第8章_房屋修缮管理.ppt
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1、第八章第八章 房屋修缮管理房屋修缮管理重庆工学院工商管理学院重庆工学院工商管理学院2008.8三峡买卖网 http:/ 房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理2 2章节内容章节内容z 房屋修缮管理概述房屋修缮管理概述z 房屋完损等级评定与危房鉴定房屋完损等级评定与危房鉴定z 房屋修缮工程房屋修缮工程z 房屋的日常养护房屋的日常养护2021/9/182第七章第七章第七章第七章 房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理3 3第第1 1节节 房屋修缮管理概述房屋修缮管理概述一一.房屋的基本功能与损坏原因房屋的基本功能与损坏原因A.A.房屋的基本功能与要求房屋的基本功能与要求安全性安
2、全性适用性适用性耐久性耐久性艺术性艺术性龙龙湖湖香香樟樟林林 2021/9/183第七章第七章第七章第七章 房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理4 4第第1 1节节 房屋修缮管理概述房屋修缮管理概述一一.房屋的基本功能与损坏原因房屋的基本功能与损坏原因A.A.房屋损坏的现象及原因房屋损坏的现象及原因外部损坏外部损坏内部损坏内部损坏自然损坏自然损坏人为损坏人为损坏 指房屋的外露部指房屋的外露部位的损坏、起壳、锈位的损坏、起壳、锈蚀及破坏等现象。蚀及破坏等现象。2021/9/184第七章第七章第七章第七章 房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理5 5第第1 1节节 房屋修缮管
3、理概述房屋修缮管理概述一一.房屋的基本功能与损坏原因房屋的基本功能与损坏原因A.A.房屋损坏的现象及原因房屋损坏的现象及原因外部损坏外部损坏内部损坏内部损坏自然损坏自然损坏人为损坏人为损坏 指房屋的内部结指房屋的内部结构、设备的磨损、污构、设备的磨损、污损、起壳、蛀蚀及破损、起壳、蛀蚀及破坏等现象。坏等现象。2021/9/185第七章第七章第七章第七章 房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理6 6第第1 1节节 房屋修缮管理概述房屋修缮管理概述一一.房屋的基本功能与损坏原因房屋的基本功能与损坏原因A.A.房屋损坏的现象及原因房屋损坏的现象及原因外部损坏外部损坏内部损坏内部损坏自然损坏
4、自然损坏人为损坏人为损坏气候因素:气候因素:生物因素:生物因素:地理因素:地理因素:灾害因素:灾害因素:2021/9/186第七章第七章第七章第七章 房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理7 7第第1 1节节 房屋修缮管理概述房屋修缮管理概述一一.房屋的基本功能与损坏原因房屋的基本功能与损坏原因A.A.房屋损坏的现象及原因房屋损坏的现象及原因外部损坏外部损坏内部损坏内部损坏自然损坏自然损坏人为损坏人为损坏使用不当:使用不当:设计与施工质量的低劣:设计与施工质量的低劣:预防保养不善:预防保养不善:2021/9/187第七章第七章第七章第七章 房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮
5、管理8 8第第1 1节节 房屋修缮管理概述房屋修缮管理概述二二.房屋修缮与修缮管理房屋修缮与修缮管理A.A.房屋修缮房屋修缮 指房屋自建成到报废为止的整个使用指房屋自建成到报废为止的整个使用过程中,为了修复由于自然因素、人为因过程中,为了修复由于自然因素、人为因素造成的房屋损坏,维护和改善房屋使用素造成的房屋损坏,维护和改善房屋使用功能,延长房屋使用年限而采取的各种养功能,延长房屋使用年限而采取的各种养护维修活动。护维修活动。2021/9/188第七章第七章第七章第七章 房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理9 9第第1 1节节 房屋修缮管理概述房屋修缮管理概述二二.房屋修缮与修缮管
6、理房屋修缮与修缮管理B.B.房屋修缮特点房屋修缮特点工作受限工作受限经常性工作经常性工作新材料改进结构与装修新材料改进结构与装修技术要求高技术要求高生产和房屋的双重性生产和房屋的双重性多工种交叉作业多工种交叉作业 2021/9/189第七章第七章第七章第七章 房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理1010第第1 1节节 房屋修缮管理概述房屋修缮管理概述二二.房屋修缮与修缮管理房屋修缮与修缮管理B.B.房屋修缮管理房屋修缮管理 指物业服务企业根据国家对房指物业服务企业根据国家对房屋维修管理的要求和技术标准,按屋维修管理的要求和技术标准,按照一定的科学管理程序,对企业所照一定的科学管理程
7、序,对企业所经营管理的房屋进行维护、修缮的经营管理的房屋进行维护、修缮的各种活动所进行的管理。各种活动所进行的管理。2021/9/1810第七章第七章第七章第七章 房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理1111第第1 1节节 房屋修缮管理概述房屋修缮管理概述二二.房屋修缮与修缮管理房屋修缮与修缮管理B.B.房屋修缮管理原则房屋修缮管理原则用户第一、服务第一用户第一、服务第一经济、合理、安全、实用经济、合理、安全、实用区别对待区别对待2021/9/1811第七章第七章第七章第七章 房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理1212第第1 1节节 房屋修缮管理概述房屋修缮管理概述三
8、三.房屋修缮管理内容房屋修缮管理内容A.A.房屋修缮计划管理房屋修缮计划管理修缮计划制定修缮计划制定房屋修缮资金管理房屋修缮资金管理2021/9/1812第七章第七章第七章第七章 房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理1313第第1 1节节 房屋修缮管理概述房屋修缮管理概述三三.房屋修缮管理内容房屋修缮管理内容B.B.房屋修缮质量管理房屋修缮质量管理强化修缮工程质量监督强化修缮工程质量监督加强修缮工程质量检查和验收加强修缮工程质量检查和验收完善修缮工程质量保修制度完善修缮工程质量保修制度2021/9/1813第七章第七章第七章第七章 房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理1
9、414第第1 1节节 房屋修缮管理概述房屋修缮管理概述三三.房屋修缮管理内容房屋修缮管理内容C.C.房屋修缮施工管理房屋修缮施工管理指物业服务企业为实现房屋修缮的指物业服务企业为实现房屋修缮的总目标,针对修缮工程的施工而进总目标,针对修缮工程的施工而进行的计划、组织、指挥、调节和监行的计划、组织、指挥、调节和监督等管理工作。督等管理工作。包括:包括:施工计划管理、组织管理、安全施工计划管理、组织管理、安全管理、设备管理、成本核算管理等管理、设备管理、成本核算管理等2021/9/1814第七章第七章第七章第七章 房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理1515第第1 1节节 房屋修缮管理
10、概述房屋修缮管理概述四四.房屋修缮责任的划分房屋修缮责任的划分指为确定物业服务企业、业主和使指为确定物业服务企业、业主和使用人应分别承担的修缮责任和担负用人应分别承担的修缮责任和担负修缮费用的界限。修缮费用的界限。2021/9/1815第七章第七章第七章第七章 房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理1616案例内容案例内容 业主不愿配合公共部位维修怎么办?业主不愿配合公共部位维修怎么办?某大厦某大厦16条雨水干管垂直贯穿条雨水干管垂直贯穿325层主人房阳层主人房阳台板后,从台板后,从4层阳台顶部弯出墙外连通污水干线,层阳台顶部弯出墙外连通污水干线,唯一的检修疏通孔就在弯部。要实施检修
11、疏通,必唯一的检修疏通孔就在弯部。要实施检修疏通,必须穿行于须穿行于4层的居室,这就不可避免地会给主人带层的居室,这就不可避免地会给主人带来或多或少的不便。因而,许多人不愿给予配合。来或多或少的不便。因而,许多人不愿给予配合。一次,管理处准备对其中一条雨水干管进行清一次,管理处准备对其中一条雨水干管进行清淤。维修人员两次上门联系,都被业主拒之门外。淤。维修人员两次上门联系,都被业主拒之门外。维修主管又第三次登门做工作,还是没有做通。业维修主管又第三次登门做工作,还是没有做通。业主认为管道清淤总是折腾她家,强调管理处应当拿主认为管道清淤总是折腾她家,强调管理处应当拿出一劳永逸的方案,并要求同主任
12、会面。出一劳永逸的方案,并要求同主任会面。2021/9/1816第七章第七章第七章第七章 房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理1717案例分析案例分析n 纠纷的处理纠纷的处理:态度要谦恭,处处表现出对业主的态度要谦恭,处处表现出对业主的尊重,让业主能够理解物业管理公司的苦衷,配合完成尊重,让业主能够理解物业管理公司的苦衷,配合完成雨水干管的检修疏通工作。如果业主仍不理解,不愿配雨水干管的检修疏通工作。如果业主仍不理解,不愿配合,就合,就 应介绍相关物业管理法规,让业主了解配合物业应介绍相关物业管理法规,让业主了解配合物业管理公司完成对公共部位的维修,是业主应尽的义务。管理公司完成对
13、公共部位的维修,是业主应尽的义务。n 如何避免如何避免?最好是在设计开发阶段,物业管理公司最好是在设计开发阶段,物业管理公司就已介入,从利于物业管理的角度提出设计方案。本案就已介入,从利于物业管理的角度提出设计方案。本案例里,业主提出改造雨水干管的要求并不过分,物业管例里,业主提出改造雨水干管的要求并不过分,物业管理公司也应拿出改造方案,一劳永逸地解决这种设计上理公司也应拿出改造方案,一劳永逸地解决这种设计上的不合理。当然,这样的改造方案必然会牵扯到较大的的不合理。当然,这样的改造方案必然会牵扯到较大的费用,应征得业主委员会的同意,或开发商的支持。费用,应征得业主委员会的同意,或开发商的支持。
14、2021/9/1817第七章第七章第七章第七章 房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理1818第第2 2节节 房屋完损等级评定房屋完损等级评定一一.房屋完损等级评定房屋完损等级评定指按照城乡建设规定的统一标准及指按照城乡建设规定的统一标准及方法,通过目观、检测和定量、定方法,通过目观、检测和定量、定性分析,对现有房屋的完好或损坏性分析,对现有房屋的完好或损坏程度进行综合性评价并划分等级,程度进行综合性评价并划分等级,即房屋的质量等级。即房屋的质量等级。2021/9/1818第七章第七章第七章第七章 房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理1919第第2 2节节 房屋完损等级评
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