第四章房地产转让.ppt

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1、第四章第四章 房地产转让房地产转让本本 章章 主主 要要 内内 容容1.房地产转让管理概述房地产转让管理概述3.商品房预售管理商品房预售管理房地产转让的条件房地产转让的条件房地产转让的概念房地产转让的概念房地产转让的程序房地产转让的程序房地产转让合同房地产转让合同商品房预售制度概述商品房预售制度概述商品房预售的条件商品房预售的条件商品房预售许可商品房预售许可商品房预售合同登记备案商品房预售合同登记备案商品房预售监管商品房预售监管2.商品房销售管理商品房销售管理商品房销售代理商品房销售代理商品房买卖合同商品房买卖合同商品房现售的具体规定商品房现售的具体规定商品房销售中禁止的行为商品房销售中禁止的

2、行为商品房买卖合同纠纷审理的司法解释商品房买卖合同纠纷审理的司法解释违规销售行为的处罚违规销售行为的处罚违反商品房预售许可行为的处罚违反商品房预售许可行为的处罚4.其他类型房地产转让管理其他类型房地产转让管理已购公有住房和经济适用住房转让管理已购公有住房和经济适用住房转让管理房地产开发项目转让管理房地产开发项目转让管理房地产房地产交易交易房地产转让房地产转让房地产抵押房地产抵押房地产租赁房地产租赁有偿有偿无偿无偿赠与、继承赠与、继承涉及权属变更涉及权属变更房屋所有权房屋所有权+土地使用权土地使用权入股入股抵押抵押买卖买卖商品房商品房政策性政策性住房住房经适房经适房限价房限价房廉租房廉租房一、房

3、地产转让的概念一、房地产转让的概念从价值量的角度分类，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿从价值量的角度分类，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产入股等行为，无偿转转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。应当申请所有权转移登记的情形应当申请所有权转移登记的情形：1.买卖；买卖；2.互换；互换；3.赠与；赠与；4.继承、受遗赠；继承、受遗赠；5.房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；6.以房屋出资入股；以房屋出

4、资入股；7.法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移；法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移；8.法律、法规规定的其他情形。法律、法规规定的其他情形。第一节 房地产转让管理概述二、房地产转让的条件（排除法记忆，记忆不能转让的）二、房地产转让的条件（排除法记忆，记忆不能转让的）（1）没达到开发转让条件的（）没达到开发转让条件的（P73条件）条件）以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的房屋建设工程的，应完成开发投资总额的应完成开发投资

5、总额的25%以上；以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。得土地使用权证书。二、房地产转让的条件（排除法记忆，记忆不能转让的）二、房地产转让的条件（排除法记忆，记忆不能转让的）（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。权利的。（3）依法收回土地使用权的。）依法收回土地使用权的。（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。共有

6、房地产，未经其他共有人书面同意的。（5）权属有争议的。）权属有争议的。（6）未依法登记领取权属证书的。未依法登记领取权属证书的。（7）法律和行政法规规定禁止转让的其他情形。）法律和行政法规规定禁止转让的其他情形。（8）禁止商品房预购人将购买的）禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。未竣工的预售商品房再行转让。第一节 房地产转让管理概述 三、房地产转让的程序三、房地产转让的程序（1）房地产转让当事人签订）房地产转让当事人签订书面转让合同书面转让合同；（2）房地产转让当事人在房地产转让）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后合同签订后90日内日内持房地产权属持房地产权属证书、当事人的

7、合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并房地产管理部门提出申请，并申报成交价格申报成交价格；（3）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是日内作出是否受理申请的书面答复，否受理申请的书面答复，7日内未做书面答复的，视为同意受理；日内未做书面答复的，视为同意受理；（4）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；转让的房地产进行现场查勘和评估；（5）房地产转让当事人按

8、照规定缴纳有关税费；）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；（6）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。权属证书。此外，凡房地产转让的，必须按照规定的程序先到此外，凡房地产转让的，必须按照规定的程序先到房地产管房地产管理部门办理交易手续和申请转移登记理部门办理交易手续和申请转移登记,然后然后凭变更后的房屋凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。变更登记。四、房地产转让合同四、房地产转让合同1.双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式；双方当事人的

9、姓名或者名称、住所及联系方式；2.房地产权属证书的名称和编号；房地产权属证书的名称和编号；3.房地产坐落位置、面积、四至界限；房地产坐落位置、面积、四至界限；4.土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；5.房地产的用途或使用性质；房地产的用途或使用性质；6.成交价格及支付方式；成交价格及支付方式；7.房地产交付使用的时间；房地产交付使用的时间；8.违约责任违约责任;9.双方约定的其他事项。双方约定的其他事项。一、商品房买卖合同一、商品房买卖合同 2000年以前采用年以前采用商品房购销合同示范文本商品房购销合同示范文本，2000年以后更名为年以后更名为商品

10、房买卖合同示范文本商品房买卖合同示范文本。1、商品房买卖合同的主要内容（、商品房买卖合同的主要内容（P75）第二节 商品房销售管理2、计价方式、计价方式 （1）按套）按套(单元单元)计价计价 （2）按套内建筑面积计价）按套内建筑面积计价 （3）按建筑面积（套内建筑面积）按建筑面积（套内建筑面积+分摊的共有建筑）计分摊的共有建筑）计 价价 产权登记按产权登记按建筑面积登记，建筑面积登记，按套、套内建筑面积计价并不影响用按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑建筑面积进行产权登记面积进行产权登记。商品房建筑面积：商品房建筑面积：套内建筑面积套内建筑面积+分摊的共有建筑分摊的共有建筑按照套内建筑面积或建

11、筑面积计算计价，合同约定面积与产权登记面积按照套内建筑面积或建筑面积计算计价，合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理原则发生误差的处理原则（重点）（重点）1.合同有约定的，按照约定处理；合同有约定的，按照约定处理；2.合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在以内（含），面积误差比绝对值在以内（含），按照合同约定的价格按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值面积误差比绝对值超出，买受人请求解除合同、返还已付购超出，买受人请求解除合同、返还已付购

12、房款及利息的，应予支持。房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于大于合同约定面积的，合同约定面积的，面面积误差比在以内（含）部分的房价款由买受人按照约定积误差比在以内（含）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出部分的房价款由出卖人承担，的价格补足，面积误差比超出部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；所有权归买受人；房屋实际面积房屋实际面积小于小于合同约定面积的，合同约定面积的，面积误差比在以内（含面积误差比在以内（含）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误

13、差比超过部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。考点考点n合同条款n面积误差（单选、多选中的计算或处理方式）题源与出题点14（20072007）某某商商品品房房售售价价为为80008000元元每每平平米米，买买卖卖双双方方对对房房屋屋面面积积误误差差的的处处理理方方式式未未作作约约定定，已已知知该该商商品品房房产产权权登登记记 的的建建筑筑面面积积是是96m96m2 2,合合同同约约定定的的建建筑筑面面积积是是100m100m2 2，则则购购房人实际支付该房的价款是（房人实际支付该房的价款是（）万元。）万元。A 76.00A 76.00B 76.80B 76.8

14、0C 77.60C 77.60D 80.00D 80.008000*100-8000*3-8000*1*2=7600008000*100-8000*3-8000*1*2=760000（元）（元）3、中途变更规划、设计、中途变更规划、设计（重点）（重点）（1）商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。）商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。（2）经规划部门批准的）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人

15、约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当房地产开发企业应当在变更确立之日起在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。日内，书面通知买受人。（3）买受人有权在通知到达之日起）买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。设计变更以及由此引起的房价款的变更。（4）房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退）房地产开发企业未在规定时限

16、内通知买受人的，买受人有权退房，买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。房，买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。4、保修责任、保修责任（1）建筑工程质量保修期从竣工验收合格之日起算；）建筑工程质量保修期从竣工验收合格之日起算；（2）商品住宅保修期从交付之日起算。）商品住宅保修期从交付之日起算。第二节 商品房销售管理二、商品房销售代理二、商品房销售代理1.实行销售代理必须签订委托合同实行销售代理必须签订委托合同2.受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合条件的商品房受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合条件的商品房3.受托房地产中介服务机构不得收取佣金以外的其他费用受托房地产中介服

17、务机构不得收取佣金以外的其他费用4.销售人员需要经过培训取得相应的资格后，才能从事商品房销售业务。销售人员需要经过培训取得相应的资格后，才能从事商品房销售业务。第二节 商品房销售管理三、商品房销售的具体规定三、商品房销售的具体规定1、商品房现售应当符合以下条件：、商品房现售应当符合以下条件：（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；）持有建设工程规划

18、许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施具备交付使用条）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施具备交付使用条件，其他配套设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进件，其他配套设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。）物业管理方案已经落实。第二节 商品房销售管理四、商品房销售中的禁止行为四、商品房销售中的禁止行为（重点）（重点）1、房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将合同标的、房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前

19、，将合同标的商品房再行销售给他人；商品房再行销售给他人；2、不得采用返本销售或者变相返本销售的方式进行销售；、不得采用返本销售或者变相返本销售的方式进行销售；3、不得销售部符合销售条件的房地产；、不得销售部符合销售条件的房地产；4、不得分割拆零销售；、不得分割拆零销售；5、不得虚构买卖合同，囤积房源；、不得虚构买卖合同，囤积房源；6、不得发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价。、不得发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价。国务院根据国务院根据城市房地产管理法城市房地产管理法的授权决定禁止商品房预购人的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。将购买的未竣工的预售商品房再行

20、转让。实行实名制购房实行实名制购房推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。第二节 商品房销售管理五、五、商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释重点把握：（重点把握：（3）、（）、（5）、（）、（7）、（）、（8）、（）、（12）、（）、（14）、）、（16）、（）、（18）（2 2）出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房）出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证在起诉前

21、取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。明的，可以认定有效。（3 3）商品房的）商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商，但是出卖人就商品房开发规划范围内的品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。亦应当视为合同内容，当事人违反的，应

22、当承担违约责任。（5 5）商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法）商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。（7）拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，）拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果如果拆迁

23、人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照司法解释第八条的规定被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照司法解释第八条的规定处理。处理。（8 8）具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，）具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过，并可以请求出卖人承担

24、不超过已付购房款一倍的已付购房款一倍的赔偿责任赔偿责任：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押抵押给第三人给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。出卖给第三人。（12）因房屋）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除解除合同和赔偿损失的合同和赔偿损失的，应予支持。，应予支持。（15）根据合同法第九十四条的规定，

25、出卖人迟延交付房屋）根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人或者买受人迟延支付购房款迟延支付购房款，经催告后在，经催告后在三个月的三个月的合理期限内仍合理期限内仍未履行，未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有，但当事人另有约定的除外。约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日当在解除权发生之日（延迟付款之日）（延迟付款

26、之日）起一年内行使；起一年内行使；逾期不行逾期不行使的，解除权消灭。使的，解除权消灭。（16）当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当）当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约以违约金超过造成的损失为标准适当减少金超过造成的损失为标准适当减少；当事人以约定的违约；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约造成的损失确定违约金数额。违约金数额。（17）商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿）商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标额计算方法，违约金数

27、额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：准确定：逾期付款的，逾期付款的，按照按照未付购房款总额，未付购房款总额，参照中国人民参照中国人民银行规定的金融机构计收银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的逾期贷款利息的标准计算；标准计算；逾期交付使用房屋的逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的的同地段同类房屋租金同地段同类房屋租金标准确定。标准确定。（18）由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权）由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有

28、特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；商品房买卖合同的标的物为商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起日；日起日；商品房买卖合同的标的物为商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起已竣工房屋的，自合同订立之日起日日。（19）商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营）商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第管理条例第33条规定的条规定的办理房屋所有权登记的期限办理房屋所有权登记的期

29、限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。损失的，应予支持。六、违规销售行为的处罚六、违规销售行为的处罚P83：关于罚款的内容要求掌握，哪些情况罚、罚多少？：关于罚款的内容要求掌握，哪些情况罚、罚多少？5万万-10万万2万万-3万万1万万-3万万第二节 商品房销售管理一、商品房预售制度概述一、商品房预售制度概述二、商品房预售的条件二、商品房预售的条件（重点）（重点）(1)已已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书交付全部土地使用

30、权出让金，取得土地使用权证书；(2)持有持有建设工程规划许可证建设工程规划许可证；(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资资的的25%以上以上，并已经，并已经确定施工进度和竣工交付日期确定施工进度和竣工交付日期；(4)向向县级以上县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，人民政府房产管理部门办理预售登记，取得取得商品房预售商品房预售许可证许可证。第三节 商品房预售管理（重点）三、商品房预售许可三、商品房预售许可取得取得商品房预售许可证商品房预售许可证提交的资料：提交的资料：（1）商品房预售许可申请表；）商品房预

31、售许可申请表；（2）开发企业的）开发企业的营业执照营业执照和资质等级证书；和资质等级证书；（3）土地使用权证书；建设工程规划许可证和施工许可证；）土地使用权证书；建设工程规划许可证和施工许可证；（4）投入资金开发建设达到工程建设总投资）投入资金开发建设达到工程建设总投资25%以上的证明；以上的证明；（5）工程施工合同及关于施工进度的说明；）工程施工合同及关于施工进度的说明；（6）商品房预售方案；预售方案应当说明商品房的位置、装修标）商品房预售方案；预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内

32、容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图；并应当附商品房预售总平面图、分层平面图；（7）其他有关资料。）其他有关资料。第三节 商品房预售管理商品房预售许可程序：商品房预售许可程序：1.受理受理2.审核审核3.许可：符合法定条件的，应在受理之日起许可：符合法定条件的，应在受理之日起10天内作出准予预售的行天内作出准予预售的行政许可书面决定政许可书面决定4.公示公示31（1 1）房地产开发企业应具有企业法人营业执照）房地产开发企业应具有企业法人营业执照及资质证书及资质证书33（2 2）土地使用权证书土地使用权证书34（3 3）建设规划许可证和施工许可证）建设规划许可证和施工许可证36（5 5）预

33、售许可证预售许可证37（20102010）关于商品房销售管理的说法，错误的有（）关于商品房销售管理的说法，错误的有（）。）。A A 未竣工已预售的商品房不能再行转让未竣工已预售的商品房不能再行转让B B 销售商品房时无需核对买受人是否用实名买房销售商品房时无需核对买受人是否用实名买房C C 国家推行商品房预售合同网上即时备案制度国家推行商品房预售合同网上即时备案制度D D 房房地地产产经经纪纪机机构构可可以以根根据据销销售售需需要要，发发布布虚虚构构价价格格和和销销售进度信息售进度信息E E 房地产开发企业可以用返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业可以用返本销售的方式销售商品房。四、商品房

34、预售合同登记备案四、商品房预售合同登记备案 商品房预售人应当商品房预售人应当在签约之日起在签约之日起30日内持商品日内持商品房预售合同房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。登记备案手续。商品房预售合同登记等手续可以委托代理人办理，委托代商品房预售合同登记等手续可以委托代理人办理，委托代理人办理的，应当有书面委托书。理人办理的，应当有书面委托书。五、商品房预售监管五、商品房预售监管1.严格商品住宅预售许可管理，预售许可的严格商品住宅预售许可管理，预售许可的最低规模不得小于栋，不最低规模不得小于栋，不得分层、分单

35、元预售许可。得分层、分单元预售许可。2.强化商品住房预售方案管理。强化商品住房预售方案管理。3.完善预售资金监管机制。完善预售资金监管机制。4.严格预售商品住房退房管理。严格预售商品住房退房管理。六、违反商品房预售许可行为的处罚（六、违反商品房预售许可行为的处罚（P87）一、房地产开发项目转让管理一、房地产开发项目转让管理 （一）转让条件（一）转让条件 1、以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让、以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让 直接转让（但无论转让几次，原建设用地使用权出让合同约直接转让（但无论转让几次，原建设用地使用权出让合同约定的使用年限不变）。定的使用年限不变）。2、以划拨方

36、式取得建设用地使用权的房地产转让、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让 两种情况：两种情况：（1）需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，）需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；由受让方缴纳土地出让金；（2）不改变原有土地的划拨性质由转让方上缴土地收益或做）不改变原有土地的划拨性质由转让方上缴土地收益或做其他处理。其他处理。第四节 其他类型房地产转让管理第四节 其他类型房地产转让管理一、房地产开发项目转让管理一、房地产开发项目转让管理（一）转让条件（一）转让条件1.以出让方式取得的土地使用权以出让方式取得的土地使用权（1）按照出让合同约定已经支

37、付全部土地使用权出让金，并取得土按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模：）按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模：a.属于属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额占全部开发投资总额的程的资金额占全部开发投资总额的25%以上；以上；b.属于成片开发土地的，属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。2.以划拨方式取得的土地使用权以划拨方式取得

38、的土地使用权（二）转让的程序（二）转让的程序转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手土地使用权变更登记手续办理完毕之日起续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。主管部门备案。（三）转让的规定（三）转让的规定 1.以出让方式取得建设用地使用权的房地产项目转让管理以出让方式取得建设用地使用权的房地产项目转让管理 （1）受让人所取得的建设用地使用权的权利、义务范围）受让人所取得的建设用地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利、义务范围相一致。应当与转让人原有

39、的权利、义务范围相一致。（2）出让方式取得建设用地使用权，出让方式取得建设用地使用权，原建设用地使用权原建设用地使用权出让合同约定的使用年限不变。出让合同约定的使用年限不变。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限使用年限是出让合同约定的年限减去该宗土地使用权已使是出让合同约定的年限减去该宗土地使用权已使用年限后的剩余年限。用年限后的剩余年限。2.以划拨方式取得建设用地使用权的房地产项目转让管理以划拨方式取得建设用地使用权的房地产项目转让管理（重点）（重点）城市房地产转让管理规定城市房地产转让管理规定规定以下几种情况可以不办理

40、出让手续：规定以下几种情况可以不办理出让手续：（1）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于城市房地产管理城市房地产管理法法第二十三条规定的项目，即：第二十三条规定的项目，即：国家机关用地和军事用地；国家机关用地和军事用地；城城市基础设施用地和公益事业用地；市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。法律、行政法规规定的其他用地。（2）私有住宅转让后仍用于居住的私有住宅转让后仍用于居住的。（3）按照国务院住房制度改革有关规定）按照国务院住房制度改革有

41、关规定出售公有住宅出售公有住宅的。的。（4）同一宗土地上）同一宗土地上部分房屋转让部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的。而土地使用权不可分割转让的。（5）转让的房地产）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让年限、土地用途和其他暂时难以确定土地使用权出让年限、土地用途和其他条件的条件的。（6）根据城市规划土地使用权不宜出让的根据城市规划土地使用权不宜出让的。（7）县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让）县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。方式的其他情形。二、已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定二、已购公有住房和经济适用住房上市的有关

42、规定2007年：年：（1）购买经济适用住房不满）购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，如果年，不得直接上市交易，如果确实要交易，政府优先购买。确实要交易，政府优先购买。（2）购买经济适用住房满）购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住年，购房人上市转让经济适用住房的，或者政府可优先回购；或者购房人自己交上土地出让金后房的，或者政府可优先回购；或者购房人自己交上土地出让金后取得完全产权。取得完全产权。2010年：经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得年：经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。住房保障部门对个人是否已缴纳相应土地收益等价款完全产权。住房保

43、障部门对个人是否已缴纳相应土地收益等价款取得完全产权、成交价格是否符合正常交易、政府是否行使优先取得完全产权、成交价格是否符合正常交易、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。购买权等情况出具书面意见。第四节 其他类型房地产转让管理本章典型题目分析与解答（20102010）由由于于出出卖卖人人原原因因，预预售售商商品品房房自自房房屋屋交交付付之之日日起起（）日日期期限限届届满满，卖卖方方人人仍仍未未能能取取得得房房屋屋权权属属证证书书的，除当事人另有约定除外，出卖人应当承担违约责任。的，除当事人另有约定除外，出卖人应当承担违约责任。A A1515 B B3030C C6060 D D9090

44、综合分析题（综合分析题（2009年真题）年真题）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设某住甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设某住宅小区，宅小区，2005年年8月月1日该小区竣工验收合格。王某于日该小区竣工验收合格。王某于2006年年1月月1日购买该小区商品住宅一套，单价为日购买该小区商品住宅一套，单价为6 000元元/m，按照商品房销售合同约定建筑面积，按照商品房销售合同约定建筑面积120 m，买卖双，买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定；方对房屋面积误差的处理方式未作约定；5月月1日日交房时交房时测测绘得到的建筑面积为绘得到的建筑面积为116 m。王某于。王某于2007年年3

45、月月1日入住，日入住，2009年年3月月1日发现日发现屋面漏水屋面漏水。1商品房销售合同属于商品房销售合同属于()。A典型合同典型合同 B单务合同单务合同 C要式合同要式合同 D实践合同实践合同2.王某购买商品住宅的保修期从王某购买商品住宅的保修期从()起计算。起计算。A2005年年8月月1日日 B2006年年1月月1日日C2006年年5月月1日日 D2007年年3月月1日日答案：答案：C 3王某实际需要支付的购房款为王某实际需要支付的购房款为()万元。万元。A69.12 B69.36 C69.60 D72.00计算过程：计算过程：0.6*120-0.6*120*0.03-0.6*2*（4-3.6）答案：答案：B4甲公司在商品房交付使用的同时，应当向王某提供甲公司在商品房交付使用的同时，应当向王某提供()。A住宅环境保证书住宅环境保证书 B住宅质量保证书住宅质量保证书C住宅使用说明书住宅使用说明书 D住宅功能使用说明书住宅功能使用说明书答案：答案：BC5.2009年年3月月1日发生的屋面漏水问题日发生的屋面漏水问题()。A在房屋建筑工程保修期内在房屋建筑工程保修期内 B在商品住宅保修期内在商品住宅保修期内C不在房屋建筑工程保修期内不在房屋建筑工程保修期内 D不在商品住宅保修期内不在商品住宅保修期内答案：答案：AB感谢您对本课程的关注，欢迎提问！感谢您对本课程的关注，欢迎提问！