1201.60-1.80万万四室二厅四室二厅140-1551.70-1.85万万户型及价格定位分析户型及价格定位分析2021/9/18221、设计方案初步建议、设计方案初步建议 第五章第五章 项

17、目规划设计建议项目规划设计建议项目总体规划初步建议：项目总体规划初步建议：建建A型楼型楼5栋栋16层，层，B型楼型楼5栋栋18层，设施楼层，设施楼3栋各栋各3层，层，网球场网球场2个个2021/9/1823外墙建议外墙建议采用采用暖色系暖色系采用采用中轴式的花园绿化中轴式的花园绿化道路设计为道路设计为人车分离人车分离健健身身设设施施2021/9/18242、户型设计建议、户型设计建议两房两厅一卫户型两房两厅一卫户型户户型特点：型特点：大空间格局，大空间格局，通风通风采光采光，气度雍容；，气度雍容；室内多变室内多变空间灵活空间灵活应用；应用；主卧采用主卧采用时尚飘窗时尚飘窗设计，新贵风尚生活设计

18、，新贵风尚生活好享受；好享受；动静分区动静分区，自在空，自在空间，休息和娱乐相得间，休息和娱乐相得益彰；益彰；厨房配备明窗，方厨房配备明窗，方便使用，尽收美食与便使用，尽收美食与美景美景三房两厅两卫户型三房两厅两卫户型户型特点户型特点方正空间格局，方正空间格局，卧室卧室多飘窗多飘窗设计；设计；三室两厅两卫三室两厅两卫实实用户型用户型，有效面积，有效面积充分利用，便于装充分利用，便于装修布置；修布置；设计紧凑，设计紧凑，空间空间利用率高，功能分利用率高，功能分区明显区明显；超大宽阔客厅超大宽阔客厅适适合合亲朋好友亲朋好友聚会聚会；卧室开门偏离客卧室开门偏离客厅，厅，私密性私密性更好；更好；202

19、1/9/18253、户型装修标准建议、户型装修标准建议客客厅厅厨厨房房餐餐厅厅卧卧室室2021/9/18261 1、主要销售推广地区：广州中心市区、花都、主要销售推广地区：广州中心市区、花都 第六章第六章 项目营销计划项目营销计划2 2、销售执行策略设想：、销售执行策略设想：2021/9/18271、以项目主题举办大型以项目主题举办大型的的公益活动公益活动或绿色别墅或绿色别墅小区小区研讨会研讨会活动活动2、开展、开展新闻发布会新闻发布会，座座谈会谈会等一连串活动等一连串活动以以软性广告软性广告和和新闻稿件新闻稿件的形式在广的形式在广州、花都各大家报纸上发布，引发州、花都各大家报纸上发布，引发目

20、标客户的注意目标客户的注意主要报纸主要报纸：广州日报，羊城晚报，：广州日报，羊城晚报，南方都市报南方都市报在在越秀区、天河区越秀区、天河区人气聚集的地方巡回招开展销会，人气聚集的地方巡回招开展销会，以求将项目的市场扩展，以求将项目的市场扩展，并广泛听取客观反馈意见并广泛听取客观反馈意见户将首次公开发售单位限制在一户将首次公开发售单位限制在一定数额，以定数额，以“轮筹法轮筹法”进行销售，进行销售，以以引起引起市场市场关注关注并并形成热点形成热点，从，从而可大大提高项目的第一批客而可大大提高项目的第一批客2021/9/1828宣传促销宣传促销手段建议手段建议拟定受邀人：杜汶泽、拟定受邀人：杜汶泽、

21、张亮和天天张亮和天天广告语广告语住陶然怡家，享悠然住陶然怡家，享悠然经经典典 城市在城市在变变，陶然怡家，陶然怡家，让让家不家不变变广州日报广州日报羊城晚报羊城晚报省、市有线电视台省、市有线电视台全全方方位位宣宣传传2021/9/1829 第七章第七章 物业管理物业管理管理项目管理项目六项管理六项管理三类服务三类服务服务项目呈现：服务项目呈现：多元化、全方位多元化、全方位2021/9/1830 第八章第八章 项目财务分析项目财务分析项项目目经济经济技技术术指指标标表表总总用地面用地面积积（m2）2784727847总总建筑面建筑面积积（m2）7569075690居住居住户户数（数（户户）680

22、680停停车车位（个）位（个）816816容容积积率率2.722.72绿绿化率化率44.06%44.06%(1)项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标(2)项目建设工期及销售安排项目建设工期及销售安排总建设工期为总建设工期为3年，自年，自2014年进入建设准备年进入建设准备期，期，2017年年全部建成。项目预计自年年全部建成。项目预计自2015年开始面向社会销售。年开始面向社会销售。项项目目成本成本总额总额（万元）（万元）所占投所占投资资比重比重土地土地费费用用4780478035%35%前期前期规费规费2321.712321.7117%17%工程成本工程成本4506.864506.8633

23、%33%开开发间发间接接费费2048.572048.5715%15%项项目目总总投投资资13657.14113657.141100%100%2021/9/1831销销售售计计划划预计销预计销售平均售平均单单价（万元）价（万元）预计销预计销售收入售收入（万元）（万元）年份年份 销销售楼售楼盘编盘编号号预预售售销销售比例售比例销销售数量售数量（户户）第一年第一年B3B3、B4、B530.17%30.17%2162161.7375/m1.7375/m2 25122.8455122.845第二年第二年A2A2、A3、A4、A5、B248.24%48.24%3283281.9396/m1.9396/m2

24、 26870.839046870.83904第三年第三年A1A1、B121.59%21.59%1361361.9815/m1.9815/m2 23233.8083233.808合合计计100%100%68068015227.5010415227.50104住宅住宅销销售收入售收入预测预测停车位销售收入预算停车位销售收入预算销销售售计计划划销销售比例售比例销销售数量售数量（个）（个）销销售平均售平均单单价价（万元）（万元）销销售收入售收入（万元）（万元）停停车车位收入位收入100%100%816816240000240000元元/个个1958.41958.4销销售售总总收入收入预测预测用途用途销

25、销售收入（万元）售收入（万元）住宅住宅15227.5010415227.50104停停车车位位1958.41958.4合合计计17185.9010417185.901042021/9/1832 现现金流量金流量年份年份现现金流入金流入（万元）（万元）现现金流出金流出（万元）（万元）现现金金净净流量流量（万元）（万元）201420140 07101.717101.71-7101.71-7101.71201520155122.8455122.845348348-2327.12-2327.12201620166870.8396870.8390 04543.714543.71201720173233.

26、8083233.8080 07777.527777.52累累计计11011.3311011.33本本项项目目20142014年需要支付土地年需要支付土地费费用、前期用、前期规费规费，共，共计计7101.717101.71万元。万元。20152015年每月需要支付年每月需要支付工程款共工程款共计计348.26348.26万元（按万元（按总总投投资资的的25.5%25.5%），），20162016年开始有年开始有销销售回款，售回款，说说明工程开始有明工程开始有利利润润可收。可收。由由现现金流量金流量图图可知，可知，项项目在第三年目在第三年时现时现金金净净流量出流量出现现正正值值，所以：，所以：动态

27、动态投投资资回收期：回收期：Pt=（累（累计净现金流量金流量现值出出现正正值的年数的年数-1）+上一年累上一年累计净现金金流量流量现值的的绝对值/出出现正正值年份年份净现金流量的金流量的现值 =（3-1）+2327.12/6870.839 =2.34(=2.34(年年)经计算得经计算得动态投资回收期为动态投资回收期为2.342.34年年2021/9/1833投资利润率，是指房地产投资项目开发建设完成后正常年度的年利润投资利润率，是指房地产投资项目开发建设完成后正常年度的年利润总额（或预计回收期内的年平均利润总额）与项目总投资额的比率，主总额（或预计回收期内的年平均利润总额）与项目总投资额的比率

28、，主要用来评价开发投资项目的获利水平。要用来评价开发投资项目的获利水平。其计算公式为：其计算公式为：投投资利利润润率率=年利年利润总额/总投投资*100%经计算得：经计算得：全部投资的投资利润率全部投资的投资利润率=利润总额利润总额/总投资额总投资额100%100%=（17185.90104-13657.14117185.90104-13657.141）/13657.141*100%/13657.141*100%=25.84%25.84%将投资利润率要与规定的行业标准投资利润率将投资利润率要与规定的行业标准投资利润率10%10%进行比较，预期的进行比较，预期的投资利润率高于基准投资利润率，说明

29、该项目投资经济效益高于或相当投资利润率高于基准投资利润率，说明该项目投资经济效益高于或相当于本行业的平均水平，可考虑接受。于本行业的平均水平，可考虑接受。2021/9/1834项目开发总结项目开发总结本项目的开发，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设本项目的开发，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金由广州绿地房地产开发有限公司筹集，现场建设条件具规划手续已在办理，建设资金由广州绿地房地产开发有限公司筹集，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和花都市已有一部分备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档

30、走向高档的发展趋势和花都市已有一部分收入较高的住房消费群体，本项目户型规划为中高档住宅，根据对花都市住宅市场分收入较高的住房消费群体，本项目户型规划为中高档住宅，根据对花都市住宅市场分析预测以及投资利润的预算，项目开发市场销路较好。析预测以及投资利润的预算，项目开发市场销路较好。项目开发建议项目开发建议从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还不是很突出，建议在下一步方从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还不是很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的联排商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整大的联排商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。小项目风险。第九章第九章 项目开发总结及建议项目开发总结及建议2021/9/18352021/9/1836