2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库及答案一套.docx
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1、2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库及答案一套第一部分 单选题(50题)1、产生房地产价格泡沫的基础是( )。A.土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D.过度放贷【答案】: A 2、进行可行性研究时,财务评价和综合评价的前一步骤是()。A.接受委托B.调查研究C.方案选择和优化D.编制可行性研究报告【答案】: C 3、某商业店铺的购买价格为60万元,其中40万元为借贷资金,余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元,投资者权益增加值为2200元,店铺的市场价值增长率为2%,则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为( )。A.7.1%B.12.0%
2、C.13.1%D.19.1%【答案】: D 4、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出,租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2,张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2,租期为5年,费用按法规各自承担。A.剩余3年租期、月租金为200元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和B.剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格D.剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2006年10月的现值之和【答案】: D 5、
3、在房地产开发过程中,()主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算,在工程招标阶段编制工程标底,在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理,在工程竣工后进行工程结算。A.建筑师B.工程师C.造价工程师D.估价师及物业代理【答案】: C 6、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为()。A.房地产平均价格B.房地产中位数价格C.房地产价格指数D.房地产同质价格【答案】: C 7、房地产投资之弊不包括( )A.流动性差B.投资数额巨大C.提高投资者的资信等级D.投资回收期较长【答案】: C 8、市场定位通常要遵循的步骤是()。A.识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位-制定发
4、挥核心竞争优势的战略B.识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略-企业核心竞争优势定位C.企业核心竞争优势定位-识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略D.制定发挥核心竞争优势的战略-识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位【答案】: A 9、若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%、5%,均按月计息,银行的年存款利率为3.5%,则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是()。A.1.5%B.3.57%C.3.70%D.3.94%【答案】: D 10、某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款,若年还款额为36000元,则该笔贷款第
5、10年的投资回报是()元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11【答案】: B 11、关于房地产投资特性的说法,错误的是()。A.区位选择异常重要B.不易产生资本价值风险C.存在效益外溢D.易受政策影响【答案】: B 12、在利用期望值法进行项目风险分析时,分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率之后,需要做的是()。A.计算各年净现金流量的标准差B.计算净现值大于或等于零时的累计概率C.计算各年净现值的标准差D.计算各可能发生情况下的净现值【答案】: D 13、下列征收补偿费中,不属于城市国有土地上房屋征收补偿费用的是()。A.房屋价值补偿费B.搬
6、迁补偿费C.停产停业损失补偿费D.土地补偿费【答案】: D 14、下列关于过度开发与房地产泡沫的描述中,错误的是()。A.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高,危害更大,属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时,市场还处在上升阶段;而出现过度开发的现象时,市场已经开始下滑了D.“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资,通常是为获得长期收益【答案】: B 15、某笔投资分3年回收,投资者期望收益率为8%,预计未来3年每年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收,则每年年末回收金额为()万元
7、。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】: C 16、房地产投资方案比选通常是在()之间进行。A.独立方案B.互斥方案C.净现值法D.等额年费用法【答案】: B 17、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区,则B区的商业物业投资将会增加,这主要是由于房地产投资具有()。A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【答案】: D 18、房地产开发项目所需的大部分资金是以( )的方式筹集的。A.房地产开发贷款B.房地产抵押贷款C.债务融资D.权益融资【答案】: C 19、()是两个方案各期净现金流
8、量差额的现值之和等于零时的折现率。A.差额投资内部收益率B.内部收益率C.基准收益率D.期望投资收益率【答案】: A 20、为降低房地产开发贷款风险,商业银行对申请贷款的房地产开发企业,应要求其权益投资不低于开发项目总投资的()。A.25%B.30%C.35%D.50%【答案】: C 21、某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营:购买资金中的500万元为年利率7%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款;2014年该写字楼税后现金流量为60万元,且市场价值增加5万元;在考虑增值收益的情况下,2014年该项投资的投资回报率为()。A.10.37%B.13.00%C.20.
9、24%D.20.74%【答案】: D 22、下面不属于不可控制因素的调查的是( )。A.市场需求容量调查B.市场营销因素调查C.竞争情况调查D.消费者调查【答案】: B 23、下列不属于管理费用的是()。A.管理人员工资B.职工教育经费C.户外发布会D.技术开发费【答案】: C 24、投资机会研究中的主要内容有地区情况,经济政策、劳动力状况、( )等。A.规划设计方案B.投资估算C.资源条件D.投资权益【答案】: C 25、以出让方式获得城市毛地使用权时,土地出让地价款由土地使用权出让金和()构成。A.基础设施建设费B.公共配套设施建设费C.城市建设配套费D.不可预见费【答案】: C 26、下
10、列市场调查的内容中,属于可控因素调查的是()。A.市场需求容量调查B.消费者行为调查C.市场营销因素调查D.竞争情况调查【答案】: C 27、从屋顶到基础,全部构件部位均需设缝分开的变形缝是( )。A.伸缩缝B.沉降缝C.防震缝D.施工缝【答案】: B 28、产生房地产价格泡沫的直接诱因是( )。A.土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D.过度放贷【答案】: C 29、以出让方式取得熟地土地使用权时,土地出让地价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和()构成。A.基础设施建设费B.土地增值收益或溢价C.公共配套设施建设费D.不可预见费【答案】: B 30、某市拟建一大型展览馆,根据工程项
11、目的划分,该展览馆的土建工程是( )。A.单项工程B.单位工程C.分部工程D.分项工程【答案】: B 31、房地产开发项目盈亏平衡分析中,不包括( )。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低建安成本D.最高土地取得价格【答案】: C 32、在房地产投资项目的不确定性分析中,最高土地取得价格分析属于()。A.临界点分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】: A 33、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款,其月供为2850元,月利率为0.625%,则该抵押贷款的实际年利率为()。A.7.50%B.7.56%C.7.71%D.7.76%【答案】: D 34、某房地产开发
12、企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元,其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300万元,若贷款年利率为7%,当年只付息不还本,则当年应计利息为()万元。A.717.50B.721.00C.724.50D.735.00【答案】: C 35、大型复杂工程详细可行性研究的研究费用一般占总投资的()。A.0.2%0.8%B.0.2%1.0%C.0.25%1.5%D.1.0%3.0%【答案】: B 36、在房地产投资项目可行性研究中,下列不属于资源调查主要内容的是()。A.建设地点B.项目用地C.交通运输条件D.竞争能力【答案】: D 37、从工程费用计算角度,工程计价的顺序一般为( )。A
13、.单位工程总价分部分项工程单价工程项目总价建设项目总造价B.分部分项工程单价单位工程总价工程项目总价建设项目总造价C.分部分项工程单价单位工程总价建设项目总造价工程项目总价D.分部分项工程单价工程项目总价单位工程总价建设项目总造价【答案】: B 38、可将房地产开发划分为若干阶段,其中编制建设工程招标文件属于()的工作。A.投资机会选择与决策分析阶段B.前期工作阶段C.建设阶段D.租售阶段【答案】: B 39、按照地域范围对房地产市场进行划分,是房地产市场细分的主要方式,地域所包括的范围可大可小,最常见的是按照()划分。A.城市内某个区域B.省或自治区所辖地域C.城市D.中国房地产市场【答案】
14、: C 40、卖方物业代理从( )收取佣金。A.买方B.卖方C.买卖双方D.协议中规定的一方【答案】: B 41、评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成,成员为5 人以上单数组成,其中经济、技术专家不得少于成员总数的()。A.二分之一B.三分之一C.三分之二D.四分之三【答案】: C 42、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的( )为基础计算的。A.建筑面积B.总出租面积C.可出租面积D.营业面积【答案】: B 43、下述各项中,属于房地产供给分析内容的是( )。A.需求预测B.吸纳率分析C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析D.家庭规模与结构分析【答案】: C 44
15、、保本点分析,是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到( )的极限值,以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A.利润为零时B.利润最大时C.允许的最低经济效益指标D.允许的最高经济效益指标【答案】: A 45、计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标,考察项目资本金的盈利能力的财务报表是()。A.全部投资现金流量表B.资本金现金流量表C.投资者各方现金流量表D.资金来源与运用表【答案】: B 46、房地产的租金水平是由()决定的。A.房地产资产市场B.房地产价格C.房地产空间市场D.空置率【答案】: C 47、在房地产资本市场中,上市发行股票融资渠道属于( )。A.私
16、人权益融资B.私人债务融资C.公开权益融资D.公开债务融资【答案】: C 48、潜在购买者一般有三个特点,即兴趣、收入和( )。A.目标B.途径C.市场化D.商品化【答案】: B 49、下列影响消费者行为的因素中,属于消费者心理因素的是()。A.使用者地位B.购买动机C.对渠道的信赖度D.对价格的敏感程度【答案】: B 50、在房地产资本市场中,上市发行股票融资渠道属于( )。A.私人权益融资B.私人债务融资C.公开权益融资D.公开债务融资【答案】: C 第二部分 多选题(50题)1、下列不确定性因素中,属于“开发销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有()。A.土地费用B.权益投资比率
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