项目1房地产开发经营与管理概述.ppt

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1、中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：王玲主讲教师：王玲中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理u教学大纲教学大纲u教材与参考书目教材与参考书目u学习要求与考核学习要求与考核绪论：绪论：中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理教学大纲：教学大纲：项目项目1：房地产开发经营与管理概述：房地产开发经营与管理概述（第一章、（第一章、第三章）第三章）项目项目2：

2、房地产市场分析（第二章、第四章）：房地产市场分析（第二章、第四章）项目项目3：房地产投资分析：房地产投资分析（第五章、第六章、（第五章、第六章、第七章第七章）项目项目4：物业资产管理（第十章）：物业资产管理（第十章）4课堂要求禁用手机禁用手机出勤率出勤率90%90%中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理5考核方式考核形式分值比重平时成绩平时成绩课后作业课后作业/考勤考勤/阶段测验阶段测验30%期末成绩期末成绩闭卷考试闭卷考试70%总评成绩总评成绩100%中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经

3、营与管理房地产开发经营与管理选用教材：选用教材：刘洪玉主编，房地产开发经营与管理，中国刘洪玉主编，房地产开发经营与管理，中国建筑工业出版社，中国房地产估价师执业资格考试建筑工业出版社，中国房地产估价师执业资格考试辅导教材，辅导教材，2012参考书籍：参考书籍：1、叶剑平，房地产经营与管理，中国农业出版、叶剑平，房地产经营与管理，中国农业出版社，社，2002 2、姚君泽，房地产开发与经营，中国物价出版、姚君泽，房地产开发与经营，中国物价出版社，社，1996 中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理1.1 1.1 房地产概述房地产概述

4、1.2 房地产开发、经营与管理概述1.3 房地产投资概述1.4 房地产开发与经营程序本项目内容本项目内容中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理1.1.1 1.1.1 房地产的含义房地产的含义房地产含义：房地产含义：土地、建筑物和其他附属物，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。包括：土地、建筑物及附属物三者之间的 四种组合方式及其所衍生的法律权利。1.1 1.1 房地产概述房地产概述中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理1.1 1.1 房地产概述房地产概述中国房地

5、产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理Real Estate、Real Property 真正的财产、永久性的财产真正的财产、永久性的财产Real Estate:土地及附着于土地上的构筑物和房屋 Real Property:除Real Estate之外，加上附带的各种权益，如所有权在内的及与此相关的保有权、享用权、管理权、处分权等1.1 1.1 房地产概述房地产概述中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理 房地产位置的固定性 房地产使用的耐久性 房地产的异质性（独特性）土地

6、供给的稀缺性 房地产投资与消费的双重性 房地产的相互影响性 房地产的易受限制性 房地产的难以变现性1.1 1.1 房地产概述房地产概述u房地产属性房地产属性中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产位置的固定性房地产位置的固定性上海音乐厅旧貌中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产位置的固定性房地产位置的固定性建于1930年，原名南京大戏院。1950年更名为 北京电影院。1959年更名为上海音乐厅至今。作为全国第一座音乐厅，1959年后的数十年中，一直是上海

7、乃至全国的音乐活动中心之一。经历几次大修形成良好的建声效果，著名指挥家 陈燮阳认为“除了顶级的维也纳金色大厅、阿姆 斯特丹音乐厅、波士顿音乐厅这三家外，在音质 上，上海音乐厅可以和任何音乐厅一较高下。”房地产位置的固定性房地产位置的固定性中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产位置的固定性房地产位置的固定性上海音乐厅新颜2003年：在原地顶升1.7米，然后向南移动66.46米，再在新址上顶升1.68米 中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理固定性是相对的固定性

8、是相对的保护文物价值降低经济成本中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理v国家规定的土地使用权最高期限是：国家规定的土地使用权最高期限是：w 居住用地70年w 工业用地50年w 教育、科技、文化、卫生、体育等用地50年w 商业、旅游、娱乐用地40年w 综合及其它用地50年房地产使用的耐久性房地产使用的耐久性中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产使用的耐久性房地产使用的耐久性鼓浪屿上的老房子中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开

9、发经营与管理房地产开发经营与管理徽州古民居房地产使用的异质性房地产使用的异质性50/7050/70年后房子和土地怎么办？年后房子和土地怎么办？自动续期收费吗？自动续期收费吗？中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理土地供给的稀缺性土地供给的稀缺性 w 土地总供给量固定，不可复制生产w 位置较为优越或肥力较高的土地优先开发w 土地异质性与固定性使可利用的土地具有 一定的垄断性，在短期内土地的供给缺乏弹性中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产投资与消费的双重性房地

10、产投资与消费的双重性 w 生产要素，如厂房、站场w 生活消费，如住房、公园w 投资品，受固定性、耐久性、稀缺性影响 投资途径：地段好的房子、门面房、拆迁房、二手房 期房、尾房、升值潜力大的房子中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地产的相互影响性房地产的相互影响性 w 自身状况+周围环境w 溢出效应和外部性w 如住宅的配套设施：供电、上下水、道路、车站、教育、绿化、医疗保健、环卫、邮电、商业、社区服务、行政管理、治安管理中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理房地

11、产的易受限制性房地产的易受限制性 中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理1.1.3 房地产分类房地产分类v按其用途划分按其用途划分：w 居住物业w 商业物业 w 工业物业 w 旅游房地产 w 农业房地产 w 特殊用途物业 v按其是否产生收益划分：按其是否产生收益划分：w w 收益性房地产w 非收益性房地产v按经营使用方式划分按经营使用方式划分：w w 自用型房地产w 营业性房地产 w 出租型房地产 w 出售型房地产 v按开发程度划分：按开发程度划分：w w 土地w 在建工程w 建成后物业中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产

12、估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理1.1 1.1 房地产概述房地产概述1.2 房地产开发、经营与管理概述1.3 房地产投资概述1.4 房地产开发与经营程序本项目内容本项目内容中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理任务任务1.2 房地产开发、经营与管理概述房地产开发、经营与管理概述一、房地产开发经营一、房地产开发经营（一）基本概念（一）基本概念1、房地产开发：房地产开发是指通过多种、房地产开发：房地产开发是指通过多种资源的组合、使用而为人类提供入住空间并改资源的组合、使用而为人类提供入住空间并改变人类生

13、存的物质环境的一种活动。变人类生存的物质环境的一种活动。中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理2、房地产经营、房地产经营广义：以房地产、房产、地产为经营对象，以最广义：以房地产、房产、地产为经营对象，以最小投入获得最大收益的经济活动小投入获得最大收益的经济活动狭义：房地产厂商进行出售、出租活动的行为狭义：房地产厂商进行出售、出租活动的行为3、房地产开发经营、房地产开发经营对房地产的策划、规划设计、投资建设、租售营对房地产的策划、规划设计、投资建设、租售营销、服务管理，是综合性的兼跨越生产与流通两个领销、服务管理，是综合性的兼跨越

14、生产与流通两个领域的经济活动。域的经济活动。一、房地产开发经营一、房地产开发经营中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理（二）（二）房地房地产开产开发与发与经营经营的参的参与者与者 政府政府 开发主体 土地使用权人 投资主体 金融机构 建筑承包商 专业顾问 消费者如：规划部门、如：规划部门、工商局、市政部门、工商局、市政部门、发改委、经贸委、发改委、经贸委、市建委、市建委、房屋土地资房屋土地资源管理局源管理局 一、房地产开发经营一、房地产开发经营中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房

15、地产开发经营与管理 政府 开发主体开发主体 土地使用权人 投资主体 金融机构 建筑承包商 专业顾问 消费者开发企业开发企业开发个人开发个人（开发商（开发商/建设单位）建设单位）一、房地产开发经营一、房地产开发经营中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理 政府 开发主体 土地使用权人土地使用权人 投资主体 金融机构 建筑承包商 专业顾问 消费者原使用权人原使用权人购置使用权购置使用权与原使用权人合作与原使用权人合作土地征收、拆迁土地征收、拆迁一、房地产开发经营一、房地产开发经营中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格

16、考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理 政府 开发主体 土地使用权人 投资主体投资主体 金融机构 建筑承包商 专业顾问 消费者直接或间接投资开发主体；直接或间接投资开发主体；直接或间接购置房地产进行直接或间接购置房地产进行出租、经营和转售出租、经营和转售一、房地产开发经营一、房地产开发经营中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理 政府 开发主体 土地使用权人 投资主体 金融机构金融机构 建筑承包商 专业顾问 消费者银行银行信托投资公司信托投资公司一、房地产开发经营一、房地产开发经营中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地

17、产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理 政府 开发主体 土地使用权人 投资主体 金融机构 建筑承包商建筑承包商 专业顾问 消费者建筑产品的直接生建筑产品的直接生产者；全部物资工产者；全部物资工作的直接承担者作的直接承担者一、房地产开发经营一、房地产开发经营中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理 政府 开发主体 土地使用权人 投资主体 金融机构 建筑承包商 专业顾问专业顾问 消费者建筑师建筑师工程师工程师会计师会计师造价工程师造价工程师经济师经济师估价师估价师经纪人经纪人律师律师营销与策划人员营销与策划人

18、员一、房地产开发经营一、房地产开发经营中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理 政府 开发主体 土地使用权人 投资主体 金融机构 建筑承包商 专业顾问 消费者消费者商品最终使用人商品最终使用人收益最终实现者收益最终实现者一、房地产开发经营一、房地产开发经营中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理（一）房地产管理的概念（一）房地产管理的概念1、含义：、含义：房地产管理是指房地产经营与管理部门、房地产管理是指房地产经营与管理部门、房地产企业和物业管理公司，对国家授权、单房

19、地产企业和物业管理公司，对国家授权、单位法人和公民个人委托管理的房地产所进行的位法人和公民个人委托管理的房地产所进行的房屋出售、土地使用权转让、房地产出租、抵房屋出售、土地使用权转让、房地产出租、抵押、房屋修缮和房地产再开发及售后服务等各押、房屋修缮和房地产再开发及售后服务等各项经营和物业管理活动的总称。项经营和物业管理活动的总称。二、房地产管理二、房地产管理中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理（二）房地产管理的内容（二）房地产管理的内容1、房地产产业管理、房地产产业管理（1）建立房地产接管、撤管登记制度，搞好房地产产业数量）

20、建立房地产接管、撤管登记制度，搞好房地产产业数量管理管理（2）建立房地产等级评定制度，搞好房地产产业质量管理）建立房地产等级评定制度，搞好房地产产业质量管理（3）建立房地产价值评估制度，搞好房地产资产管理）建立房地产价值评估制度，搞好房地产资产管理（4）建立房地产使用单位检查制度，搞好房地产业的保护管）建立房地产使用单位检查制度，搞好房地产业的保护管理理（5）建立房地产产业资料保管制度，搞好房地产产业档案管）建立房地产产业资料保管制度，搞好房地产产业档案管理理二、房地产管理二、房地产管理中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理（三

21、）房地产管理的内容（三）房地产管理的内容2、物业管理：泛指一切有关房地产的开发、租赁、物业管理：泛指一切有关房地产的开发、租赁、销售及售后的服务。销售及售后的服务。具体内容见第十章具体内容见第十章二、房地产管理二、房地产管理中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理1.1 1.1 房地产概述房地产概述1.2 1.2 房地产开发、经营与管理概述房地产开发、经营与管理概述1.3 1.3 房地产投资概述房地产投资概述1.4 房地产开发程序本项目内容本项目内容中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管

22、理房地产开发经营与管理任务任务1.3 房地产投资概述房地产投资概述一、投资与房地产投资一、投资与房地产投资（一）投资（一）投资1、投资的概念：、投资的概念：投资是指经济主体（国家、企投资是指经济主体（国家、企业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。2、投资的分类：、投资的分类：总体上可以分为固定资产投资和流动资产投资。总体上可以分为固定资产投资和流动资产投资。投资固定资产投资流动资产投资按统计分类按投资主体的经济类型分类按资金来源分类按固定资产投资

23、的使用构成基本建设投资更新改造投资房地产开发投资国有其他固定资产投资城镇集体固定资产投资国有经济集体经济个体经济联营经济股份制经济外商投资经济港澳台投资经济国家预算内资金国内贷款利用外资其他投资自筹资金建筑安装工程设备和工器具购置农村集体固定资产投资城镇和工矿区私人建房投资农村个人固定资产投资其他费用投资中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理3、投资的特性：、投资的特性：（1）投资是一种有目的的经济行为）投资是一种有目的的经济行为（2）投资具有时间性）投资具有时间性（3）投资的目的在于得到报酬）投资的目的在于得到报酬（4）投资具

24、有风险性）投资具有风险性一、投资与房地产投资一、投资与房地产投资中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理4、投资的作用：、投资的作用：（1）投资是一个国家经济增长的基本推动）投资是一个国家经济增长的基本推动力力（2）投资与企业发展密切相关）投资与企业发展密切相关（3）投资可以促进人民生活水平的提高）投资可以促进人民生活水平的提高（4）投资有利于一国的国内稳定和国际交）投资有利于一国的国内稳定和国际交往往一、投资与房地产投资一、投资与房地产投资中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产

25、开发经营与管理（二）房地产投资（二）房地产投资1、房地产投资的概念、房地产投资的概念房地产投资是指经济主体以获得未来的房房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。地产开发与经营活动的经济行为。包括房地产包括房地产直接直接投资和房地产投资和房地产间接间接投资。投资。一、投资与房地产投资一、投资与房地产投资中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理2、房地

26、产投资的物业类型：、房地产投资的物业类型：一、投资与房地产投资一、投资与房地产投资物业类型物业类型按物理形按物理形态划分态划分按使用目按使用目的划分的划分土地土地建成物业建成物业在建工程在建工程居住物业居住物业特殊物业特殊物业商用物业商用物业工业物业工业物业中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理类型类型含义含义包括包括目的目的居住物业居住物业供人们生活居住供人们生活居住的房地产的房地产包括普通住宅、公寓、包括普通住宅、公寓、别墅等别墅等 满足自用满足自用用于投资用于投资商用物业商用物业（经营性物业、（经营性物业、收益性物业、收益

27、性物业、投资性物业）投资性物业）出租经营、为投出租经营、为投资者带来经常性资者带来经常性收入现金流的房收入现金流的房地产地产酒店、写字楼、零售商酒店、写字楼、零售商业用房（店铺、超市、业用房（店铺、超市、购物中心等）、出租商购物中心等）、出租商住楼等住楼等用于投资用于投资自用自营自用自营工业物业工业物业为人类生活生活为人类生活生活提高入住空间的提高入住空间的房地产房地产工业厂房、仓储用房、工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研高新技术产业用房、研究与发展用房等究与发展用房等出售出售出租出租特殊物业特殊物业物业空间内的经物业空间内的经营活动需要得到营活动需要得到政府特殊许可的政府特殊许可的房地

28、产房地产赛马场、高尔夫球场、赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等桥梁、隧道等长期投资，长期投资，靠日常经营靠日常经营活动的收益活动的收益回收投资回收投资一、投资与房地产投资一、投资与房地产投资中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理1、位置固定性（不可移动性）、位置固定性（不可移动性）2、寿命周期长：、寿命周期长：*经济寿命：在正常市场和运营状经济寿命：在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于

29、零的持续时间。成本，即净收益大于零的持续时间。*自然寿命：房地产从地上建筑物自然寿命：房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构建和设备的自然老化或损主要结构构建和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时坏，不能继续保证安全使用的持续时间间房地产房地产经济寿命经济寿命公寓、酒店、剧公寓、酒店、剧院建筑院建筑40年年工业厂房、普通工业厂房、普通住宅、写字楼住宅、写字楼45年年银行、零售商业银行、零售商业用房用房50年年仓储用房仓储用房60年年乡村建筑乡村建筑25年年二、房地产投资特性二、房地产投资特性中国房地产估价师执业资格考试科目中国

30、房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理*房地产的经济寿命与其使房地产的经济寿命与其使用性质相关。用性质相关。*注意：注意：税法中规定的有关税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收限，往往是根据国家的税收政策来确定的，并不一定和政策来确定的，并不一定和房地产的经济寿命或自然寿房地产的经济寿命或自然寿命有关。命有关。房地产房地产经济寿命经济寿命公寓、酒店、公寓、酒店、剧院建筑剧院建筑40年年工业厂房、普工业厂房、普通住宅、写字通住宅、写字楼楼45年年银行、零售商银行、零售商业用房业用房50年年仓储用房仓储用房60年年乡村

31、建筑乡村建筑25年年二、房地产投资特性二、房地产投资特性中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理3.适应性适应性4.各异性各异性5.政策影响性政策影响性6.专业管理依赖性专业管理依赖性7.相互影响性相互影响性二、房地产投资特性二、房地产投资特性中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理三、房地产投资的形式三、房地产投资的形式投资形式投资形式房地产直接投资房地产直接投资房地产间接投资房地产间接投资房地产开发投资房地产开发投资房地产置业投资房地产置业投资房地产企业债房地产企

32、业债券和股票投资券和股票投资投资于房地产投资于房地产投资信托公司投资信托公司购买住房抵押购买住房抵押支持证券支持证券权益型权益型抵押型抵押型混合型混合型房地产投资房地产投资房地产开发投资房地产开发投资房地产置业投资房地产置业投资广义广义狭义狭义狭义的房地产开发投资狭义的房地产开发投资以房地产资产权益为对象的投资以房地产资产权益为对象的投资商品房建设投资商品房建设投资土地开发投资土地开发投资购买房地产企业的股票、债券购买房地产企业的股票、债券购买房地产资产支持的证券、债券购买房地产资产支持的证券、债券中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经

33、营与管理1、房地产直接投资：、房地产直接投资：投资者直接参与房地产开发或投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。（1）房地产开发投资：）房地产开发投资：投资者从购买土地使用权开始，投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销

34、售，转让给新房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润的过程。获取开发利润的过程。三、房地产投资的形式三、房地产投资的形式中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理*房地产开发投资：房地产开发投资：从事商品房和土地开发经从事商品房和土地开发经营活动的投资。营活动的投资。（1）商品房建设投资：）商品房建设投资：房地产开发企业（单位）开房地产开发企业（单位）开发建设的供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、发建设的供出售、出租用的商

35、品住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、办公楼等房屋工程及其配套的服务设饭店、度假村、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资（含拆迁、回迁还建用房）。施所完成的投资（含拆迁、回迁还建用房）。（2）土地开发投资）土地开发投资:房地产开发企业（单位）进行的房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供水、供电、供热、通讯等工程所完成给水、排水、供水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资。的投资。三、房地产投资的形式三、房地产投资的形式中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发

36、经营与管理房地产开发经营与管理（2）房地产置业投资：）房地产置业投资：指面向现有运行中的房指面向现有运行中的房地产资产，以获取物业所有权或使用权为目的地产资产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房（市场上的增量房地产），也可以是旧有物业（市场上的增量房地产），也可以是旧有物业（市场上的存量房地产）。是从长期投资的角（市场上的存量房地产）。是从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费的度出发，希望获得收益、保值、增值和消费的四个方面的利益。四个方面的利益。三、房地产投资的形式三、房地产投资的形式中国房地产估价师执

37、业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理例如：例如：某公司以某公司以300万元投资购买了一个万元投资购买了一个250m2的写字的写字楼单位，并将其中的楼单位，并将其中的100m2用作该公司的办公室，将另用作该公司的办公室，将另外的外的150m2租给另外一个单位使用，每年扣除维修管理租给另外一个单位使用，每年扣除维修管理费用后的净租金收入是费用后的净租金收入是50万元。经过万元。经过10年之后，该公年之后，该公司为了财务安排方面的需要，将拥有司为了财务安排方面的需要，将拥有250m2写字楼全部写字楼全部转售出去，扣除销售税费后的净销售收入是转售出去，

38、扣除销售税费后的净销售收入是450万元。万元。可以看出，该公司的置业投资，同时达到了自用（消可以看出，该公司的置业投资，同时达到了自用（消费）、获取经常性收益、投资保值和增值等几方面的费）、获取经常性收益、投资保值和增值等几方面的目的。目的。三、房地产投资的形式三、房地产投资的形式中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理2、房地产间接投资、房地产间接投资将资金投入与房地产相关的证券市场的行将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。理工作。房地产企业债

39、券和股票投资房地产企业债券和股票投资投资于房地产投资信托公司（投资于房地产投资信托公司（REITs）开发、管理和出售房地产资产的公司开发、管理和出售房地产资产的公司 购买住房抵押支持证券购买住房抵押支持证券三、房地产投资的形式三、房地产投资的形式中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理四、房地产投资的利弊四、房地产投资的利弊利利弊弊相对较高的收益水平相对较高的收益水平（开发：（开发：20%；置业：；置业：1520%）易于获得金融

40、机构的支持易于获得金融机构的支持能抵消通货膨胀的影响能抵消通货膨胀的影响提高投资者的资信等级提高投资者的资信等级变现性差变现性差投资数额巨大投资数额巨大投资回收周期长投资回收周期长（开发：（开发：35年；置业：年；置业：810年）年）需要专门的知识和经验需要专门的知识和经验中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理1.1 1.1 房地产概述房地产概述1.2 1.2 房地产开发、经营与管理概述房地产开发、经营与管理概述1.3 1.3 房地产投资概述房地产投资概述1.4 1.4 房地产开发程序房地产开发程序本项目内容本项目内容流程图解析

41、见下页流程图解析见下页二、房地产开发流程1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.1.办理建设用地规划许可证办理建设用地规划许可证2.2.领取国有土地使用证如领取国有土地使用证如土地规划方土地规划方向及用途、指标已经由政府定好，只需先向及用途、指标已经由政府定好，只需先获得土地使用证即可，获得土地使用证即可，1.1.的手续可以补办的手续可以补办1.1.领取建设工程规划许可证领取建设工程规划许可证2.2.领取建筑工程施工许可证领取建筑工程施工许可证1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.1.领取商品房销售许可证领取商品房销售许可证选选 址址立立 项项取得土地取得土地

42、规划设计规划设计开工建设开工建设竣工验收竣工验收二、房地产开发流程房地产开发流程图解析建建设设用用地地规规划划许许可可证证房地产开发流程可以用房地产开发流程可以用“五证五证”的取得来贯穿的取得来贯穿建建筑筑工工程程施施工工许许可可证证建建设设工工程程规规划划许许可可证证国国有有土土地地使使用用证证一一二二三三四四五五商商品品预预售售许许可可证证二、房地产开发流程房地产开发流程图解析三、开发流程证件解释建设用地规划许可证建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证

43、。（或叫用地红线）（或叫用地红线）。建设单位或个人在取得建设用地规划许可证后，必须在一年内申请必须在一年内申请用地用地，逾期未申请的，建设用地规划许可证自行失效。国有土地使用证国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。二、房地产开发流程三、开发流程证件解释建设工程规划许可证建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。取得建设工程规划许可证后一年尚未开工的，必须办理延期手续后一年尚未开工的，必须办理延期手续，延

44、长期不得超过六个月。未办理延期手续或办理延期手续逾期仍未开工的，建设工程规划许可证自行失效。建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。二、房地产开发流程三、开发流程立 项开工建设规划设计取得土地选选选选 址址址址竣工验收人人目的目的事事提交文件提交文件开发商寻找可以投资的地块1.市场条件判断2.地块位置寻找投资分析报告n 本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书n 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断二、房地

45、产开发流程房地产开发流程图解析需要提交文件为:项目建议书可行性研究报告开发商三、开发流程立立立立 项项项项开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件开发商取得项目开发经营权1.投资分析2.编制项目建议书3.编制可行性研究报告4.进行项目方案概念设计项目建议书可行性研究报告涉及部门分别为:发改委规划局建委二、房地产开发流程房地产开发流程图解析三、开发流程立 项开工建设规划设计取得土地取得土地取得土地取得土地选 址竣工验收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件开发商取得土地开发与使用权1.取得建设用地规划许可证2.取得国有土地使用证1.建设用地规划许可

46、证规定提交文件2.国有土地使用证规定提交文件二、房地产开发流程房地产开发流程图解析办理建设用地规划许可证:需准备文件如下：1.立项批复2.建设项目规划审批表3.市政府征地批复4.用地钉桩成果5.按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件6.审定设计方案通知书三、开发流程立 项开工建设规划设计取得土地取得土地取得土地取得土地选 址竣工验收办理国有土地使用证:需准备文件如下：1.立项批复2.办理土地出让手续申请3.审定设计方案通知书4.土地评估报告原件5.出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）6.6.建设用地规划许可证建设用地规划许

47、可证及钉桩成果通知单及钉桩成果通知单7.建筑面积与用途说明书8.加盖工商部门备案章的营业执照复印件9.建设用地批准书或原用地单位的国有10.土地使用证、房屋所有权证、国有土地权属11.来源证明文件（原件）10.与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿11.协议、联建协议及相关文件11.房地产开发企业资质证书等二、房地产开发流程房地产开发流程图解析三、开发流程立 项开工建设规划设计规划设计规划设计规划设计取得土地选 址竣工验收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件开发商项目方案满足市场需要和政府要求1.项目方案设计2.项目方案审批3领取建设工程规划许可证项目设计方案办理建设工程规划许可证:需

48、准备文件如下：1.供电、给水、市政、燃气电力等部门意见2.建设项目规划审批报表3.审定设计方案4.建筑工程施工设计图纸5.工程档案登记证明6.按审定设计方案要求取得的7.协议通知书二、房地产开发流程房地产开发流程图解析三、开发流程立 项开工建设开工建设开工建设开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件开发商找到符合条件施工队,开发建设1.施工队招标2.领取建筑工程施工许可证项目设计方案办理国有土地使用证:需准备文件如下：1.建筑工程施工许可申请表一式两份2.建设用地规划许可证及附件3.建设工程规划许可证及附件4.施工图纸设计文件审查通知书5.经过备案的施

49、工合同6.监理单位中标通知书7.项目建设资金落实证明8.年度施工计划9.人防工程备案通知书10.园林局伐移树木批准文件11.四源费统一收费凭证12.质量监督通知书13.安全监督通知书14.建筑节能新型墙体收费凭证15.统计局登记通知二、房地产开发流程房地产开发流程图解析三、开发流程立 项开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收竣工验收竣工验收竣工验收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件开发商完成建造,出售,回收资金及获利1.建设项目2.工程验收之前取得的所有证办理商品房销售（预售）许可证:需准备文件如下：1.年度施工计划2.施工合同3.地名办批复4.物业管理公约批复5.临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出让金缴纳证明6.建设工程规划许可证7.建筑工程施工许可证8.销售（预售）房价监管协议书，投资总额达35%以上的证明材料9.销售（预售）商品房面积测量报告和分摊部位的说明，各层平面图10.市政府征地的批复11.销售（预售）商品房图，装修标准和设备简介、价格表等二、房地产开发流程房地产开发流程图解析