商业广场全套物业运作方案fujo.docx

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1、投资广场场业主公公约为加加强投资资广场的的管理，维维护全体体业主和和物业使使用人的的合法权权益，维维护公共共环境和和秩序，保保障物业业的安全全与合理理使用，根根据国家家有关物物业管理理的法规规、政策策制订本本公约。全全体业主主和物业业使用人人均须自自觉遵守守。一、在在使用、经经营、转转让所拥拥有或合合法取得得使用权权的物业业时，应应遵守物物业管理理法规政政策、租租赁合同同、物业业管理合合同以及及本公约约的规定定。二、执执行业主主委员会会的决议议、决定定。三、委委托物业业管理公公司负责责房屋、设设施、设设备、环环境卫生生，公共共秩序、环环保、绿绿化等管管理，全全体业主主和物业业使用人人应遵守守物

2、业管管理公司司根据政政府有关关法规、政政策和业业主委员员会委托托制定的的各项规规章制度度。四、全全体业主主和物业业使用人人应积极极配合物物业管理理公司的的各项管管理工作作。五、业业主或物物业使用用人对物物业管理理公司及及其管理理工作如如有意见见或建议议，可直直接向物物业管理理公司提提出，发发生争议议时可通通过业主主委员会会解决。六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防爆工作，确保人身财产安全。七、业主或物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告知物业管理公司。物业管理公司对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用

3、人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），应当及时纠正，造成他人物业损失的应承担赔偿损失，对拒不改正的，物业管理公司可采取相应措施制止其行为，并及时告知业主委员并报有关行政管理部门进行处理。八、业主方委托物业管理公司对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。九、凡房屋建筑及附属设施、设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全、或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主及时进行维修养护，拒不进行维修养护的，由业主委员会委托物业管理公司进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。十、与其他非业主使用人建立租赁

4、关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任。十一、在本物业范围内，不得有下列行为：（1）擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；（2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；（3）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地；（4）损坏、排除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施；（5）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；（6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物品等；（7）践踏、占用绿化用地；损坏

5、、涂画园林建筑小品；（8）在公共场所、道路两侧乱设摊点；（9）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；（10）随意停放车辆；（11）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；（12）违反规定饲养家禽、家畜及宠物；（13）法律、法规及政府规定禁止的其他行为。十二、人为造成公共设施、设备或其他业主设施、设备损坏，由造成损坏责任方负责修复或赔偿经济损失。十三、按规定交纳物业管理公司应收取的各项服务费用。十四、业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按规定交纳费用。十五、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。十六、加强精神文明建设，弘扬社会主

6、义道德风尚，互助友爱，和睦相处共同创造良好的工作和生活环境。投资广场场 层业业主（物物业使用用人）签字、盖盖章：日 期：投资广场场写字楼楼装修管管理规定定一、总则则1、为为加强投投资写字字楼租赁赁后的装装修管理理，保证证大楼建建筑主体体结构的的稳固与与整体风风格的完完整、统统一，保保障租赁赁双方的的权益，参参照国家家相关法法规，制制定本管管理规定定。2、本本规定为为写字楼楼租赁契契约之附附加约定定文件，签签订契约约即视为为认同本本规定所所有条款款；租户户在对租租赁的写写字楼进进行装饰饰装修必必须无条条件遵守守本规定定。3、本本规定由由投资广广场物业业管理处处负责解解释，其其中内容容与国家家或地

7、方方同类规规章有异异同之处处以国家家或地方方法规为为准。44、租赁赁双方另另有约定定各项不不在本规规定的约约定范围围之内。二、一般规定1、租户对承租区域的装饰装修过程中，禁止下列行为。未经大楼物业管理处批准或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动大楼建筑主体和承重结构。扩大承重墙上原有的门窗尺寸，缩小承重主柱、支撑墙体，连接等的尺寸，拆除连接墙的砖、混凝土墙体。 对楼层上、下楼板大面积打孔。将无防水要求的房间改为卫生间、厨房间。 损坏大楼原有节能设施，降低节能效果，损坏移动采光通风与固定标识物等。改动电力主配线路、给排水主水管及分支管路、消防设备设施、监控设施。在公共区域内悬挂较大体积

8、物体。建隔墙等，侵占公用空间，损害公共部分及设施。改变租赁区域或楼外立面结构，色彩、开门、开窗等有损大楼建筑外观的行为。2、租赁方对承租区域的室内装饰装修，未经物业管理处同意，不得有下列行为：对地板的装饰，对吊顶的拆换装饰。 搭建建筑物、构筑物。 拆改供冷、供暖管道和设施。拆改电照器具、电照开关、风机开关、电源插座及有线电话网络插座等。 室内墙壁装饰、改色。在公用通道及走廊、电梯口使用改动颜色，粘贴、设置广告物或其它类似行为。楼顶悬挂小型物体需借助管道的支撑点时。3、租赁方对承租区域的室内装饰装修，有下列行为，必须向物业管理处报送有关施工方案及图纸，并由物业管理处批准，方可施工。装修超过大楼设

9、计标准或规定，增加楼面载荷的，应经大楼原设计单位或者是有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。改动卫生间、厨房间防水层的以及改房间卫生间、厨房的应按照防水标准制订施工方案，并做漏水试验。对本区域内的用电容量增加，应对照原大楼设计容量制定增容计划，对空开、保护装置的调整应有调整方案。对房间的隔离，水、电、暧、消防、监控、通讯设施的装修改动，都须有完整、详细的方案及平面图。 装修施工安全措施，动用明火和进行焊接作业。三、开工申报与监督1、装饰装修工程开工前，应当先向大楼物业管理处申报登记并报详细装修方案，由物业管理处审查备案，取得书面同意后方可开工。2、装修施工方应具备专业资质，装修前应将装修进程

10、日程安排及安全防范计划报物业管理处审查备案。3、装修方案的内容应严格依照有关法律、法规及本规定中的禁止条款，不能与之相抵触。4、委托装饰装修企业施工的需提供企业相关资质证书的复印件。5、装修单位及施工单位不得拒绝和阻碍物业管理人员依据规定对整个装饰装修活动的监督检查，发现违规行为有权制止，对造成事实后果或者拒不改正的，即按违约追究租户责任。6、任何单位和个人对承租方的装饰装修行为中出现的影响公众利益的质量事故，质量缺陷以及其他影响周围单位工作的行为，都有权检举、控告、投诉。四、其他规定1、装修施工方应严格遵守物业管理处规定的装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染及给其他租户带来的不便。2、装

11、修过程中形成的各种固体、可燃液体等废物，应按物业管理处规定的位置、方式和时间堆放及储运，严禁将装修材料、废弃物等堆放于楼道、电梯间或其它公共区域。3、装修工程所使用的材料及设备应符合国家标准不得使用国家明令淘汰或禁用物品。4、装修施工中占用电梯及主要通道，需事先得到物业管理处的许可并服从调度，以保证物业管理处为大楼内其他租户提供的各项优质服务不受影响。5、装修施工过程中，不得私自挪用公共部位及设施，并遵守物业管理处制定的其它管理规定，施工人员应接受投资广场保安、工程部、物业管理处等部门管理，办理各种出入登记及其它证件。6、装修过程中应保持对公共区域的卫生不受影响，因施工产生的垃圾应立即清除。五

12、、承担责任（违约责任）1、因装饰装修活动造成管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等，装修人员应当负责修复和赔偿。2、租户装修人因装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的责令改正修复，造成损失的依法承担赔偿责任。3、租户因装修对其他租户的工作环境、卫生环境等造成影响受到投诉的，应立即消除影响，立即改正。情况严重的应承担赔偿责任。4、租户未申报登记进行装饰装修活动，处五百元以上，壹仟元以下罚款并责令改正。5、租户违反本规定，将装修工程委托给不具有相应资质等级企业施工的处五百元以上壹仟元以下罚款并责令改正。6、租户装修使用不符合国家标准材料造成空气污染超标的责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任

13、。7、有下列行为之一的，处罚款五百元以上壹仟元以下，并责令改正。擅自拆改供暧、供排水主管道、主配电线路、消防、监控设施。 将无防水要求的房间改为卫生间、厨房的。 擅自超过设计标准增加楼面荷载的。损坏房屋原有节能设施的。对立面、电梯口、走道等区域擅自进行广告粘贴的。8、租户及装饰装修施工方违反建设工程质量管理条例的由建设行政部门按照有关规定处罚。9、租户违反国家有关安全生产规定和技术规程，不采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火和进行焊接作业的或对安全事故隐患不采取措施予以消除的，责令改正，并处壹仟元以上壹万元以下罚款。情节严重的，责令停业整改，造成重大安全事故的，交司法机关处理。六、说明：

14、1、室内装饰装修：是指租户在租赁投资广场写字楼后对所租区域的装修。2、建筑主体：是指建筑实体的结构构造，包括屋顶、楼板、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。3、承重结构：是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递经基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、主体、柱、柜架与墩、楼板、梁、层架、悬索等。4、大楼由于各处情况异同，如对部分电力、通讯、给排水设施等、所改动计划将由装修前审查装修方案后制定。5、本规定自2002年11月1日对入住投资广场的所有业主统一实施，经租户签收后租户有义务执行。签收人：投资广广场 层层租户（单单位盖章章）日 期：工程部工工具分配配、领用用及保管管方案一、

15、电气气班日常常常用工工具每人人一套；领用人人各自保保管，其其中：11、电工工日常常常用工具具包括：中号一一字启11把、中中号十字字启1把把、小号号一字启启1把、小小号十字字启1把把、试电电笔1把把、工具具刀1把把、电工工工具夹夹1只。共共7件。共共3套，由由领用人人使用和和负责保保管。2、电电梯工日日常常用用工具包包括：中中号一字字启1把把、中号号十字启启1把、小小号一字字启1把把、小号号十字启启1把、试试电笔11把、工工具刀11把、66活活络扳手手1把、88活活络扳手手1把、110活络扳扳手1把把、122活活络扳手手1把、钢钢卷尺11把、11.5PP手锤11把、22.5PP手锤11把、小小方

16、锤11把、羊羊毛刷11把、22羊羊毛刷11把、剪剪刀1把把、平口口錾子11把、尖尖头錾子子1把、工工具背包包1个。共共20件件。共11套，由由电梯工工使用和和负责保保管。33、其余余工具为为电气班班公用工工具，由由领班负负责保管管。当班班人员如如需使用用分别借借出，用用完后负负责归还还。二、空调调工具（厂厂家随机机配备的的专用工工具）由由空调工工负责领领用和保保管。三三、 水水暖工具具全部由由水暖工工负责使使用保管管。四、机修修工具全全部由机机修工负负责保管管。五、 通用工工具由综综合班领领班负责责保管，各各班组如如需要，均均可借用用。六、工具具保管责责任人负负责所保保管工具具的保养养、维修修

17、和每月月一次清清点盘存存；凡非非正常损损坏或使使用保管管不当造造成的工工具缺失失和损毁毁，均由由直接责责任人负负责照价价赔偿。责责任界定定不清的的由保管管责任人人负责赔赔偿。七七、上下下两班共共同使用用或保管管的工具具在交接接班时需需进行清清点核实实，并将将情况记记录在交交接班记记录上。八、离职或调岗人员需归还所有使用或保管的工具，否则不予办理手续。相关链链接：工工程部工工具采购购清单11-电电气工具具类工工程部工工具采购购清单22-空空调水暖暖工具类类工程程部工具具采购清清单3-机修工工具类工工程部工工具采购购清单44-通通用工具具类工程部人人员结构构方案一、 岗岗位结构构工程部管管理范围围

18、内的设设备系统统类别繁繁多、专专业性强强，对人人员的技技术素质质要求较较高。通通常情况况下需要要采用“岗位细细化”的结构构模式：按设备备类别分分班组、根根据运转转要求设设置岗位位及人员员编制；一个设设备系统统一个班班组、一一个班组组多个班班次。这这样的结结构能够够达到分分工明确确、并较较有技术术保证。但但同时有有需要人人力较多多、效率率较低等等弊端。因此，在实际中，多数酒店及物业管理工程部采用了“万能工”的模式：即一名技工同时负责某个区域的多个系统类别的设备的运行维护。这种模式是假日酒店管理集团首先应用于酒店工程管理的，可以极大地提高人力利用率、降低工程部的人力成本、提高运作效率。但是这种模式

19、要求所聘用的技工具备多方面的专业技术能力，能够胜任多个不同的专业类别的设备的运行维修。考虑到高素质人员的招聘难度及公司实际的设备规模，综合以上两种模式的优劣，工程部的结构采用如下方案：1、在公司开业伊始的一段时间内，所招聘的技工不可能对公司整体环境和设备状况很熟悉，这段时间任务也会比较多，容易发生一些适应性的问题，基于这些原因，工程部的整体结构大致按设备的专业类别划分为“配电及电气维修、电梯、空调、水暖、机修、锅炉”六个岗位。2、以上六个岗位中，相互间技术障碍较小的“配电及电气维修、电梯、空调”三个岗位合并为 电气班，其余岗位合并为 综合班。3、在班组内实行“万能工”模式：各岗位责任范围的任务

20、并不固定人员，而由该岗位所属班组的当班人员共同负责完成。但考虑到设备专业性，在开业初期的一段时间会指定一个技工负责一个专业对口的岗位。4、每个班各设一名领班。5、 工程部组织结构图二、 人员编制按以上结结构，根根据相应应班次的的运行要要求，工工程部的的人员编编制如下下表：工程部编编制共111人 主管11人 电电气班55人 11、 责责任范围围：配电电及电气气维修、电电梯运行行维修、空空调运行行维修。2、人员分配：白班2人（含领班）、早班1人、中班1人、夜班1人综合班5人 1、 责任范围：水暖管道、洁具、五金构件及机械维修、锅炉运行维修2、人员分配：白班2人（含领班）、早班1人 中班2人、夜班1

21、人三、 班班次安排排按以上结结构及人人员编制制，工程程部正常常班次如如下表：1、 电气班班排班表表星期一 星期二二 星期期三 星星期四 星期五五 星期期六 星星期日1领班班 白班班 白班班 白班班 白班班 白班班 白班班 例休休2技工工A 白白班 白白班 白白班 轮轮休早班班 早班班 早班班3技工工B 早早班 早早班 早早班 早早班 轮轮休 中中班 中中班4技工工C 中中班 中中班 中中班 中中班 中中班 轮轮休 夜夜班5技工工D 夜夜班夜班班 夜班班 夜班班 夜班班 夜班班 轮休休说明：1、除除1领班班外，其其余人员员实行轮轮班制：按以上上排序2-3-4-5-2循环环轮换。每每人每周周有一天

22、天休息。2、【当班时段】白班：按公司行政白班时段、早班：08:00-15:00 中班：15:00-23:00、夜班：23:00-08:002、 综综合班排排班表星期一 星期二二 星期期三 星星期四 星期五五 星期期六 星星期日1领班班 白班班 白班班 白班班 白班班 白班班 例休休 白班班2技工工A 早早班 早早班 早早班 早早班轮休休 中班班 中班班3技工工B 中中班 中中班 中中班 中中班 中中班 轮轮休 夜夜班4技工工C 夜夜班 夜夜班 夜夜班 夜夜班 夜夜班 夜夜班 轮轮休5锅炉炉工 白白班白班班 白班班 白班班 白班班 白班班轮休说明明：1、除除1领班班和5锅炉炉工外，其其余人员员实

23、行轮轮班制：按以上上排序2-3-4-2循环环轮换。每每人每周周有一天天休息日日。2、【当当班时段段】白班班：按公公司行政政白班时时段、早早班：008:000-15:00 中班：15:00-233:000、夜班班：233:000-008:000四、 工工作时间间及休息息按以上上班次的的当班时时段计算算，每周周工作时时间为88h6T=48小小时（包包含当班班时段内内的就餐餐等时间间）。每每周可有有一天休休息，国国家法定定节假日日休息按按公司统统一规定定。五、 人力成成本(工工资)预预算1、 本地同同类工资资水平参参考级 别 月月工资水水平 备备 注试试用期及及初级工工3500-4550元 试用期期

24、1-33个月中中级技工工 5550-6650元元 不含含福利、奖奖金及花花红领班班及高级级技工 6000-8000元 不含福福利、奖奖金及花花红2、 建建议工资资标准级级 别 月工资资水平 备 注注试用期期及初级级工 4450元元 试用用期3个个月中级级技工 6000元不含含福利、奖奖金及花花红领班班及高级级技工 7000元 不不含福利利、奖金金及花红红3、工程程部人力力（工资资）成本本预算按按以上的的建议工工资水平平，正常常情况下下工程部部人力成成本（主主要为工工资成本本）为：（1）、每每月：领领班2人人7000=14400元元，其他他8人6000=48800元元，合计计14000+4480

25、00=62200元元。（22）、每每年（按按13个个月计）：6200013=80，6600.00元元（3）、平平均支出出：月均均67116.666元；日均2220.82元元。【注注】以上上计算不不含福利利支出、奖奖金、保保险及其其他意外外支出。六、人员聘用方案专业特长 人数 相 关 要 求高低压配电 2人 3年以上经验、持操作证、能熟练维修各种电气设备强弱电维修 3人3年以上经验、持操作证、熟悉各种强弱电气线路及设备电梯维修 1人 熟悉高层楼宇电梯原理和维修、一年以上经验、持特业资格证中央空调 1人熟悉各种冷源设备和风机盘管系统原理、有电气或管道基础水暖管道、机修 2人 有熟练的给排水管道、水

26、暖洁具、五金机械设备维修技能锅炉 1人持司炉证、多年经验、熟悉水处理并有电气或管道基础【说明】1、以上共10人。2、领班2人从以上人选中择优提拔。3、有酒店工作经验优先。七、人员到位计划1、 开业前15-12天内：（1） 通知电梯、空调、锅炉等专业性强的特种设备拟聘人员面试。（2）确定各岗位拟聘用人员名单。2、 开业前12-10天内：（1） 电梯、锅炉、空调主要设备岗位人员进场接受厂家或施工方技术培训。（2）联系其他拟聘用人员，确定补充招聘计划。3、 开业前10-6天：（1） 通知电气、机修、管道等拟聘人员面试，确定所有录用人员名单。（2）组织所有人员进行星级服务公共科目知识、工程部运作规范、

27、公司规章等内容的岗前培训。（3）安排主要人员上岗参加设备综合调试及一些不提供安装的设备（洗涤设备等）的安装。4、开业前6-3天内：所有人员按要求全部到位，开始供电、供水、电梯、锅炉等的试运转。5、详见开业前后工程部工作进度计划并以最终修订方案为准。八、减员增效预案1、结构更新开业后公司走上正常经营轨道，各项工作会形成一定规律而易于掌握。经过一段时间的磨合，各岗位人员对所负责的工作和整体运作模式都较熟悉的情况下，采用逐步过渡的方法进行结构重组，在工程部内实行单一的全“万能工”模式：合并两个独立的班组为一个整体、轮班运行，不再按岗位定岗定人。具体结构如下：工程部共7人，按以下班次运行：白班4人 负

28、责水、电、空调、电梯、锅炉运行及设备保养维修。 1、 设领班一人。2、 其他人实行轮班制。3、 具体班次根据情况安排，并适时调整。中班 2人负责设备运行及紧急故障的处理。夜班 1人 负责运行值班和紧急故障处理。2、 人人员精简简按以上上结构，工工程部人人员在原原有基础础上精简简1/33，将采采取优胜胜劣汰方方式进行行。其中中也有人人员的正正常流动动和流失失。3、薪资资增长实实现以上上结构后后，人员员减少，工工资成本本也同比比减少。另另一方面面，由于于人员精精简，余余留人员员需承担担的工作作任务也也大大增增加。将将减员而而减少支支出的工工资额的的一部分分为余留留人员加加薪，使使技工平平均工资资水

29、平能能够高于于本地同同类水准准。这将将能够稳稳定人心心、鼓舞舞士气，更更可以提提高公司司形象，吸吸引更多多优秀人人才加入入，使公公司更具具活力。工程部工程部运运作计划划工程部为为公司的的经营提提供能源源供应、设设施维修修和工程程协作等等保障功功能：直直接管理理和运行行供水、供供电、供供汽及空空调等供供能设备备；负责责物业设设施的维维护、保保养和检检修；协协助完成成公司各各种经营营活动中中需工程程部提供供支持的的任务如如：布置置会场、制制作宣传传道具等等根据工工程部的的任务范范围，参参照星级级服务标标准，计计划从以以下几个个方面做做好工程程部的运运作：一一、建立立完备的的运作管管理规范范根据公公

30、司物业业规模，参参照星级级酒店工工程管理理标准，拟拟出一套套包括各各种日常常运作管管理程序序、岗位位职责、规规章制度度、设备备操作规规程、检检修程序序等内容容的规范范文件。这这是工程程部运作作的依据据，以此此实程序序化、制制度化的的管理。链接：凯比特投资广场有限公司工程部运作管理规范二、建立精干、高效的工程服务队伍根据工程部责任范围广、设备系统类别多、专业性强、技术要求高的特点，计划按以下步骤逐步建立一支适应工程部运作要求的高素质技工队伍。1、按公司整体运作管理方案制定工程部的运作模式和人员结构方案、相应聘用要求。 链接：工程部人员结构表2、按各岗位专业要求招聘考核、择优选取所需人员。3、聘用

31、人员上岗前进行公司规定、工程部运作规范、星级服务意识及团队精神等方面的培训，强化对公司文化的认同感和综合素质，以适应新的工作环境。4、各岗位人员到岗后，根据实际的岗位职责范围，分别进行操作技术规程和职责制度的培训，使其尽快进入工作角色。5、制定一套考核制度，对工程人员的业务技能和敬业情况进行考核，努力营造务实求进的工作氛围，调动每个人的积极性。6、充分重视所有人的个人能力，尊重工程部每个人的建议；强调团队精神；让每个人都能充分发挥自己的专长、积极贡献自己的力量的同时，还能相互团结协作；形成一支技术过硬、作风优良、团结稳定的工程技工队伍，集中力量高效完成各项工作任务。三、做好物业设备的运行和维修

32、管理【一】设备运行管理是工程部的主要任务，计划采取以下措施努力提高管理水准：1、收集齐全的物业设施设备的技术资料，建立系统的设备档案。2、按设备的技术要求制定详实细致的操作和检修程序。3、制定预防性维修计划，按计划的时间、项目内容对设备进行保养和检修。4、与使用和保管设备的部门或责任人签定设备使用维护责任书，强化设备的正当操作和及时有效的维护保养责任。5、建立完备的设备安装、调试、运行、维护、检修、改造、更新、报废记录，使设备管理更规范。6、在设备运行和维修成本上进行内部考核控制，避免和减少不必要的浪费。【二】建立完备可行的维修系统是设备设施维护检修的保障基础，计划按以下模式对所有物业设施设备

33、进行充分有效的维护保养和检修：1、维修功能所有设备设施维护、保养和检修以四个功能块来完成：【1】预防性维修：所有设备设施均制订维护保养和检修计划，按既定时间、项目和流程实施预防性的检修。【2】日常报修处理：设备设施的使用部门在日常使用过程中发现的故障以报修单的形式通知工程部采取维修措施。【3】巡查检修：工程部各班组值班人员在当班时段至少对责任范围内的设备设施进行一次巡查，发现故障和异常及时处理。【4】增改翻新：根据设备设施的具体情况和实际需要，对已有的设备设施进行增加、改进性能和翻新处理，使设备设施重新恢复使用价值，得到良好的利用。2、维修结构【1】 主管负责根据物业设施规模制订维修程序和维修

34、计划。【2】以各专业班组为单位，按既定的责任范围，分别负责所属区域或设备设施的维护、保养和检修。【3】重要设备设施和综合专业性设备设施由主管负责组织相关班组共同进行维护、保养和检修。3、维修控制【1】主管负责监督各班组按既定的程序和计划实施，控制维修成本、效率和质量。各班组按程序和计划在领班的组织和带领下，实施并完成设备维护、保养和检修。【2】日常报修处理由报修部门负责验收设备维修修复质量并签收耗用材料记录。工程报修单具实填写并由报修部门验收签字后一份工程部备查、一份报修部门留存、一份汇总交财务核对材料成本。【3】设备设施的预防性维修项目由使用或保管部门进行验收并签收耗用材料记录。设备计划检修

35、记录具实填写并由使用或保管部门验收签字后一份工程部备查、一份汇总交财务核对材料成本。【4】工程部日常巡查中的检修由检修人员具实填写巡查检修记录，并由使用或保管部门验收签字后一份工程部备查、一份汇总交财务核对材料成本。四、做好能源控制管理能耗成本通常占公司日常经营成本的很大比例，节能降耗是控制成本提高效益的有效手段。能控管理的关键是1提高所有人的节能意识。2制定必要的规定和制度。3采取必要的技术措施。计划从以下几方面入手，促进能控的制度化和程序化，努力把能耗成本保持在合理的水平：1、做好耗能设备的维修保养，使其经常保持良好的性能状态。2、 对主要耗能设备如：空调系统、供热系统的运行状况进行分析，

36、制定出利于节能的运行程序。3、在保证公司营业所需的前提下，尽可能减少耗能设备的使用。如：及时关闭暂无开启必要的灯具、空调等。并将这些内容形成制度。4、对各部门进行空调、水电设施的使用和节能常识的培训。5、 优先维修造成能源浪费的设备故障。6、工程部在日常巡检过程中对节能情况进行监督。7、 准确抄录各种能耗数据，按时进行分析，根据发现的问题不断采取节能措施。8、在设备的选购、维修和运行管理中，积极采用有利于节能的新技术、新材料。五、做好安全运行管理工程部是公司的要害部门之一。将以“安全是最大的效益”的原则，加强安全防范和日常运作中的安全管理，并从以下几个方面努力确保工程部在安全运行上“万无一失”

37、。1、积极配合安保部门，做好工程部的安全组织建立、安全教育培训、消防设施维护和安全保障演练等方面的工作。2、加强各岗位安全操作管理。所有岗位的技工均要求持相应专业资格证上岗。锅炉、空调和电梯等工种还要有“特种行业操作证”。3、将设备运行和维修过程中的安全操作规定制度化、程序化。4、 制定工程部的安全考核制度，强化每个人的安全意识和责任心。5、经常对各岗位人员进行设备技术原理、操作维修技术方面的培训，是每个人都能切实掌握正确的程序，从技术基础上保证运行安全。6、重点设备和岗位确定专人对运行安全负责，定期进行安全检查和评估。7、关心了解各岗位人员的思想状态，及时化解存在的矛盾，作好防盗、放损和防止

38、人为破坏工作。8、制定必要的安全预案，发生事故是力争降低损失。六、做好与各部门的协调工作及时与各部门交换情况，了解掌握物业出租、VIP接待、设备使用过程中的异常等方面的信息，便于优质的做好供能、检修和协作工作。同时，将工程部的设备检修计划、能耗统计数据、设备故障率等情况反馈给其他部门。将根据实际的部门结构和运作方案拟出详细的“与各部门协调工作计划”除以上方方面外，将将结合日日常运作作中的实实际情况况，及时时对本计计划进行行完善补补充。以以安全、高高效为前前提，充充分考虑虑公司的的实际，努努力做好好工程保保障工作作。经理岗位位责任11、 坚坚决贯彻彻执行公公司总经经理的指指示 ，直直接对总总经理

39、负负责。22、对工工程部所所有人员员和设备备全权管管辖和调调配。挑挑选和配配备下属属各岗位位管理人人员。培培养、巩巩固骨干干队伍、切切实保障障动力设设备的安安全运行行与装修修设施的的完好。尽尽最大的的努力，以以最低的的成本开开支保持持公司高高格调水水准/33、制订订下属各各岗位规规范及操操作规程程，督促促检查下下属严格格执行岗岗位责任任制度、操操作规程程及设备备检修保保养制度度。4、深入入现场、掌掌握人员员和设备备状况，坚坚持每天天作如下下检查：（1） 审核运运行报表表，掌握握能耗规规律，发发现异常常，分析析原因，及及时采取取节能措措施。（22）审阅阅各系统统运行监监测技术术参数，发发现偏差差

40、，及时时修正。（3） 现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工思想，发现不良倾向及时纠正。（4）现场巡查重点设备运行技术状况，发现隐患，立即与有关班组组织力量消除；发生影响营业的重大故障，立即组织力量尽快处理。（5）现场检查重要维修工程及增改工程的工作质量与进度，发现失控及时采取措施。（6） 现场巡查主要公共场所动力设施，发现问题及时组织维修。5、审定下属班组工作计划，统筹工作安排与人力调配，检查计划执行情况。6、组织制订设备更新、改造工程计划，重大维修保养计划，备件购进计划，并组织实施。7、根据营业要求与科技发展状况，经常征询一线业务部门意见，不断改进原设计缺陷，大力支持下属进行技术改造，使

41、动力设备日渐完善。8、深入了解下属管理人员和员工的思想状况，及时纠正不良倾向，经常对下属进行职业道德、服务意识教育，培养员工公司责任感。9、编制培训计划，定期对人员进行培训，提高管理水平，把工程部建设成为一支高素质、高技术水准、高效率、高服务质量的队伍。10、核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督导下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交资料员整理归档。11、掌握科技发展动态，认真推广新技术，发行不合理的设备，完善设计和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外协施工，验收施工质量。班组主管管岗位责责任制11、 模模范执行行岗位责责任制、操

42、操作规程程、员人人守则和和各项规规章制度度，承上上启下，及及时完成成各项工工作任务务。2、管理理好、使使用好本本班负责责范围的的设备，使使设备经经常处于于良好的的技术状状态，优优质高效效、低耗耗、安全全运行，是是班组主主管的首首要责任任。对管管辖设备备要严格格做到三三干净：设备干干净、机机房干净净、工作作场地干干净；四四不漏：不漏电电、不漏漏油、不不漏水、不不漏气；五良好好：使用用性能良良好、密密封良好好、润滑滑良好、紧紧固良好好、调整整良好。3、主管是一班人在工作上、技术上的带头人，是班组的骨干，应具备良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助经理作好班组管理工作，解决技术上的疑难问题

43、。4、做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题，设备发生故障时，有效组织力量抢修，保证公司的正常营业。5、负责制订本班设备的年月检修计划和备品备件计划，报经理审核，并负责检修保养计划的实施。6、做好本班设备的技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚的记录在班组档案，每月交经理审阅。7、做好班组人员考勤和维修台帐，每月报办公室汇中央空调调系统参参数一、主主机铭牌牌数据机机组型号号 BZZ 1775V1111（KK）BOO出厂编编号 00206635118检验验员号 QA001制造造日期 20002年66月制冷冷量 1175万万Kcaal/hh制冷量量 20035KKw冷水

44、水入口温温度 112C冷水出出口温度度 7C冷水水流量 3500M/h冷水水压限 0.88mPaa燃料低低值热值值 85500KKcall/Nmm热源最最大耗量量 16698KKW溴化化锂溶液液量 66.2tt电压/频率 3800v/550Hzz耗电量量 100.4KKW大件件运输重重量 223.66t二、主主机常用用数据燃燃料耗用用量制冷冷：1228kgg/小时时制热：1400kg/小时电电消耗：105kww三、系系统其它它数据11、总造造价 约约4000万元22、 设设计使用用年限 20年年3、 冷却水水塔电功功率 115kww/n44、 冷冷却水泵泵（单台台） 555kww/n55、冷冻

45、冻水泵（单单台） 55kkw/nn6、 冷却水水首次充充注耗用用量 66.5tt7、 冷冻水水首次充充注耗用用量 1100tt四、机盘盘管标称称功率统统计1、11F 前前楼（南南楼）建建行：111522W大堂堂：19920WW农行：13444W合合计：444166W后楼楼合计：4800W2、22F 前前楼证券券交易大大厅：117866W中庭庭：7668W证证券办公公室：114022W后楼楼：8226W33、3FF 前楼楼咖啡厅厅：17786WW东侧厅厅：29938WW后楼：9222W4、44F/66F-114F/16FF-188F前楼楼：6772W后后楼：6672WW共133层合计计：177.

46、4772KWW5、55F 前前楼：7776WW后楼：8322W6、115F前前楼：9988WW后楼：8322W7、119F（前前楼） 7688W8、总总计：441.4478KKW(约约为422KW)五、系系统设备备折旧11、计算算公式：设备折折旧额=（设备备原总值值预计计净残值值）/预预计使用用寿命22、 计计算条件件主机：设计寿寿命200年/每每年工作作1600天/每每天工作作3小时时 系统统其它设设备均按按：寿命命20年年/每年年工作1160天天/每天天工作88小时 系统统原值按按4000万元/ 净残残值忽略略不计33、 折折旧额结结果：约约为200万/年年,12250元元/天,1566.

47、255元/小小时六、成成本计算算1、计计算条件件：柴油油：30000元元/t电电：1.5元/Kwhh水：11.5元元/t22、耗油油：制冷冷：1228kgg/h*30000元/t3844元/hh制热：1400kg/h*330000元/tt4200元/hh3、冷冷却塔耗耗电：115kww/h*1.55元22.5元/h4、冷冷却泵耗耗电：555kww/h*1.55元82.5元/h5、冷冷冻泵耗耗电：555kww/h*1.55元82.5元/h6、直直燃机电电耗：110.55kw/h*11.5元元15.75元元/h77、风机机盘管电电耗：442kww/h*1.55元63元元/h88、系统统总成本本为：

48、折折旧额+油耗+总电耗耗， 计计算结果果为：制制冷：8806.5元/h制热热：8442.55元/hh8、 折合成成风机单单位电耗耗为：制制冷:8806.5元/h42kkw/hh(风机机电耗)19.21元元/kwwh制热热:8442.55元/hh42kkw/hh(风机机电耗)20.06元元/kwwh注：人力及及维持费费用未计计六、中中央空调调系统计计量方案案方案一一：按以以上计算算结果（风风机每消消耗电能能h折合合成空调调成本）可可对各区区域装表表控制并并计量收收费（估估算为：21元元0.770.88=377.5元元/KWWh）。方案二：按以上计算结果（风机耗电折合成空调成本），结合各区域空调负荷（风机标称功率与风口数量），可估算出空调系统运行单位小时的各区域所需成本，并据此收费。工程部工程部主主管岗位位责任岗位责任任： 11、 模模范执行行岗位责责任制、操操作规程程、员人人守则和和各项规规章制度度，承上上启 下下，及时时完成各各项工作作任务。22、管理理好、使使用好本本班负责责范围的的设备，使使设备经经常处于于良好的的技术状状态，优优质高效效、低耗耗、安全全运行，是是班组主