物业管理有限公司质量手册41567.docx

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1、物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述）_位于_，周边 周边设施_，交通便利，地理条件优越。_由_开发发建设，占占地面积积_平方米米，总建建筑面积积_，大厦厦内设中中央空调调、244小时热热水及消消监控设设施，配配有_台电电梯。编制依据（按按照国家家或建设设部等有有关法律律规定以以及当地地有关规规定） 浙江江省物业业管理服服务收费费暂行办办法 杭州州市物业业管理条条例 杭州州市物业业管理服服务收费费管理办办法 楼书书 浙江XXX物业业管理有有限公司司质量手手册及其其他规定定管理目标（按按照物业业具体情情况描述述） 为为充分体体现开发发商建造造_的的开发初初衷，开开创高

2、档档写字楼楼的新时时代，我我们将本本着浙江江XX物物管公司司“真诚诚、善意意、精致致、完美美”的企企业精神神，及“科科学规范范、竭诚诚高效、安安全文明明、持续续发展”的的质量方方针，坚坚持“以以人为本本”的服服务管理理理念，对对_（小小区）实实施科学学的管理理、提供供优质的的服务，并并在现有有管理经经验及管管理资源源的基础础上，不不断调整整更新，导导入先进进的管理理理念，创创建出一一套与业业主层次次及办公公需求相相符的管管理模式式，使广广大业主主及使用用人能真真切地感感受高品品位的物物业和高高品质的的管理所所带来的的超值享享受。 大大厦管理理工作将将参照地地方和全全国物业业管理优优秀示范范大厦

3、评评定标准准，确保保业主综综合满意意率达到到93%955%以上上。大厦厦交付两两年内达达到 （地地区） 物业管管理优秀秀示范大大厦标准准，三年年内达到到全国物物业管理理优秀示示范大厦厦标准。管理原则 为为实现即即定管理理目标，追追求最佳佳的环境境效益、社社会效益益和经济济效益，在在物业管管理过程程将始终终把握以以下原则则：（一）服务务第一、管管理从严严的原则则：“服务第一一”是物物业管理理的宗旨旨，因此此管理中中要继续续秉承“以以人为本本”的管管理理念念，从业业主的需需求出发发，强化化服务机机能，丰丰富服务务内涵，提提供优质质、周到到、及时时的服务务。“管管理从严严”是服服务的保保障和基基础，

4、包包括对物物业的维维护管理理、员工工的管理理以及对对业主不不适当行行为的管管理和劝劝阻，建建立严格格、周全全的管理理制度，实实施依法法管理、从从严管理理、科学学管理以以确保物物业管理理服务收收到应有有的成效效。（二）专业业管理与与业主自自治管理理相结合合的原则则：在日常管理理中，要要充分发发挥两个个积极性性，即物物业管理理公司的的积极性性和业主主（租户户）的积积极性。物物业管理理公司应应当尊重重并按照照广大业业主的要要求，通通过管理理处对物物业实施施专业化化的管理理，同时时努力争争取业主主（租户户）的支支持配合合，使其其能正确确使用和和维护物物业，并并自觉遵遵守业主主公约，共共同创建建文明的的

5、办公环环境。（三）物管管为主、多多种经营营的原则则：在搞好日常常管理和和常规服服务的同同时，从从物业的的实际出出发，开开展一系系列服务务性的多多种经营营，既满满足广大大业主（租租户）不不同需求求，又增增强物管管公司的的造血功功能，增增加经济济积累，以以利于更更好地为为业主（租租户）服服务。管理办法（一）实施施全程物物业管理理，从开开发商、业业主及专专业物业业管理公公司的角角度对物物业提出出合理化化建议，构构筑一个个优秀的的物业管管理硬件件环境。（二）成立立 （大厦厦）管理理处，配配备专业业管理人人员，实实施专业业化管理理。（三）在公公司现有有管理资资源的基基础上，充充分借鉴鉴行业先先进管理理经

6、验，积积极培养养高素质质的管理理人才，为为 （大大厦）组组建一支支高素质质的物业业管理队队伍。（四）导入入ISOO90000质量量管理理理念，紧紧密结合合物业具具体实际际，制定定一套切切合实际际的规章章制度，确确定一系系列高标标准的物物业管理理行为规规范，以以制度促促管理，寓寓管理于于服务。（五）严格格遵守杭杭州市物物业管理理条例等等有关物物业管理理法规，制制定切实实可行的的管理方方案；与与业主签签订各项项协议，依依法约束束双方行行为。（六）运用用CS系系统（顾顾客满意意战略），建建立富有有亲和力力的管理理和服务务模式。（七）采取取智能化化手段构构筑社区区信息互互动平台台，提高高管理水水平和管

7、管理效率率。（八）运用用CISS系统设设计，进进行整体体形象策策划包装装，形式式独特、鲜鲜明的形形象系统统，以提提升物业业的整体体品位。（九）依照照市场化化、企业业化的运运作方式式，提供供全方位位服务，开开展多元元化经营营。物业管理服服务项目目（一）公共共服务项项目（全全体业主主能够享享受的服服务，费费用纳入入物业管管理费）：1、协助公公安部门门维护大大厦内的的公共秩秩序，实实行244小时保保安值勤勤、消防防和交通通道路管管理；2、公共场场所保洁洁，办公公垃圾收收集和清清运；3、大厦共共用部位位和公共共设施设设备维护护和保养养； 4、公共绿绿地园艺艺的培植植和保养养；5、室内公公共场所所绿化摆

8、摆放养护护；6、对大厦厦的各类类资料进进行管理理；7、未装修修房屋通通风、打打扫等服服务； 8、电话及及访客留留言转告告；9、雨伞、雨雨衣临时时借用； 10、节日日环境布布置； 11、重要要时刻提提醒服务务； 12、代订订报刊、信信件收发发；13、代聘聘钟点工工服务；14、代收收代缴水水、电、宽宽带网络络费、有有线电视视收视费费和卫星星电视收收视费；15、代叫叫出租车车；16、代办办保险；17、义务务安全用用电常识识宣传。（二）有偿偿专项服服务项目目（可以以提供的的、大多多数业主主都能够够享受到到的服务务，具体体价格在在业主委委员会成成立前，由由物管公公司核定定，报物物价部门门备案）：1、大厦

9、内内物品搬搬运；2、各项健健身、娱娱乐活动动（视大大厦配置置而定）；3、机动车车辆清洗洗：4、提供大大厦报警警室内系系统维护护服务；5、提供小小型商务务会议场场所及服服务；6、商务中中心服务务；7、办公区区域绿化化供应及及代为养养护；8、办公区区域报警警系统维维护及接接警服务务；9、办公区区域设备备设施上上门维修修安装等等；10、代订订车、船船、机票票；11、代订订代送饮饮用水。具体方案 大大厦的物物业管理理由早期期物业管管理介入入阶段（物物业预售售至交付付前三个个月）与与前期物物业管理理实施阶阶段（物物业交付付前三个个月至业业主委员员会成立立）组成成。在实实际操作作中，应应分阶段段有重点点、

10、有步步骤地落落实相应应工作。 第第一阶段段：早期期物业管管理介入入阶段 从从业主、开开发商及及物业管管理专业业角度，对对物业的的规划设设计、建建筑安装装、设施施配置、设设备选型型等方面面提出合合理化意意见和建建议，使使之既符符合物业业管理的的要求，又又满足广广大业主主的需求求，尽可可能地减减少疏漏漏，避免免遗憾，保保证质量量，节约约成本。一、管理内内容：1、从政策策法规的的角度，提提供相应应物业管管理意见见及依据据；2、参与评评审物业业规划设设计及建建筑面积积设计图图纸，提提出相关关改善及及改良的的建议；3、从管理理的角度度，评审审设施设设备的选选配，减减轻后期期管理的的压力；4、提供有有关公

11、建建配套设设备设施施的改良良意见；5、提供大大厦公共共部位环环境设计计的相关关意见；6、提供机机电安装装及能源源分配的的相关管管理意见见；7、提供功功能布局局、用料料更改的的相关管管理意见见；8、提供有有关楼宇宇材质保保护的具具体管理理意见，减减少因施施工对材材质造成成的损伤伤；9、提供标标识系统统设计、配配置的相相关管理理意见；10、参与与开发商商市场营营销中与与物业管管理有关关事宜的的协调和和沟通；11、参与与开发商商物业竣竣工验收收。二、管理措措施：1、 熟悉悉、掌握握物业管管理法规规政策，做做到有法法可依，有有章可循循；2、 学习习、运用用各类专专业技术术知识，提提高早期期介入的的专业

12、技技术含量量；3、 制定定早期介介入计划划，积极极稳妥地地开展工工作；4、 参与与有关工工程联席席会议，协协调各方方面关系系； 第第二阶段段：前期期物业管管理阶段段 前前期物业业管理阶阶段可分分为接管管验收管管理、业业主入伙伙管理、保保安管理理、消防防管理、绿绿化保洁洁管理、房房屋及公公共设备备设施管管理、娱娱乐设施施管理、水水系使用用管理、财财务管理理、质量量管理、档档案资料料管理、人人力资源源管理等等方面。一、接管验验收管理理方案为确保大厦厦的环境境、建筑筑和设施施设备等等符合有有关法规规政策及及规划设设计的要要求，维维护业主主的合法法权益，为为日后物物业管理理工作的的展开奠奠定基础础，物

13、业业接管前前必须进进行严格格的验收收工作。物物业接管管验收标标准作业业程序（一）、管管理内容容：1、了解物物业建设设的基本本情况，与与开发商商及时沟沟通，确确定接管管验收时时间；2、编制物物业接管管验收计计划，确确定物业业验收的的标准、方方法和日日程安排排；3、与开发发、设计计、施工工单位一一起，依依照接管管验收标标准，对对物业进进行现场场初步验验收，并并将验收收结果记记录在物物业交接接验收表表上，同同时要求求施工单单位对验验收中存存在的问问题限期期整改。4、与开发发、施工工单位一一起，对对物业进进行现场场复验，直直至符合合规定的的要求和和标准；5、与开发发、施工工单位联联合进行行物业交交接：

14、（1）核对对、接收收各类房房屋和钥钥匙；（2）核对对、接收收各类图图纸资料料，并加加以整理理归档；（3）核对对、接收收各类设设施设备备；（4）核对对、接收收各类标标识。（二）管理理措施：1、组建接接管验收收小组，负负责接管管验收工工作；2、开展接接管验收收培训，提提高对接接管验收收重要性性的认识识；3、掌握物物业验收收的标准准和程序序；4、制定接接管验收收规程，按按程序办办理接管管验收手手续。二、业主入入伙管理理方案在办理业主主入伙手手续时，为为业主提提供方便便、快捷捷、及时时、周到到的服务务，对于于塑造管管理处的的形象，给给业主留留下良好好的第一一印象，具具有重要要作用，因因此必须须重视业业

15、主入伙伙工作的的管理。（一）管理理内容：1、准备业业主领房房所需资资料；2、布置业业主入伙伙现场，为为业主办办理领房房手续提提供一条条龙服务务；3、按领房房流程办办理领房房手续：（1）凭业业主所持持的入伙伙通知单单和各类类必备证证明，发发放交房房资料；（2）陪同同业主验验房，办办理领房房手续；（3）收回回业主按按规定填填写的各各类表格格，收取取业主应应缴纳的的费用； （4）对验验房交接接中发现现的房屋屋质量问问题，经经业主确确认后，填填写业业主验收收交接表表，并并与业主主约定时时间，及及时解决决。（二）管理理措施：1、制定业业主领房房程序，准准备各有有关所需需资料；2、按照业业主领房房程序，安

16、安排工作作流程；3、策划业业主入伙伙现场布布置方案案；4、热情接接待，百百问不厌厌，虚心心听取业业主意见见；5、按规定定办理业业主入伙伙手续。三、治安管管理方案案在大厦物业业管理中中，适当当运用现现有的科科学技术术手段与与管理手手段，依依靠各种种先进设设备、工工具和人人的主观观能动性性，维护护物业和和业主的的安全，这这是一项项很重要要的工作作，最为为广大业业主所关关注，特制订常规规防范与与技术防防范相结结合的224小时时全天候候管理方方案。（一）管理理内容：1、常规防防范：采采取站岗岗执勤与与巡逻执执勤相结结合的方方式，协协助公安安机关维维护大厦厦公共秩秩序，防防止和制制止任何何危及或或影响物

17、物业、业业主（租租户）安安全的行行为。（1）门岗岗的任务务： 礼仪服服务； 维护出出入口的的交通秩秩序； 对外来来车辆和和人员进进行验证证、登记记和换证证； 制止身身份不明明人员、衣衣冠不整整者和闲闲杂人员员进入大大厦； 夜间对对外来人人员进行行询问和和登记； 严禁携携带危险险物品进进入大厦厦； 遇遇到外来来人员将将大件物物品带出出大厦，即即与物主主核实，并并作登记记； 为业主主提供便便利性服服务。（2）巡逻逻岗的任任务： 按规定定路线巡巡视检查查，不留留死角； 巡查车车辆停放放情况，维维护道路路畅通、车车辆安全全，做好好安全防防范工作作； 对大厦厦内的嫌嫌疑人员员进行检检查防范范； 对大厦厦

18、及楼宇宇安全、防防火检查查； 装修户户的安全全检查； 防范和和协助公公安部门门处理各各类治安安案件； 防范和和制止各各类违反反大厦管管理制度度行为。2、技术防防范：应用安全报报警监控控系统、电电子巡更更系统，对对大厦内内的治安安情况实实施244小时监监控，以以确保安安全。（1）对可可疑或不不安全迹迹象采取取跟踪监监视和定定点录象象措施，并并及时通通知值班班保安，进进行现场场处理。（2）值班班保安接接到治安安报警，应应迅速赶赶到现场场酌情处处理，并并把情况况反馈到到监控中中心，监监控员对对报警处处理情况况作详细细记录，留留档备查查。（二）、管管理措施施：1、实行半半军事化化管理，制制定保安安管理

19、和和奖惩制制度，严严格付诸诸实施，以以增强保保安人员员的工作作责任心心；2、强化保保安人员员的内务务管理，开开展系统统化军事事素质培培训，提提高保安安人员的的思想素素质和业业务技能能；制定定紧急急事故处处理办法法，定定期组织织演习；3、加强保保安人员员的行为为规范教教育，服服装统一一，佩证证上岗，语语言文明明，举止止得当；4、严格执执行保安安巡更点点到制度度，确保保巡逻质质量；5、监控中中心定期期检修、保保养，确确保监控控设备完完好；6、保证监监控、值值勤记录录详细完完备，建建立安全全管理档档案。四、消防管管理方案案消防管理是是物业安安全管理理的重点点，因此此要根据据消防法法规的要要求，结结合

20、实际际，切切切实实地地做好消消防安全全工作，确确保业主主的生命命财产安安全。（一）管理理内容：1、做好消消防监控控中心的的管理；2、做好消消防设施施、器材材的管理理；3、保持消消防通道道的畅通通；4、加强装装修期间间的消防防安全管管理；5、严禁违违章燃放放烟花爆爆竹；6、严禁携携带、储储藏易燃燃易爆物物品；7、防止电电器短路路等引发发火灾因因素。（二）管理理措施：1、制订并并落实消消防管理理制度和和消防安安全责任任制，做做到责任任落实，器器材落实实，检查查落实；2、制订消消防事故故处理预预案，防防患于未未然；3、建立义义务消防防队，每每月组织织一次消消防安全全学习，每每季组织织一次消消防演习习

21、；4、定期进进行消防防检查，预预防为主主，防消消结合，发发现隐患患，及时时消除；5、做好消消防器材材、设备备的检查查保养，使使之始终终处于完完好状态态；6、制止任任何违反反消防安安全的行行为；7、积极开开展防火火安全宣宣传教育育，定期期向业主主传授消消防知识识；8、发生火火灾，及及时组织织补救并并迅速向向有关部部门报警警。五、绿化保保洁管理理方案：绿化保洁直直接关系系到大厦厦形象及及业主工工作环境境，也是是测定环环境质量量的一个个重要指指标。（一）管理理内容：1、绿化养养护：绿绿化工应应做到管管理日常常化、养养护科学学化。（1）根据据气候，给给花木适适量浇水水；（2）根据据花木长长势，给给花木

22、适适量施肥肥，适当当松土；（3）制定定预防措措施，防防治病虫虫害；（4）及时时清除杂杂草、枯枯枝，春春秋两季季定期修修剪花木木，对遭遭受损坏坏的花木木及时扶扶正，整整修或补补种合适适的苗木木、花草草；（5）对大大厦内部部公共场场所进行行绿化布布置和养养护；（6）定期期对建筑筑小品进进行修饰饰；（7）做到到大厦周周围绿地地和花草草植被养养护完好好。2、清洁卫卫生：通通过日常常保洁工工作，使使大厦公公共环境境和公共共部位整整洁，公公共设施施洁净、无无异味、无无破损。（1）根据据材质选选择最佳佳保养方方法，定定期上光光打蜡，保保持材质质表面光光亮整洁洁；（2）公共共卫生间间设专人人巡回清清洁，保保持

23、整洁洁无异味味；（3）楼层层公共烟烟缸每天天擦试两两次，巡巡回清理理，无烟烟蒂堆积积；（4）大堂堂设专人人巡回保保洁，玻玻璃门窗窗保持光光亮，无无明显印印渍；（5）大厦厦各公共共区域保保持清洁洁，无随随意堆放放杂物和和占用公公共场所所现象，随随时清除除各类污污渍、积积水； （6）每天天定时（正正常上班班时间前前）收集集垃圾一一次，确确保垃圾圾袋装化化，并扎扎紧袋口口，以免免渗漏，每每周对垃垃圾桶清清洁、消消毒，清清洁垃圾圾房内外外墙壁及及地面，每每月对垃垃圾房消消毒二次次；（7）定期期进行外外墙清洗洗；（8）各类类公共照照明、消消防等设设施，每每月保洁洁一次；（9）定期期对下水水道等排排污管道

24、道清理一一次；（10）告告示牌、指指示牌等等每天保保洁一次次；（11）电电梯轿厢厢每天保保洁二次次，每月月对电梯梯门槽进进行一次次清洁；（12）春春夏秋季季每周在在害虫滋滋生地用用药灭虫虫一次（冬冬季每月月一次）；（13）对对违反环环境卫生生管理规规定的行行为进行行制止。（二）管理理措施：1、建立绿绿化保洁洁制度，按按月制订订养护计计划，按按操作规规程规范范操作；2、加强业业务培训训，增强强专业技技能，聘聘请专业业人员指指导养护护；3、落实“三三查” （绿化化清洁工工自查、管管理员巡巡查、管管理处主主任抽查查），加加强日常常监督检检查，按按月考核核，确保保绿化服服务满意意率955%、保保洁服务

25、务满意率率95%；4、强化行行为规范范管理，服服装统一一、标识识齐全、言言行文明明。六、房屋及及公共设设施设备备管理方方案：房屋管理，尤尤其是共共用设施施设备的的管理，直直接影响响到大厦厦的形象象、物业业的使用用年限及及使用安安全，直直接关系系到业主主及使用用人的安安全，是是大厦管管理的重重中之重重。（一）管理理内容：1、房屋公公共部位位管理：根据现现状，大大厦内房房屋可分分为已领领房、空空关房和和公共用用房。（1）业主主已领房房： 房屋交交付时，及及时与业业主签订订业主公公约，书书面告知知房屋装装修管理理规定，并并建立业业主档案案； 加强装装修管理理，对违违章装修修行为及及时予以以制止，情情

26、节严重重者，提提请有关关行政管管理部门门依法处处理； 装修期期间，应应及时进进行房屋屋公共部部位的保保护，确确保房屋屋的安全全、美观观。（2）空关关房（含含业主托托管房）： 管理处处应每月月通风打打扫一次次； 对房屋屋和设施施定期检检查（包包括墙面面、管道道、门窗窗、电源源线路、水水电表），发发现问题题或尽快快处理，或或及时通通知业主主。（3）公共共用房做好公共共用房（商商务中心心、公共共设施用用房等）的的维护、保保养，发发现破损损，及时时维修，确确保房屋屋的安全全、美观观。2、设备设设施维护护：（1）公共共水电设设施设备备定期巡巡查，发发现损坏坏，及时时维修；（2）公共共卫生设设施每周周检查

27、一一次；（3）水泵泵、锅炉炉、纯净净水等设设备每天天巡查两两次；（4）电梯梯机房，每每周保养养一次（半半年保养养和一年年保养按按规定进进行）；（5）中央央空调机机组设定定专人管管理，定定期巡查查，确保保出风口口正常；（6）温感感、烟感感、喷淋淋等定期期抽查，确确保正常常有效；（7）智能能化系统统采用日日常巡视视与定期期保养相相结合，制制实时运运行档案案；（5）对业业主（租租户）自自用水电电设施报报修，应应按规定定填写有有偿服务务联系单单，确确保维修修及时率率与合格格率。（二）管理理措施：1、加强装装修户管管理，督督促业主主做好装装修前期期申报工工作，并并经常进进行现场场检查，发发现问题题及时制

28、制止；2、对所有有的管理理人员进进行全面面培训，清清楚各隐隐蔽线路路的具体体位置，并并对技术术人员进进行强化化培训，确确保谙熟熟该系统统的操作作及维护护；3、对系统统中所有有的器件件、配件件建立详详细技术术档案，以以便最快快的速度度查得设设备的各各项参数数，确保保系统的的最佳运运行状态态；4、对所有有的设备备几配件件建立详详细档案案，确保保最快速速度取得得所需配配件，并并能跟踪踪产品的的更新换换代；5、建立维维修人员员值班制制度，确确保维修修及时率率与合格格率达998%以以上，且且有回访访制度和和记录；6、采取日日常巡视视及定期期保养相相结合的的办法，确确保房屋屋及配套套设施完完好率达达98%

29、以上。七、娱乐设设施管理理方案（视视大厦具具体配套套设施而而定）确保健身娱娱乐设施施的安全全使用，为为业主提提供一个个丰富多多彩的娱娱乐休闲闲环境。（一）管理理内容1、每周对对健身娱娱乐设施施进行不不少于一一次的安安全检查查：（1）活动动设施有有无破损损，有无无因破损损产生的的尖角、裂裂缝等外外露的锋锋利部分分，秋千千的吊绳绳、吊环环、螺丝丝的牢固固程度等等；（2）健身身器械是是否有松松支，地地面是否否过滑，防防护垫是是否起到到应有作作用；（3）台球球、乒乓乓球、棋棋牌室地地面是否否过滑，台台子是否否松动，附附属的电电器是否否绝缘良良好，球球拍、球球板及球球杆是事事有外露露的锋利利部分等等；（

30、4）网球球场、篮篮球场的的场地是是否有不不安全因因素，球球网、球球架等有有无破损损和松动动，是否否牢固；2、对存在在不安全全因素的的娱乐设设施及时时做好停停用标识识，组织织检修；对无法法修复的的，按手手续申请请报废；（二）管理理措施1、小区设设安全检检查负责责人，对对健身娱娱乐设施施正常使使用行使使一票否否决权；2、安全检检查人员员须如实实填写健健身娱乐乐设施安安全检查查表，并并妥善保保管，每每月上报报管理处处主任。八、水系使使用管理理方案（此此项内容容视具体体配套情情况增减减）通过有序的的管理，确确保大厦厦水系运运行正常常，有效效节省管管理成本本。（一）管理理内容1、定期巡巡查泵房房设施，确

31、确保设施施设备运运行正常常；2、定期清清洁蓄水水池，保保持水质质洁净；3、专人管管理蓄水水池，定定时开放放。（二）管理理措施1、测算水水系运行行成本，结结合小区区实际，制制定使用用规定；2、建立设设施设备备档案，做做好巡检检记录；3、按规定定操作，发发现异常常，及时时报修。九、财务管管理方案案：通过财务管管理，在在改善财财务状况况的条件件下，不不断扩大大财务成成果，提提高企业业经济效效益。（一）管理理内容：1、加强现现金收支支管理；2、搞好财财务核算算；3、及时统统计物业业维修更更新费用用使用情情况，每每半年公公布一次次（每年年公布一一次）4、做好年年度预算算和决算算工作；5、认真审审核报销销

32、票据，严严格控制制费用报报销；6、及时掌掌握财务务收支状状况，做做好财务务分析，为为领导决决策提供供依据。（二）管理理措施：1、根据财财务法规规政策，制制定财务务管理制制度；2、财务人人员持证证上岗，规规范操作作；3、抓好财财务人员员业务培培训，不不断提高高业务素素质；4、加强成成本控制制；5、加强财财务监督督和财务务检查。十、质量管管理方案案：导入ISOO90000质量量体系标标准，实实施全面面质量管管理，有有助于实实现“以以人为本本”的管管理理念念，有助助于实现决策策、计划划与控制制、协调调的结合合，实现现既定的的质量目目标。（一）管理理内容：1、参照IISO990000质量体体系标准准要

33、求，制制定大厦厦质量工工作计划划；2、实施所所制订的的工作计计划和措措施；3、对照计计划，检检查执行行的情况况和效果果，及时时发现和和总结存存在问题题；4、根据检检查的结结果，采采取相应应的措施施，巩固固成绩、吸吸取教训训。（二）管理理措施：1、抓好管管理人员员的质量量学习，开开展质量量管理培培训教育育工作，不不断提高高质量意意识；2、制订质质量责任任制，保保证质量量管理工工作落到到实处；3、接受公公司对大大厦管理理工作的的现场指指导；4、配合公公司开展展质量体体系审核核，发现现问题及及时纠正正，对系系统性的的问题制制定整改改方案。十一、档案案资料管管理方案案：加强档案资资料管理理，有助助于保

34、存存大厦的的历史资资料，维维护管理理的连续续性和规规范化，便便于房屋屋及设施施设备的的检查、维维护、更更新和与与业主的的沟通、联联系 。（一）管理理内容：1、工程档档案：从从接管开开始的所所有工程程技术、维维修、改改造资料料、各种种竣工图图及各类类设施设设备资料料等；2、业主档档案：所所有业主主购、租租房合同同（复印印件），业业主基本本情况登登记表、装装修申请请表和住住户健康康状况登登记表等等；3、财务档档案：逐逐年形成成的园区区财务收收支报表表、物业业维修基基金使用用报表等等；4、文件档档案：有有关物业业管理法法规政策策、公司司文件等等；5、管理资资料：绿绿化资料料、日常常巡查（清清洁、维维

35、修、保保安）记记录、值值班记录录，车辆辆管理记记录、监监控记录录、荣誉誉资料等等。（二）管理理措施：1、 制定定档案制制度，并并严格执执行；2、 专人人管理（由由负责内内勤的管管理员担担任），专专室专柜柜，编目目造册，存存放有序序并且尊尊重业主主隐私，保保守秘密密；3、 科学学管理，确确保档案案资料完完整、齐齐全，确确保档案案完好率率达1000%；4、 逐步步实现智智能化管管理，计计时可靠靠的掌握握相关信信息，提提高管理理水平。十二、人力力资源管管理方案案一流的物业业需要一一流的管管理，一一流的管管理需要要一大批批高素质质的管理理人才和和专业技技术人才才，而人人才的管管理与培培训，对对于保持持

36、员工的的高质量量，提高高物业管管理的水水平，具具有十分分重要的的意义。（一）管理理内容：1、按照合合理的人人才结构构，配置置各类人人才；2、任人唯唯贤，量量材录用用；3、开展业业务培训训，全面面提高业业务素质质；4、进行业业绩考核核，优胜胜劣汰。（二）管理理措施：1、制定岗岗位责任任制，做做到责、权权、利分分明；2、建立约约束与激激励相结结合的运运行机制制，充分分调动工工作积极极性；3、加强思思想作风风建设，树树立全心心全意为为业主服服务的观观念和企企业的品品牌意识识；4、岗前培培训与在在岗培训训相结合合，走出出去培训训与请进进来培训训相结合合；5、全面考考核，做做到公开开、公平平、公正正。智

37、能化系统统的管理理和维护护（一） 建建立一支支设备运运行及维维护人才才队伍将组建一支支精干的的设备运运行及维维护专业业技术队队伍，熟熟悉设备备性能及及隐蔽线线路走向向，并邀邀请相关关单位（如如系统设设置、安安装单位位）对所所有技术术人员进进行强化化培训，确确保谙熟熟该系统统的操作作及维护护。（二） 管管理人员员的业务务素质培培训对所有的管管理人员员进行全全面培训训，让每每一个人人员都能能清楚知知道隐蔽蔽线路的的具体位位置，保保证隐蔽蔽工程中中的线路路不受损损。（三） 建建立设备备技术档档案对系统中所所有的器器件、配配件建立立详细技技术档案案，包括括型号、技技术参数数、外型型尺寸、工工作条件件等

38、等，以以便以最最快的速速度查得得设备的的各项参参数，确确保系统统的最佳佳运行状状态。（四） 建建立设备备运行档档案建立对消防防监控系系统的实实时运行行档案，使使操作人人员对系系统的正正常运行行了如指指掌，并并对系统统的报警警信息作作正确的的分析及及存盘。（五） 建建立供货货商档案案对所有的设设备及配配件建立立详细档档案，包包括型号号、产地地、制造造单位、供供应单位位等等，并并与供货货商、制制造商保保持联系系，确保保以最快快速度取取得所需需配件，并并能跟踪踪产品的的更新换换代。（六） 日日常巡视视与定期期保养日常的巡视视检查是是及时发发现问题题的最佳佳途径，而而定期维维护是发发现、解解决软性性隐

39、患的的最佳办办法。对对此将采采取日常常巡视及及定期保保养相结结合的办办法以确确保设备备安全运运行。机构设置及及人员配配置（一）物业业管理机机构设置置及人员员配备1、机构设设置根据_物业管管理的需需要，现现对物业业管理机机构的设设置和人人员的配配备作如如下安排排：参考：http:/wwww.gywwygll.coom/554/889555.httmlhttp:/wwww.gywwygll.coom/66/66689.htmmlhttp:/wwww.gywwygll.coom/66/54426.htmmlhttp:/wwww.gywwygll.coom/66/47768.htmmlhttp:/ww

40、ww.gywwygll.coom/66/45505.htmml 参考资料：物业管管理网 htttp:/m/6 22回答者： 勇敢此为工程部部分第一节 任任务和岗岗位设置置一、任务工程部是实实施大厦厦工程管管理，保保障设备备、设施施正常运运行的职职能部门门。工程程管理具具有严密密的科学学性和较较高的技技术性，这这是为用用户创造造安全、文文明、舒舒适、方方便的商商住环境境的基本本保证和和坚强后后盾，是是反映大大厦服务务水准、良良好形象象和声誉誉的重要要标志。工程部的职职责范围围如下：1、负责大大厦电力力系统、电电讯系统统、电梯梯系统、空空调系统统、供水水系统的的运行管管理，维维护保养养和故障障检修

41、；2、负责大大厦公共共设施、设设备的维维修保养养；3、负责对对用户室室内设施施、设备备提供有有偿维修修服务；4、负责大大厦外派派工程的的监管工工作。5、负责对对用户提提供收费费特色服服务以及及特约服服务。二、工程部部架构图图（A座座）工程人员结结构图人员配置说说明项目负责人人： 11人工程专业工工程师：3人(土建、电电气、机机电各11人)综合维修班班：155人领班:1人人（兼维维修）综合维修工工:155人设备运行：8人领班:1人人（兼维维修）运行工:77人配电室值班班电工：16人人领 班: 1人（兼兼值班）BC座配电电室 88人DE座配电电室 88人库管 1人人共计 444人第二节 岗岗位职责

42、责一、 工程程部经理理岗位职职责1、负责组组织开展展大厦工工程设备备的维修修、养护护、运行行、管理理工作。2、负责制制订培训训计划，定定期开展展对本部部门员工工的业务务培训，监监督、检检查、指指导本部部门员工工工作，定定期对本本部门进进行考核核。3、协助物物业公司司完成所所交办的的各项工工作。二、 主管管岗位职职责1、在工程程部经理理的领导导下，管管理本系系统的员员工和所所辖设备备。2、制订并并监督执执行本系系统的设设备定期期保养规规定及技技改项目目方案3、制订本本系统员员工的安安全教育育和业务务培训计计划。4、填写本本系统的的操作要要求和工工作指令令。5、提出本本系统的的备仓计计划，协协助采

43、购购专业性性较强的的工具或或零件。6、负责与与相关业业务主管管部门进进行业务务联系，负负责本系系统各类类图纸和和资料的的收集、分分类。三、 领班班岗位职职责1、在项目目主管领领导下，对对所辖设设备及员员工进行行管理。2、安排执执行所辖辖设备的的定期保保养规定定及参与与执行有有关的技技改项目目。3、监督执执行本部部门的工工作指令令，负责责跟进工工程单的的作业情情况。4、定期组组织所辖辖员工进进行技术术和安全全生产等等业务知知识的交交流。5、做好本本班组的的技术档档案、维维修保养养记录和和交接班班记录等等原始记记录。6、及时反反馈常用用物料、维维修零件件、工具具等材料料的品质质情况。四、 电工工岗

44、位职职责1、在电工工值班时时应留意意变配电电室高、低低压设备备的运行行情况，填填写各种相应记记录，做做到每两两小时巡巡视一次次，特殊殊情况加加强巡视视次数。2、必须按按照安全全操作规规程操作作，在值值班时间间内值班班人员对对变配电电室设备负有有监视、维维修、保保养、操操作及事事故处理理并上报报上级领领导的责责任。3、员工必必须严格格执行供供电局颁颁发的规规章、制制度。严严格遵守守公司制制定的各项规规章、制制度。4、熟悉公公司所辖辖范围内内各用电电系统的的运行方方式，掌掌握主要要设备的的性能及故障障处理。5、保证机机房内的的环境卫卫生。6、管理好好固定资资产，三三备品(安全、消消防、一一般备品品

45、)做好好保密工工作、保卫工工作、防防火工作作。五、 水工工岗位职职责1、自觉遵遵守公司司及工程程部制定定的各项项规章制制度，服服从公司司各级领领导的管理，树树立高度度的责任任心，做做好本职职工作。2、负责物物业辖区区内的上上下水、采采暖、空空调、送送风及各各种管道道的正常运行与维维修保养养工作。3、做好所所属设备备的维修修、保养养工作，保保证冷、热热及采暖暖系统的的正常运运行。4、做到日日有日检检，周有有周检，发发现问题题及时汇汇报并处处理，当当班发生的问题不不得交班班，应配配合下班班完成修修理任务务。5、认真做做好巡查查并填写写巡检记记录表、维维修单并并将修理理中所用用材料及工时报本本部主管管领导。第三节 内内部管理理规定一、 值班班规定1、值班员员工必须须严格坚坚守岗位位，不得得私自离离岗、串串岗。未未经批准准擅自脱脱离岗位位者，作作违反劳劳动纪律律处理；造成损损失的，追追究其经经济责任任。2、值班员员工必须须服从当当值主管管的安排排，听从从调配，执执行当值值主管的的工作指指令。3、值班员员工必须须严格执执行巡检检制度，做做到腿勤勤、眼尖尖、耳灵灵、脑活活、手快快，及时时发现隐隐患，迅迅速扣除除故障，保保证设备备安全运运作。4、值班员员工必须须做好当当班的工工作记录录，按栏栏目要求求