中级财务会计第8章投资性房地产.ppt

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1、第八章第八章 投资性房地产投资性房地产企业会计准则第企业会计准则第3 3号号-投资性房地产投资性房地产2021/9/1812021/9/182第一节第一节 投资性房地产概述投资性房地产概述一、投资性房地产的性质一、投资性房地产的性质 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。两者兼有而持有的房地产。二、投资性房地产的范围二、投资性房地产的范围属于投资性房地产的项目不属于投资性房地产的项目 已出租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权 已出租的建筑物 作为存货的房地产 自用房地产闲置闲置土地土地2021/9/183【注意注意

2、】（1）用于出租的建筑物是指企业拥有产权的）用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物；建筑物；（2）通常情况下，对企业持有以备经营出租）通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产；未签定租赁协议，也应视为投资性房地产；（3）企业将建筑物出租）企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大

3、的提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,应当将该建筑物确认为投资性房地产。应当将该建筑物确认为投资性房地产。2021/9/184某项房地产，部分用于赚取租金或资本某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。分，不确认为投资性房地产。2021/

4、9/185不属于投资性房地产不属于投资性房地产的项目的项目：（1）自用房地产，即为生产商品、提供）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例劳务或者经营管理而持有的房地产。例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。性房地产。（2）作为存货的房地产。）作为存货的房地产。2021/9/186【例题【例题1多选题】下列各项中，属于投资性房地多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（产的有（）。）。A已出租的

5、建筑物已出租的建筑物 B待出租的建筑物待出租的建筑物C已出租的土地使用权已出租的土地使用权 D以经营租赁方式租入后再转租的建筑物以经营租赁方式租入后再转租的建筑物E企业持有并准备增值后转让的土地使用权企业持有并准备增值后转让的土地使用权【答案】【答案】ACE【解析】投资性房地产包括：（【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用）已出租的土地使用权；（权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。选项）已出租的建筑物。选项B，待出租的建筑物不属，待出租的建筑物不属于投资性房地产；选项于投资性房地产；选项D，不属于企业持有的资产。，不属

6、于企业持有的资产。2021/9/187【例题【例题2多选题】下列各项关于土地使用权会计处理多选题】下列各项关于土地使用权会计处理的表述中，正确的有的表述中，正确的有()。A为建造固定资产购入的土地使用权确认为无形资产为建造固定资产购入的土地使用权确认为无形资产B房地产开发企业为开发商品房购入的土地使用权确房地产开发企业为开发商品房购入的土地使用权确认为存货认为存货C用于出租的土地使用权及其地上建筑物一并确认为用于出租的土地使用权及其地上建筑物一并确认为投资性房地产投资性房地产D用于建造厂房的土地使用权摊销金额在厂房建造期用于建造厂房的土地使用权摊销金额在厂房建造期间计入在建工程成本间计入在建工

7、程成本E土地使用权在地上建筑物达到预定可使用状态时与土地使用权在地上建筑物达到预定可使用状态时与地上建筑物一并确认为固定资产地上建筑物一并确认为固定资产【答案】【答案】ABC【解析】企业取得的土地使用权一般确认为无形资产。土地使用【解析】企业取得的土地使用权一般确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，并计提摊销；对于房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对并计提摊销；对于房地产开发企业

8、取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物时，土地使用权作为存货核算，待开发时计外出售的房屋建筑物时，土地使用权作为存货核算，待开发时计入房屋建筑物的成本；用于出租的土地使用权，应将其转为投资入房屋建筑物的成本；用于出租的土地使用权，应将其转为投资性房地产核算。此题的正确答案为性房地产核算。此题的正确答案为ABC。2021/9/188二、投资性房地产的初始计量二、投资性房地产的初始计量三、投资性房地产的确认条件三、投资性房地产的确认条件（1 1）与该投资性房地产有关的经济利益很）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；可能流入企业；（2 2）该投资性房地产的成本能够可靠地计）该投资性房

9、地产的成本能够可靠地计量量同时满足同时满足取得渠道不同，成本取得渠道不同，成本的具体构成内容就会的具体构成内容就会有所不同有所不同 2021/9/189四、投资性房地产的后续计量模式四、投资性房地产的后续计量模式两种模式：两种模式：成本模式成本模式公允价值模式公允价值模式同一个企业只能采用一同一个企业只能采用一种后续计量模式，不得种后续计量模式，不得对一部分投资性房地产对一部分投资性房地产采用成本模式计量，对采用成本模式计量，对另一部分投资性房地产另一部分投资性房地产采用公允价值模式计量。采用公允价值模式计量。2021/9/1810第二节第二节 投资性房地产的确认与初始计量投资性房地产的确认与

10、初始计量投资性房地产的取得途径投资性房地产的取得途径外购的投资性房地产外购的投资性房地产自行建造的投资性房地产自行建造的投资性房地产 2021/9/1811（一）外购投资性房地产成本构成（一）外购投资性房地产成本构成 内容：内容：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出其他支出 会计处理会计处理 借：投资性房地产借：投资性房地产 贷：银行存款贷：银行存款 借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 公允价值变动公允价值变动 贷：银行存款贷：银行存款 成本模式成本模式公允价值模式公允价值模式后续计量后续计量教材教材P158-159例例8-12021/

11、9/1812（二）自行建造的投资性房地产成本构成（二）自行建造的投资性房地产成本构成内容：内容：包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等费用等 会计处理会计处理 借：投资性房地产借：投资性房地产 贷：在建工程（开发产品）贷：在建工程（开发产品）借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 贷：在建工程（开发产品）贷：在建工程（开发产品）成本模式成本模式公允价值模式公允价值模式何时确认为投何时确认为投资性房地产资性房地产教材教材P159例例8-22021/9/1813第三节第

12、三节 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量一、采用成本模式计量的投资性房地产一、采用成本模式计量的投资性房地产 计提折旧或摊销分录：计提折旧或摊销分录：借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧/摊销摊销 取得租金收入：取得租金收入：借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入发生减值时：发生减值时：借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备建筑物建筑物土地使土地使用权用权一经计提，一经计提，不得转回不得转回教材教材P160例例8-32021/9/1814二、采用公允价值模式计量的投资性房地产

13、二、采用公允价值模式计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式计量的条件（一）采用公允价值模式计量的条件投资性房地产所在地有活跃的房地产交投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场易市场 企业能够从活跃的房地产交易市场上取企业能够从活跃的房地产交易市场上取得的同类或类似房地产的市场价格及其得的同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计允价值作出合理的估计 2021/9/1815注意一：注意一：企业一旦选择采用公允价值计量模式，就企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其应当对其所有投资性房地产所有投资性房地产均采用公允价

14、值均采用公允价值模式进行后续计量。模式进行后续计量。在极少数情况下，在极少数情况下，采用采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业业，有证据表明，当企业首次首次取得某项非在取得某项非在建投资性房地产建投资性房地产(或某项现有房地产在改变用或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产途后首次成为投资性房地产)时，该投资性房时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。并假设无残值。2021/9/1

15、816注意二：注意二：采用公允价值模式进行后续计量的企业，采用公允价值模式进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续取得的，应当以成本计量该在建投资性房持续取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。（两者孰早），再以公允价值计量。2021/9/1817二、采用公允价值模式

16、计量的投资性房地产（续）二、采用公允价值模式计量的投资性房地产（续）（二）采用公允价值模式计量的会计处理（二）采用公允价值模式计量的会计处理 不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量，公允价值的变动计入当日的公允价值计量，公允价值的变动计入当期损益。期损益。公允价值上升时：公允价值上升时：借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 反之，相反处理反之，相反处理教材教材P161例例8-42021/9/1818三、投资性房地产后续计量模式的变更三、投资性房地产后续计量模式的变更 变更方式：变

17、更方式：成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。收益。成本计量模式成本计量模式公允价值计量模式公允价值计量模式教材教材P161例例8-52021/9/1819【例题【例题3单选题】关于投资性房地产后续计量模式的单选题】关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（转换，下列说法中正确的是（）。）。A成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计

18、估计变更变更B已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式公允价值模式转为成本模式C已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式模式转为公允价值模式D企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更【答案】【答案】B【解析】企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意【解析】企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，

19、按照企业会计准则第按照企业会计准则第28号号会计政策、会计估计变更和差会计政策、会计估计变更和差错更正处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不错更正处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。得从公允价值模式转为成本模式。2021/9/1820第四节第四节 投资性房地产的后续支出投资性房地产的后续支出一、投资性房地产后续支出的处理原则一、投资性房地产后续支出的处理原则满足投资性房地产确认条件的，应当计入投满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产的成本资性房地产的成本 不能满足投资性房地产的确认条件，应当将不能满足投资性房地产的确认条件，应当将其费用

20、化，计入支付当期损益其费用化，计入支付当期损益2021/9/1821二、资本化的后续支出二、资本化的后续支出成本模式计量成本模式计量 改扩建发生：借：投资性房地产改扩建发生：借：投资性房地产在建在建 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧/摊销摊销 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 发生改扩建支出：借：投资性房地产发生改扩建支出：借：投资性房地产在建在建 贷：银行存款等贷：银行存款等 改扩建完成：借：投资性房地产改扩建完成：借：投资性房地产 贷：投资性房地产贷：投资性房地产在建在建教材教材P162例例8-62021/9/1822二、资本化的后续支出（续）二、资本化的后续支出（续）公允价值模式

21、计量公允价值模式计量 改扩建发生：借：投资性房地产改扩建发生：借：投资性房地产在建在建 投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 发生改扩建支出：借：投资性房地产发生改扩建支出：借：投资性房地产在建在建 贷：银行存款等贷：银行存款等 改扩建完成：借：投资性房地产改扩建完成：借：投资性房地产成本成本 贷：投资性房地产贷：投资性房地产在建在建借或贷借或贷教材教材P163例例8-72021/9/1823三、费用化的后续支出三、费用化的后续支出 于发生时：于发生时：借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：银行存款等贷：银行存款等教材教材P163例例8-8

22、2021/9/1824第五节第五节 投资性房地产与非投资性投资性房地产与非投资性 房地产的转换房地产的转换一、房地产的转换形式一、房地产的转换形式自用房地产自用房地产投资性房地产投资性房地产作为存货的房地产作为存货的房地产2021/9/1825转换日转换日的确定的确定（1）“自用房地产或存货自用房地产或存货”转换为转换为“投资性房地产投资性房地产”租赁期开始日或用于资本增值的日期。租赁期开始日或用于资本增值的日期。“空置建筑物空置建筑物”用于出租，是董事会或类似机构作出书面决议的日期。用于出租，是董事会或类似机构作出书面决议的日期。（2）“投资性房地产投资性房地产”转换为转换为“自用房地产自用

23、房地产”房地产达到自用状态日期。房地产开发企业将用于经营房地产达到自用状态日期。房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，转换日为租赁租出的房地产重新开发用于对外销售的，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。将其重新开发用于对外销售的日期。“投资性房地产投资性房地产”转换为转换为“自用房地产自用房地产”：房地产达到自用状态日期。：房地产达到自用状态日期。2021/9/1826【例题【例题4多选题】关于投资性房地产转换日的确定，下列说法中多选题】关于投资性房地产转换日的确定，下

24、列说法中正确的有（正确的有（）。）。A作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日通常为租赁期开始日停止自用改为出租，其转换日通常为租赁期开始日B投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期的日期C自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本

25、增值的日期用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期D作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为承租人支付的第一笔租金的日期停止自用改为出租，其转换日为承租人支付的第一笔租金的日期E作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为合同签订日停止自用改为出租，其转换日为合同签订日【答案】【答案】ABC【解析】作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使【解析】作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用

26、改为出租，其转换日通常为租赁期开始日，而不是用权停止自用改为出租，其转换日通常为租赁期开始日，而不是承租人支付的第一笔租金的日期或合同签订日。承租人支付的第一笔租金的日期或合同签订日。2021/9/1827二、非投资性房地产转换为投资性房地产二、非投资性房地产转换为投资性房地产（一）自用房地产转换为投资性房地产（一）自用房地产转换为投资性房地产 采用成本模式计量采用成本模式计量 借：投资性房地产借：投资性房地产 累计折旧累计折旧/摊销摊销 固定固定/无形资产减值准备无形资产减值准备 贷：固定资产贷：固定资产/无形资产无形资产 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧/摊销摊销 投资性房地产减值

27、准备投资性房地产减值准备 教材教材P164例例8-92021/9/1828第五节第五节 投资性房地产与非投资性投资性房地产与非投资性 房地产的转换（续）房地产的转换（续）采用公允价值模式计量采用公允价值模式计量 企业将自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值模式计量的投企业将自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，应当以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允资性房地产时，应当以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值，公允价值小于原账面价值的价值作为投资性房地产的入账价值，公允价值小于原账面价值的差额，计入当期损益，公允价值大于原账面价值的差额，计

28、入资差额，计入当期损益，公允价值大于原账面价值的差额，计入资本公积。本公积。借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 累计折旧累计折旧/摊销摊销 固定固定/无形资产减值准备无形资产减值准备 公允价值变动损益公允价值变动损益 贷：固定资产贷：固定资产/无形资产无形资产 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 公允价值小于账公允价值小于账面价值面价值公允价值大于账公允价值大于账面价值面价值教材教材P165例例8-102021/9/1829（一）自用房地产转换为投资性房地产（续）（一）自用房地产转换为投资性房地产（续）（二）作为存货的房地产转换为投资性房地产（二）作为存货的房地产转换为投资性房地产

29、 借：投资性房地产借：投资性房地产采用成本模式计量：采用成本模式计量：存货跌价准备存货跌价准备 贷：开发产品贷：开发产品 借：投资性房地产借：投资性房地产 成本成本 采用公允价值模式计量：采用公允价值模式计量：存货跌价准备存货跌价准备 公允价值变动损益公允价值变动损益 贷：开发产品贷：开发产品 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积公允价公允价小于账小于账面面公允价大公允价大于账面于账面教材教材P165例例8-10，P166例例8-112021/9/1830【例题例题5单选题单选题】长江公司于长江公司于2010年年1月月1日日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计将一幢商品房对外出租并采用

30、公允价值模式计量，租期为量，租期为3年，每年年，每年12月月31日收取租金日收取租金100万元，出租时，该幢商品房的成本为万元，出租时，该幢商品房的成本为2 000万万元，公允价值为元，公允价值为2 200万元，万元，2010年年12月月31日，该幢商品房的公允价值为日，该幢商品房的公允价值为2 150万元。长万元。长江公司江公司2010年应确认的公允价值变动损益为年应确认的公允价值变动损益为（）万元。）万元。A损失损失50 B收益收益150 C收益收益100 D损失损失100【答案】【答案】A【解析】出租时公允价值大于成本的差额应计入资本【解析】出租时公允价值大于成本的差额应计入资本公积，应

31、确认的公允价值变动损失公积，应确认的公允价值变动损失=2 200-2 150=50（万元）。（万元）。2021/9/1831三、投资性房地产转换为非投资性房地产三、投资性房地产转换为非投资性房地产（一）投资性房地产转换为自用房地产（一）投资性房地产转换为自用房地产采用成本模式计量采用成本模式计量 借：固定资产借：固定资产/无形资产无形资产 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧/摊销摊销 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 累计折旧累计折旧/摊销摊销 固定固定/无形资产减值准备无形资产减值准备教材教材P166例例8-132021/9/1832（一）投资

32、性房地产转换为自用房地产（续）（一）投资性房地产转换为自用房地产（续）采用公允价值模式计量采用公允价值模式计量 企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允时，应当以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益价值与原账面价值的差额计入当期损益 借：固定资产借：固定资产/无形资产无形资产 公允价值变动损益公允价值变动损益 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 公允价值变动公允价值变动借或贷借或贷借或贷借或贷教材教材P166例例8-1

33、42021/9/1833（二）投资性房地产转换为存货（二）投资性房地产转换为存货采用成本模式计量采用成本模式计量 借：开发产品借：开发产品 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧/摊销摊销 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 教材教材P167例例8-152021/9/1834（二）投资性房地产转换为存货（续）（二）投资性房地产转换为存货（续）采用公允价值模式计量采用公允价值模式计量 企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当以转换日的公允价值作为存货的账面价值，公允价值与原账面价

34、值以转换日的公允价值作为存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益的差额计入当期损益 借：开发产品借：开发产品 公允价值变动损益公允价值变动损益 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 公允价值变动公允价值变动借或贷借或贷借或贷借或贷教材教材P167例例8-162021/9/1835第六节第六节 投资性房地产的处置投资性房地产的处置一、投资性房地产的终止确认与处置损益一、投资性房地产的终止确认与处置损益终止确认条件：终止确认条件：处置损益：处置收入扣除投资性房地产账面处置损益：处置收入扣除投资性房地产账面价值和相关税费后的金额价值和相关税费后的金额 被处置被处置 永久退出使用永久

35、退出使用 预计不能从其处置中取得经济利益预计不能从其处置中取得经济利益 2021/9/1836二、采用成本模式计量的投资性房地产的处置二、采用成本模式计量的投资性房地产的处置借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 借：其他业务成本借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产教材教材P168例例8-172021/9/1837三、采用公允价值模式计量的三、采用公允价值模式计量的 投资性房地产的处置投资性房地产的处置 借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 借：其他业务成

36、本借：其他业务成本 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 公允价值变动公允价值变动 借：资本公积借：资本公积其他资本公积其他资本公积 公允价值变动损益公允价值变动损益 贷：其他业务成本贷：其他业务成本借或贷借或贷借或贷借或贷 贷或借贷或借 借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 公允价值变动公允价值变动 借：资本公积借：资本公积其他资本公积其他资本公积 公允价值变动损益公允价值变动损益 贷：其他业务成本贷：其他业务成本教材教材P168例例8-182021/9/1838【例题例题6单选题单选题】2

37、07年年2月月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。一闲置办公楼用于出租。207年年2月月10日，董事会批准关于出租办公楼的议案，并明确出租办公日，董事会批准关于出租办公楼的议案，并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼成本为楼的意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼成本为3 200万元，已计万元，已计提折旧为提折旧为2 100万元，未计提减值准备，公允价值为万元，未计提减值准备，公允价值为2 400万元。甲公司万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。207年年2月

38、月20日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自207年年3月月1日起日起2年，年租金为年，年租金为360万元。万元。办公楼办公楼207年年12月月31日的公允价值为日的公允价值为2 600万元，万元，208年年12月月31日日的公允价值为的公允价值为2 640万元。万元。209年年3月月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2 800万元。万元。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第（要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第（1）题至第（）题至第（2）题。题

39、。（1）甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是）甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是()。A207年年2月月5日日 B207年年2月月10日日C207年年2月月20日日 D207年年3月月1日日（2）甲公司）甲公司209年度因出售办公楼而应确认的损益金额是年度因出售办公楼而应确认的损益金额是()万元。万元。A160 B.400 C1 460 D1 700【答案】【答案】B【解析】对于企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会【解析】对于企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明其自用房地产用于经营租或类似机构作出书面决议，明确表明其自用房地产用于经

40、营租出、持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资出、持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资性房地产，转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。性房地产，转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。【答案】【答案】C【解析】因出售办公楼应确认的损益金额【解析】因出售办公楼应确认的损益金额=2 800-2 640+2 400-（3 200-2 100）=1 460（万元）。这里要注意将转换日公允价（万元）。这里要注意将转换日公允价值大于账面价值计入资本公积的金额结转到当期损益。值大于账面价值计入资本公积的金额结转到当期损益。2021/9/1839【例题例题7单选题单选题】甲

41、公司从事房地产开发经营业务，甲公司从事房地产开发经营业务，208年度发生的年度发生的有关交易或事项如下：有关交易或事项如下：（1）1月月1日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。1月月20日，甲公司与乙公司签订租赁合同并已将两栋商品房以经营租赁方式日，甲公司与乙公司签订租赁合同并已将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用。出租商品房的账面余额为提供给乙公司使用。出租商品房的账面余额为9 000万元，未计提跌价准万元，未计提跌价准备，公允价值为备，公允价值为10 000万元。该出租商品房预计使用万元。该出租商品房预计使用50年，预计净

42、残值年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。为零，采用年限平均法计提折旧。（2）1月月5日，收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办日，收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。该土地使用权成本为公楼。该土地使用权成本为2 750万元，未计提减值准备，至办公楼开工万元，未计提减值准备，至办公楼开工之日已摊销之日已摊销10年，预计尚可使用年，预计尚可使用40年，采用直线法摊销。办公楼于年，采用直线法摊销。办公楼于3月月1日开始建造，至年末尚未完工，共发生工程支出日开始建造，至年末尚未完工，共发生工程支出3 500万元。万元。（3）3月月5日，收回租赁期届满的商铺，并计划对

43、其重新装修后继续用日，收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。该商铺成本为于出租。该商铺成本为6 500万元，至重新装修之日，已计提折旧万元，至重新装修之日，已计提折旧2 000万元，账面价值为万元，账面价值为4 500万元，其中原装修支出的账面价值为万元，其中原装修支出的账面价值为300万元。万元。装修工程于装修工程于8月月1日开始，于年末完工并达到预定可使用状态，共发生装日开始，于年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出修支出1 500万元。装修后预计租金收入将大幅增加。万元。装修后预计租金收入将大幅增加。甲公司对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计甲

44、公司对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量。量。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第（要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第（1）题至第（）题至第（3）题。题。（1）下列各项关于甲公司对上述交易或事项会计处理的表述中，）下列各项关于甲公司对上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（正确的是（）。）。A.商铺重新装修所发生的支出直接计入当期损益商铺重新装修所发生的支出直接计入当期损益B.重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺作为固定资产列报重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺作为固定资产列报C.用于建造办公楼的土地使用权账面价值计入所建造办公楼的成本用于建

45、造办公楼的土地使用权账面价值计入所建造办公楼的成本D.商品房改为出租用房时按照其账面价值作为投资性房地产的入账商品房改为出租用房时按照其账面价值作为投资性房地产的入账价值价值（2）甲公司出租商品房）甲公司出租商品房208年度应当计提的折旧是（年度应当计提的折旧是（）万元。）万元。A.165.00 B.180.00 C.183.33 D.200.00（3）下列各项关于甲公司）下列各项关于甲公司208年年12月月31日资产负债表项目列报日资产负债表项目列报金额的表述中，正确的是（金额的表述中，正确的是（）。）。A.存货为存货为9 000万元万元 B.在建工程为在建工程为5 700万元万元C.固定资

46、产为固定资产为6 000万元万元 D.投资性房地产为投资性房地产为14 535万元万元【答案】【答案】D【解析】选项【解析】选项A，商铺重新装修发生的支出应予资本化，计入投资，商铺重新装修发生的支出应予资本化，计入投资性房地产的成本；选项性房地产的成本；选项B,商铺租赁期届满后重新装修后继续用于出商铺租赁期届满后重新装修后继续用于出租，在重新装修完工并达到预定可使用状态后商铺应作为投资性房租，在重新装修完工并达到预定可使用状态后商铺应作为投资性房地产列报；选项地产列报；选项C，用于建造办公楼的土地使用权的账面价值不计，用于建造办公楼的土地使用权的账面价值不计入所建造办公楼的成本，作为无形资产单

47、独核算。入所建造办公楼的成本，作为无形资产单独核算。【答案】【答案】A【解析】应计提的折旧额【解析】应计提的折旧额=9 0005011/12=165（万元）。（万元）。【答案】【答案】D【解析】【解析】208年年12月月31日投资性房地产的列报金额日投资性房地产的列报金额=9 000-165+4 500-300+1 500=14 535（万元）。（万元）。2021/9/1840【例题例题8单选题单选题】大海公司于大海公司于2010年年7月月1日，开始对一生产用厂房进行日，开始对一生产用厂房进行改扩建，改扩建前该厂房的原价为改扩建，改扩建前该厂房的原价为3 200万元，已提折旧万元，已提折旧50

48、0万元，已提减万元，已提减值准备值准备200万元。在改扩建过程中领用工程物资万元。在改扩建过程中领用工程物资500万元，领用生产用原材万元，领用生产用原材料料300万元，原材料的进项税税额为万元，原材料的进项税税额为51万元。发生改扩建人员薪酬万元。发生改扩建人员薪酬80万元，万元，用银行存款支付其他费用用银行存款支付其他费用69万元。该厂房于万元。该厂房于2010年年12月月20日达到预定可日达到预定可使用状态。该企业对改扩建后的厂房采用年限平均法计提折旧，预计尚可使用状态。该企业对改扩建后的厂房采用年限平均法计提折旧，预计尚可使用年限为使用年限为20年，预计净残值为年，预计净残值为100万

49、元。万元。2012年年12月月10日，由于所生日，由于所生产的产品停产，大海公司决定将上述厂房以经营租赁方式对外出租，租期产的产品停产，大海公司决定将上述厂房以经营租赁方式对外出租，租期为为2年，每年年末收取租金，每年租金为年，每年年末收取租金，每年租金为200万元，起租日为万元，起租日为2013年年1月月1日，到期日为日，到期日为2014年年12月月31日，对租出的投资性房地产采用成本模式计日，对租出的投资性房地产采用成本模式计量，租出后，该厂房仍按原折旧方法、折旧年限和预计净残值计提折旧。量，租出后，该厂房仍按原折旧方法、折旧年限和预计净残值计提折旧。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回

50、答下列第（要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第（1）题至第（）题至第（4）题。）题。（1）厂房改扩建后的入账价值为（）厂房改扩建后的入账价值为（）万元。）万元。A.3 500 B.3 449 C.1 000 D.949（2）2011年厂房计提的折旧额为（年厂房计提的折旧额为（）万元。）万元。A.175 B.170 C.45 D.50（3）2012年年12月月31日厂房的账面价值为（日厂房的账面价值为（）万元。）万元。A.3 330 B.910 C.800 D.3 160（4）2013年度影响利润总额的金额为（年度影响利润总额的金额为（）万元。）万元。A.200 B.170 C.30