房地产企业税收.ppt

《房地产企业税收.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产企业税收.ppt（77页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、小组成员：小组成员：MF1102381 MF1102381 李伟李伟 MF1102387 MF1102387 汪钦汪钦 MF1102394 MF1102394 徐心依徐心依 MF1102395 MF1102395 姚渊姚渊 MF1102396 MF1102396 张乃璇张乃璇房地产行业的业务环节及其会计、税务处理研究2021/9/181房地产行业概述2021/9/182房地产项目的简单开发流程2021/9/183房地产行业业务阶段2021/9/184计税成本核算的原则n计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费

2、用。2021/9/185开发产品计税成本的内容2021/9/186计税成本核算的原则n成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。n成本对象的确定应遵循以下六个原则：可否销售、分类归集、功能区分、定价差异、成本差异、权益区分n企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。2021/9/187会计账户设置n“开发成本开发成本”账户账户n“开发成本”账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套

3、设施的开发过程中发生各项费用。n该账户应按开发成本的内容设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用等二级明细账户。2021/9/188会计账户设置n“开发间接费开发间接费”账户账户n该科目核算无法直接归集到特定开发项目而有待进一步分配的成本，如可资本化的借款费用、为多个开发项目进行的基建费等。n“库存商品库存商品”账户账户n该科目核算已开发完成并验收合格的开发项目的成本。2021/9/189土地竞标时的账务处理n正常情况下，房地产企业获得土地的过程是这样的：先交纳竞拍保证金，等竞拍成功了转作土地出让金，最后根据土地出让合同规定的付款时间支

4、付剩余的土地款。会计应该如下做账：n1、支付竞拍保证金n借：其他应收款-国土资源局n贷：银行存款2021/9/1810土地竞标时的账务处理n2、竞拍成功后n借：预付账款-国土资源局n贷：其他应收款-国土资源局n3、支付剩余的土地出让金、契税n借：预付账款国土资源局n贷：银行存款n4、房地产企业开发商品房转入存货n借：开发成本土地出让及拆迁补偿费n贷：预付账款国土资源局2021/9/1811取得土地时缴纳的税种2021/9/1812项目开发成本核算n土地征用及拆迁补偿费n支付土地出让金及拆迁费：借：开发成本A项目土地征用及拆迁贷：银行存款n土地征用时交纳契税（3%）和耕地占用税（江苏为2045元

5、每平方米）及相关费用计入项目成本：借：开发成本A项目土地征用及拆迁贷：银行存款n计提印花税（0.05%）：借：管理费用税金印花税贷：应交税费印花税n计提城镇土地使用税（江苏为每平方米2.5元至10元）借：管理费用税金土地使用税贷：应交税费应交土地使用税2021/9/1813资本化支出与费用化支出的划分n借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；借款费用已经发生；为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。2021/9/1814资本化支出与费用化

6、支出的划分n在每月或每季末计提贷款利息时，按照资本化和费用化的利息额，分别计入开发成本和财务费用科目：借：开发成本某项目财务费用贷：应付利息2021/9/1815施工期间发生成本的账务处理n房地产企业一般将建筑工程的施工发包给专业的建筑公司，定期（每月、每季或按照合同规定的工程进度）与其结算工程成本，并在竣工时进行决算。n在成本发生时，应做如下分录：借：开发成本A项目前期工程费基建工程费建安工程费公共设施费开发成本B项目开发间接费贷：银行存款应付账款2021/9/1816项目成本的分配n在分配间接开发费用时，具体分配方法可按规定选择下列中的一种：n（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面

7、积占开发用地总面积的比例进行分配。n（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。2021/9/1817项目成本的会计处理n选择一种方法分配间接开发费用借：开发成本A项目开发间接费B项目开发间接费贷：开发间接费2021/9/1818项目成本的会计处理n若本期A项目完工，则结转项目成本借：库存商品A项目贷：开发成本A项目土地征用及拆补前期工程费基建工程费建安工程费公共设施费开发间接费2021/9/1819企业计税成本核算的一般程序n已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列

8、公式计算确定：n可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积n已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本n对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。2021/9/1820现售和预售n商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；n商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。2021/9/1821开工建设取得预售许可证&土地使用权证书取得房地产权证预售期房阶段竣工验收合格&土地使用权

9、证书现售阶段营业税、预征土地增值税、企业所得税企企业所得税、土地增所得税、土地增值税、城税、城镇土地使用土地使用税、房税、房产税、印花税税、印花税交付购房者现售阶段预售阶段示意图2021/9/1822预售阶段涉及的税种n营业税n城建税与教育费附加n预缴土地增值税n企业所得税n印花税2021/9/1823预售阶段会计处理n收到期房房款时：借：银行存款贷：预收账款n预售商品房时承购人交纳的定金，可以通过“其他应付款”或“预收账款”账户核算，不论财务上如何核算，房地产开发企业收取定金都应缴纳营业税金及附加。n但是诚意金及订金，由于尚未签订购房合同，不缴纳营业税金及附加。2021/9/1824营业税的

10、处理n房地产企业是营业税纳税义务人n中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国营业税暂行条例（国务院令第540号）第一条规定：在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。2021/9/1825营业税的处理相关法规n根据营业税暂行条例实施细则营业税暂行条例实施细则财政部令2008第052号第二十五条规定：纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其他纳税义务发生时间为收到预收款的当天收到预收款的当天。n因此当房地产开发企业预售房屋收到预收款项时，应计算并缴纳营业税。2021/9/1826营业税的处理计税依

11、据n即为纳税人的营业额，包括纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用价外费用。n应纳营业税收到的预收款项5注：房地产开发企业销售不动产向购房者收取的定金、违约金、赔偿金、延期付款利息等价外费用，均应该按照规定缴纳营业税2021/9/1827营业税的处理会计处理借：营业税金及附加贷：应交税费应交营业税同时计算城建税（营业税额的7%）及教育费附加（营业税额的3%）借：营业税金及附加贷：应交税费应交城建税应交税费应交教育费附加2021/9/1828土地增值税的处理明确征税对象和范围：n土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例规定：“土地增值税是对转让国有土地使用权及地

12、上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。”n中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十六条明确规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”2021/9/1829土地增值税的处理会计处理n预征土地增值税借：待摊费用预缴土地增值税贷：应交税费应交土地增值税n实际缴纳时借：应交税费应交土地增值税贷：银行存款2021/9/1830企业所得税的

13、处理收入的确定n国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题（国税发200931号）第六条规定，企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。n预收收入负有纳税义务2021/9/1831企业所得税的处理预收收入的确定关于预收收入应纳税所得额的计算：n国税发200931号第九条规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计

14、入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。”2021/9/1832企业所得税的处理税前扣除问题1、月度或季度申报时，不得扣除。国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函2008299号）规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。2021/9/183

15、3企业所得税的处理税前扣除问题2、年度所得税汇算清缴时，可以扣除。将毛利额扣除相应的税金及其费用才变成所得额。因此，在年度企业所得税汇算清缴时，与预计收入相匹配的税金、附加及相关费用应该予以扣除。2021/9/1834取得销售未完工开发产品在进行企业所得税季（或月）度预缴时应进行如下处理n首先，计算销售未完工开发产品的预计毛利额销售未完工开发产品的预计毛利额=销售未完工开发产品取得的收进预计税毛利率n其次，把预计毛利额并进当期应纳税所得额。实际利润额=会计利润总额以前年度待弥补亏损不征税收进免税收进预计利润额。n当期应纳所得税额=实际利润额适用税率2021/9/1835企业所得税的处理会计处理

16、国税发200931号第十二条规定：“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”n借：所得税费用（预售业务毛利-预交营业税及附加-预交土地增值税）*25%n贷：应交税费应交企业所得税2021/9/1836企业所得税的处理涉税会计处理n企业会计准则对预售业务不确认收入，而税法规定取得预收款项时应交所得税，从而产生可抵扣的暂时性差异。n房地产企业应确认递延所得税资产，根据预收账款的账面价值和计税基础产生的可抵扣暂时性差异计算出递延所得税资产：借：递延所得税资产贷：所得税费用同时调整该年度的应纳税额。2021/9/1837现售阶段涉及的税种n企业所得税企

17、业所得税n城镇土地使用税城镇土地使用税n土地增值税土地增值税n房产税房产税n印花税印花税2021/9/1838n房屋竣工并交付给购买方时：借：预收账款贷：主营业务收入同时结转开发产品成本借：主营业务成本贷：开发产品现售阶段会计处理n开发产品已达到交付条件，房地产企业向业主交付房产，财务处理上结转销售收入和销售成本2021/9/1839企业所得税完工时的税务处理纳税人应注意开发产品是否符合完工条件，如达到完工条件，应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，年度企业所得税汇算清缴时，实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额作纳税调整。（国税发200931号）完工条件的判断（一）开发产品竣

18、工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。2021/9/1840城镇土地使用税的处理n国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复国税函2007645号规定：n只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。2021/9/1841城镇土地使用税的处理n国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发200389号）第二条第一款规定，购置新建商品房，自房屋

19、交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。n在占用土地次月起至全部交付商品房当月期间，房地产开发企业对开发商品房占用土地均负有城镇土地使用税纳税义务。在开发产品全部交付给业主次月起，房地产企业就不存在开发商品房占用土地的城镇土地税纳税义务。2021/9/1842土地增值税的税务处理纳税人于项目竣工后30日内到主观税务机关办理税款清算手续。n实际缴纳时借：应交税费应交土地增值税贷：银行存款2021/9/1843房产税的处理鉴于房地产开发企业开发的商品在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出的房地产开发企业已使用或出租、出借的

20、商品房应按规定征收房产税。自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。2021/9/1844房产税的处理n根据财税地19868号规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。因此，如果基建工程结束，临时性建筑物归基建单位使用，则须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。2021/9/1845房产税的处理计税依据n从价计征从价计征：按照房产余值征税应纳税额=应税房产原值（1-扣除比例扣除比例）年税率1.2%房产原值：应包括与房

21、屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。从租计征从租计征：按照房产租金收入计征应纳税额=租金收入12%2021/9/1846印花税的处理n相关规定：n中华人民共和国印花税暂行条例及其实施细则规定：纳税义务人是指在中国境内书立、使用、领受印花税法所列举的凭证并应依法履行纳税义务的单位和个人。n中华人民共和国印花税暂行条例及其实施细则规定：在竣工销售商品房时，如签订商品房销售合同或商品房预售合同的，应在签订合同时，按合同所记载金额的万分之五计税贴花或按月汇总缴纳印花税。n计税方法：n从价计税应纳税额=计税金额*适应税率n从量计税应纳税额=凭证数量*单位税额2021/9/1847持有

22、房地产要缴纳的税费n1.营业税n房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。n应纳税额=房产租金收入5%2021/9/1848持有房地产要缴纳的税费n2.房产税n房产税以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。n房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率。依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。n纳税计算：n非出租的房产：依照房产余值计算（从价计征）n应纳税额=应税房产原值（1扣除比例）1.2%n出租的房产

23、：依照房产租金计算（从量计征）n应纳税额=房产租金收入12%2021/9/1849n3.印花税按租赁金额1贴花。税额不足1元，按1元贴花。应纳税额=房产租金收入1n4.城市维护建设税城市维护建设税是对从事工商经营，缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种附加税。比例税率按地区差别分为三档：7%，5%，1%。应纳税额=纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额适用税率n5.教育费附加教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，就其实际缴纳的税额为计算依据征收的一种附加费。现行教育费附加征收比率为3%。应纳教育费附加=实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额征收比率持有房地产要缴纳的

24、税费2021/9/1850n6.城镇土地使用税城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。全年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）适用税额n7.耕地占用税耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，就其实际占用的耕地面积征收的一种税，它属于对特定土地资源占用课税。采用定额税率。应纳税额=实际占用耕地面积（平方米）适用定额税率持有房地产要缴纳的税费2021/9/1851房企的企业所得税汇算和土地增值税清算的比较差异

25、一：清算（汇算）时间点不同差异二：成本项目计算不同差异三：扣除项目存在差异差异四：利息费用存在差异2021/9/1852土地增值税清算的概念n指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为(国税发【2009】91号文件第3条）。2021/9/1853 土地增值税清算的条件一、自行清算一、自行清算(国税国税发20062006187187号号)符合以下情形之一：符合以下情形之一：1、房地产开发项目全部竣

26、工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的。二、二、强制清算制清算(国税国税发20062006187187号号)符合以下情形之一：符合以下情形之一：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4、省税务机关规定的其他情况。三、注三、注销清算（国税清算（国税发200920099191号）：号）：对纳税人申请注销税务登记进行土地增值税清算，明确了

27、时限要求。即申请注销税务登记前，必须完成土地增值税清算工作，否则不予办理税务注销、工商注销。2021/9/1854清算的前期准备n1、台账管理：纳税人应从取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控（91号文件第6条）。n2、成本费用归集：纳税人对于分期开发项目或者同时开发多个项目的，应根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用（91号文件第7条）。n3、票据管理：纳税人对于分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的，可结合发票管理规定，实施项目专用票据管理措施（91号文件

28、第8条）。2021/9/18551、归集成本阶段借：开发成本XXX项目土地征用及拆迁补偿费-前期工程费-基础设施费-建筑安装工程费-公共配套设施费-开发间接费用贷：银行存款等科目2、未完工收到预收款 借：银行存款等 贷：预收账款项目房企土地增值税清算的会计处理2021/9/18563、按月预交营、城、教、土 借：应交税费 贷：银行存款4、完工结转 借：开发成本-各项目 贷：开发间接费用 借：开发产品-各项目 固定资产 贷：开发成本-各项目-各明细5、符合条件确认收入 借：预收账款等 贷：主营业务收入 借：营业税金及附加 贷：应交税费6、结转成本 借：主营业务成本 贷：开发产品房企土地增值税清算

29、的会计处理2021/9/1857税务处理扣除项目的归集与分配开发成本的计算程序开发成本的计算程序n第一步骤第一步骤:将实际支出准确划分为房地产开发成本和房地产开发费将实际支出准确划分为房地产开发成本和房地产开发费用。用。n第二步骤第二步骤:将开发成本在不同项目之间进行分配，在同一项目内，将开发成本在不同项目之间进行分配，在同一项目内，根据不同的成本对象进行分配。根据不同的成本对象进行分配。n第三步骤：第三步骤：在上述的基础上，准确划分可售和不可售单位，根据不在上述的基础上，准确划分可售和不可售单位，根据不同的成本对象进行分配。同的成本对象进行分配。n第四步骤：第四步骤：准确区分已售面积和未售面

30、积，分配相关费用和税金。准确区分已售面积和未售面积，分配相关费用和税金。2021/9/1858税务处理扣除项目的归集与分配1.直接归集直接归集：能够确认属于本清算项目具体开发产品（普通住宅、非普通住宅、非能够确认属于本清算项目具体开发产品（普通住宅、非普通住宅、非住宅）所发生的扣除项目金额，直接由该开发产品住宅）所发生的扣除项目金额，直接由该开发产品可售面积可售面积承担。如独立承担。如独立出包的建筑安装费等。出包的建筑安装费等。2.归集分配归集分配：（1 1）归集属于多个开发项目共同的扣除项目金额；）归集属于多个开发项目共同的扣除项目金额；（2 2）分配计算本清算项目应承担的份额；如：同一地块

31、的地价款等。）分配计算本清算项目应承担的份额；如：同一地块的地价款等。（3 3）属于本清算项目多个开发产品（普通住宅、非普通住宅、非住宅）属于本清算项目多个开发产品（普通住宅、非普通住宅、非住宅）共同的扣除项目，分配计算各开发产品（普通住宅、非普通住宅、非住宅）共同的扣除项目，分配计算各开发产品（普通住宅、非普通住宅、非住宅）可售面积可售面积应承担的该扣除项目金额。应承担的该扣除项目金额。（4 4）各开发产品（普通住宅、非普通住宅、非住宅）可售面积的扣除）各开发产品（普通住宅、非普通住宅、非住宅）可售面积的扣除项目金额在已售面积与未售面积之间进行分配。项目金额在已售面积与未售面积之间进行分配。

32、3.汇总计算汇总计算 （1 1）根据已售面积应承担的地价款和开发成本合计数，计算）根据已售面积应承担的地价款和开发成本合计数，计算其他房地产其他房地产开发费用开发费用和和财政部规定的其他扣除项目金额财政部规定的其他扣除项目金额 （2 2）汇总）汇总2021/9/1859 分配方法分配方法1.1.土增税细则第九条土增税细则第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积

33、计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。2.2.财税财税200621200621号号 对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在建筑面积的比例在85%85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地

34、方税务局规定。清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。3.3.国税发国税发20062006187187号第四条号第四条 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。4.4.国税发国税发200920099191号第十七条号第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项

35、目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。5.5.国税发国税发200920099191号第二十一条号第二十一条 纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。2021/9/

36、1860共同扣除项目的归集与分配2021/9/1861共同扣除项目的归集与分配共同扣除项目发生额共同扣除项目发生额土地成本土地成本开发成本开发成本其他其他土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费前期工程费前期工程费建筑安装工程费建筑安装工程费基础设施费基础设施费公共配套设施费公共配套设施费开发间接费用开发间接费用2021/9/1862共同扣除项目的归集与分配2021/9/1863共同扣除项目的归集与分配2021/9/1864共同扣除共同扣除项目目发生生总额本本项目目发生生额各开各开发产品承担品承担额已售普通住宅扣除已售普通住宅扣除额已售非普通住宅扣除已售非普通住宅扣除额已售非住宅扣除已售非住宅

37、扣除额共同扣除项目的归集与分配2021/9/18651.土地增值税的税率（土地增值税实行四级超率累进税率）（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。2.土地增值税的计算方法扣除项目金额=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的其他扣除项目增值额=转让房地产的收入总额-扣除项目金额土地增值税税额=增值

38、额税率-扣除项目金额速算扣除系数土地增值税的计算2021/9/1866企业所得税汇算的概念与企业范围n企业所得税汇算清缴的概念：指纳税人自纳税年度终了之日起5 5个月内或实际经营终止之日起6060日内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算本纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴企业所得税的数额，确定该纳税年度应补或者应退税额，并填写企业所得税年度纳税申报表，向主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。n企业汇算清缴的企业范围：凡在纳税年度内从事生产、经营（包括试生产、试经营），或在纳税年度中间终

39、止经营活动的企业，都是企业所得税汇算清缴的纳税人。包括查账征收所得税的企业和核定征收中定率征收所得税的企业。2021/9/1867汇算清缴的会计处理n年终企业应根据“本年利润”科目有关资料，计算本年实现的利润总额。应按规定将利润总额进行调整，包括弥补上年度亏损，减除已缴纳所得税的投资利润等。按本年度应纳税所得额乘上规定的税率，就得出企业的应纳税额。企业如有来源于境外的所得，其已在外缴纳的所得税税额，按规定从应纳税额中扣除。多交的部分，可在下一年抵缴，少交的部分，应于下一年度缴纳时补缴。n计算出少缴的税款时作如下会计分录：借：所得税 贷：应交税金应交所得税n补缴少交的税款时作如下会计分录：借：应

40、交税金应交所得税 贷：银行存款 借：本年利润 贷：所得税 补缴去年的时候作如下会计分录：借：利润分配-未分配利润 贷：应交税金-企业所得税2021/9/1868企业所得税汇算的税务处理n房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的销售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润在进行调整。n预计利润暂行标准房屋状况房屋状况位置位置预计利润率标准预计利润率标准非经济适用房生、自治区、直辖市和计划单列市政府所在地

41、城市城区和郊区不得低于20%地及地级市城区和郊区不得低于15%其他地区不得低于10%经济适用房、限价房、危改房不得低于3%2021/9/1869完工的确认n除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。2021/9/1870 收入的税务处理n第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；

42、未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。n第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。n第十条 企业新建的开发

43、产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。2021/9/1871成本、费用扣除的税务处理n第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。n第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。n第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工

44、程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积；已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本。n第十五条 企业对尚未出售的已完工开发产品和已售开发产品实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。n第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。2021/9/1872成本、费用扣除的税务处理n第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套

45、设施费的有关规定进行处理。(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。n第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。2021/9/1873第十九条企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供

46、的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。第二十条企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。第二十一条企业的利息支出按以下规定进行处理：(一)企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。(二)企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分

47、摊的合理利息准予在税前扣除。第二十二条企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。第二十三条企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。第二十四条企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。成本、费用扣除的税务处理2021/9/1874计税成本的核算n第二十八条企业计税成本核算的一般程序如下：(一)对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提

48、费用和待摊费用进行计量与确认。(二)对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。(三)对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。(四)对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发

49、产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。(五)对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。2021/9/1875计税成本的核算n第二十五条计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。n第二十六条成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。n第二十七条开发产品计税成本支出的内容如下：土地征用费及拆迁补偿费；前期工程费；建筑安装工程费；基础设施建设费；公共配套设施费；开发间接费。第二十九条企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：(一)占地面积法。(二)建筑面积法。(三)直接成本法。(四)预算造价法2021/9/1876谢谢观看！2021/9/1877