南海区房地产企业所得税税收知识讲座.ppt

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1、南海区房地产企业所得税税收知识讲座南海区房地产企业所得税税收知识讲座2021/9/1812021/9/182内资房地产企业所得税解读内资房地产企业所得税解读及其与会计差异分析及其与会计差异分析v国税发国税发200383200383号：号：2003.7.12006.1.12003.7.12006.1.1v国税发国税发200631200631号；号；2006.1.12006.1.1起起2021/9/183国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发国税发200631200631号号）关于未完工开发产品的税务处理问题关于未完工开

2、发产品的税务处理问题 关于完工开发产品的税务处理问题关于完工开发产品的税务处理问题 关于开发产品预租收入的确认问题关于开发产品预租收入的确认问题 关于合作建造开发产品的税务处理问题关于合作建造开发产品的税务处理问题 关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题 关于开发产品视同销售行为的税务处理问题关于开发产品视同销售行为的税务处理问题 关于代建工程和提供劳务的税务处理问题关于代建工程和提供劳务的税务处理问题 关于开发产品成本、费用的扣除问题关于开发产品成本、费用的扣除问题 关于征收管理问题关于征收管理问题 关于适用减免税政策问题关于适用减免税政策问题

3、关于本通知适用范围和执行时间问题关于本通知适用范围和执行时间问题 2021/9/184内资房地产企业内资房地产企业预售收入预售收入：计入当期利润，一并计算：计入当期利润，一并计算纳税，有可能出现由于弥补亏损而不纳税，有可能出现由于弥补亏损而不产生应纳税额的情况。产生应纳税额的情况。2021/9/185经济适用房项目：3%省：20%非经济适用房项目：市：15%县：10%开发产品预售收入预征企业所得税的计税金额开发产品预售收入预征企业所得税的计税金额国税发国税发200631200631号号=预计营业利润额预计营业利润额=开发产品预售收入开发产品预售收入计税毛利率计税毛利率 -营业税金及附加营业税金

4、及附加-期间费用期间费用关于未完工开发产品的税务处理问题不低于15%（含15%）国税发国税发200383200383号号 =预计营业利润额预计营业利润额=预售开发产品收入预售开发产品收入 利润率利润率季度和年度申报时：作为当期纳税调整增加额在季度企业所得税预缴纳税申报表第2行和年度企业所得税年度纳税申报表 附表4第36行填列，最终计入主表第14行反映。2021/9/186关于完工开发产品的税务处理问题关于完工开发产品的税务处理问题完工产品的条件完工产品的条件（新增）（新增）预售收入确认为实际销售收入预售收入确认为实际销售收入（变动）（变动）征管规定征管规定（新增）（新增）开发产品销售收入范围开

5、发产品销售收入范围（新增）（新增）开发产品销售收入确认开发产品销售收入确认（变动）（变动）2021/9/187完工产品的条件完工产品的条件（新增）预计计税毛利率预计计税毛利率 实际利润率实际利润率 企业积极结算已完工产品成本企业积极结算已完工产品成本预计计税毛利率预计计税毛利率 实际利润率实际利润率 企业拖延结算已完工产品成本企业拖延结算已完工产品成本2021/9/188完工产品的条件完工产品的条件（新增）竣工证明已报房地产管理部门备案的竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；开发产品（成本对象）；已开始投入使用的开发产品（成本对已开始投入使用的开发产品（成本对象）象）已取得了初

6、始产权证明的开发产品已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）（成本对象）2021/9/189预售收入确认为实际销售收入预售收入确认为实际销售收入（变动）收入的性质收入的性质销售方式销售方式收入确认的原收入确认的原则则2021/9/1810预售的开发产品完工后对应纳税所得额调整预售的开发产品完工后对应纳税所得额调整调调整整额额该开该开发产发产品应品应纳税纳税所得所得额额该产该产品预品预计营计营业利业利润额润额国税发国税发200383200383号号调调整整额额该开该开发产发产品实品实际销际销售收售收入的入的毛利毛利额额 该产该产品预品预售收售收 入的入的毛利毛利额额国税发国税发20063120

7、0631号号作为当期纳税调整减少额在作为当期纳税调整减少额在季度季度（第（第3行）和行）和年度年度申报表附表申报表附表5（第（第16行）行）“本期已转销售收入的本期已转销售收入的预售收入的预计利润（房地产业务填报预售收入的预计利润（房地产业务填报”和主表（第和主表（第15行）行）“纳税调整减少额纳税调整减少额”反映。反映。2021/9/1811征管规定征管规定（新增）核定计税成本核定计税成本年度申报前年度申报前完工情况报告完工情况报告年度申报时年度申报时有关机构税务鉴定报告有关机构税务鉴定报告具体要求详见企业具体要求详见企业所得税汇算清缴纳税所得税汇算清缴纳税申报鉴证业务准则申报鉴证业务准则（

8、试行）（国税发（试行）（国税发200710号）号）2021/9/1812内资：开发产品销售收入范围（新增）现金全部价款 现金等价物 其他经济利益2021/9/1813代收款项的计税规定 价内收费代收款项（基金、全部确认 费用、为销售收入 附加等）由开发企业开具发票 价外收费 由其他收取部门开具发票：按 代收代缴款项管理2021/9/1814开发产品销售收入确认开发产品销售收入确认（变动）一次性全额收款方式一次性全额收款方式 分期收款方式分期收款方式 银行按揭方式银行按揭方式 委托方式委托方式 先租后售方式先租后售方式 注意会计与税法在收入确认上的差异注意会计与税法在收入确认上的差异2021/9

9、/1815一次性全额收款方式一次性全额收款方式（不变）（不变）应于实际收讫价款或取得索取价款凭应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。据（权利）之日，确认收入的实现。2021/9/1816即执行销售合同或协议约定日期与实际即执行销售合同或协议约定日期与实际付款日期孰早原则。付款日期孰早原则。应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实前付款的，在实际付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。际付款日确认收入的实

10、现。分期收款方式分期收款方式（变动）（变动）在在3131号文基号文基础上增加了础上增加了关于计税依关于计税依据的规定据的规定2021/9/1817分期收款方式（变动）分期收款方式（变动）几点建议：几点建议：1.1.该方式对企业而言虽可以推迟确认收入，推迟纳该方式对企业而言虽可以推迟确认收入，推迟纳税，但结算风险较大。故企业应建立信用控制制税，但结算风险较大。故企业应建立信用控制制度，还应落实收款责任，并让财会人员介入合同度，还应落实收款责任，并让财会人员介入合同的签订，以便采取适当的核算方式。的签订，以便采取适当的核算方式。2021/9/1818分期收款方式分期收款方式（变动）（变动）2.2.

11、在该种方式下，企业分期确认收入、分期开具发票、分期在该种方式下，企业分期确认收入、分期开具发票、分期结转成本，应注意收入与成本的配比：结转成本，应注意收入与成本的配比：本期销售成本本期销售成本=本期确认收入本期确认收入*销售成本率销售成本率 =本期确认收入本期确认收入*（总成本（总成本/总价款）总价款）建议企业在建议企业在“分期收款开发产品分期收款开发产品”下按销售对象设明细账及下按销售对象设明细账及备查簿，详细记录分期收款开发产品的面积、售价、成本、备查簿，详细记录分期收款开发产品的面积、售价、成本、已收价款等有关资料。已收价款等有关资料。2021/9/1819银行按揭方式银行按揭方式（变动

12、）（变动）应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。转账之日确认收入的实现。在在3131号文基础上号文基础上增加了关于计税增加了关于计税依据的规定依据的规定2021/9/1820银行按揭方式银行按揭方式（变动）（变动）注意注意1.1.关于关于按揭保证金按揭保证金的规定的规定2.2.该种方式下，企业分两次确认收入，分两该种方式下，企业分两次确认收入，分两次结转成本，注意收入与成本的配比。次结转成本，注意收入与成本的配

13、比。建议：设置建议：设置“按揭售房备查簿按揭售房备查簿”进行管理进行管理2021/9/1821委托方式委托方式（变动）（变动）支付手续费方式支付手续费方式视同买断方式视同买断方式基价（保底价）加超基价分成方式基价（保底价）加超基价分成方式包销方式包销方式2021/9/1822委托委托支付手续费方式支付手续费方式应按销售合同或协议中约定的价款于收到应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。实现。2021/9/1823委托委托视同买断方式视同买断方式属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或属于开发企业与购买方签订销售合同或协

14、议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买

15、断价格计算的价款于收到受托方已销开发应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。产品清单之日确认收入的实现。2021/9/1824委托委托基价（保底价）加超基价分成方式基价（保底价）加超基价分成方式属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产定的价格计算

16、的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清

17、单之日确认收入的实现。销开发产品清单之日确认收入的实现。2021/9/1825委托委托包销方式包销方式包销期内可根据包销合同的有关约定，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（参照上述（1）至（）至（3）项规定确认收）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。的实现。2021/9/1826委托方式委托方式（变动）（变动）无论哪一种委托销售方式，对于委托方（即房地无论哪一种委托销售方式，对于委托方（即房地产开发企业）来说：产

18、开发企业）来说：会计处理会计处理基本相同，但基本相同，但确认收入的金额确认收入的金额却不一定却不一定相同。相同。2021/9/1827委托方式下委托方会计处理委托方式下委托方会计处理按委托协议将开发产品委托受托方代销按委托协议将开发产品委托受托方代销 借：委托代销开发产品借：委托代销开发产品 （总成本）（总成本）贷：开发产品贷：开发产品2021/9/1828委托方式下委托方会计处理委托方式下委托方会计处理收到受托方代销清单，开具发票收到受托方代销清单，开具发票 借：应收账款借：应收账款 贷：经营收入（主营业务收入）贷：经营收入（主营业务收入）（金额因（金额因 不同委托方式而有所不同）不同委托方

19、式而有所不同）2021/9/1829委托方式下委托方会计处理委托方式下委托方会计处理计提营业税计提营业税 借：经营税金及附加（主营业务税金及附加）借：经营税金及附加（主营业务税金及附加）贷：应交税金贷：应交税金应交营业税应交营业税2021/9/1830委托方式下委托方会计处理委托方式下委托方会计处理计提手续费（采取支付手续费方式）计提手续费（采取支付手续费方式）借：营业费用借：营业费用 贷：应收账款贷：应收账款2021/9/1831委托方式下委托方会计处理委托方式下委托方会计处理结转成本结转成本 借：经营成本（主营业务成本）借：经营成本（主营业务成本）贷：委托代销开发产品贷：委托代销开发产品2

20、021/9/1832委托销售确认收入的金额和时间委托销售确认收入的金额和时间根据报销合同约定价款和付款方根据报销合同约定价款和付款方式确认式确认包销期满后尚未出售的开发产品包销期满后尚未出售的开发产品根据包销合同有关约定按上述规定确根据包销合同有关约定按上述规定确认认包销期内包销期内包销包销方式方式基价加取得的分成额基价加取得的分成额开发商与受托方签订委托销售合同或协议，受开发商与受托方签订委托销售合同或协议，受托方再与购买方签订销售合同或协议托方再与购买方签订销售合同或协议开发商、受托方、购买方三方共同签订销售合开发商、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议同或协议销售合同或协议约定销售合

21、同或协议约定价格与基价孰高者价格与基价孰高者开发商与购买方签订销售合同或协议开发商与购买方签订销售合同或协议基价基价加超加超基价基价分成分成买断价格买断价格开发商与受托方签订委托销售合同或协议，受开发商与受托方签订委托销售合同或协议，受托方再与购买方签订销售合同或协议托方再与购买方签订销售合同或协议开发商、受托方、购买方三方共同签订销售合开发商、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议同或协议销售合同或协议约定销售合同或协议约定价格与买断价格孰高价格与买断价格孰高者者开发商与购买方签订销售合同或协议开发商与购买方签订销售合同或协议视同视同买断买断方式方式收到代销收到代销清单日清单日合同或协议约

22、定价合同或协议约定价支付手续费方式支付手续费方式确认收入确认收入时间时间确认收入金额确认收入金额委托销售方式委托销售方式与与8383号文号文相比，在计税金额相比，在计税金额确认上有较大变化，原因：确认上有较大变化，原因：1.1.该种情况实际上已经形成该种情况实际上已经形成开发企业直接对购房人销售，开发企业直接对购房人销售，不再具有视同买断性质；不再具有视同买断性质；2.2.为了避免开发企业通过中为了避免开发企业通过中间商转移利润；间商转移利润；3.3.当因市场波动出现房价下当因市场波动出现房价下跌时，该风险应由企业承担，跌时，该风险应由企业承担，国家不应承担。国家不应承担。由于代销清单是采用由

23、于代销清单是采用委托销售方式的开发委托销售方式的开发企业纳税的依据，所企业纳税的依据，所以税法对代销清单的以税法对代销清单的内容作了列举式规定，内容作了列举式规定，同时增加了防止开发同时增加了防止开发企业采用该方式销售企业采用该方式销售开发产品后无限期拖开发产品后无限期拖延纳税的规定。延纳税的规定。售价由受托方自定，实售价由受托方自定，实际售价与协议价之间的际售价与协议价之间的差价归受托方所有差价归受托方所有2021/9/1833先租后售方式先租后售方式开发产品完工后处理开发产品完工后处理确认收入金额确认收入金额8383号文号文转作经营性资产转作经营性资产先租出先租出按租金确认收入按租金确认收

24、入后出售后出售按销售按销售资产资产确认收入确认收入以临时租赁方式租出以临时租赁方式租出先租出先租出按租金确认收入按租金确认收入后出售后出售按销售按销售开发产品开发产品确认收入确认收入3131号号文文转作固定资产转作固定资产先租出先租出按租金确认收入按租金确认收入后出售后出售按销售按销售固定资产固定资产确认收入确认收入未转作固定资产未转作固定资产先租出先租出按租金确认收入按租金确认收入后出售后出售按销售按销售开发产品开发产品确认收入确认收入“其他业务收入其他业务收入”通过通过“固定资产清理固定资产清理”归集后，净归集后，净收益转入收益转入“营业外收入营业外收入”“经营收入经营收入出租产品租金收入

25、出租产品租金收入”“经营收入经营收入商品房销售收入商品房销售收入”或或“经营收入经营收入土地转让收入土地转让收入”借：固定资产借：固定资产 贷：开发产品贷：开发产品商品房商品房/商品性土地商品性土地借：出租开发产品借：出租开发产品出租产品出租产品 贷：开发产品贷：开发产品商品房商品房/商品性土地商品性土地2021/9/1834关于开发产品预租收入的确认问题关于开发产品预租收入的确认问题（新增）（新增）开发企业新建的开发产品在尚未完工或办开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品租人签订租赁预约协

26、议的，自开发产品交交付承租人使用之日付承租人使用之日起，出租方取得的预租起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。外资无特殊规定外资无特殊规定2021/9/1835关于合作建造开发产品的税务处理问题关于合作建造开发产品的税务处理问题开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：立独立法人公司的，按下列规定进行处理

27、：（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。同预售收入进行相关的税务处理。2021/9/1836关于合作建造开发产品

28、的税务处理问题关于合作建造开发产品的税务处理问题（二）凡开发合同或协议中约定分配项目（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理利润的，应按以下规定进行处理:1.1.开发企业应将该项目形成的营业利润开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。摊销或在税前扣除相关的利息支出。2.2.投资方取得该项目的营业利润应视同投资方取得该项目的营业利润

29、应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。机关出具的证明按规定补交企业所得税。2021/9/1837关于合作建造开发产品的税务处理问题关于合作建造开发产品的税务处理问题与与8383号文相比：号文相比：确认时间无变化，但进一步明确了计确认时间无变化，但进一步明确了计税金额税金额2021/9/1838关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题（新增）（新增）按投资目的不同进行不同处理按投资目的不同进行不同处理换取开发产品换取开发产品作为股权投资作为股权投资2021/9/1839换取开发

30、产品换取开发产品例：甲企业以土地入股参与乙企业房例：甲企业以土地入股参与乙企业房地产开发，土地账面价值地产开发，土地账面价值10001000万元，万元，房产建成后，甲企业分得房产房产建成后，甲企业分得房产60006000平平方米，每平方米市场价方米，每平方米市场价23002300元。元。2021/9/1840换取开发产品换取开发产品投资方投资方应在首次取得开发产品时应在首次取得开发产品时,将其分解为转让将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得

31、开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。转让所得或损失。2021/9/1841换取开发产品换取开发产品投资方投资方借：固定资产借：固定资产房屋房屋 1380 1380万元万元 贷：无形资产贷：无形资产土地土地 1000 1000万元万元 贷：应交税金贷：应交税金应交营业税应交营业税 69 69万元（万元（1380*5%1380*5%）贷：营业外收入贷：营业外收入 311 311万元万元2021/9/1842换取开发产品换取开发产品开发方开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公应在首次分出开发产品时，将其

32、分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。用权的价值计入该项目的成本。2021/9/1843换取开发产品换取开发产品开发方开发方借：无形资产借：无形资产土地土地 1380 1380万元万元 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 1380 1380万元万元借：开发成本借：开发成本土地征用及拆迁费土地征用及拆迁费13801380万元万元 贷：无形资产贷：

33、无形资产土地土地 1380 1380万元万元2021/9/1844作为股权投资作为股权投资例：甲企业以土地向乙开发企业投资，土例：甲企业以土地向乙开发企业投资，土地账面价值地账面价值15001500万元，已计提摊销额万元，已计提摊销额6060万万元，评估价元，评估价20002000万元，占乙企业股份的万元，占乙企业股份的40%40%。2021/9/1845作为股权投资作为股权投资投资方投资方在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。并计算确

34、认资产转让所得或损失。上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过比例如超过50%50%，可从投资交易发生年度起，按，可从投资交易发生年度起，按5 5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。2021/9/1846作为股权投资作为股权投资投资方投资方借：长期股权投资借：长期股权投资 1440 1440万元万元 贷：无形资产贷：无形资产土地土地 1440 1440万元万元2021/9/1847作为股权投资作为股权投资开发方开发方借：无形资产借：无形资产土地土地 2000 2000万元万元 贷：实收资本贷：实收资本

35、 2000 2000万元万元借：开发成本借：开发成本 2000 2000万元万元 贷：无形资产贷：无形资产土地土地 2000 2000万元万元2021/9/1848关于开发产品视同销售行为的税务处理问题关于开发产品视同销售行为的税务处理问题确认时间确认时间：基本无变化，只是措辞更加严谨：基本无变化，只是措辞更加严谨计价计价：无变化：无变化范围范围：取消了将开发产品用于广告宣传、样：取消了将开发产品用于广告宣传、样 品和转作经营性资产视同销售的规定品和转作经营性资产视同销售的规定2021/9/1849开发产品视同销售行为的会计与税务差异开发产品视同销售行为的会计与税务差异“企业将自己生产的产品用

36、于在建工程、管理企业将自己生产的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告样品、职工福利奖励等方面，是一种内部结告样品、职工福利奖励等方面，是一种内部结转关系，不存在销售行为，不符合销售成立的转关系，不存在销售行为，不符合销售成立的条件；企业不会由于将自己生产的产品用于在条件；企业不会由于将自己生产的产品用于在建工程等而增加现金流量，也不会增加企业的建工程等而增加现金流量，也不会增加企业的营业利润。因此，会计上不作销售处理，而按营业利润。因此，会计上不作销售处理，而按成本转账。成本转账。”关于自产自用的产品视同销售如何进行关于自产自

37、用的产品视同销售如何进行会计处理的通知（财会字会计处理的通知（财会字199926199926号）号）2021/9/1850开发产品视同销售行为的会计与税务差异开发产品视同销售行为的会计与税务差异开发产品用途开发产品用途会计处理会计处理企业所得税处理企业所得税处理转作固定资产转作固定资产一方面按成本一方面按成本转账，另一方转账，另一方面按计税价格面按计税价格计算缴纳税金。计算缴纳税金。按计税方法和顺序按计税方法和顺序于开发产品所有权于开发产品所有权或使用权转移，或或使用权转移，或于实际取得利益权于实际取得利益权利（或利润）时确利（或利润）时确认收入的实现，计认收入的实现，计算缴纳所得税算缴纳所得

38、税捐赠捐赠赞助赞助职工福利职工福利换取非货币性资产换取非货币性资产对外投资对外投资奖励奖励确认销售收入，确认销售收入，同时结转成本，同时结转成本，并按计税价格并按计税价格计算缴纳税金。计算缴纳税金。抵偿债务抵偿债务分配给股东或投资者分配给股东或投资者外资无明确规定，但从其对租赁业外资无明确规定，但从其对租赁业务的规定来看，外资务的规定来看，外资出租开发出租开发产品产品不需要视同销售处理。不需要视同销售处理。2021/9/1851关于建造合同关于建造合同 在发生时作费在发生时作费用，不确认收用，不确认收入入合同成合同成本不能本不能收回收回按能收回的金按能收回的金额确认收入和额确认收入和成本成本合

39、同成合同成本能够本能够收回收回建造合建造合同结果同结果不能可不能可靠估计靠估计用完工百用完工百分比法按分比法按季确认季确认超过超过1212个个月月按完工百分比按完工百分比法在资产负债法在资产负债表日确认表日确认建造合同结果建造合同结果能可靠估计能可靠估计超过一超过一个纳税个纳税年度年度完成时确认合同收入和合同费用完成时确认合同收入和合同费用一个纳一个纳税年度税年度内内按合同约按合同约定价款结定价款结算日或在算日或在合同完工合同完工之日确认之日确认不超不超过过1212个月个月会计会计所得税所得税外资房地外资房地产没有特产没有特殊规定。殊规定。2021/9/1852完工百分比法完工百分比法根据合同

40、完工进度确认收入和费用的方法根据合同完工进度确认收入和费用的方法 。完工进度完工进度 1.1.按累计实际发生的合同占合同预计总成本的比例按累计实际发生的合同占合同预计总成本的比例2.2.已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例3.3.测量已完成合同工作量测量已完成合同工作量2021/9/1853完工百分比法中完工进度的确定完工百分比法中完工进度的确定税法：参照旧企业会计准则税法：参照旧企业会计准则建造合同建造合同（19981998年年6 6月颁布，月颁布，19991999年开始实施）年开始实施）新的企业会计准则第新的企业会计准则第1515号号建造

41、合同建造合同关于第三中完工进度可选用的方法发生了变关于第三中完工进度可选用的方法发生了变化，更强调会计数据的来源。化，更强调会计数据的来源。测量已完成合同工作量测量已完成合同工作量 实际测定的工作进度实际测定的工作进度2021/9/1854代建工程节余材料处理（不变）代建工程节余材料处理（不变）税法：按合同规定留归开发企业所有的，税法：按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。入的实现。会计：只是利得，不是收入，计入会计：只是利得，不是收入，计入“营业营业外收入外收入”2021/9/1855关于开发产品成本、费用的扣除问题关

42、于开发产品成本、费用的扣除问题计税成本结算一般原则计税成本结算一般原则主要成本项目核算方法及扣除标准主要成本项目核算方法及扣除标准 注意会计与税法在成本费用方面的差异注意会计与税法在成本费用方面的差异2021/9/1856计税成本结算的一般原则计税成本结算的一般原则权责发生制原则权责发生制原则（新增）（新增）合理性原则合理性原则（新增）（新增）配比原则配比原则真实性原则真实性原则（新增）（新增）税收法定原则税收法定原则（新增）（新增）及时性原则及时性原则（新增）（新增）2021/9/1857权责发生制原则（新增）权责发生制原则（新增）开发产品建造过程中发生的各项支出，当期开发产品建造过程中发生

43、的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。律不得计入当期成本对象。与与会计规定会计规定不同不同2021/9/1858合理性原则合理性原则开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。2021/9/1859配比原则配比原则开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。

44、其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。2021/9/1860真实性原则（新增）真实性原则（新增）计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。2021/9/1861税收法定原则（新增）税收法定原则（新增）计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。2021/9/1862及时性原则（新增）及时性原则（新增）与税收规定不一致的，

45、应以税收规定为准进行调整。2021/9/1863主要成本项目核算方法及扣除标准主要成本项目核算方法及扣除标准已销开发产品计税成本已销开发产品计税成本成本项目构成及核算成本项目构成及核算应付费用应付费用维修费用维修费用配套设施配套设施售房部（接待处）和样板房售房部（接待处）和样板房保证金保证金广告费、业务宣传费和业务招待费广告费、业务宣传费和业务招待费利息利息土地闲置费土地闲置费成本报废转做固定资产成本报废转做固定资产折旧折旧2021/9/1864已销开发产品计税成本已销开发产品计税成本当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面

46、积按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：计算确定：可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总成本总可售面积总可售面积已销开发产品的计税成本已销开发产品的计税成本=已实现销售的可已实现销售的可售面积售面积可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本 2021/9/1865成本项目构成及核算成本项目构成及核算包括前期工程费、基础设施建设费、公共包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安配套设施费、土

47、地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等装工程费、开发间接费用等 2021/9/1866成本项目构成及核算成本项目构成及核算根据实际发生额按以下规定进行分摊：根据实际发生额按以下规定进行分摊：（1 1）属于成本对象完工前发生的，应按计）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。入成本对象。（2 2）属于成本对象完工后发生的，应按计）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，

48、然后再将应由已完工成本对象进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。产品之间进行分摊。2021/9/1867应付费用应付费用开发企业发生的各项应付费用，可以开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。有规定外，不得在税前扣除。2021/9/1868维修费用维修费用开发企业对尚未出售的开发产品和按开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售照有关法律、法

49、规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。实际发生的费用，准予在当期扣除。2021/9/1869配套设施配套设施 开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（1 1）属于非营利性且产权属于全体业主的，）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事

50、业单位的，可将其或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。费的有关规定进行处理。（2 2）属于营利性的，或产权归开发企业所）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。2