中国房地产行业发展回顾及各能级城市投资前景展望.docx
《中国房地产行业发展回顾及各能级城市投资前景展望.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《中国房地产行业发展回顾及各能级城市投资前景展望.docx(17页珍藏版)》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、中国房地产行业发展回顾及各能级城市投资前景展望 (一) 行业基本面:政策引导下冲高回落 1、 销售: 先扬后抑, 三四线城市成主要博弈点 按照过往的规律,我国房地产市场的小周期一般为 3 年,因此去年此时市场普遍对2018年的销售预期较为悲观。然而, 2018 年商品房销售却呈现出明显的先扬后抑态势:上半年,商品房销售面积在去年高基数的基础上,出乎市场意料的仍然继续保持了正增速, 而增速在年初回落之后一度冲高到 7 月的 4.2%才再次回落。回顾其中原因,我们发现政策的引导可认为是其中最大的推手。 自 2016 年 10 月开始的一二线城市房地产全面调控,导致 2017 年销售面积同比增速从高
2、位不断下滑。 而 2018 年伊始,一方面部分二线城市变相放松了限购,放宽落户门槛限制,开始“抢人大战”, 推升了购房需求; 另一方面新增 PSL 投放大幅放量,棚改货币化安置轰轰烈烈,三四线城市房价大幅上涨,也引领了三四线商品房的火爆销售。 这两个因素共同导致了 2018 年上半年销售面积和销售金额增速同步上升的量价齐升的火热局面。 实际上,纵观 2018 全年,一线城市的房地产市场表现极为平淡,而三四线城市则成为主要博弈点, 2016 年以来, 4 个一线城市商品房成交面积比重从 5%以上降至 2017 年底的 2.5%,规模减半; 32 个二线城市商品房成交面积比重则从 36%降至 30
3、.1%;其余 600 余个三四线城市成交面积比重则从 60%上升至 67.4%的历史高位。然而,行业的火热也再次带来了调控政策的收紧。年中之后政策转向, 先是 6 月底国开行传出棚改货币化收紧的消息,而后住房和城乡建设部等七部门联合开展治理房地产市场乱象专项行动,之后深圳开始出台限售政策, 最后, 7 月 31 日召开的政治局会议表态“下决心解决好房地产市场问题”、“坚决遏制房价上涨”。 一系列政策的打压效果立竿见影, 7 月之后,商品房销售面积增速开始连续回落, 且 9、 10 两个月已连续两月单月同比负增速,而商品房销售均价也开始连续环比回落,调控成效初步显现。 2018年1-11月份,商
4、品房销售面积148604万平方米,同比增长1.4%,增速比1-10月份回落0.8个百分点。其中,住宅销售面积增长2.1%,办公楼销售面积下降11.1%,商业营业用房销售面积下降5.1%。商品房销售额129508亿元,增长12.1%,增速回落0.4个百分点。其中,住宅销售额增长14.8%,办公楼销售额下降6.4%,商业营业用房销售额下降0.2%。全国商品房销售面积及销售额增速销售均价已经连续两月环比回落分区域销售面积累计同比增速分区域销售金额累计同比增速分都市圈销售面积累计同比增速年初 PSL 新增投放大幅放量 2、 投资:房企拿地补库存带动投资高位趋稳 2018 年,房地产开发投资完成额同比增
5、速持续保持较高水平。2018 年 1-10 月,全国房地产开发投资完成额 99,325 亿元,同比增长 9.7%,增速比 1-9 小幅回落 0.2 个百分点,继续保持高位。我们认为, 2018年以来房地产投资开发增速持续保持较高水平的原因主要在于:(1)土地购置费一般滞后于土地成交金额 2-3 个季度(购置费是分期付款分期计入),2017 年下半年以来由于房企开始发力在三四线与中西部地区拿地,土地成交金额的持续高增速推动土地购置费对于投资拉动的贡献提升;(2) 2018 年 1-11 月 PSL 累计投放 6491 亿元,同比增长 14.1%, 同比保持了较高增速,而棚改目标在 1-10 月已
6、完成全年 580 万套目标的 99%,大概率超额完成, 其中投入棚改的实物安置部分直接贡献投资;(3)前期库存持续下行叠加销售不弱,房企补库存意愿强烈, 土地成交价款增速仍有韧性,同时房企为了快速回款存在“抢开工”的现象,新开工面积增速提升也带动了投资增速的上升。房地产开发投资与新开工面积同比增速土地成交价款增速仍然较高库存面积仍然同比负增速新开工增速与竣工增速加速背离 在投资增速高位趋稳的同时, 也要特别注意2018年新开工面积增速的一路攀升。2018 年 1-10月,房屋新开工面积累计同比+16.3%,增速较 1-9 月回落 0.1 个百分点,继续保持高位。 我们认为,这是房企普遍在现金流
7、压力下通过“抢开工”来尽快达到预售条件以回笼现金,而在完成预售后又尽量延缓施工和竣工节奏,以减缓现金流出的表现。 3、 资金:前紧后松, 融资与回款均有改善 2018 年, 房地产开发企业到位资金增速呈现先抑后扬的态势,上半年由于行业的火热,针对房地产公司融资的调控不断收紧,再加上“去杠杆”的不断推进,到位资金增速在一季度一度连续下降;然而进入三季度后,房企到位资金增速开始逐步回暖。 细分资金来源来看,到位资金中各项来源的增速在 6 月份后均有所回暖,特别是定金及预收款和自筹资金两项表现抢眼,一方面显示购房需求仍然强劲,房企销售回款情况良好;另一方面反映出房企非标融资渠道仍较为通畅。值得注意的
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 中国房地产 行业 发展 回顾 能级 城市 投资 前景 展望
限制150内