律师办理房地产项目转让业务操作指引(doc 56页)eiaa.docx

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1、律师办理理房地产产项目转转让业务务操作指指引（20113年33月155日经山山东省律律师协会会七届常常务理事事会第八八次会议议审议通通过）目录录第一章 总则第二章 律师办办理房地地产项目目转让方方案设计计业务的的操作指指引第一节 一般规规定第二节 转让模模式第三节 股权转转让模式式第四节 资产转转让模式式第五节 方案设设计的原原则和注注意事项项第三章 股权转转让模式式的操作作指引第一节 一般规规定第二节 律师办办理股权权转让意意向阶段段的法律律业务第三节 律师在在尽职调调查阶段段提供的的法律服服务第一部分分 尽职职调查基基本规范范第二部分分 尽职职调查前前的准备备第三部分分 尽职职调查的的方法

2、第四部分分 尽职职调查内内容第五部分分 尽职职调查报报告第六部分分 律师师从事尽尽职调查查工作应应注意的的事项第四节 股权转转让合同同起草、谈谈判、签签署阶段段法律业业务的操操作指引引第一部分分 股权权转让合合同的起起草第二部分分 股权权转让合合同的谈谈判第三部分分 股权权转让合合同的签签署第四部分分 股权权转让合合同的政政府审批批第五节 律师办办理股权权转让合合同履行行阶段法法律业务务的操作作指引第四章 资产转转让模式式的操作作指引第一节 一般规规定第二节 律师办办理资产产转让意意向阶段段法律业业务的操操作指引引第三节 律师在在尽职调调查阶段段提供的的法律服服务第四节 资产转转让合同同起草、

3、谈谈判、签签署阶段段法律业业务的操操作指引引第一部分分 资产产转让合合同的起起草第二部分分 资产产转让合合同的谈谈判第三部分分 资产产转让合合同的签签署第五节 律师办办理资产产转让合合同履行行阶段法法律业务务的操作作指引第五章 律师防防范执业业风险的的注意事事项第一节 一般规规定第二节 律师在在意向阶阶段的注注意事项项第三节 律师在在尽职调调查阶段段的注意意事项第四节在交易易结构设设计阶段段的注意意事项第五节 在合同同草拟、谈谈判阶段段的注意意事项第六节 在合同同履行、交交割阶段段的注意意事项第六章 附则第一节 声明第二节 特别说说明事项项第三节 附件附件一：股权转转让模式式下的尽尽职调查查详

4、细内内容附件二：资产转转让模式式下的尽尽职调查查详细内内容附件三：股权转转让模式式下的纳纳税说明明附件四：资产转转让模式式下的纳纳税说明明附件五：国有股股权转让让程序附件六：外商投投资房地地产的有有关问题题第一章 总则第一条条 为规规范本省省律师办办理房地地产项目目转让业业务的服服务行为为并提高高服务质质量，特特别是为为年轻律律师熟悉悉、参与与该业务务提供指指导，经经山东省省律师协协会授权权，房地地产专业业委员会会在总结结相关业业务经验验的基础础上制定定本指引引，供本本省律师师在办理理该类业业务时参参考。第二条条 本指指引中所所涉及的的名词解解释：（一）“房地产产项目”指房地地产开发发企业通通

5、过出让让、转让让获得的的土地使使用权和和/或在在该土地地上开发发建设的的住宅、商商业（含含办公）、酒酒店等物物业及其其配套设设施等。但但不包括括划拨土土地使用用权和/或在该该等土地地上建设设的建筑筑物及配配套设施施，亦不不包括公公有房屋屋、廉租租住房、经经济适用用房等政政府限制制交易的的物业和和/或该该等物业业占用的的土地。（二）“房地产产项目转转让”指房地地产开发发企业直直接转让让其名下下的房地地产项目目（或直直接受让让其他房房地产开开发企业业名下的的房地产产项目）和和/或通通过转让让房地产产开发企企业股权权的方式式间接实实现房地地产项目目转让目目的的行行为。（三）“目标项项目”指交易易双方

6、拟拟转让的的房地产产项目。（四）“目标公公司”指拥有有目标项项目的公公司。第三条条鉴于房房地产项项目转让让业务的的复杂性性和对律律师业务务能力要要求较高高的特点点，律师师办理该该类业务务应遵循循如下原原则：（一）专专业负责责原则：律师应应刻苦钻钻研专业业法律问问题，熟熟悉该专专业的法法律规定定，具备备与该行行业相匹匹配的能能力，为为当事人人提供准准确的专专业服务务。（二）忠忠诚守信信原则：律师应应对当事事人尽到到忠诚义义务，在在转让方方和受让让方之间间，只接接受其中中一方的的委托。服服务过程程中，律律师不应应受任何何单位及及其他组组织和个个人的非非法干涉涉，依法法维护当当事人的的合法权权益，贯

7、贯彻落实实国家相相关法律律法规。（三）勤勤勉尽责责原则：考虑到到本业务务涉及法法律领域域多、情情况复杂杂的特点点，律师师应结合合当事人人的要求求恪尽职职守、勤勤勉敬业业，在其其承诺的的期限内内完成各各项具体体的法律律服务。第四条条律师办办理房地地产项目目转让业业务，应应依据与与当事人人所签订订的委托托协议，在在委托权权限内依依法、依依约履行行职责，不不得损害害当事人人的合法法权益，并并应保守守当事人人的商业业秘密及及个人隐隐私。第五条条本指引引主要适适用于律律师从事事房地产产项目转转让的非非诉讼服服务，重重点在于于指导律律师向其其当事人人提供尽尽职调查查、方案案设计、合合同起草草、协商商、谈判

8、判、签约约以及项项目交割割等方面面的法律律服务。律律师在办办理有关关房地产产项目转转让的诉诉讼案件件时，也也可以有有选择地地参考本本指引的的相关内内容。第二章 律师办办理房地地产项目目转让方方案设计计业务的的操作指指引第一节节 一般般规定第六条条律师办办理房地地产项目目转让业业务时，主主要依据据土地地管理法法、物物权法、公公司法、城城市房地地产管理理法、城城市房地地产开发发经营管管理条例例、城城市房地地产转让让管理规规定等等法律、法法规。第七条律师对对房地产产项目转转让业务务进行方方案设计计和论证证时可以以参考本本章的规规定。第二节节 转让让模式第八条 房地产产项目转转让主要要有两种种模式：一

9、种是是股权转转让，另另一种是是资产转转让。股股权转让让模式是是通过转转让股权权的方式式间接实实现转让让房地产产项目的的目的；而资产产转让模模式则是是通过直直接转让让房地产产项目的的方式实实现其目目的。第九条 股权转转让和资资产转让让两种模模式相比比，虽然然目的相相同，但但涉及的的直接交交易标的的不同，法法律关系系和交易易成本也也各不相相同。因因此在交交易模式式的选择择和设计计上，律律师应根根据拟转转让房地地产项目目的具体体情况，作作出适当当的选择择，以便便尽可能能地降低低交易风风险与交交易成本本。第三节节 股权权转让模模式第十条 股权转转让模式式可分为为股权转转让方式式和增资资扩股方方式。股权

10、转让让方式是是指转让让方与受受让方签签订目标标公司股股权转让让合同，完完成股权权交割，并并办理工工商变更更登记。增资扩股股方式是是指增资资方以现现金或其其他资产产对目标标公司进进行增资资，从而而持有目目标公司司一定比比例的股股权，再再进一步步受让目目标公司司的股权权。第十一条条 股权权转让的的交易主主体为转转让方（目目标公司司的股东东）和受受让方。股股权交易易不需要要征得目目标公司司的同意意。第十二条条 股权权转让模模式的操操作步骤骤如下：（一）采采取股权权转让方方式转让让的，受受让方受受让目标标公司原原股东的的全部或或部分股股权，双双方签订订股权转转让合同同，然后后到工商商部门办办理相应应的

11、变更更登记，再再或同时时进行董董事、监监事改选选，并到到工商部部门办理理相应的的变更登登记。（二）采采取增资资扩股方方式进行行转让的的，由增增资方与与目标公公司原股股东签订订增资协协议，对对增资额额和增资资后各方方所占股股权比例例作出约约定，然然后由会会计师事事务所出出具验验资报告告，并并到工商商部门办办理变更更登记，再再或同时时进行董董事、监监事改选选，并到到工商部部门办理理相应的的变更登登记。如果目标标公司是是外商投投资企业业，或增增资后目目标公司司由内资资企业变变更为外外商投资资企业，则则需要经经相关部部门批准准，然后后再办理理工商变变更登记记。第十三条条 股权权转让模模式的优优势：（一

12、）该该模式不不受城城市房地地产管理理法第第39条条关于转转让时必必须完成成开发投投资总额额25%的条件件限制，可可以在目目标公司司取得土土地使用用权后的的任何时时点进行行。（二）税税负成本本相对较较低，有有利于降降低受让让的总体体成本。采取股权权转让方方式，在在满足一一定条件件时，一一般各项项资产无无须作为为销售处处理，房房屋、土土地等无无须办理理过户手手续，避避免因资资产流转转而产生生所得税税、营业业税、契契税等税税费，从从而可获获得更为为优惠的的股权受受让价格格，降低低了受让让总体价价格。受受让前开开发成本本和资金金占用利利息可以以全额计计入此后后项目总总成本，对对受让方方而言有有利于降降

13、低今后后项目处处置的土土地增值值税。股权转让让模式下下需要缴缴纳的税税费见本本指引附附件三。（三）操操作程序序较简单单。第十四条条 股权权转让模模式的不不利因素素：（一）目目标公司司进行房房地产开开发，往往往是在在同一地地块上建建设多个个项目（如如写字楼楼、住宅宅、酒店店、商贸贸等）。如如果无法法将盈利利前景不不佳的项项目进行行剥离，不不仅会增增加受让让成本，而而且还面面临较大大的经营营风险，项项目的资资金回报报无法获获得保障障。（二）股股权转让让模式下下，受让让方在受受让时对对目标公公司的或或有债务务往往难难以预测测。（三）交交易完成成后，转转让方的的义务及及由此产产生的法法律责任任均由受受

14、让方承承担。受受让方面面临转让让方未尽尽信息披披露义务务的风险险。第四节 资产转转让模式式第十五条条 资产产转让的的交易主主体为转转让方（目目标公司司）和受受让方。第十六条条 资产产转让模模式的操操作步骤骤为：交交易双方方签订资资产转让让协议后后，到国国土资源源和房屋屋管理局局办理土土地使用用权变更更登记，并并办理建建设用地地规划许许可证、建建设工程程规划许许可证、建建设工程程施工许许可证等等项目有有关规划划建设手手续的更更名。第十七条条 资产产转让模模式的优优势：（一）项项目权属属清晰，可可操作性性较强，法法律规定定明确，只只要符合合法定条条件，即即可进行行转让。（二）受受让方无无需考虑虑目

15、标公公司的或或有负债债风险。因因受让的的仅为目目标项目目，不涉涉及公司司债权债债务，对对受让方方而言交交易较为为简便、透透明。（三）需需要缴纳纳的税费费种类清清晰，税税务风险险较小。第十八条条 资产产转让模模式的不不利因素素：（一）根根据城城市房地地产管理理法第第39条条的规定定，房地地产项目目转让时时必须完完成开发发投资总总额的225%。若若采用资资产转让让模式，项项目权属属变更登登记手续续必须在在目标项项目投资资总额达达到255%后方方可办理理。（二）在在资产转转让模式式下，如如有专属属于转让让方（目目标公司司）的税税收优惠惠，受让让方在受受让目标标项目后后无法继继续享有有。但是是如果采采

16、取股权权转让的的方式，由由于变动动的只是是转让方方（目标标公司）的的股东，则则税收优优惠将会会得到保保留。（三）税税费较高高。通常常情况下下，采取取资产转转让模式式需缴纳纳的税费费包括：契税、印印花税、土土地增值值税、营营业税、所所得税、城城市维护护建设税税和教育育费附加加等，相相对于股股权转让让模式而而言税费费较高。资产转让让模式下下需要缴缴纳的税税费见本本指引附附件四。第五节方案设设计的原原则和注注意事项项第十九条条 方案案设计的的原则：（一）以以目标项项目和目目标公司司的具体体情况为为基础，以以法律为为依据。（二）尊尊重当事事人意愿愿、维护护当事人人利益。（三）保保障交易易安全，尽尽量使

17、操操作路径径简捷易易行。（四）尽尽量降低低交易成成本。第二十条条 方案案设计注注意事项项：（一）方方案设计计与当事事人的商商业目的的息息相相关，涉涉及到行行业、管管理、商商务、财财税、法法律等多多方面知知识，需需要具备备一定的的统筹能能力。律律师应谨谨慎地担担任总协协调人。（二）律律师担任任方案设设计的总总协调人人时应充充分发挥挥各专业业团队的的业务专专长，注注意整合合各方力力量，为为当事人人提供多多个方案案供其选选择，并并分析利利弊。单单一方案案的提交交更须慎慎重。（三）律律师可以以与相关关专业人人员联合合提供方方案设计计服务，在在联合服服务时应应注意适适当划分分工作边边界，区区分工作作责任

18、。第三章 股权转转让模式式的操作作指引第一节 一般规规定第二十一一条律师就就股权转转让业务务提供法法律服务务，主要要应当依依据公公司法、公公司登记记管理条条例、最最高人民民法院关关于适用用中华人人民共和和国公司司法若干干问题的的规定（一一）、（二二）等等法律法法规和司司法解释释。第二十二二条 律律师以股股权转让让模式提提供法律律服务可可以参考考本章的的规定。第二十三三条 本本章涉及及的名词词解释：（一）“受让方方”指拟受受让目标标公司股股权的自自然人或或法人。（二）“转让方方”指持有有目标公公司股权权并拟转转让给受受让方的的自然人人或法人人。（三）“意向书书”指受让让方和转转让方就就目标公公司

19、股权权转让事事宜初步步达成的的转让意意向书或或框架协协议。（四）“股权转转让合同同”指受让让方和转转让方就就转让目目标公司司股权事事宜达成成的正式式合同。（五）“股权转转让协议议”指由受受让方与与转让方方为办理理股权的的工商登登记变更更而签订订的股权权转让协协议。第二十四四条 股股权转让让模式的的基本程程序：（一）了了解目标标公司、目目标项目目的情况况。（二）达达成初步步转让意意向，签签订意向向书，由由受让方方向转让让方支付付一定数数额的定定金（视视情况而而定）。（三）受受让方对对目标公公司和目目标项目目进行尽尽职调查查。（四）受受让方根根据调查查情况决决定是否否继续受受让。若若决定继继续受让

20、让，则需需设计并并论证受受让方案案。（五）起起草股权权转让合合同，就就合同内内容进行行协商、谈谈判。（六）签签署股权权转让合合同。（七）履履行股权权转让合合同（不不分先后后顺序）：1.受让让方按约约定向转转让方支支付股权权转让款款；2.按约约定更换换公司法法定代表表人、董董事、监监事、总总经理及及其他高高级管理理人员；3.按约约定进行行公司印印鉴、财财务账册册、账户户、资料料等的交交接；4.按规规定办理理完税手手续；5.办理理工商变变更登记记手续，股股权转让让完成。第二节 律师办办理股权权转让意意向阶段段的法律律业务第二十五五条 意意向书达达成前，受受让方应应与转让让方接洽洽，了解解目标公公司

21、的设设立时间间、注册册资本、股股权结构构、资产产负债状状况、开开发资质质、经营营范围，公公司除目目标项目目外是否否还有其其他经营营性资产产，公司司有无债债权债务务纠纷，有有无已发发生的或或潜在的的诉讼、仲仲裁或行行政处理理案件，拟拟转让的的股权是是否有权权利负担担等情况况。此外，受受让方还还应了解解目标项项目的来来源、土土地性质质、权属属情况、规规划情况况、开发发进展情情况、已已取得的的开发建建设手续续、就该该项目已已签订的的合同及及履行情情况、项项目（实实物或权权利）有有无瑕疵疵等。第二十六六条 根根据了解解到的情情况，对对可能存存在的法法律问题题、风险险进行预预判，并并书面提提示当事事人，

22、建建议转让让操作方方案，根根据目标标公司和和目标项项目的具具体情况况设计、起起草意向向书。第二十七七条 意意向书旨旨在为整整个交易易做出纲纲领性的的计划和和安排，为为转让方方配合受受让方进进行尽职职调查提提出要求求，为受受让方根根据尽职职调查结结果决定定是否继继续进行行受让设设定条件件，也为为受让方方按照转转让方要要求支付付定金提提供合同同依据。第二十八八条 意意向书所所包含的的主要内内容有：1.转让让标的2.转让让方式及及主体3.转让让价款及及价格确确定方式式4.付款款方式5.进度度安排条条款（工工作步骤骤、时间间表等事事项）6.陈述述保证条条款（主主体资格格、项目目基本情情况等）7.权利利

23、义务条条款（如如协同配配合义务务、提供供必要资资料信息息的义务务、各方方负责事事项的划划分等）8.排他他协商条条款（独独家谈判判权）9.诚意意金条款款10.意意向书终终止（解解除）条条款11.违违约责任任条款12.保保密条款款13.争争议解决决条款14.法法律适用用条款（适适用于涉涉外的情情形）15.其其他条款款（费用用承担条条款、弹弹性条款款等）16生生效条款款第二十九九条 意意向书的的起草、谈谈判及签签订应注注意的问问题：（一）受受让时，受受让方可可能基于于某种考考虑，不不想或不不能直接接以自己己的名义义去受让让，而是是先设立立一家壳壳公司，然然后再以以壳公司司的名义义去受让让项目公公司。

24、所所以，建建议意向向书中为为受让方方将来可可能以其其指定的的其他公公司进行行受让做做好铺垫垫。（二）意意向书是是否设计计诚意金金/定金金条款（以以下均称称“定金”）应视视转让方方的意愿愿而定。该该条款主主要是为为降低受受让方恶恶意磋商商或其他他不诚信信行为的的风险，并并担保下下列事项项：1.转让让方积极极配合受受让方的的尽职调调查，提提供目标标公司和和目标项项目详实实的资料料；2.转转让方介介绍的情情况与目目标公司司和目标标项目实实际情况况一致；3.受受让方能能够按期期完成尽尽职调查查并按意意向书约约定条件件做出是是否继续续受让的的决定；4.转让让方遵守守对其在在排他期期内的限限制性约约定；5

25、.双方方均对转转让事宜宜以及获获取的对对方资料料、信息息、商业业秘密进进行保密密，并在在终止转转让时返返还从对对方获取取的全部部资料等等。（三）受受让方有有权根据据尽职调调查情况况，提出出修改受受让方案案、调整整交易价价款、要要求转让让方处理理不利事事项等合合理要求求；亦可可决定终终止或继继续交易易。但为为防止受受让方滥滥用其权权利，建建议在意意向书中中设置继继续受让让或不再再受让的的条件。（四）尽尽职调查查结果与与转让方方披露情情况一致致的，受受让方应应当继续续受让，进进入协议议起草、谈谈判、签签署阶段段；受让让方拒绝绝继续受受让的，定定金不予予返还。若调查结结果与转转让方披披露的情情况不一

26、一致（细细微不一一致在所所难免，一一般指重重大不一一致，但但对何谓谓“重大不不一致”，应当当根据双双方意思思在意向向书中明明确约定定），受受让方有有权放弃弃受让，且且转让方方应双倍倍返还定定金。第三节 律师在在尽职调调查阶段段提供的的法律服服务第一部分分 尽职职调查基基本规范范第三十条条律师应应严格遵遵守法律律、法规规及规范范性文件件的规定定，遵守守律师职职业道德德和执业业规范，诚诚实守信信、勤勉勉尽职、审审慎严谨谨。第三十一一条 律律师应严严守所知知悉的当当事人、目目标公司司及其他他相关方方的商业业秘密，不不得利用用所知悉悉的商业业秘密为为律师本本人、律律师事务务所及其其他人谋谋取利益益。第

27、三十二二条 律律师应在在当事人人授权范范围内从从事尽职职调查法法律业务务；律师师在授权权范围内内的工作作，不受受其他单单位或个个人的影影响和干干预，独独立工作作，维护护当事人人的合法法权益。第三十三三条 律律师事务务所接受受委托后后应指派派具备相相应专业业能力的的律师承承办，实实习律师师（含律律师助理理或其他他辅助人人员）不不得独立立承办，只只能协助助律师完完成相关关工作。第三十四四条 律律师从事事尽职调调查法律律业务，严严禁下列列行为：（一）严严禁建议议或协助助当事人人或目标标公司从从事违法法活动。律律师只能能对当事事人要求求解决的的法律问问题进行行分析和和评估，并并提出合合法的解解决方案案

28、。（二）严严禁弄虚虚作假，伪伪造、变变造文件件、资料料、证明明等材料料或协助助、诱导导当事人人弄虚作作假，伪伪造、变变造文件件、资料料、证明明等材料料。（三）若若律师经经合理谨谨慎判断断，怀疑疑委托人人提供的的文件、资资料、证证明等材材料是伪伪造或虚虚假的，则则严禁向向对方当当事人或或其他相相关方提提供。第三十五五条 若若当事人人要求律律师提供供违反法法律、法法规、规规范性文文件及律律师执业业道德和和执业纪纪律的服服务，律律师事务务所及律律师应当当拒绝并并向当事事人说明明情况。第三十六六条 律律师事务务所和律律师应如如实、准准确、完完整地向向当事人人披露尽尽职调查查所获信信息，并并作出适适当的

29、法法律分析析与评估估，不得得故意隐隐瞒、遗遗漏影响响当事人人决策的的重要信信息或做做虚假陈陈述。第三十七七条 律律师应与与注册会会计师、资资产评估估师等专专业人士士密切配配合，通通过专业业分工协协作和业业务沟通通，共同同保障受受托调查查业务的的顺利进进行。第三十八八条 倡倡导律师师事务所所建立健健全项目目管理制制度，对对调查取取得的文文件、资资料、证证明等材材料可建建立分类类归档及及查阅制制度，对对尽职调调查报告告、法律律意见书书等法律律文件建建立内部部审核制制度及内内部质量量保障制制度。第三十九九条 建建议律师师及时、准准确、真真实、完完整地就就工作过过程中形形成的工工作记录录、工作作中获得

30、得的相关关文件、会会议纪要要、谈话话等资料料制作工工作底稿稿（或保保留相关关记录文文件）。第四十条条 建议议律师对对承办尽尽职调查查业务过过程中重重要的往往来电子子邮件和和电子版版式的法法律文件件进行备备份。第二部分分 尽职职调查前前的准备备第四十一一条 律律师事务务所接受受委托后后及时组组成尽职职调查工工作小组组，明确确分工和和责任，保保证在委委托合同同约定的的时间内内展开工工作。第四十二二条 律律师根据据委托合合同的约约定、目目标公司司的具体体情况制制定工作作方案，并并及时向向当事人人通报。第四十三三条 在在正式开开始工作作前根据据委托合合同的约约定及目目标公司司的具体体情况拟拟定调查查清

31、单。第四十四四条 了了解交易易目的、基基本要求求、目标标公司转转让的原原因及基基本情况况。第三部分分 尽职职调查的的方法第四十五五条 取取得目标标公司的的配合，调调阅目标标公司的的档案资资料及其其他文件件、文字字材料。第四十六六条 约约见目标标公司的的管理层层或业务务人员配配合调查查有关情情况，并并制作谈谈话笔录录。第四十七七条 通通过互联联网、纸纸质媒介介等公开开披露目目标公司司信息的的渠道进进行了解解。第四十八八条 向向目标公公司提交交适宜的的尽职职调查清清单或或问卷卷清单。第四十九九条 根根据目标标公司提提供的线线索、信信息以及及其他渠渠道进行行调查。第五十条条 通过过目标公公司注册册登

32、记机机关调查查目标公公司的成成立、变变更、年年检、注注销、吊吊销等情情况。第五十一一条 通通过相应应的主管管登记机机关调查查不动产产的权属属、转让让、抵押押等情况况。第五十二二条 通通过目标标公司所所在地政政府及所所属相关关职能部部门调查查相关信信息。第五十三三条 通通过目标标公司的的债权人人、债务务人调查查有关情情况。第五十四四条 可可依法通通过收集集文字资资料、约约谈、记记录、走走访等方方式查阅阅政府相相关职能能部门的的档案。第五十五五条 与与其他中中介机构构及相关关方核对对事实。第五十六六条 实实地考察察并核实实目标公公司资产产及经营营状况，对对与项目目有关的的土地、地地上建筑筑物等资资

33、产情况况，可采采用拍照照等方式式取得证证据。第五十七七条 委委托其他他律师事事务所、相相关专业业机构进进行调查查。第四部分分 尽职职调查内内容第五十八八条 对对受让方方而言，尽尽职调查查的目的的是充分分了解和和掌握目目标公司司和目标标项目的的状况，以以便综合合考虑是是否继续续进行受受让。鉴鉴于此，律律师起草草尽职调调查提纲纲、实际际进行尽尽职调查查应关注注以下方方面：1.目标标公司股股东持有有、处分分目标公公司股权权的合法法性和完完全性；2.目标标公司设设立、存存续的合合法性和和从事经经营活动动的有效效性；3.目标标公司目目前资产产、负债债和或有有债务的的真实状状况，包包括一般般债权债债务、担

34、担保责任任、欠缴缴税费、社社会保险险等；4.目标标公司已已经签订订但尚未未履行完完毕的合合同及其其履行情情况；5.目标标公司涉涉及的尚尚未执行行终结的的行政处处罚和诉诉讼、仲仲裁案件件；6.目标标公司目目前已经经取得和和正在开开发、经经营的项项目，项项目具体体情况以以及正在在经营的的其他业业务的真真实情况况。股权转让让模式下下的尽职职调查详详细内容容见本指指引附件件一。第五部分分 尽职职调查报报告第五十九九条尽职调调查报告告的范围围及深度度应满足足受让方方据以判判断目标标公司股股权、目目标项目目有无瑕瑕疵、继继续受让让有无法法律风险险之需要要。这意意味着尽尽职调查查报告应应对目标标公司的的概况

35、及及历史沿沿革、股股东及各各自持股股比例、公公司治理理结构及及有关情情况、主主要资产产及重大大债权债债务情况况、公司司涉及的的诉讼、仲仲裁或行行政处罚罚情况等等进行详详细陈述述，并对对尽职调调查中发发现的可可能影响响股权转转让、影影响目标标项目的的取得、开开发、建建设或销销售等的的问题进进行法律律分析和和论证、提提示法律律风险。第六十条条尽职调调查报告告应当包包括四个个部分，每每部分具具体内容容如下：（一）引引言。该该部分陈陈述律师师尽职调调查权利利来源、尽尽职调查查的任务务与目的的、调查查获取文文件资料料的采信信原则和和调查报报告的事事实陈述述方式。（二）定定义。该该部分就就尽职调调查报告告

36、中所提提到的有有关主体体、客体体、简称称及其他他词语的的含义进进行定义义，以使使后文中中有关词词语指代代清楚。（三）正正文。主主要陈述述尽职调调查了解解到的事事实情况况，可对对以下内内容逐一一陈述：1.目标标公司的的设立及及历史沿沿革、股股东和股股权架构构；2.目标标公司的的公司治治理及董董事、监监事、高高级管理理人员；3.目标标公司员员工及各各项保险险的办理理；4.目标标公司拥拥有的主主要财产产；5.目标标公司的的重大债债权、债债务；6.目目标公司司的对外外投资情情况；7.目标标项目的的情况；8.目标标公司涉涉及的诉诉讼、仲仲裁或行行政处罚罚情况。（四）律律师就重重要法律律问题发发表的法法律

37、意见见。该部部分主要要为律师师依据法法律法规规的规定定就尽职职调查过过程中发发现的问问题（如如股权权权利瑕疵疵、目标标项目权权利瑕疵疵、目标标公司已已签订未未履行完完毕的合合同履约约风险等等）进行行法律分分析，就就其对股股权转让让的影响响发表法法律意见见、提示示法律风风险，并并根据委委托书的的要求提提出解决决方案或或建议等等。第六部分分 律师师从事尽尽职调查查工作应应注意的的事项第六十一一条 尽尽职调查查应注意意的事项项：（一）调调查应尽尽可能获获取材料料的原件件、正本本。不是是原件或或正本的的，应核核实原件件，由目目标公司司在复印印件上盖盖章，确确认其内内容与原原件一致致。不能能提供原原件或

38、正正本的文文件，由由目标公公司出具具所提供供文件真真实、准准确，与与原件一一致的书书面声明明。（二）对对于重要要但缺少少有效证证据支持持的信息息、陈述述、事实实，应取取得目标标公司或或其他相相关单位位/人员员对该信信息、陈陈述、事事实的书书面确认认。（三）建建立文件件资料、证证明等的的交接清清单，做做好签收收工作。严严格遵守守交接要要求，并并保管好好所收到到的文件件资料、证证明等。（四）对对以电子子文本、电电子邮件件等形式式提供给给律师的的文件资资料、证证明等，律律师应当当进行备备份归档档，并转转换成纸纸面形式式，由提提供人或或相关人人员签字字或盖章章确认。（五）初初步完成成对目标标公司的的调

39、查后后应及时时进行归归纳总结结，并尽尽可能将将调查情情况汇总总、分类类、统计计建档。第六十二二条 尽尽职调查查报告应应注意的的事项：（一）尽尽职调查查报告应应明确出出具目的的，并声声明不得得为其他他目的使使用该调调查报告告。例：“本尽职职调查报报告仅为为A公司司受让BB公司控控股股权权之目的的而出具具，未经经某某律律师事务务所书面面同意，本本尽职调调查报告告不得为为其他人人的利益益或其他他目的而而使用，法法律法规规另有规规定的除除外”。（二）应应明确尽尽职调查查报告的的限制性性条件。受受调查资资料是否否真实、有有效、全全面的限限制，受受调查对对象是否否配合的的限制，以以及受相相关法律律及规定定

40、的限制制，律师师调查不不可能穷穷尽了解解所有的的客观真真实情况况。因此此，在起起草尽职职调查报报告时，建建议就该该等情况况附相关关免责声声明。（三）尽尽职调查查报告应应明确其其范围仅仅限于对对法律方方面的调调查、分分析。公公司股权权转让的的顺利完完成除法法律方面面的调查查外，还还有赖于于财务、会会计专业业的支持持，因此此，调查查报告中中应当有有关于“该报告告不对有有关会计计、审计计及资产产评估等等专业事事项进行行评判，该该相关问问题和数数据需具具备相应应资质的的专业机机构做出出判断等等”的声明明。第四节 股权转转让合同同起草、谈谈判、签签署阶段段法律业业务的操操作指引引第一部分分 股权权转让合

41、合同的起起草第六十三三条 股股权转让让合同除除将受让让方和转转让方列列为当事事人外，还还应将目目标公司司列为一一方当事事人。因为有有关公司司信息披披露需要要目标公公司和转转让方作作为共同同披露义义务人，且且股权工工商变更更登记一一般需要要目标公公司负责责办理、转转让方与与受让方方配合。若若按照转转让安排排，股权权工商变变更登记记的办理理晚于受受让方支支付第一一笔股权权转让款款的时间间很久，则则需要目目标公司司以目标标项目为为其和转转让方提提供履约约担保。第六十四四条 须须明确约约定转让让的股权权比例。目目标公司司全部股股权转让让的，还还须说明明股权对对应的公公司资产产、债务务的范围围。如有有需

42、要剥剥离的资资产和/或债务务，应明明确约定定剥离的的时间和和办法以以及剥离离前如何何管理等等事项。第六十五五条 股股权转让让的价款款和支付付方式均均可由当当事人在在股权转转让合同同中约定定（涉及及到国有有股权转转让的除除外）。注注意受让让方付款款和转让让方履行行相关义义务的对对应关系系，尽量量采用分分阶段支支付的方方式，以以占据股股权转让让过程中中的主动动权。国有股权权转让价价格，需需经国家家认可的的资产评评估机构构进行资资产清查查及现值值估价，并并且国有有股权转转让要委委托产权权交易机机构进行行公告，公公告后产产生两个个及以上上竞买者者的，还还需采取取拍卖或或招投标标的形式式进行产产权交易易

43、。第六十六六条工商变变更登记记一般由由目标公公司负责责办理，转转让方与与受让方方予以配配合。当当然亦可可约定由由转让方方负责办办理，目目标公司司与受让让方予以以配合。股权转让让合同可可根据当当事人的的要求约约定办理理股权工工商变更更登记手手续的条条件。例例如股权权转让合合同已生生效、股股权转让让已获得得有关主主管部门门的审批批、受让让方已按按约定支支付股权权转让款款等。第六十七七条 办办理工商商变更登登记手续续一般需需要受让让方与转转让方签签订简单单的、符符合工商商行政主主管部门门要求的的股权转转让协议议。股权权转让合合同应当当明确：用于办办理工商商变更登登记的股股权转让让协议与与股权转转让合

44、同同不一致致的，以以股权转转让合同同为准。第六十八八条 合合同中可可约定：转让方方和目标标公司在在办理股股权工商商变更登登记手续续的同时时，办理理如下事事项：（一）办办理公司司章程修修改、董董事会、监监事会和和董事长长变更登登记手续续；（二）向向受让方方移交公公司印鉴鉴、财务务印鉴及及法定代代表人印印鉴的时时间、程程序等；（三）向向受让方方移交全全部账务务账册、档档案的时时间、程程序等；（四）对对公司原原有职工工保留与与否、由由公司解解除劳动动合同时时违约责责任、补补偿金的的承担等等做出约约定。第六十九九条受让方方与转让让方均需需保证：我方已已经按照照公司章章程及有有关法律律法规的的规定就就签

45、订和和履行股股权转让让合同，获获得合法法授权。转让方应应当就其其披露信信息的全全面性、真真实性做做出承诺诺，并承承诺对信信息披露露不实的的情况承承担违约约责任。重点注意意转让方方对目标标公司所所负债务务未如实实披露的的处理，一一般有必必要要求求转让方方就其对对该情况况提供担担保（一一定数额额的保证证金或银银行保函函）。第七十条条合同应应当约定定以股权权转让方方式转让让房地产产项目所所产生的的税、费费双方如如何承担担。第七十一一条 合合同应就就各方当当事人违违反合同同约定的的具体情情形设定定违约责责任，为为一方当当事人按按照合同同约定或或法律规规定行使使合同解解除权的的情况如如何处理理做出安安排

46、，并并为一方方当事人人非按合合同约定定和法律律规定解解除合同同的行为为设定违违约责任任。第七十十二条涉及国国有股权权转让、上上市公司司股权转转让的，建建议在股股权转让让合同中中附生效效条件。如如完成前前期的审审批、评评估各项项工作，待待取得了了相关主主管部门门的批准准后方能能生效。如受让让方为外外资，或或涉及外外资股权权转让的的，依法法需经主主管部门门批准后后，股权权转让合合同方可可生效。第七十三三条合同还还应包括括股权转转让合同同适用的的法律和和管辖、不不可抗力力、通知知等条款款，该等等条款属属于合同同通用条条款，这这里不再再赘述。第二部分分 股权权转让合合同的谈谈判第七十四四条 建建议律师

47、师参与当当事人谈谈判，协协助当事事人就合合同文本本中的有有关法律律问题与与对方解解释、沟沟通和协协商，最最大限度度维护当当事人的的利益，并并根据谈谈判情况况适当修修改、调调整合同同文本，直直至当事事人最终终确认文文本内容容。谈判过程程中，每每一轮谈谈判结束束时，建建议由双双方参与与谈判人人员对该该次谈判判已达成成共识的的条款或或条件签签字确认认，避免免此后谈谈判过程程中出现现反复，而而且有利利于在下下一轮谈谈判中判判断对方方改变了了之前已已商定的的哪些内内容，掌掌握谈判判中的主主动权。第三部分分 股权权转让合合同的签签署第七十五五条 股股权转让让合同应应由各方方当事人人依法签签署，一一般为法法定代表表人签字字（或其其授权的的代表签签字），并并加盖公公章。第四部分分 股权权转让合合同的政政府审批批第七十六六条 对对于不涉涉及国有有股权、上上市公司司股权、外外资股权权的转让让，受让让方非外