第四章房地产开发用地的取得.ppt

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1、第四章第四章 房地产开发用地的取得房地产开发用地的取得2021/9/181我国的土地所有制 中华人民共和国实行土地的社会主义公有社会主义公有制制，即全民所有制全民所有制全民所有制全民所有制和劳动群众集体所有制劳动群众集体所有制劳动群众集体所有制劳动群众集体所有制。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。法申请使用国有土地。兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准可使用本集兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准可使用本集体经济组织农民集体所有的土地；体经济组织农民集体所有的土地；乡（镇）、村公共设施和公益事业建设经依法批准可乡（镇

2、）、村公共设施和公益事业建设经依法批准可使用农村集体所有土地。使用农村集体所有土地。2021/9/182第一节第一节 房地产开发用地的类型房地产开发用地的类型一、开发用地的涵义房地产开发用地通常是位于城市规划区城市规划区内的，适合开发企业进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。n国有土地包含城市规划区域内国家所有的土地和城市规划区域内集体所有而被国家依法征收征收的土地。城市市区、近郊区及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。2021/9/183二、房地产开发用地的类型（一）按土地区位划分区位，是指某块土地所处的地理位置。城市区位是指城市中不同地段上的土地，长期受自然、经济、社会、

3、文化等因素的影响而形成的特殊地域、地段环境。2021/9/184大、中城市一般根据城市土地区位确定土地等级。也可划分为：闹市区（商业集中区）土地城市副中心区土地闹市区边缘地带（亚中心区）土地城市边缘区土地城市郊区土地2021/9/185城镇土地分等定级n定义：是在特定目的下，对土地的自然和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。n方法：多因素综合评价法2021/9/186土地分等定级与土地估价土地分等定级评定的是土地使用价值；土地估价是评定使用价值在市场上反映出的价格2021/9/187n分等：城镇之间土地质量的地域差异；n定级：城镇内部土地质量的地域差异；n综合定级n分类定级n市区人

4、口超过50万的大城市宜进行综合和分类定级，其他城市宜进行综合定级，必要时分类定级。2021/9/188城镇土地分等影响因子na城镇交通条件nb城镇对外辐射能力nc区域经济发展水平2021/9/189城镇土地定级影响因子n商业服务繁华影响度n道路通达度n公交便捷度n基础设施完善度n环境质量优劣度n公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度n绿地覆盖度、人口密度n产业聚集影响度2021/9/1810土地用途土地用途 土地级别土地级别 一级一级 二级二级 三级三级 四级四级五级五级 六级六级 七级七级 八级八级 九级九级 十级十级 商业商业 楼面熟地价 7210-97505680-7680453

5、0-61303720-50902720-40001970-29001150-1980530-1180250-540140-260均价8480668053304405336024351565855395200楼面毛地价 2660-49001680-31201500-24201240-1860970-1450720-1090500-740360-540180-38090-190均价37802400196015501210905620450280140综合综合 楼面熟地价 5540-82504440-60003620-49402650-39001960-27901290-2080880-132043

6、0-900200-450140-260均价6895522042803275237516851100665325200楼面毛地价 1640-45001460-22001130-1690880-1320660-990500-740400-600250-470140-26090-150均价3070183014101100825620500360200120居住居住 楼面熟地价 4740-70003800-57602730-45902090-36001500-27901060-1820630-1080330-650180-370140-260均价5870478036602845214514408554

7、90275200楼面毛地价 1710-3000900-2100550-1300400-930300-680190-430150-350120-280100-22090-50均价2355150092566549031025020016070工业工业 楼面熟地价 1200-18001000-1220850-1050600-900420-680310-510220-330150-240100-170均价15001110950750550410275195135楼面毛地价420-850430-530340-440270-360195-300135-225100-16060-10020-60均价6354

8、80390315247.518013080402021/9/1811（二）按照土地利用的性质和功能划分1、居住用地：四类居住用地2、公共设施用地3、工业用地：三类工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地7、市政公用设施用地8、绿地2021/9/1812（三）按照对开发用地进行人为投入的形式及程度的不同划分1、生地2、熟地2021/9/1813第二节 房地产开发用地的取得方式一、土地使用权出让指国家或其代表（省、市、县土地主管部门）以土地所有者身份作为出让人，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2021/9/1814（一）协议方

9、式：以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。低于最低价时不得出让；协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。地块协议出让底价由市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策。（二）招标方式（三）拍卖方式（四）挂牌方式2021/9/1815二、土地使用权出让合同（一）合同正文的主要内容1、总则2、出让土地的交付与出让金的缴纳3、土地开发建设与利用4、土地使用权转让、出租、抵押5、期限届满6、不可抗力7、违约责任8、通知和责任9、

10、适用法律及争议解决10、附则2021/9/1816（二）出让合同双方当事人的权利义务1、出让方享有的主要权利和应履行的主要义务权利：在出让合同签定成立后，受让方未在合同规定的期限内支出土地使用权出让金，出让方有权解除合同，并要求给予违约赔偿；当受让方未按合同规定的期限和条件开发利用土地时，土地主管部门有权予以纠正，并可以根据相关法律法规或合同规定给予警告、罚款，甚至无偿收回土地使用权的处罚。义务：按照土地使用权出让合同的规定提供所有出让土地的使用权，并向受让方提供有关资料和使用该土地的规定。2021/9/18172、受让方享有的主要权利和应履行的主要义务权利：1）受让方按合同约定支付土地使用权

11、出让金后，出让人必须按照约定按时提供土地，出让人延期交付土地超过合同规定的期限时，受让人有权解除合同，并要求出让人赔偿因违约造成的损失；2）出让交付的土地未能达到合同约定的土地条件时，受让方有权要求出让方按照规定的条件履行义务，并赔偿延误履行而给受让方造成的直接损失；3）对缔结合同时，受让方有权要求出让方对于合同中的疑问予以解释。义务：1）按照出让合同的规定，在约定的期限内支付全部出让金，并依规定，到相关管理部门办理登记手续，领取土地使用证；2）按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求开发、利用、经营土地；3）需要更改出让合同规定的土地用途的应该征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门

12、批准，依照规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让并办理登记。2021/9/1818（三）出让合同的变更和解除1、出让方因社会利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权，解除原土地使用权出让合同，但需根据土地使用者使用土地的实际年限，开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿；2、土地使用者需要更改土地使用权出让合同规定的土地用途和使用条件的，经出让方同意和政府有关部门批准，可以解除原土地使用权出让合同，重新签订新的土地出让合同；3、合同一方违约时，另一方有权解除合同；4、因不可抗力或社会动荡、暴乱等，致使合同无法履行的，当事人可以请求变更或解除土地使用权出让合同。2021/9/18

13、19三、土地使用权转让（一）以出让方式取得的土地使用权的转让以出让方式取得的土地使用权的地块，在其使用人缴付全部出让金取得土地使用权证并对其进行了一定程度一定程度的开发后，可向有意投资的开发企业转让。属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。2021/9/1820转让的方式n出售土地使用权n交换土地使用权n赠与土地使用权2021/9/1821转让土地使用权的有关规定：n应当签订转让合同转让合同，且土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务权利、义务随之转移。n土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让，并应

14、办理过户手续。n转让取得的土地使用权，其使用年限为出让年限的剩余年限剩余年限剩余年限剩余年限。n土地转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权优先购买权。n转让后，需改变用途改变用途的应征得出让方同意并调整土地出让金，重新签订土地出让合同，并办理登记。2021/9/1822出租n土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。n出租标的物标的物包括土地使用权，地上建筑物和其他附着物。n出租人仍享有出让合同规定的权利和义务，仍需履行出让合同规定的义务。2021/9/1823（二）以划拨方式取得的土地使用权的

15、转让以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。2021/9/1824四、土地使用权终止n1、终止的条件条件n指土地使用者停止行使土地使用权。导致土地使用权终止的因素包括：n（1）土地使用权年限届满n（2）提前收回：在特殊情况下，国家根据社会公共利益需要，依照法定程序提前收回土地使用权，土地使用权因而终止。n（3）土地灭失2021/9/18252、土地使用权终止后的注销登记、土地使用权终止后的注销登记n所谓注销登记，是指土地管理部门已发对土地使用

16、权终止的土地使用证进行注销的法律行为。n（1）注销登记的主管部门有土地管理部门负责，谁发证谁注销。n（2）出让土地使用权期满的注销登记：出让合同期满土地使用权由国土部门收回，同时注销土地使用权证，对其上建筑物和附着物由国家无偿取得。n（3）土地使用权未期满的注销登记：在特殊情况下，根据交通、能源、国防、教育等公共利益需要，可以依法提前收回土地使用权，但应给予相应的补偿。（一般采用金额补偿与土地使用权补偿，可单独使用也可同时使用）2021/9/1826四、关于闲置土地的处理根据城市房地产管理法：以出让方式取得土地使用权的用地，必须按照出让合同约定的动工开发期限开发。n超过约定的动工日期满一年一年

17、未动工开发的，政府可以征收相当于出让金百分之二十的土地闲置费；n满两年两年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权；n但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成的延误除外。2021/9/1827五、房地产开发可接受地价的测算（一）影响地价的两大因素一是土地的用途、二是土地的容积率（二）地价测算方法开发完成后的房地产价值=土地价格+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+开发商购买土地的税费从上式中可变换出：土地价格=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-开发商购买土地的税费2021/9/1828土地估价的假设开发法公式土

18、地估价的假设开发法公式待开发房地产的价值待开发房地产的价值=开发完成后的房地开发完成后的房地产价值产价值-开发成本开发成本-管理费用管理费用-投资利息投资利息-销售税费销售税费-开发利润开发利润-投资者购买待开投资者购买待开发房地产应负担的税费发房地产应负担的税费2021/9/1829例：某开发商拟购一块商住混合用地，地块的规划条件是：土地总面积是10000m2，允许容积率为7.5，建筑覆盖率不大于55%，通过市场调查，确定以下方案：建筑覆盖率为50%，地上建筑总面积70000m2，地上建筑物层数14层，各层建筑面积相同，地上一至二层为商店，总面积为10000m2，三至十四层为住宅，总面积60

19、000m2，预计建设期为3年，项目建造完工后，其中商业楼即可全部售出，住宅楼的30%在完工后可售出，50%半年后售出，其余一年后售出。预计商业楼出售时平均售价为5000元/m2，住宅楼出售时的平均售价为2500元/m2，估计建造开发成本为7000万元，管理费用为建造成本的5%，销售房屋时的广告宣传费为其售价的2%，房地产交易中卖方需交纳的营业税等为交易价格的6%，开发商购买土地需缴纳的契税等为交易价格的3%，贴现率取12%，在未来3年的建设期内，开发成本的投入情况如下：第一年为20%，第二年为50%，第三年为余下的30%，用折现法测算开发商能承受的地价。（贷款利率（贷款利率10%10%，投资利

20、润率，投资利润率15%15%，用，用静态法计算土地价格）静态法计算土地价格）2021/9/1830练习1某开发商拟购置一片荒地，获知该成片荒地的面积为2平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让，可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”、“五通一平”熟地的单价为800元/平方米；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用静态方法估算该成片荒地的总价和单价。2021/9/1831练习

21、2某旧厂房的建筑面积为5000平方米，根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费用为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%。试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）。2021/9/1832第三节 开发建设中的农地征收一、农地征收的一般涵义涵义指为了满足公共公益事业发展的需要和城市规划建设需要，政

22、府依靠国家权利强制转移农村集体土地所有权并对原权利人给予合理经济补偿的一种行政行为。二、开发建设中的农地征收特点特点1、有一定的强制性2、须妥善安置被征收单位及人员的生产和生活。3、土地所有权性质发生转移。2021/9/1833明确几个概念明确几个概念土地征用土地征用土地征用土地征用：国家因公共事业的需要，以给予补偿为条件，对他人土地所有权以外的土地其他权利土地所有权以外的土地其他权利为利用，待特定公共事业目的完成时，仍将土地归还归还原土地所有人。例：临时建设用地、一些军事工事可因特定军事目的已完成而无存在的必要。与土地征收土地征收土地征收土地征收的区别区别区别区别：1.征收涉及是土地所有权，

23、而征用是土地所有权之外的其他权利；2.征收会发生土地所有权的转移，而征用不会；3.征收不发生返还，而征用需要返还。2021/9/1834土地没收土地没收：指国家凭借政治权利，强制地、无偿无偿地地取得其他民事主体的土地所有权的行为。例如：建国初期，我国对旧中国官僚、买办资产阶级和地主所有的土地由新政权进行没收。与土地征收土地征收土地征收土地征收的主要区别区别区别区别：征收是一种有偿性法律行为，而没收是一种无偿性法律行为。2021/9/1835土地收回土地收回：国家在一定的条件下收回国有土地使用权国有土地使用权的制度。n国家为了公共利益的需要或为实施城市规划，进行旧城改造需要调整用地的，以补偿为前

24、提，收回未到期的城市土地使用权的制度；n国家无偿收回国有土地使用权，包括以下几种情况：1.通过土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的；2.因单位撤消、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；3.公路、铁路、机场、矿场等核准报废的；4.以出让方式取得房地产开发用地，满2年未动工开发建设的；5.国有土地使用者不按批准用途使用土地的。2021/9/1836土地收回与土地征收的区别n针对对象不同：土地征收针对的是集体土地的所有权，而土地收回针对的是国有土地的使用权；n引起的原因不同：引起土地征用的原因是为了公共利益或城市建设的需要，但引起土地收回的原因是多种

25、多样的。2021/9/1837三、农地征收、出让程序（一）开发企业提出用地申请（一）开发企业提出用地申请（二）土地管理部门审核申请文件（二）土地管理部门审核申请文件根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设供地标准，对建设用地进行审批；认为确需使用国有土地且有征地必要的，由土地管理部门报经其所属的同级人民政府批准建设单位使用国有土地并决定征收土地。2021/9/1838（三）拟订征收方案（三）拟订征收方案编制程序编制程序n（1）确定征地范围n（2）告知征地情况n（3）现场调查县级土地行政主管部门派工作人员到现场调查被征地村的基本情况。包括n土地总面积、耕地面积、基本农田、农业人口和农业劳动力

26、；n征收土地总面积包括一般农田面积和基本农田面积；征收前后的人均耕地和劳均耕地变化情况；n被征土地类型、各类用地的面积和前三年平均产值；n征收土地涉及的农业承包户、安置农业人口、安置劳动力和地上附着物等基本情况，并填写征收土地情况表。2021/9/1839n（4）确定征地补偿费、需要安置的人数和安置途径。n（5）拟定征收土地方案根据征收土地方案内容，由县级以上人民政府县级以上人民政府土地行政主管部门土地行政主管部门负责拟定征收土地方案。n（6）征求意见n（7）签字上报审批2021/9/1840征地方案的内容征地方案的内容征收土地方案要说明被征土地的数量、位置、权属以及土地补偿标准、安置途径等内

27、容，以表格的形式填写，同时另附以下材料：nA、建设拟征(占)地土地权属情况汇总表。nB、耕地以外的其他土地的有关补偿标准的规定。nC、用地单位对本方案的意见。nD、1：500至1：1000征地红线图，能反映征地范围、面积、利用现状及权属关系。2021/9/1841（四）征地公告与登记（四）征地公告与登记地方人民政府地方人民政府地方人民政府地方人民政府在收到征地方案批准文件之日起10个工作日内进行征地公告，由土地管理部门土地管理部门具体实施。征地公告内容内容内容内容：征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；征地补偿标准和农业人员安置途径；办理征地补偿登

28、记的期限、地点。未进行征地公告的，被征地权利人有权拒绝办理征地补偿安置登记手续。2021/9/1842（五）土地补偿安置方案公告（五）土地补偿安置方案公告内容：内容：n被征土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量、需要安置的农业人口的数量；n土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；n安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；n地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；n农业人员的具体安置途径；n其他有关征收补偿、安置的具体措施。2021/9/1843（六）听取意见（六）听取意见对安置补偿安置方案有不同意见的或要求举行听证会的，应当在征地补偿安置方案公布之日起10101010个工作

29、日内向土地行政主管部门提出。（七）征地补偿七）征地补偿补偿费应自公告后三个月三个月内全额一次性全额一次性给付（八）办理土地出让手续，签订出让合同，（八）办理土地出让手续，签订出让合同，核发土地使用证。核发土地使用证。2021/9/1844农地征收审批权限征收下列土地的，应由国务院批准：n基本农田n基本农田以外的耕地超过35公顷的；n其他土地超过70公顷的。n征收上述规定以外土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。2021/9/1845基本农田的内涵n经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地。n有良好的水利与水土保护设施的耕地，正在实施改

30、造计划以及可以改造的中、低产田。n蔬菜生产基地n农业科研、教学试验田。n国务院规定应当纳入基本农田保护区的其他耕地。n各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的80%。2021/9/1846四、开发建设中的农地征收补偿、费用四、开发建设中的农地征收补偿、费用（一）土地补偿费（一）土地补偿费国家征收集体所有的土地时直接对土地支付的补偿费用，其实质是对土地收益的补偿。n土地补偿费的标准为：n征收耕地的为该耕地被征收前3年平均年产值的610倍；n征收其他土地的由省、自治区、直辖市参照耕地标准自行规定。2021/9/1847（二）地上附着物补偿（二）地上附着物补偿（二）地上附着物补偿（

31、二）地上附着物补偿指集体组织或农民个人投入形成的地上建筑物、构筑物或其他设施如房屋、树木、水井等。（三）临时建设用地补偿费（三）临时建设用地补偿费（三）临时建设用地补偿费（三）临时建设用地补偿费在临时使用的土地上，开发企业不得修建永久性建筑物，使用期满，开发企业应当恢复土地的原状，及时归还。（四）青苗补偿费（四）青苗补偿费（四）青苗补偿费（四）青苗补偿费青苗是指从播种以后到收获之前这个阶段生长在耕地中的农作物。征收土地上的青苗，在不影响建设工程正常进行情况下，应等待农民收获。2021/9/1848（五）安置补助费（五）安置补助费为了妥善安排被征地单位的生产和群众生活所支付的费用，包括劳动力安置

32、费和生活补助费。n需安置的农业人口数：按被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每人的补助标准：每人的补助标准：每人的补助标准：每人的补助标准：n征收耕地为该耕地被征收前3年平均年产值的46倍n征收其他土地的安置补助标准由省、自治区、直辖市参照耕地标准自行规定。每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年的平均年产值的15倍。2021/9/1849某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是（）。nA不需农村集体经济组织统一安置的人

33、员，安置补助费发放给个人nB该耕地的土地补偿费最少为60万元nC每公顷耕地需要安置的农业人口为5人nD由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费n答案：D2021/9/1850（六）新菜地开发建设基金（六）新菜地开发建设基金征收城市郊区的菜地，开发企业应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。n百万人口的城市，每征收一亩菜地，缴纳7000-10000元；n50万以上不足百万人口的城市每征收一亩地，缴纳5000-7000元；n不足10万人口的城市，每征收一亩菜地，缴纳3000-5000元。n各省、自治区、直辖市根据以上标准，确定自己的标准。2021/9/1851北京市菜地基金缴纳标准：（1

34、）国家机关、团体、部队、企业、事业单位建设征用近郊区（朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区，下同）和大兴县南郊农场菜地的，每亩缴纳三万元；征用门头沟区和其他远郊县菜地的，每亩缴纳一万元。（2）市政基础设施（公路、电、水、气、热力管线）和中、小学、幼儿园建设征用菜地的，经市人民政府农林办公室会同市计划委员会批准，用地单位可以按前项标准的百分之五十缴纳。（3）乡（镇）村企业建设使用近郊区和大兴县南郊农场菜地的，每亩缴纳五千元；使用门头沟区和其他远郊县菜地的，每亩缴纳二千元。（4）乡镇机关、事业单位建设使用菜地的，每亩缴纳一千元。（5）临时占用菜地超过六个月的，分别按本条（1）至（4）项规定的应缴标准的

35、百分之五十缴纳；临时占用菜地，不能恢复菜地原貌的，按应缴标准补缴。2021/9/1852（七）耕地开垦费（七）耕地开垦费n国家实行占用耕地补偿制度，非农用建设占用耕地的，按照“占多少，垦多少占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占耕地的数量和质量相当的耕地；n没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定交纳耕耕地开垦费地开垦费。2021/9/1853北京市耕地开垦费的缴纳标准:（一）朝阳、海淀、丰台、石景山区行政区域范围内一般耕地每公顷30万元,基本农田每公顷37.5万元;（二）顺义、昌平、通州、大兴区行政区域范围内一般耕地每公顷27万元,基本农田每公

36、顷33万元;（三)房山、门头沟、怀柔、平谷区和密云、延庆县行政区域范围内一般耕地每公顷22.5万元,基本农田每公顷27万元。2021/9/1854（八）耕地占用税（八）耕地占用税（八）耕地占用税（八）耕地占用税耕地占用税实行定额税率，原则上分为四个档次（以县为单位）：n人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，为210元/m2；n人均耕地在12亩的地区，为1.68元/m2；n人均耕地在23亩的地区，为1.36.5元/m2；n人均耕地在34亩的地区，为15元/m2；该税必须在纳税人被批准占用耕地之日起30日内，按照法定税率一次性缴纳。根据有关规定，加成征税政策主要有以下两种：n经济特区、经济技术开发区

37、和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%。n对单位或者个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征按规定税额2倍以下的耕地占用税。2021/9/1855减税、免税减税、免税减税、免税减税、免税1）减税范围n农民居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征收。n一部分农村革命烈士家属、革命残废军人、鳏寡孤独以及边远贫困山区生活困难的农户，在规定用地标准内，新建住宅纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后可酌情给予减免照顾，减免税额一般应控制在农村居民新建住宅用地计税额总额的10%以内，少数省区贫困地区较多的，减

38、免比例最高不得超过15%。n对民政部门所办福利工厂，确属安置残疾人就业的，可按残疾人占工厂人员的比例，酌情给予减税照顾。n国家在“老、少、边、穷”地区采取以工代赈办法修筑的公路，缴纳确实困难的，由省、自治区财政厅（局）审查核定，提出具体意见报财政部批准后，可酌情给予照顾。n对定居台胞新建住宅占用耕地，如确属于农业户口，可比照农民建房减半征税。n对不属于直接为农业生产服务的农田水利设施，但确属综合性枢纽工程的，可按为农业服务直接效益占工程总效益的比重确定耕地占用税征收额。2021/9/18562 2）免税范围）免税范围n部队军事设施用地n铁路沿线、飞机场跑道和停机坪用地n炸药库用地n学校、幼儿园

39、、敬老院、医院、殡仪馆、火葬场用地n上述免税用地，凡经改变用途、不属于免税范围的，应从改变用途起补缴税款。2021/9/1857例题例题n某一房地产开发企业拟获得某城市规划区内一农民集体所有制地块建设经济适用房。该农民集体经济组织原耕地面积为80公顷，农业人口为600人，现征收耕地20公顷，该地块征收前3年每公顷年产值分别为3万元、3.2万元、3.4万元。n经商定，土地补偿费为该耕地补偿费为该耕地被征用前3年平均年产值的8倍；n每一个需要安置的农业人口的安置补助标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍，n被征收土地上的附着物及青苗补偿费20万元，征用耕地的耕地开垦费为60万元。2021/9/

40、1858根据相关规定，试回答下列问题：n1、该地块被征收应由哪一级政府部门审批？n2、需要安置的农业人口数为多少？安置补助费为多少？n3、征收耕地补偿费用为多少？n4、该房地产开发企业支付的费用为多少？2021/9/1859土地征收补偿的主体补偿主体：补偿主体：国家，义务主体国家是土地征收的唯一主体，也是土地征收的最大受益者。被补偿主体：被补偿主体：权利主体补偿是对所有权所有权所有权所有权人的补偿。土地：村，由村民委员会代表青苗、地上附着物：个人或集体2021/9/1860梅港村镇山第三村民小组诉梅港村委员会克扣征地补偿费案n原告：江西省余干县梅港村镇山第三村民小组n被告：梅港乡梅港村委员会n

41、1992年11月，余干县梅港粮管所经土地管理部门批准，征收梅港村委员会下属的镇山第四村民小组、虞家村民小组和镇山第三村民小组在湖家边的土地建粮食仓库，总面积16666平方米，其中征用村镇山第三村民小组土地面积8591.4平方米。n1974年，梅港村委员会曾利用该地兴办园艺场栽种橘树，由村委会负责经营，利润按比例与三个村民小组分成。n1991年因特大灾，园艺场种的橘树全部冻死，仅存少量的树和其他果树。2021/9/1861n1992年12月15日，梅港村委员会代表该村三个村民小组与梅港粮管所土地征用协议，协议规定，征用土地的补偿费为每平米2.85元（含土地附着物补偿费），共计47478.1元。梅

42、港粮管所征地付款后，梅港村委员会扣除附着物补偿费及其他开支，余37500元土地补偿费，梅港村委员会即以曾经营被征土地多年和在征地过程中做了大量工作为由，要求与村民小组”六四”分成。n镇山第四村民小组和虞家村民小组对此没有异议，领取了按此意见应得的补偿费。镇山第三村民小组则认为分成比例不合理，不能同意。经多次协调无效，镇山第三村民小组向人民法院提起诉讼。2021/9/1862案 件 分 析：本案是一起征用土地补偿费争议案，焦点是被告是否应该分得被征土地补偿费。适用当时的法律有：中华人民共和国土地管理法第30条规定：“国家建设征用土地的各项补偿费和安置补助费，除被征用土地上属于个人的附着物和青苗的

43、补偿费付给本人外，由被征地单位用于发展生产和安排因土地被征用而造成多余劳动力的就业和不能就业人员的生活补助，不得移作他用，任何单位和个人不得占用”。第49条规定：“上级单位或者其他单位非法占用被征地单位补偿费和安置补助费的，责令退赔”。2021/9/1863梅港乡梅港村委员会在扣除被征土地附着物补偿后仍以曾经营被征土地多年和在征地过程中做了大量工作为由，要求分得补偿费显然违背了上述规定，是一种强占克扣行为。2021/9/1864余干县人民法院判决：n被征土地所有权属三个村民小组所有，梅港乡梅港村委员会在扣除被征土地附着物补偿后仍以曾经营被征土地多年和在征地过程中做了大量工作为由，要求分得补偿费

44、的要求无法律依据，不予支持。n判决被告退还原告镇山第三村民小组土地补偿费19350元。判决生效后15天内一次性付清。2021/9/1865思考n市一环保设备厂使用农民集体土地，2003年4月17日该省政府下达征地文件，将包括该环保设备厂所使用土地在内的20亩集体土地征为国有。2004年12月10日，A市国土资源局与B公司签订土地出让合同，将土地出让给B公司。2005年7月3日，该环保设备厂以征地一直未给予其安置补偿为由阻挠B公司施工，并主张根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）的有关规定，省政府的批文两年内未实施安置方案自动失效，应该重新办理征地手续。2021/9/18

45、66征地补偿依据n宪法第10条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”2021/9/1867n土地管理法第43条规定：n“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。”2021/9/1868分析n征地时是否应该给予环保设备厂补偿，主要看环保设备厂是否依法使用农民集体土地，可分以下三种情况来

46、处理。2021/9/1869第一种情况第一种情况n如果该环保设备厂为乡镇企业，并经依法批准使用农民集体土地的，则征地时应依据建设用地的补偿标准给予补偿。2021/9/1870第二种情况第二种情况n如果环保设备厂使用的土地是通过破产乡镇企业转让或兼并乡镇企业而取得，且原乡镇企业使用的土地符合土地利用总体规划并依法取得的，依据土地管理法第63条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，环保设备厂的用地也应为合法用地，在征地时应给予适当补偿。2021/9/1871第三种情况第三种情况n环保设备厂既不是乡镇企业，使用的土地也不是通过破产乡镇企业转让或兼并乡镇企业而取得的，则不能使用农民集体的土地，换句话说，环保设备厂为非法用地，征地时不能给予补偿，国土资源管理部门还要依据相关法律法规对其违法用地行为进行处罚。2021/9/1872