房地产知识及项目开发流程.ppt

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1、-1-1-1-融于心，和于未来融于心，和于未来隆基泰和集团隆基泰和集团新员工入职培训新员工入职培训新员工入职培训新员工入职培训房地产基本术语房地产基本术语项目开发基本流程项目开发基本流程2021/9/18-2-2-2-融于心，和于未来融于心，和于未来房地产基本术语房地产基本术语2021/9/18-3-3-3-融于心，和于未来融于心，和于未来我们先来了解一下！我们先来了解一下！房地房地产：产：也也称为不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的称为不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的多种权利（及所有权、管理权、转让权人工构筑物和建筑物及其附带的

2、多种权利（及所有权、管理权、转让权等）。等）。房房地产地产业：业：是是指以土地和建筑物经营为对象，从事房地产开发建设、经营、管指以土地和建筑物经营为对象，从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。业。房地产开房地产开发：发：是是指房地产开发正业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质指房地产开发正业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施，房屋建筑的活动。的要求进行基础设施，房屋建筑的活动。2021/9/18-4-4-4-融于心，和于未来融于心，和于未来商品房商品房商品房商品房是

3、指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。业用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建设者参加统建，又是自己使用的住宅、凡是自建或者委托建设者参加统建，又是自己使用的住宅、商业用房和其他建筑物，不属于商品房范围。商业用房和其他建筑物，不属于商品房范围。2021/9/18-5-5-5-融于心，和于未来融于心，和于未来商品房现售商品房现售商品房现售商品房现售，是指房，是指房地产开发企业将竣工验地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支买受人，并由买受人支付房价款的行为。付房价款的行为。商

4、品房预售商品房预售商品房预售商品房预售，是指房，是指房地产开发企业将正在建地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的支付定金或者房价款的行为。行为。2021/9/18-6-6-6-融于心，和于未来融于心，和于未来期房在港澳地区期房在港澳地区称做为买称做为买“楼花楼花”，这是当前房地产开这是当前房地产开发商普遍采用的发商普遍采用的一种房屋销售方式。一种房屋销售方式。期房期房期房期房 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房

5、，房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。2021/9/18-7-7-7-融于心，和于未来融于心，和于未来现房现房现房现房 所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。住的房屋。准现房准现房准现房准现房 准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼准现房是指房屋主体已基

6、本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。施工阶段的房屋。2021/9/18-8-8-8-融于心，和于未来融于心，和于未来外销房外销房外销房外销房外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人

7、。和个人。内销房内销房内销房内销房 内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。地企事业单位和居民。2021/9/18-9-9-9-融于心，和于未来融于心，和于未来开发商经过正常的销售后剩下开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小院且遮挡严重其中一层大多不带小院且遮挡严重尾房尾房尾房尾房

8、 尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。2021/9/18-10-10-10-融于心，和于未来融于心，和于未来烂尾房烂尾房烂尾房烂尾房 烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面

9、积空置，错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。的积压楼宇。“烂尾烂尾”的情况一般不的情况一般不会会发生在房产推出销售的发生在房产推出销售的时候，而是随着项目的不断时候，而是随着项目的不断推进，一步步显现。推进，一步步显现。2021/9/18-11-11-11-融于心，和于未来融于心，和于未来城市居住区城市居住区城市居住区城市居住区 城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所的居住

10、生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模围合，并与居住人口规模3000050000人相对应，配人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住小区居住小区居住小区居住小区 居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模界线所围合，并与居住人口规模700015000人相对人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所

11、需的公共服务设施的居住生活聚居地。活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。2021/9/18-12-12-12-融于心，和于未来融于心，和于未来 居住组团居住组团居住组团居住组团居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模居住人口规模10003000人相对应，配建有居民所需的人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。基层公共服务设施的居住生活聚居地。配建设施配建设施配建设施配建设施 配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。设的公

12、共服务设施、道路和公共绿地的总称。公共活动中心公共活动中心公共活动中心公共活动中心 公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。如健身设施、业主会所区中心和组团中心等。如健身设施、业主会所2021/9/18-13-13-13-融于心，和于未来融于心，和于未来业主会所业主会所业主会所业主会所业主会所就是以所在物业主会所就是以所在物业业主为主要服务对象的业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。综合性康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池康体设施应该包括泳池（最好是室内）、网球或（最

13、好是室内）、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设吧、阅览室等其他服务设施。施。会所原则上只对社区业主服务，会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。也给业主提供了良好的社交场所。2021/9/18-14-14-14-融于心，和于未来

14、融于心，和于未来建筑小品建筑小品建筑小品建筑小品 建筑小品是指既有功能要求，建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。和指示性标志物等的统称。宅间小路宅间小路宅间小路宅间小路 宅间小路是住宅建筑之宅间小路是住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。间连接各住宅入口的道路。2021/9/18-15-15-15-融于心，和于未来融于心，和于未来房屋产权房屋产权房屋产权房屋产权 房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权房屋产权是指房产的

15、所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。产的占有、使用、收益和处分的权利。产权证书产权证书产权证书产权证书 产权证书是指产权证书是指“房屋所有权证房屋所有权证”和和“土地使用权证土地使用权证”。房屋产权证书包括：。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的

16、分户和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。房屋平面图。2021/9/18-16-16-16-融于心，和于未来融于心，和于未来大产证大产证大产证大产证 大产证是在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开大产证是在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记，对符合规定的申请。房地发商向房地产管理部门申请初始登记，对符合规定的申请。房地产管理部门应当在受理登记申请起产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定，天内作出准予登记的决定，颁发房地产权证。大产证是开发商首先要取得的产权证，是开发颁发房地产权证。大产证是开发商首先要取得的产权证，是开发商

17、拥有房屋产权的证明，这只能由开发商来办理。商拥有房屋产权的证明，这只能由开发商来办理。小产证小产证小产证小产证小产证：即每个购房者拿到的产权证，由购房者或购房者委托小产证：即每个购房者拿到的产权证，由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者开发商到房产交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。小产权就是没有产权本，上市买卖是不受法才能去办理小产证。小产权就是没有产权本，上市买卖是不受法律保护的。如果遇到政府拆迁等行为，也是得不到任何保障和补律保护的。如果遇到政府拆迁等行为，也是得不到任何保障和补偿的。偿的。2021/9/18-17-17-1

18、7-融于心，和于未来融于心，和于未来房地产转让房地产转让房地产转让房地产转让 房地产转让是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他房地产转让是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为：合法的方式将其房地产转移给他人的行为：房地产转让主要包括下列方式房地产转让主要包括下列方式房地产转让主要包括下列方式房地产转让主要包括下列方式:1.买卖；买卖；2.交换；交换；3.赠与；赠与；4.以房地产抵债；以房地产抵债；5.以房地产作为出资或者作为合作条件以房地产作为出资或者作为合作条件,与他人成立企业法人与他人成立企业法人,房地产权属随之转移的；房地产权属随之转移的；6.因企业兼并或

19、者合并因企业兼并或者合并,房地产权属随之转移的；房地产权属随之转移的；7.法律、法规、规章许可的其他方式。法律、法规、规章许可的其他方式。商品房预售和销售、存商品房预售和销售、存量房屋买卖是房地产转让方式中的买卖，买卖双方为转让当事人，量房屋买卖是房地产转让方式中的买卖，买卖双方为转让当事人，卖出人为转让人，买入人为受让人。卖出人为转让人，买入人为受让人。2021/9/18-18-18-18-融于心，和于未来融于心，和于未来房屋契税房屋契税房屋契税房屋契税 是指房屋产权转移时承受人向政府交纳税款。是指房屋产权转移时承受人向政府交纳税款。产权置换产权置换产权置换产权置换产权置换是指居民之间以自身

20、原有产权房进行置换产权置换是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中介的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。代办置换手续。房地产按揭房地产按揭房地产按揭房地产按揭“按揭按揭”一词是英文一词是英文“Mortgage”的粤语音译，的粤语音译，住房按揭贷款是住房担保贷款的一种，是指购房者以所住房按揭贷款是住房担保贷款的一种，是指购房者以所购住房作抵押并由其所购买住房的房地产开发企业提供购住房作抵押并由其所购买住房的房地产开发企业提供担保的个人住房贷款。担保的个人住房贷款。“按揭按揭”的通俗意义是指用预购的通俗意义是指用预购的商品房进行贷

21、款抵押。的商品房进行贷款抵押。2021/9/18-19-19-19-融于心，和于未来融于心，和于未来房产价格术语房产价格术语 均价均价均价均价“均价均价”，顾名思义当然是楼盘，顾名思义当然是楼盘的平均价格，它代表一个项目的整的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但购房者会发现，用体价位水平。但购房者会发现，用标着的标着的“均价均价”来买房，往往想买来买房，往往想买的房子与打出的的房子与打出的“均价均价”有很大差有很大差距。距。“均价均价”到底是什么样的一个到底是什么样的一个价格？价格？“均价均价”不是简单的算术平均不是简单的算术平均值，而是发展商根据当前的市场情值，而是发展商根据当前的市场

22、情况专门制定的，以收回成本并获得况专门制定的，以收回成本并获得利润的价格，是利润的价格，是“楼盘均价楼盘均价”。2021/9/18-20-20-20-融于心，和于未来融于心，和于未来楼盘均价楼盘均价楼盘均价楼盘均价一个楼盘在推向市场时，先有一个楼盘在推向市场时，先有“均价均价”，通过它来计算出，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先定出要销售的小区中每一根据这个平均值，在给每一户定价前，先定出要销

23、售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。均价一般不是销售价。（但也有例外，前段时期某高层物业推出均价一般不是销售价。（但也有例外，前段时期某高层物业推出的的“不计楼层、朝向，以不计楼层、朝向，以2800元平方米统一价销售元平方米统一价销售”，即以均价作，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的销售策略销售价，也不

24、失为引人瞩目的销售策略2021/9/18-21-21-21-融于心，和于未来融于心，和于未来 起价起价起价起价 起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价格。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表为中常表为“元平方米起售元平方米起售”，就是以较低的起价，就是以较低的起价来引起消费者

25、的注意。来引起消费者的注意。预售价预售价预售价预售价预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。部门核定的价格为准。2021/9/18-22-22-22-融于心，和于未来融于心，和于未来一次性买断价（趸一次性买断价（趸一次性买断价（趸一次性买断价（趸 交）交）交）交）一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，性买断价属房产

26、销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。更。2021/9/18-23-23-23-融于心，和于未来融于心，和于未来 定金定金定金定金定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币。担保的一定数额的货币。根据我国发法通则和根据我国发法通则和担保法担保法八十九条规定，定金八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。金的期限。定金合同从实际交付定金之日起

27、生效，定金的数额由定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。倍返还定金。”2021/9/18-24-24-24-融于心，和于未来融于心，和于未来订金订金订金订金订金是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协订金是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商

28、前签订的临时认购协议，通常的做议后，准备进一步协商前签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得在此期限内的优先购买权，在约定买方支付订金即取得在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得将该房屋售予他人。如购房者在约定的时间内，卖方不得将该房屋售予他人。如购房者在约定期限内决定不购该房屋，有权向开发商要回该购房订金。期限内决定不购该房屋，有权向开发商要回该购房订金。2021/9/18-25-25-

29、25-融于心，和于未来融于心，和于未来违约金违约金违约金违约金 违约金是指违约方按照违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。成损失，都要支付违约金。2021/9/18-26-26-26-融于心，和于未来融于心，和于未来 建筑面积建筑面积建筑面积

30、建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。建筑设计术语建筑设计术语2021/9/18-27-27-27-融于心，和于未来融于心，和于未来容积率容积率容积率容积率 容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。容积率容积率=总

31、建筑面积总建筑面积总用地面积总用地面积例如，在例如，在1万平方米的土地上，万平方米的土地上，有有4000平方米的建筑总面积，平方米的建筑总面积，其容积率为其容积率为0.4。容积率越低，居民的舒适度越容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。高，反之则舒适度越低。容积率高，密度容积率高，密度大的高层建筑群大的高层建筑群2021/9/18-28-28-28-融于心，和于未来融于心，和于未来使用面积使用面积使用面积使用面积住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反用的净面积之和。计算住宅使用

32、面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。公用面积公用面积公用面积公用面积 住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交住宅的公用面积是指住宅楼内为住户

33、出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。积存在公共面积的分摊问题。2021/9/18-29-29-29-融于心，和于未来融于心，和于未来2021/9/18-30-30-30-融于心，和于未来融于心，和于未来2021/9/18-31-31-31-融于心，和于未来融于心，和于未来公摊面积公摊面积公摊面积公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1电梯

34、井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的墙体水平投影面积的50。竣工面积竣工面积竣工面积竣工面积竣工面积是指竣工的各幢房屋竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。合格的建筑。2021

35、/9/18-32-32-32-融于心，和于未来融于心，和于未来 公用建筑面积公用建筑面积公用建筑面积公用建筑面积 公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防

36、工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积。面积。销售面积销售面积销售面积销售面积销售面积是指商品房按销售面积是指商品房按“套套”或或“单元单元”出售，其销售面积为购房出售，其销售面积为购房者所者所购买的套内或单元内建筑面积（购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。分摊的共有建筑面积之和。2021/9/18-33-33-33-融于心，和于未来融于心，和于未来辅助面积辅助面积辅助面积辅助面积辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包辅助面积是指住宅建筑各层中不直

37、接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。共有建筑面积分摊系数共有建筑面积分摊系数共有建筑面积分摊系数共有建筑面积分摊系数 整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑的比值，即为共有建筑面积分摊系数。面积分摊系数。绿化率绿化率绿化率绿化率 绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。积之比。对购房者而言，绿化率高为好。

38、2021/9/18-34-34-34-融于心，和于未来融于心，和于未来进深进深进深进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米米左右，不能任意扩大。左右

39、，不能任意扩大。层高层高层高层高 层高是指住宅高度以层高是指住宅高度以“层层”为单位计量，每一层的高为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。2021/9/18-35-35-35-融于心，和于未来融于心，和于未来开间开间开间开间住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开

40、间。故又称开间。住宅开间一般不超过住宅开间一般不超过3.0米米3.9米，砖混结构住宅米，砖混结构住宅开间一般不超过开间一般不超过3.3米。米。规定较小的开间尺度，可缩短楼规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间开间5米以上，进深米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供米以上的大开间住宅可为住户提供一个一个4050平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断

41、、装修改造。，便于灵活隔断、装修改造。2021/9/18-36-36-36-融于心，和于未来融于心，和于未来阳台阳台阳台阳台 阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。平台平台平台平台 平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。层地面伸出室外的部分。走廊走廊走廊走廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。地下室地下室地下室地下室 地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的净

42、高的1/2者。者。2021/9/18-37-37-37-融于心，和于未来融于心，和于未来过道过道过道过道 过道是指住宅套内使过道是指住宅套内使用的水平交通空间。用的水平交通空间。隔断隔断隔断隔断隔断是指专门作为分隔隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半室内空间的不到顶的半截立面。截立面。2021/9/18-38-38-38-融于心，和于未来融于心，和于未来玄关一般与厅相连，玄关一般与厅相连，由于功能不同，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割。需调度装饰手段加以分割。即便是自己人回家，即便是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，换鞋、搁包的地方

43、。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。玄关也是接受邮件、简单会客的场所。玄关玄关玄关玄关 玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的地段。居室是家庭的“领地领地”，讲究一定的私密性，大门一开，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。2021/9/18-39-39-39-融于心，和于未来融于心，和于未来居住区用地居住区用地居住区用地居住区用地 居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用

44、地的总称。绿地等四项用地的总称。2021/9/18-40-40-40-融于心，和于未来融于心，和于未来公共服务设施用地公共服务设施用地公共服务设施用地公共服务设施用地 公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。道路用地道路用地道路用地道路用地 道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配

45、建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。民小汽车、单位通勤车等停放场地。公共绿地公共绿地公共绿地公共绿地 公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。绿地及其他块状带状绿地等。2021/9/18-41-41-41-融于心，和于未来融于心，和于未来道路红线道路红线道路红线道路红线道路红线是指城市道路道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控含居住区级道路用地的规划控制线。制线。建筑线建筑线建筑线

46、建筑线 建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。2021/9/18-42-42-42-融于心，和于未来融于心，和于未来2021/9/18-43-43-43-融于心，和于未来融于心，和于未来2021/9/18-44-44-44-融于心，和于未来融于心，和于未来入伙（入住）：入伙（入住）：入伙（入住）：入伙（入住）：入伙（入住）是指物业管理企业向业主用户移交户内管入伙（入住）是指物业管理企业向业主用户移交户内管理责任的过程，是业主理责任的过程，是业主(用户用户)首次接收自己的物业，标志首次接收自己的物业，标志着小区物业管理建设正式启动，物

47、业管理企业和业主、用着小区物业管理建设正式启动，物业管理企业和业主、用户共同管理和相互监督局势已然形成。户共同管理和相互监督局势已然形成。2021/9/18-45-45-45-融于心，和于未来融于心，和于未来房地产项目房地产项目开发建设流程开发建设流程2021/9/18-46-46-46-融于心，和于未来融于心，和于未来一、土地的基本知识一、土地的基本知识国有土地使用权出让年限国有土地使用权出让年限u住房用地住房用地7070年年u工业用地工业用地5050年年u科教、文体、卫生用地科教、文体、卫生用地50 50 年年u商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年年u综合或其他用地综合或其他

48、用地5050年年u军事、政府机关用地长期军事、政府机关用地长期 2021/9/18-47-47-47-融于心，和于未来融于心，和于未来土地制度及土地权利体系：土地制度及土地权利体系：（1 1）土地公有制）土地公有制:所有者、使用者、行使权力者、城乡二元体制所有者、使用者、行使权力者、城乡二元体制（2 2）土地权利体系）土地权利体系：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。留地、自留山，

49、属于农民集体所有。所有权所有权使用权使用权他项权利他项权利国家所有国家所有集体所有集体所有国有土地使用权国有土地使用权农地承包经营权农地承包经营权集体集体建设用地使用权建设用地使用权土土地地权权利利体体系系2021/9/18-48-48-48-融于心，和于未来融于心，和于未来土地用途管制制度土地用途管制制度 国家实行土地用途管制制度，国家编制土地利用总体规划，国家实行土地用途管制制度，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地、建设用地和未利用地。l 农用地农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、是指直接用于农业

50、生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；农田水利用地、养殖水面等；l建设用地建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；等；l未利用地未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。是指农用地和建设用地以外的土地。2021/9/18-49-49-49-融于心，和于未来融于心，和于未来土地审批制度土地审批制度1 1、农用地转用审批、农用地转用审批（1 1）概念：农用地依法、依规划转建设用地）概念：农用地