中国精装房行业发展回顾及行业发展趋势分析.docx

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1、中国精装房行业发展回顾及行业发展趋势分析 一、2019年行业回顾：精装提升致需求格局生变, B端占优C端羸弱 简单来说, 精装房就是指经过精致装修的房屋, 和“普装、平装、简装”等是对立的. 精装房又称“成品房”, 精装要求“精致、融合”, 同时不失主人公的地位、身份, 以及个性和品味, 精装房注重的是每一个细节部分的推敲, 大到房屋整体空间结构、装修风格的选择, 小到一个螺丝钉的样式选择, 都很讲究, 所以精装房的房主多是家居生活的享受者. 对于平装或简装来说, 装修过程可能只是在房屋的墙壁刷上一层新的墙面漆或贴上新的壁纸而已, 也就是所谓的“翻新”, 这种装修的房屋经常用于出租, 很少自居

2、；而精装房, 在主人公装修的时候, 会对整体房屋的布局做出规划, 同时会请设计公司绘制出自己喜欢的设计图, 然后经过反复的修改最终确定设计图, 然后再和装修队商讨具体的装修细节. 目前, 虽然国家没有强制性要求, 但是住建部所提出的要求精装修达到30%再销售, 从这一点看来, 未来精装修销售可能会成为一种趋势. 就比如现在的欧美一些发达国家, 在销售房子的全装修率已经达到了80%, 而销售精装房确实有好处, 能够让资源集中利用, 起到节省的效果, 这一发展趋势其实也让家装公司的发展更有未来, 能够朝着专业化的方向前进. 但是, 目前中国的精装修市场缺少严格的标准和监管. 大多数人买房时, 还是

3、对房价比较敏感的, 早在之前买房需要公摊面积, 所以房价受到公摊面积的影响, 已经很模糊了, 好在住建部提出以后房屋交易以套内面积计算. 但是, 如果房子的交易以销售精装房为主的趋势发展下去, 那么就又给房价披上了一层“外衣”, 让原本就不透明的房价变得更密不透风了, 毕竟装修的价值到底是多少, 相信只有开发商和装修公司自己心里清楚, 而对于买房者来说, 是很不利的. 全装修政策推行, 推动精装房建设发展. 2017年4月, 住房和城乡建设部印发建筑业发展“十三五”规划, 要求到2020年新开工全装修成品住宅面积达到30%. 此后各地方政府也相继出台了相应的“全装修”地方政策, 其中海南、湖北

4、要求全省全面实行全装修. 据统计, 截止2019年9月全国各地共颁布了有关精装全装的政策83次, 涉及27个省市. 精装全装政策颁布数量及同比变化 部分省份精装相关政策要求 在2018年国内商品住宅销量增幅下滑至1.2%的情况下, 全国精装修商品住宅开盘规模增幅近60%, 达到253万套. 同时, 精装房也越来越受到消费者青睐. 2017年, 愿意购买精装房的消费者比例为26.8%, 较2007年提升15.9pct, 预计2020年可达39.5%. 未来精装房将逐渐取代毛坯房, 成为一手房市场的主要房型. 2016-2019年中国精装修房开盘量走势 精装快速推行, 2019 年底或提前实现 3

5、0%渗透率目标. 在中央和地方出台政策不断推进之下, 全国推出 精装房的开发商数量不断增长, 精装房市场规模大幅攀升. 2018H1 中国一线城市全装修渗透率已经达到 86%,二线城市为 50%, 而三四线城市仅为 8%, 综合来看目前三四线及以下城市精装全装的渗透率仍然较 低. 非精装房的整体占比仍然在 70%左右的水平, 在非精装房占比仍很高的情况下, 随着 2020 年竣工面积增速的向上好转, 非精装房的竣工面积占比相应也会较高, 非精装房的消费建材需求将得到提升, 这 将带来 C 模式的需求释放. 2018 年推出精装 房项目的开发商和精装房项目数量分别同比增长 80%和 72%, 精

6、装房市场规模同比增速在 60%左右. 精装 房渗透率不断提高, 2018 年底已达到 27.5%, 据预测, 2019 年底精装房将达到 336 万套, 渗透 率达到 32%, 提前完成建筑业发展“十三五”规划提出的 30%的发展目标, 2020 年精装房渗透率还 将继续提升 2%. 2016-2020E精装房渗透率变化情况 精装房住宅项目规模及同比增速 地产行业集中度快速增高, 头部地产公司精装房消费建材需求占比提升. 前四大房地产开发企业销售金 额占比从 2013 年的 6.93%上升至 2018 年的 14.17%. 2018 年全国 10 强、100 强房地产企业销售额的市 场份额分别

7、为 26.4%、58.1%, 同比提升 2.5 和 10.6 个百分点. 而一些大型地产商, 如恒大、万科、碧 桂园精装修比例已接近 100%, 华润、绿城、金地等地产商精装修比例也在 50%以上. 精装全装渗透率的 不断提升将新房装修产生的消费建材需求的渠道入口逐渐交到地产商手中, 地产行业集中度提升则将这 部分需求向头部地产商集中. 2014-2018TOP10、TOP100 房企销售份额 2018 中国房地产企业销售额及增长率 二、2020年家居趋势：新房精装修占比或将攀升至60% “十三五”规划中关于建筑业的发展明确提出到2020年, 中国新开工全装修成品住宅面积要达到30%, 再加上

8、地价不断高涨, 为平稳地价成本必须提高楼价, 地产商通过精装修提供的附加值进而提升楼价让购房者更易于接受, 两方面主因将中国将装修建设推进爆发期. 目前, 虽然国家没有强制性要求, 但是住建部所提出的要求精装修达到30%再销售, 从这一点看来, 未来精装修销售可能会成为一种趋势. 就比如现在的欧美一些发达国家, 在销售房子的全装修率已经达到了80%, 而销售精装房确实有好处, 能够让资源集中利用, 起到节省的效果, 这一发展趋势其实也让家装公司的发展更有未来, 能够朝着专业化的方向前进. 但是, 目前中国的精装修市场缺少严格的标准和监管. 大多数人买房时, 还是对房价比较敏感的, 早在之前买房

9、需要公摊面积, 所以房价受到公摊面积的影响, 已经很模糊了, 好在住建部提出以后房屋交易以套内面积计算. 但是, 如果房子的交易以销售精装房为主的趋势发展下去, 那么就又给房价披上了一层“外衣”, 让原本就不透明的房价变得更密不透风了, 毕竟装修的价值到底是多少, 相信只有开发商和装修公司自己心里清楚, 而对于买房者来说, 是很不利的. 数据显示, 全国人口人才政策为家装行业带来活力, 新一线及二线城市潜力凸显；2020年新房精装楼盘比例或将达到60%, 随着房屋回归居住属性, 未来居民改善型大面积三居室以上需求将持续扩大, 也将进一步拓展家装市场. 百余条政策为家居行业带来活力, 新一线、二

10、线城市或将成为主要战场 2019年1月至10月期间, 全国共发布了135条相关人口人才政策, 其中购房补贴、购房政策放松达70余条, 一线、新一线城市, 二线城市与三四线城市均有涉及. 2019年以来人口人才政策逐月增多, 发展方向也愈来愈细化, 为新一线、二线城市的购房市场带来了极大活力, 随着未来人口人才政策购房后进入家装阶段, 家装市场也将迎来一批新势力. 面对2020年装修市场新浪潮, 家装企业若能调配好营销资源、产品资源, 不断提高自身创新力与硬实力, 重点关注具备较强的竞争力的新一线城市, 将会在市场中赢得不错的先机. 这表明, 在2020年对于家装企业来说, 提升自身软硬实力成为

11、刚需, 而新一线及二线城市也成为值得重点关注的对象. 数据显示, 截至 2019 年 11 月 27 日, 土地出让规划建筑面积前十位城市均为二线城市, 与销售面积靠前的城市名单高度重合. 2019 年土地出让规划建筑面积前十位城市 除了人口人才政策外, 报告指出, 土地制度改革对家居家装行业也有着不小的影响. 中国在房地产供给侧基础性制度构建方面, 取得了突破性进展, 土地资源有望进一步盘活, 未来上游土地供应将会出现较大变化. 下游的家装企业可适当改变策略, 对土地制度的改革做出有效应对. 与此同时, 2019 年是构建租购并举住房制度、加快建设住房租赁市场的关键年, 各地政府积极培育租赁

12、市场, 装企在这个阶段需要积极关注政策发展方向, 积累有效租赁市场经验, 为2020年租赁市场的迸发做好充足准备. 租赁政策发布数量情况 新房精装楼盘数比率攀升至近30%, 改善型大三居需求扩大拓展家装市场 数据显示, 2017年1月至2019年12月, 新房楼盘数量依旧以毛坯房为主, 2019年之后, 毛坯房数量逐步下降, 新房精装楼盘数量比率逐年上升, 并在三年时间里, 新房精装楼盘数比率从3%攀升至近30%. 在国家鼓励新房以精装修交付的政策下, 未来精装修市场将会有更大的增长空间, 预计 2020 年精装修比率将会攀升至 60%. 预计 2020 年精装修比率将会攀升至 60% 二手房

13、方面, 2019 年 1 月 -11 月二手房挂牌精装修占比达 57.96%, 毛坯挂牌占比18.83%, 简单装修挂牌占比 16.31%. 市场上毛坯与简单装修房源占比较大, 随着投资需求转换成居住需求的趋势导向, 毛坯与简单装修将会更多释放至二手房市场. 二手房装修挂牌分析 1、 2020 年竣工面积增速预计继续回升 2018 年去杠杆进程推进, 融资环境趋紧, 房企为加快资金回笼而更多销售期房, 期房销售在商品房住宅 销售中的占比迅速提升, 由 2018 年初的 83.86%提升至 2019 年末的 88%, 叠加 2016 和 2017 两年期房销 售已大量积累, 商品房销售面积和竣工

14、面积剪刀差不断扩大. 期房销售占比在 2018 年开始迅速提升 期房住宅从销售到交房存在大约 2-3 年左右的时间间隔, 以此规律推算 2016 年以来销售的期房住宅将在 2019-2021 年进入交房周期, 2019 年 8 月开始, 房屋竣工面积累计同比增速降幅已经连续5 个月收窄, 单月同比增速则连续 5 个月保持为正, 2019 年全年房屋竣工面积累计同比增长 2.6%. 由于交房刚性的 存在, 预计 2020 年房屋竣工面积增速将继续回升且保持较高的增速, 以消化前期积累的期房销售 面积. 房屋竣工面积累计同比增速和单月同比增速 2、精装全装渗透率在低线城市仍不高, C 端需求无须悲

15、观 数据显示, TOP3 房企恒大、碧桂园和万科在一二线城市 90%以上采用精装修. 值得注意 的是, 目前三四线及以下城市精装全装的渗透率仍不高, 上述前三房企在三四线的精装修比率在 60%左 右, 而主要在三四线及以下区域经营的 TOP20 以外的房企精装交付比例较一线房企低, 目前四线及以下 仍然以毛坯房交付为主. , 2018H1 中国一线城市全装修渗透率已经达到 86%,二线城市为 50%, 而三四线城市仅为 8%, 综合来看目前三四线及以下城市精装全装的渗透率仍然较 低. 非精装房的整体占比仍然在 70%左右的水平, 在非精装房占比仍很高的情况下, 随着 2020 年竣工面积增速的

16、向上好转, 非精装房的竣工面积占比相应也会较高, 非精装房的消费建材需求将得到提升, 这 将带来 C 模式的需求释放. 精装全装在不同能级城市的渗透率情况 前 30 大城市及剔除前 30大城市商品房销售面积增速 3、中国即将进入存量房时代, 二次装修释放新需求 1998 年中国开始实行住房分配制度的货币化改革, 从 1999 年到 2019 年年末, 中国已累计销售商品房 187.71 万亿平方米. 按照住房翻新周期为 10-15 年计算, 2010 年二次装修市场需求开始释放, 2014-2018 年中国住宅二级装修产值由 3900 亿元增长到 6900 亿元, CAGR 高达 12.08%, 目前二次装修住宅市场在 家装市场中的占比已达到 33.8%. 随着存量住宅装修耐用年限的逐渐到来和二手房市场的持续发展, 大 量住房的二次装修需求将会逐步释放, 巨大的旧房翻新装修需求将会直接拉动防水材料、管材、瓷砖、 石膏板以及建筑涂料等消费建材行业的需求. 1999 年以来中国商品房年度销售面积（单位：万平米）