招商局广场物业管理模式研究hppm.docx

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1、招商局广广场物业业管理模模式研究究新时代管管理中心心目的：分分析研究究写字楼楼的物业业管理现现状，以以招商局局广场项项目为目目标。探探索和创创新更好好的管理理模式。实实现公司司、客户户、员工工、社会会多方和和谐共赢。第一章 写字字楼项目目物业管管理的现现状与发发展趋势势招商局物物业被称称为写字字楼管理理专家，在在管的写写字楼项项目有二二十多个个，甲级级写字楼楼、政府府办公楼楼、银行行等高端端项目管管理服务务的面积积有超过过7000万平米米。总体体管理水水平和市市场认知知度较高高，特别别是北京京和武汉汉公司有有较强的的市场竞竞争力，通通过市场场竞争拿拿到了很很多的高高端写字字楼项目目。写字字楼项

2、目目是公司司的经济济支柱。随着招商商地产综综合配套套成片开开发的战战略实施施，会有有越来越越多的地地产开发发的写字字楼项目目需要由由物业提提供专业业的服务务。对物物物业来说说，不能能不说是是面临着着空前的的发展机机遇，我们应应该着眼眼未来，提提前布局局，精细细策划，作作好准备备。一方方面服务务好地产产和客户户，另一一方面对对公司的的员工和和社会负负责。目前写字字楼的物物业管理理，主要要有承包包制和酬酬金制两两种形式式。较之之于物业业管理的的承包制制，物业业管理的的酬金制制更加合合理，它它无疑是是商业地地产物业业管理的的发展方方向。随着房地地产热的的降温，房地产行业的顾客时代已经到来，我们认为，

3、物业管理是房地产开发的一个重要的环节，通过物业管理的优质服务、提高客户满意度、吸引和保持更多的客户对于房地产项目开发有着特别重要的意义。招商局物业本着以人为本、以客为先理念，在现有的基础上要不断探索创新尝试新的写字楼管理模式，化解当前物业发展所面临的困难，向长期良性发展的方向迈进。第二章、创创新性的的股份制制物业管管理模式式一、什么么是股份份制物业业管理模模式？物业管理理公司以以物业管管理入股股，参与与写字楼楼或商业业地产项项目的经经营管理理活动，与与业主同同呼吸共共命运。按按约定条条件分享享项目的的经营成成果。二、股份份制物业业管理模模式的好好处有那那些？1、免去去业主对对物业管管理公司司的

4、专门门监管部部门的设设置，节节约人员员成本。2、克服服了物业业管理公公司对于于酬金制制有意做做大不必必要成本本或对于于承包制制减少必必要成本本来增加加利润的的弊病。3、优质质的物业业服务与与地产项项目有机机结合提提升整体体价值。4、物业业服务不不脱离物物业公司司的管理理体系，服服务品质质有保障障。5、对客客户收费费采取一一费制，包包含了租租金、物物业费、公公共能源源费（发发票分开开），简简化了工工作内容容，客户户更方便便。6、避免免了物业业管理费费调整难难对物业业公司带带来的经经营损失失。7、地产产物业实实现真正正意义上上的无缝缝对接。8、增加加物业的的服务人人员主人人翁意识识和自尊尊心，能能

5、更好地地服务客客户和更更科学地地维护好好设施设设备。9、可以以通过调调整租金金和物业业费的比比例合法法避税，以以深圳为为例，对对月租金金10000元及及以上的的，租金金的综合合税率为为8.222，物业业服务的的税率为为5.22%，有有3.002%差差额。在在全国其其他城市市都存在在这种税税差。第三章、股股份制物物业管理理模式下下地产与与物业配配合流程程一、成立立项目部部时，安安排懂物物业管理理的人员员加入项项目部。负负责有关关物业方方面的问问题。二、项目目物业负负责人的的主要职职责1协调调地产公公司各部部门，从从物业管管理角度度完善设设计方案案。2负责责新项目目的管理理方案策策划，费费用测算算

6、；3从物物业服务务角度提提出专业业意见，完完善设计计方案；4组织织专业人人员进行行现场勘勘查，研研究设计计文件，从从物业管管理和业业主使用用角度提提出合理理化的建建议。5协调调物业公公司内部部资源，为为新项目目提供前前期介入入的配套套服务。6.与物物业公司司对接，转转达并处处理地产产与物业业之间的的信息和和文件。三、策划划设计阶阶段1. 组织物业业公司参参加相关关设计会会议，部部提供必必要的图图纸资料料给物业业公司；2. 物业负责责人组织织物业前前期介人人员负责责进行现现场勘查查，研究究设计文件，从从物业管管理和业业主使用用角度提提出合理理化的建建议。3. 根据项目目的市场场定位和和商品定定位

7、，物物业公司司编制管管理方案案；4. 物业公司司测算管管理成本本；四、 施工阶段段1. 派驻工程程人员定定期进行行现场巡查查；2. 物业现场场人员参参加项目目工程例例会；3. 新项目部部工程人人员，对对各项目目定期巡巡视；4. 记录发现现问题并并于沟通通解决。五、 租赁销售售阶段1. 地产在编编制销售售包装设设计任务务书和营营销工作作方案时时，将营营销思路、规规划设计计思路向向物业公公司做详详细介绍绍，物业业负责人人依此进进行物业管理理概念及及模式研研究，纳纳入项目目策划的的一部分分，同时时作为销销售卖点进行提提炼；2. 物业公司司设立管管理中心心对销售售中心、样样板房等等进行管管理，主主要提

8、供保保安、清清洁、服服务员服服务、配配合地产产开展各各种促销销活动。六、 验收1. 接管理前前三个月月物业组组织人员员对房屋屋进行全全面检查查及预验验收，接接管前物物业公司司与项目目部进行行交接验验收；2. 记录发现现的问题题，交给给项目部部处理；3. 项目部对对发现的的问题进进行整改改，争取取做到零零缺陷交交房。七、 售后服务务1. 地产、物物业、施施工单位位签订保保修协议议书，明明确三方方的责权权利，保保修协议议书将将作为施施工合同同的附件件，具有有法律效效力；2. 物业公司司负责检检查收集集整理工工程问题题，交项项目部安安排施工工单位返修；物业接管管后一年年内售后后服务责责任单位位为项目

9、目部。1年后由由物业公公司主要要负责。八、 前期费用用结算1. 前期费用用主要包包括：人人工成本本、前期期水电费费用、清清洁费用用、办公费用用分难、物物业垫付付的费用用、管理理成本（总总成本的的10%）等；2. 前期费用用先由物物业公司司编制总总预算，而而实际的的费用以以费用用确认单确确认的为为准；3. 费用的金金额确认认，平时时发生的的费用，由由物业公公司填写写费用用确认单，说说明发生生费用的的情况，经经项目部部物业负负责人审审核签字字生效；4. 每季度地地产和物物业结算算一次，物物业公司司填写费费用汇总总表，经经物业公司司、分管管领导、项项目部总总经理确确认签字字后进行行结算。九、项目目正

10、常经经营期1物业业公司按按与客户户签订的的服务合合同提供供工程、保保洁、安安全、绿绿化、客客服、社社区文化化活动等等常规服服务。2为客客户提供供室内保保洁、送送报刊杂杂志等特特邀服务务。3.参加加写字楼楼的租赁赁销售工工作。4.维护护好客户户关系。5.地产产与物业业按股权权比例分分享经营营成果。6.实行行地产和和物业的的员工的的绩效工工资与项项目的经经营成果果正相关关的全员员激励机机制。 第第四章、物物业专业业化管理理团队的的组建与与管理一、专业业化管理理团队的的组建组建精英英团队，是是物业服服务的先先决条件件。人才才是市场场经济发发展的源源动力。对对物业服服务来说说，也是是如此。谁有了优秀人

11、才，谁就掌握了自我发展的主动权。物业管理要做好、做大、做强，首先面对的是用什么样的人和怎么用这些人的问题。只有解决好这个问题，才能步入高层次发展。培养中坚坚骨干是是建立精精英团队队的关键键环节。招商物业多年物业管理经历，锻炼和沉淀了一批对公司忠诚度较高同时经验比较丰富的管理型人才。可以在中间选拔。同时也需要在市场上选聘部门专业能力更强的人才加入。特别是工程管理的人才，要早期就参加项目的施工期建设，了解工程设备的具体情况，要一专多能。员工整体素质的不断提高是物业服务品质保证的坚强柱石。 员工整体素质的提高，主要靠专业化的培训，要依托公司和社会的资源进行。当然，我们在注重团队培训和能力建设的同时，

12、也进行了一些必要的配套措施。如，落实结构工资管理，把原来的单一工资分解成基本工资、岗位工资、效益工资和工龄工资，用基本工资解决最低生活保证、以岗位工资体现职务差别、用效益工资实行工效挂钩、用工龄工资提高员工对企业的忠诚度。使员工明确了前进的方向，再加上具体的物质激励，才能形成了强大的执行合力，才能形成了人人讲学习、人人抓服务、人人重效益局面。 二、组织架构总经理综合部财务部经营部工程部环境部安管部客服部行政人事品质培训内外事务房屋租赁经营拓展 工程管理维修保养清洁保洁园林绿化安管服务车辆管理客户服务总经理助理管理层：总经理理1人；总经理理助理11人；部部门负责责人6人人。员 工工：综合合部3人

13、人；财务务部2人人；经营营部3人人；工程程部300人；环环境部550人；安管部部70人人；客服服部144人。共 计计：1880人。以上为初初步组织织架构的的设想，由由于伍兹兹公寓可可能与招招商广场场一并进进行管理理，组织织架构上上存在较较大变数数。三、企业业文化延承地地产的企企业文化化略做调调整1.经营营哲学以人为本本，情义义至上，诚信永远远。努力力实现员员工、客客户、股股东、社社会共赢赢。2.价值值观念营造最好好的办公公环境。为员工、客户、股东、社会不断创造新价值。3.企业业精神安全、真真诚、务务实、进进取、高高效4.核心心理念以人为本本，以客客为先，是是我们的的核心理理念。 5.基本本行为

14、准准则 员工行为为自自我实现现、自我我完善、自自我创造造员工品质质诚诚信、有有勇气、无无私、品品位高雅雅用人标准准品品行端正正、事业业心强、忠忠诚勤奋奋、真才才实干处事原则则适适应环境境变化，扮扮演多种种角色经营作风风贴贴近市场场才能赢赢得市场场，贴近近客户才才能赢得得客户工作原则则实实事求是是、一切切从实际际出发，实实践是检检验真理理的唯一一标准服务原则则诚诚心、用用心、恒恒心企业意识识创创新意识识、责任任意识、服服务意识识、成本本与利润润意识企业性格格和和而不同同、尊敬敬谦逊、进进取创新新 6.理想想与目标标 招商地产产将不断断整合资资源，用用价值链链的思想想进行企企业再造造，全面面打造以

15、以客户为为中心的的企业，成成为提供供物业整整体解决决方案的的品牌专专业开发发商和服服务商，立立志做中中国最优优秀的房房地产企企业。 7.关怀怀和福利利 让企业业的每一一名员工工能够有有尊严工工作和生生活，提提供有竞竞争力的的薪水，切切实解决决好员工工的住房房、就医医、子女女上学、养养老等重重大问题题。着眼眼企业长长期良性性发展，为为社会和和谐稳定定承担责责任。四、安管管队伍的的管理思思路安管队伍伍人员基基数较大大，整体体收入偏偏低，流流动性较较大对物物业服务务的品质质有重要要影响。对于招商商局广场场项目，必必须设法法克服上上述问题题，提高高员工的的收入水水平，采采取绩效效工资共共享项目目的经营营成果。管管理上要要人性化化，加强强道德文文化的培培养，才才能适应应超甲级级写字楼楼的高品品服务的的要求。第 10 页 共 10 页