某楼盘企划案13953.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.“碧云阁都市华庭”企划案一、地块概概况碧云阁都都市华庭庭分为AA、B两个地地块。地地块A总用地地面积为为150080平平方米（包包括区间间路），西西临东湖湖路，北北临丘山山大街，东东临复兴兴路，南南临碧天天路，总总建筑面面积为4417771平方方米。地地块B总用面面积为444200平方米米（包括括区间道道路），西西临东湖湖路，北北面为地地块A，南面面为临平平宾馆，东东临复兴兴路，总总建筑面面积为992100平方米米。二、建筑设设计的特特点及指指导思想想房产的

2、开发发建设和和设计除除了敏锐锐地感受受时代脉脉搏、适适应市场场外，更更应深刻刻地把握握人类生生活方式式演变规规律。碧碧云阁坚坚持“以人为为本”的设计计思想，结结合211世纪居居住心理理，力图图建设成成为一个个布局合合理，生生活舒适适、交通通安全、环环境优美美，以及及生态的的、趣味味的、人人情化的的、高素素质的现现代化居居住区。1、生态庭庭院的规规划思想想 生生态庭院院的构想想是希望望在城市市有限的的空间中中创造可可能大的自然生态态空间，充充分吸收收阳光、空空气。从从而营造造出能够够自我循循环的有有机人居居环境。碧云阁的主主体建筑筑集中在在四周布布置，呈呈四面围围合之势势，中间间顺应地地形穿插插

3、布置成成休闲生生态中庭庭，设置置了市中中心稀缺缺的泉、池池、溪、沙沙、石、花花、木、廊廊、亭桥桥等景观观。建筑筑底层做做架空处处理，庭庭院绿化化向室内内延伸，改改善了庭庭院的通通风条件件，扩大大了庭院院面积，其其中设置置了休闲闲桌椅，通通透式的的茶坊，棋棋牌桌等等。可游游赏，可可小坐，弱弱化了原原本界限限分明的的庭院与与建筑的的界面，令令环境变变成更为为可亲、宜宜人。2、纯生态态的步行行环境 以以“还居民民一个绿绿色的地地面空间间”的规划划目标，采采用彻底的人车分分流来解解决小区区交通环环境，营营造生态态的绿色色的步行行空间。所所有车辆辆集中进进入地下下停放，地地下车库库共有四四个人行行出口与

4、与地面上上的公寓寓相连，小小区步行行交通组组织以生生态庭院院为中心心，曲线线形的道道路构成成了主要要的室外外休闲步步行系统统。所有有的公寓寓入户空空间都面面向中心心花园，并并可通过过小桥、流流水、步步道直接接进入中中心花园园，真正正做到了了室内外外互相渗渗透的生生态步行行系统。3、设计风风格 碧碧云阁的的设计采采用大手手笔、曲曲线型的的皇家庭庭园的设设计手法，充分考考虑到住住户的视视觉景观观效果，同同时也展展现了带带有欧陆陆风情的的现代都都市浪漫漫气息，其其建筑风风格是全全现代的的，是清清新而柔柔美的。建建筑色彩彩以淡雅雅明快为为主调，具具有浪漫漫情调和和浓郁的的居住气气氛。4、户型特特点 a

5、、全全明设计计：所有有房间包包括卫生生间都能能直接采采光通风风。 b、大大开间小小进深设设计：在在面积固固定的情情况下加加大南北北向度，使使相对多多的空间间均朝向向南面，通通风流畅畅。 c、双双厅的区区分：客客厅与餐餐厅分开开，避免免功能界界限不明明及干扰扰。客厅厅均采用用南向设设计，餐餐厅分开开后，可可直接采采光。 d、落落地景观观窗：住住户能轻轻松享受受到窗外外怡人的的景观，倾倾听万物声响，扩扩大视野野。 e、弧弧形错层层设计：错层设设计的手手法使住住宅内部部产生丰丰富的空空间变化，设设计中采采用不同同寻常的的弧形踏踏步使公公寓具有有别墅的的风采。 f、大大堂的改改善：从从简单封封闭的楼楼

6、梯厅模模式到明明亮宽敞敞的大堂堂模式，使邻邻里交往往更具人人情味。 g、智智能化小小区：物物业管理理，安全全防卫，信信息通讯讯服务与与管理及住宅均采采用智能能化管理理。三、商场情情况碧云阁都都市华庭庭分A、B两个地地块，AA地块四四周均为为商铺成成围合之之势。BB块沿碧碧天路也也是商铺铺。A、B二地块块商铺分分二层，总总面积991511平方米米，商铺铺进深在在12米至至17.5平方方米之间间，柱间间距离44.5米米或6.9米。如如分隔成成为铺位位，成窄窄长条形形。四、企划要要求及目目的 11、针对对住宅a、寻找住住宅户型型、环境境的具销销售力的的吸引人人处，并并以形象象，易记记的方式式表现出出

7、来。b附予本楼楼盘以独独特的文文化品味味，并创创造能吸吸引媒介介及发众众注意的新闻闻点，争争取有利利的新闻闻报道。c、注意与与媒介的的关系，争争取新闻闻的配合合。2、针对商商铺a、提升“碧云阁阁都市华华庭”、“碧天家家园”商铺的的商业地地位，争争取在推推出时能能以较高高的价格格产生较较好的销销售。b、利用各各类广告告形式宣宣传商铺铺，促进进销售。c、所有广广告宣传传重点在在商铺。3、总体要要求a、符合楼楼盘个性性的广告告创意，设设计及印印刷制作作。b、有个性性的销售售活动。c、有效而而充分的的新闻、公公关活动动。 d、长长期的销销售政策策的辅助助活动。五、销售步步骤及广广告配合合根据现在的的政

8、策，我我们将“碧云阁阁都市华华庭”的销售售步骤分分成以下下几步，以以便我们们广告的的配合。1、前期准准备预售证证领到前前 要求求完成的的工作： a、庭庭园的详详细设计计图； b、庭庭园模型型的制作作； c、售售楼处的的建立； d、样样板房的的建立及及装饰； 广告告配合： a、销销售资料料的设计计、制作作、印刷刷； b、开开盘广告告的轰动动性； 公关关新闻： a、开开盘嘉年年华会的的准备工工作； b、样样板房的的第一次次推出；2、开盘活活动商铺推推出前 工作作： a、商商业街街街景的提提前完工工； b、商商铺的领领号与摇摇号工作作（杭州州、温州州、余杭杭）； c、大大商场的的合作方方； 广告告配

9、合： a、商商业街的的手册、效效果图； b、以以杭州的的广告及及销售带带动当地地的销售售； c、领领号与摇摇号广告告； d、平平常广告告的机会会； 公关关新闻： a、领领号与摇摇号宣传传； b、商商业街的的政府支支持与宣宣传； c、宣宣传大商商场的合合作方；3、商铺的的销售 工作作： a、碧碧天家园园商铺的的建设； b、另另一个地地块（与与碧天家家园对岸岸）的总总平面图图要出来来； c、争争取先行行建好商商场广场场； 广告告配合： a、商商铺的销销售广告告； b、三三个楼盘盘的总体体楼书，在在杭州的的促销住住宅及商商铺； c、推推出全线线的商铺铺； 公关关新闻： a、商商业街概概念在杭杭州的研

10、研讨会； b、商商业街的的文化品品味； c、杭杭州市民民的抢购购热； d、大大商场与与人的合合作，给给人以人人气的信信心；4、寻找市市场难点点： 工作作： a、这这时候，销销售工作作已进入入中后期期，剩下下的是一一些可能能存在的难点的铺铺位或单单元，要要做好这这些单元元的美化化工作； b、地地下车位位建好后后，马上上做园林林工作； c、做做好调价价工作； 广告告配合： a、与与工程进进度相配配合的广广告； bb、广告告词； cc、宣传传以半公公益性质质出发，时时刻提醒醒市民； dd、参加加几次杭杭州的房房交会； ee、处理理市场难难点； 公公关新闻闻：a、商场广广场的新新闻；b、在杭州州举行“

11、临平杭州的的后花园园”的新闻闻发布会会，临平区长书书记出马马；c、争取能能从交通通上炒作作楼盘；5、商铺的的结尾 工作作： a、做做好园林林； b、先先行开出出商业街街； c、争争取一二二家知名名度家的的加入； d、争争取政府府的支持持、赞扬扬； 广告告配合： a、知知名店家家的加入入； b、现现场广告告； c、现现场一个个月二次次的公益益社区活活动； d、带带动所有有商铺完完成销售售； 公关关新闻： a、政政府方面面的支持持； b、社社区活动动； c、文文化品味味的突出出； d、新新的商业业中心的的形成；六、住宅广广告策划划1、广告主主题 现代代都市人人长期生生活在快快节奏、高高度紧张张的生

12、活活氛围中中，他们们对都市市的繁华华与便利利有着深深深的依依赖，而而出于自自然的天天性，都都市人对对自然、阳阳光、绿绿色又充充满了极极度的渴渴望。碧碧云阁位位于临平平市中心心黄金地地段，以以符合221世纪纪居住要要求的生生态庭院院，满足足了现代代人身在在都市而而又与自自然亲近近的两方方面要求求。广告告主题紧紧紧围绕绕“生态庭庭院”这一中中心概念念，向消消费者展展示一个个都市中中清新自自然的生生活。2、楼书的的设计 楼书书的设计计与楼盘盘的风格格保持一一致，形形式要十十分新颖颖，给人人清新、自自然的感感觉。 a、“家是世世界上最最美的地地方，家家离都市市很近，所所以我们们可以尽尽享都市的繁华华和

13、便利利，但只只要我们们一回家家，就远远离了尘尘嚣”，这段生态庭院院的规划划构思为为整本楼楼书的设设计定了了基调，也也是楼书书的开篇语；b、接下来来简单的的对碧云云阁的概概况，地地段作了了介绍之之后，以以主要的篇幅展示示“生态庭庭院”、“纯生态态体闲步步行环境境”、“后小康康生宅住宅”，以以“生态”为贯穿穿线突出出碧云阁阁在环境境、设计计中的特点；c、再下来来就是住住宅户型型图及介介绍； d、最后就就是对消消费者也也同样关关注的建建筑风格格，公建建配套、物物业管理及安防防作一一一介绍。这这其中的的一个亮亮点就是是“智能化化小区”，以较较大的篇篇幅作出出展现，增加碧云阁的附加值。3、电视广广告 a

14、a、形象象广告：以生态态庭院为为中心，塑塑造碧云云阁都市市里的生生态家园这一形象象。形象象广告用用于开盘盘时及日日常的播播出。b、促销广广告：促促销广告告主要是是根据各各销售阶阶段及一一些重大大节假目的需要特特别创意意制作；4、报纸广广告分别以“都都市里的的生态家家园”、“属于您您的211世纪生生态庭院院”、“繁华与与宁静仅仅一线之之隔”为题介介绍碧云云阁，让让消费者者把“生态、自自然、健健康和现现代化”与碧云云阁联系系起来。5、其它广广告形式式 aa、宣传传单页：有利于于大量散散发，是是楼书的的精炼；b、路牌：提升碧碧云阁的的知名度度及品牌牌形象；c、围墙：建筑工工地围墙墙广告；d、庭院手手

15、绘图、模模型：由由于碧云云阁以生生态庭院院为卖点点，因此此有必要要做出精精致的手手绘图及及模型，加加大消费费者的认认知。e、户型模模型；f、样板房房。 七、针对商商铺 11、诉求求点广告其实很很简单，消消费者为为什么会会来买你你的产品品一定有有一个目目的。找找出这一一点，告告诉他们们你能帮帮助他达达到目的的就可以以了。人们为什么么会买商商铺？出租保保值，或或做自己己的生意意场所。这样，要使使我们的的商铺好好销，就就一定要要使他们们相信，在在这些做做生意，一一定有好好生意。这这样，自自己做能能生意兴兴旺，出出租也有有商家会会要。如何使他们们确信这这一点呢呢？我们的的诉求点点也就是是：人气气旺的商

16、商铺。广告的目的的也就是是要使人人们确信信，这里里的人气气一定会会旺。2、市场概概况 营业业房的客客户有这这么几种种形式： a、5000平方米米以上大大面积营营业房，这这种形式式的客户户购买前前有严格的市场场调查，并并有十分分重的行行业特性性，我们们的工作作很难左右他的的们的决决定。 b、实实用面积积1000平方米米至4000平方方米左右右的投资资户，他他们购买营业房的的目的是是投资为为主，即即使是用用来自己己开店的的，也是希望于几几年内能能盈利还还贷，对对于这些些人来说说，营业业房的购买有较大大的盲目目性，但但有一点点十分明明确，就就是以后后做什么用并不重重要，重重要的是是能盈利利，能顺顺利

17、出租租，或开开店后有生意。 c、小小业主式式的经营营者，这这部分人人，他们们不可能能买得起起营业房房，但他的是真真正的经经营者，经经营着酒酒吧、发发廊、小小超市等等小型店家，他他们是租租用的潜潜在人群群。 这个个市场，与与所有的的市场一一样，是是一个金金字塔形形的结构构。塔尖是精英英客户。他他们有明明确的目目标，知知道要干干什么用用，自己己有自己己的标准准，他们们的进入入能带来来人气。投资户是我我们的主主要客户户，构成成了塔的的中间。他他们无明明确目的的，只为为投资盈盈利，吸吸引他们们的可能能只有人人气。小业主是庞庞大的塔塔基，他他们很少少能买得得起营业业房，但但他们是是真正的的经营者者，缺点

18、点是如有有经营不不善，马马上会放放弃。而投资户中中，又有有二部分分人组成成，出租租户与自自用户，但但二者又又可转化化，除非非开分店店者，如如租金高高，自用用的也会会把营业业房出租租；而出出租遇阻阻，就只只能自用用了。3、针对市市场的策策略 a、针针对精英英客户：这是需需要公司司高层人人士进行行有针对对性人的的走访，以求求达到带带动人气气，提高高知名度度的目的的； b、针针对投资资客户： 出租租客户：人气的的信心；环境的的突出；租户的的涌跃。 自用用客户：人气的的信心；环境的的突出；店多庞庞市。 c、针针对小业业主： 在开开业前就就接受预预租，部部分商铺铺带租约约出售，但但公司只只做中介人。带租

19、约约出售，是是否可能能？4、带动人人气的方方法 没有有人会承承认自己己从事的的生意不不吸引人人，他们们只会怪怪客人不不多。在在开业前前，所有有的人都都会认为为，只要要人流量量大，自自己的生生意一定定会好，因因此，人人气几乎乎成了他他们选择择地段的的唯一标标准。 儿 童：儿儿童们喜喜欢去的的地方，一一定会带带来欢乐乐。在商商业街上，有意识识地布置置一些儿儿童喜欢欢的东西西，如浅浅水池、小游戏处、卡卡通塑像像等，在在各式广广场上吸吸引儿童童。 青 年：购购物、逛逛街，是是他们的的休闲，只只要我们们的商业业街有文化品味，店店家多且且有特色色，相信信不仅是是本地青青年，杭州等地年年青人也也会常来来逛逛

20、。中老年：晚晚饭后是是中老年年人常出出来逛的的时间。在在商业街街上建一些休闲运运动，休休息的场场所，使使他们能能常来逛逛逛，带动人气。5、对商业业街的规规划 a、地地段：先先以碧天天阁都市华华庭A、B地块间间的碧天天路为试点，看市市场的反反映； b、规规划：碧碧天路规规划成商商业街，控控制机动动车的流流量，最最好是禁示机动动车通行行。这样样，B地块的的车流线线路要作作改动。 c、前前期：建建房前先先做好路路，并做做好道路路头二边边的营业业房（临临时也可以），作作售楼处处。做好好商业街街的小品品，门楼楼，以这这些来达到宣宣传的目目的。 d、建建议：地地下半层层的可行行性，挖挖下一米米，加上上原来

21、的的二层楼共9米高高，做成成地下一一楼，地地上二楼楼的营业业房。这些地下不不算容积积率，并并增加了了营业房房的面积积，而这这条路是是房产公公司设计计建造的的，使这这样做能能成为可可能。设计图例：在一个个楼盘里里，造一一些吸引引人的园园林，美美化环境境，使业业主们不不仅拥有有一个美美好的家家，更有有一个优优美的环环境，闲闲来逛逛逛，是一一个很好好的享受受。这样样的楼盘盘，能吸吸引买家家这是是一个现现在我们们都认可可的手法法，而且且在碧云云阁，我我们也这这样做了了，我们们将这楼楼盘定性性为“生态庭庭院”。那么，我们们为什么么不能将将这种手手法用到到商业街街上，以以带动商商业街的的人气，吸吸引买家家

22、注意，从从而增加加商铺的的附加值值呢？我们相信：只要能能做，一一定有意意想不到到的效果果，这种种手法，在在杭州也也是第一一次的。商业房外墙墙作修改改，使之之更有文文化品味味，更适适合小商商铺的有有个性装装修。5、目的： a、新新闻性； b、能能得到市市政府方方面的大大力支持持； c、增增加人气气； d、增增加商铺铺的附加加值； e、使使商铺的的买家信信心十足足； f、如如一期成成功，能能带动碧碧天家园园及碧云云阁的其其它商铺铺的销售。 g、如如不成功功，作为为新闻性性的作用用也很大大，而浪浪费并不不大。八、公关新新闻活动动的支持持 11、目的的： aa、企业业发展到到现在的的需要，争争取杭州州

23、新闻界界的注意意；b、争取临临平各级级政府的的更大关关怀；c、以新闻闻来带动动销售，给给人以信信心的保保证；d、试探争争取杭州州的市场场，但又又不要有有太多的的广告费费支出，以以免失败与浪浪费；e、建立品品牌形象象；2、内容 本楼楼盘的广广告，特特别是商商铺，要要以新闻闻为主，因因为购买买者是属属于理智智型的，对对于广告告的相信信度不是是很高，而而以新闻闻的形式式出现，无无形中以以权威的的方式增增加了购购买者的的信心。 具体体的新闻闻活动及及可能的的宣传机机会已在在前文有有了较详详细的说说明。概概括起来来就是以以商业街街和广场场为中心心，展示示政府对对这一市市中心地地块的功功能规划划及支持持、

24、投资资者对商商铺未来来的信心心，创造造出兴旺旺的人气气及氛围围，促进进商铺的的销售。3、要求 aa、希望望公司能能积极配配合； bb、希望望公司要要求当地地政府的的配合； cc、必要要的现金金支出；九、广告公公司的工工作 11、本楼楼盘的标标志及识识别系统统，楼书书等一系系列平面面资料的的设计；2、所有平平面广告告，电视视广播广广告的设设计、制制作与印印刷；3、商业街街街景的的设计的的参与；4、售楼处处、样板板房的设设计的参参与；5、销售政政策的制制定的参参与；6、各类广广告发布布的政策策制定；7、各类公公关、新新闻活动动的策划划与组织织；8、帮助提提高销售售人员的的专业水水准；9、搞好与与传

25、媒间间的关系系；10、几次次房交会会的策划划与展台台的设计计制作。A-1 商场场门口广广场不要要做大面面积的台台阶，这这是一种种浪费，做做成一个个小广场场，预留留促销活活动、社社区活动动的场地地，四周周并有各各种儿童童、老人人活动户户外设施施。A-2 地台台，是雕雕塑，是是小憩的的座椅，更更是情人人、儿童童的爱心心碑。（石石碑上留留有情人人、儿童童的心语语、画、名名字，作作长久纪纪念。）A-3 艺术术外墙，有有商业街街上搞一一些有特特色的小小屋，是是商店，也也是街景景。A-4 彩色色地砖A-5 广告告位预留留A-6 从此此方法做做大批的的自行车车停车架架A-7 商业业街控制制机动车车流量后后的夜景景A-8 能挡挡风的情情人玻璃璃屋。A-9 行走走的石椅椅A-10 临街街露天吧吧A-11 街头头雕塑A-12 随处处可见的的休息区区，但又又不能太太舒服，只只让人小小坐一会会儿。A-13 分别别随铺位位赠送的的广告位位A-14 街头头的店家家指示牌牌，但店店家名要要随时能能换。A-15 沿街街要有玻玻璃卡布布隆防雨雨蓬，使使雨天也也能在商商业街上上走。A-16 商业业街上要要有一些些能留住住人的公公共设施施，如儿儿童游戏戏区。