第一章房地产估价概述.ppt
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1、房地产估价房地产估价管理学院管理学院 /闫闫 晶晶常熟理工学院常熟理工学院本书内容提要本书内容提要概述概述房地产价格征、房地产价格征、类型类型影响因素影响因素估价原则估价原则程序程序报告报告制度制度常熟理工学院常熟理工学院估价方法估价方法市场比较法市场比较法收益法收益法成本法成本法假设开发法假设开发法基准地价法基准地价法产生背景产生背景-90年代年代城镇住房制度改革城镇住房制度改革房屋商品化政策房屋商品化政策 初期形式(不规范)初期形式(不规范)一是房地产估价师执业资格通过一是房地产估价师执业资格通过认定认定产生,没有通过严格的考试。产生,没有通过严格的考试。二是估价机构属政府机构,房地产估二
2、是估价机构属政府机构,房地产估价成为价成为政府垄断性的行业。政府垄断性的行业。房地产估价发展综述房地产估价发展综述房地产估价发展综述房地产估价发展综述发展综述发展综述发展综述发展综述 房地产估价发展综述房地产估价发展综述房地产估价发展综述房地产估价发展综述规范化发展规范化发展实行了房地产估价师执业资格考试实行了房地产估价师执业资格考试制度制度-1995-1995年至今年至今房地产估价师学会的成立房地产估价师学会的成立房地产估价机构实行脱钩改制房地产估价机构实行脱钩改制-2000-2000年年 中华人民共和国国家标准房地产中华人民共和国国家标准房地产估价规范估价规范-1999-1999年年发展综
3、述发展综述发展综述发展综述房地产估价概述房地产估价概述常熟理工学院常熟理工学院第一章第一章房地产估价相关概念房地产估价相关概念房地产估价相关概念房地产估价相关概念房地产价格特征和类型房地产价格特征和类型房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素房地产估价相关概念房地产估价相关概念常熟理工学院常熟理工学院第一节第一节 房地产概念房地产概念 房地产存在形态房地产存在形态 房地产类型房地产类型房地产估价的概念及必要性房地产估价的概念及必要性房地产估价概述房地产估价概述实物看得见、摸得着看得见、摸得着实体质量功能实体质量功能房地产概念房地产概念 房地产存在形态房地产存在形态 房地产类型房地产类型房地产估
4、价的概房地产估价的概念及必要性念及必要性1 1、房地产的概念房地产的概念房地产的概念房地产的概念(一)房地产一)房地产 指土地、建筑物及其他地上定着物,包指土地、建筑物及其他地上定着物,包括括物质实体(实物)物质实体(实物)物质实体(实物)物质实体(实物)和依托于实物上的和依托于实物上的权益。权益。权益。权益。是是实物、权益和区位实物、权益和区位实物、权益和区位实物、权益和区位三者的综合体。三者的综合体。无形、不可触摸无形、不可触摸权利、利益、收益权利、利益、收益权益载体载体主要有所有权、使用主要有所有权、使用主要有所有权、使用主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权权、租赁权、抵押权权、租赁权、
5、抵押权权、租赁权、抵押权区位自然地理区位自然地理区位经济地理区位经济地理区位交通地理区位交通地理区位2021/9/1871 1、房地产的概念、房地产的概念、房地产的概念、房地产的概念 (二)土地二)土地 从房地产估价的角度看,土地是指地球从房地产估价的角度看,土地是指地球的表面及其地上、地下一定范围内的空间。的表面及其地上、地下一定范围内的空间。地壳一定深度地壳一定深度大气对流层大气对流层土壤土壤母质母质母岩母岩土地的土地的空间价值空间价值位位置置平平整整产产权权四四至至面面积积利利用用地地势势地地质质环环境境形形状状房地产估价概述房地产估价概述房地产概念房地产概念 房地产存在形态房地产存在形
6、态 房地产类型房地产类型房地产估价的概房地产估价的概念及必要性念及必要性2021/9/188 (三)建筑物(三)建筑物 建筑物是指人工建筑而成,由建建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物,包括房屋和构筑物两大类。整体物,包括房屋和构筑物两大类。位置位置面积面积层数层数高度高度结构结构装修装修用途用途产权产权成新成新设备设备1 1、房地产的概念、房地产的概念、房地产的概念、房地产的概念房地产估价概述房地产估价概述房地产概念房地产概念 房地产存在形态房地产存在形态 房地产类型房地产类型房地产估价的概房地产估价的概念及必要性念及必要性202
7、1/9/189 (四)其他地上定着物(四)其他地上定着物 指与土地、建筑物不能分离,或虽指与土地、建筑物不能分离,或虽分离但分离后会破坏土地、建筑物功能分离但分离后会破坏土地、建筑物功能或完整性的物体。或完整性的物体。1 1、房地产的概念、房地产的概念、房地产的概念、房地产的概念树木树木花草花草庭院庭院假山假山围墙围墙地下管线、地下管线、设施设施房地产估价概述房地产估价概述房地产概念房地产概念 房地产存在形态房地产存在形态 房地产类型房地产类型房地产估价的概房地产估价的概念及必要性念及必要性2021/9/18102 2、房地产存在形态、房地产存在形态、房地产存在形态、房地产存在形态土土地地建建
8、筑筑物物房房地地共分为三种存在形态:共分为三种存在形态:1 1、土地、土地2 2、建筑物、建筑物3 3、房地、房地房地产估价概述房地产估价概述房地产概念房地产概念 房地产存在形态房地产存在形态 房地产类型房地产类型房地产估价的概房地产估价的概念及必要性念及必要性2021/9/18113 3、房地产类型、房地产类型、房地产类型、房地产类型用途用途居住房地产居住房地产 商业房地产商业房地产办公房地产办公房地产工业房地产工业房地产综合房地产综合房地产分类方式:用途、开发程度、有无分类方式:用途、开发程度、有无 收益及使用方式四种收益及使用方式四种开发开发程度程度生地生地 毛地毛地熟地熟地在建工程在建
9、工程现房(含土地)现房(含土地)房地产估价概述房地产估价概述房地产概念房地产概念 房地产存在形态房地产存在形态 房地产类型房地产类型房地产估价的概房地产估价的概念及必要性念及必要性2021/9/18123 3、房地产类型、房地产类型、房地产类型、房地产类型有无有无收益收益收益性房地产收益性房地产 非收益性房地产非收益性房地产使用使用方式方式出租型出租型 出售型出售型营业型营业型自用型自用型房地产估价概述房地产估价概述房地产概念房地产概念 房地产存在形态房地产存在形态 房地产类型房地产类型房地产估价的概房地产估价的概念及必要性念及必要性2021/9/1813 房地产估价是指以房地产估价是指以房地
10、产房地产房地产房地产为对象,为对象,由由专业估价人员专业估价人员专业估价人员专业估价人员,根据,根据估价目的估价目的估价目的估价目的,遵,遵循循估价原则估价原则估价原则估价原则,按照,按照估价程序估价程序估价程序估价程序,选用适,选用适宜的宜的估价方法估价方法估价方法估价方法,并在综合分析,并在综合分析房地产房地产房地产房地产价格影响因素价格影响因素价格影响因素价格影响因素的基础上,对房地产在的基础上,对房地产在估价时点估价时点估价时点估价时点的价值进行估计、推测或判的价值进行估计、推测或判断的活动。断的活动。本质本质:房地产价格模拟过程房地产价格模拟过程估价估价=科学科学+艺术艺术+经验经验
11、 4 4、房地产估价的概念、房地产估价的概念、房地产估价的概念、房地产估价的概念房地产估价概述房地产估价概述房地产概念房地产概念 房地产存在形态房地产存在形态 房地产类型房地产类型房地产估价的概房地产估价的概念及必要性念及必要性2021/9/1814房地产估价定义中的关键术语房地产估价定义中的关键术语 专业估价人员专业估价人员注册房地产估价师注册房地产估价师评估员评估员估价目的估价目的 u委托人将未来完成后的估价报告拿委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用去做什么用u估价目的不同,所采用的评估方法估价目的不同,所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同,导致估及具体操作过程也有所不同,导致估价
12、结果也出现相应的差异。价结果也出现相应的差异。4 4、房地产估价的概念、房地产估价的概念、房地产估价的概念、房地产估价的概念无签无签字权字权房地产估价概述房地产估价概述房地产概念房地产概念 房地产存在形态房地产存在形态 房地产类型房地产类型房地产估价的概房地产估价的概念及必要性念及必要性2021/9/1815估价方法估价方法估价程序估价程序估价原则估价原则房地产估价的行为准则 房地产估价的技术准则4 4、房地产估价的概念、房地产估价的概念、房地产估价的概念、房地产估价的概念房地产估价概述房地产估价概述房地产概念房地产概念 房地产存在形态房地产存在形态 房地产类型房地产类型房地产估价的概房地产估
13、价的概念及必要性念及必要性2021/9/1816估价时点估价时点 估价时点又称评估基准日、评估估价时点又称评估基准日、评估时日,是一个具体日期,是估价结时日,是一个具体日期,是估价结果对应的日期,通常以年、月、日果对应的日期,通常以年、月、日表示。表示。估价时点需根据估价目的来确定。估价时点需根据估价目的来确定。估价的估价的作业日期作业日期是指从何时开始估是指从何时开始估价至何时完成估价作业,即进行估价价至何时完成估价作业,即进行估价的起止日期。的起止日期。注意两者注意两者的区别!的区别!4 4、房地产估价的概念、房地产估价的概念、房地产估价的概念、房地产估价的概念房地产估价概述房地产估价概述
14、房地产概念房地产概念 房地产存在形态房地产存在形态 房地产类型房地产类型房地产估价的概房地产估价的概念及必要性念及必要性2021/9/1817房房房房地地地地产产产产估估估估价价价价的的的的必必必必要要要要性性性性5 5、房地产估价的必要性、房地产估价的必要性、房地产估价的必要性、房地产估价的必要性起初:起初:起初:起初:房地产交易管理的需要房地产交易管理的需要房地产交易管理的需要房地产交易管理的需要现今:现今:现今:现今:房地产交易的需要房地产交易的需要房地产交易的需要房地产交易的需要房地产抵押的需要房地产抵押的需要房地产抵押的需要房地产抵押的需要房地产典当的需要房地产典当的需要房地产典当的
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