资产评估学课件复习过程.ppt

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1、资产评估学课件 n接受委托阶段接受委托阶段n评估准备阶段评估准备阶段n现场工作阶段现场工作阶段 对设备进行分类对设备进行分类逐台核实评估对象逐台核实评估对象设备鉴定设备鉴定(技术状况、使用情况、质量、磨损程度技术状况、使用情况、质量、磨损程度)n评定估算阶段评定估算阶段n确定设备评估经济技术参数确定设备评估经济技术参数n撰写评估报告及评估说明，整理评估底稿撰写评估报告及评估说明，整理评估底稿n评估报告的审核和报出阶段评估报告的审核和报出阶段 二、机器设备评估的基本程序二、机器设备评估的基本程序三、三、成本法在机器设备评估中的应用成本法在机器设备评估中的应用n机器设备评估中最普遍、最重要的方法机

2、器设备评估中最普遍、最重要的方法 机器设备评估值重置成本实体性贬值机器设备评估值重置成本实体性贬值 功能性贬值经济型贬值功能性贬值经济型贬值n机器设备重置成本含义机器设备重置成本含义 复原重置成本复原重置成本 更新重置成本更新重置成本 直接成本直接成本 间接成本间接成本 n机器设备重置成本的具体构成项目机器设备重置成本的具体构成项目 成本法在机器设备评估中的应用成本法在机器设备评估中的应用 n重置成本的估算重置成本的估算 细分加和法细分加和法价格指数法价格指数法规模经济效益指数法规模经济效益指数法（一）机器设备重置成本的测算（一）机器设备重置成本的测算n细分加和法细分加和法1.外购单台不需安装

3、的国内设备重置成本外购单台不需安装的国内设备重置成本2.外购成套国内设备重置成本外购成套国内设备重置成本3.进口设备重置成本进口设备重置成本 重置成本重置成本=CIF 基准日外汇汇率基准日外汇汇率+进口关税进口关税 +增值税增值税+银行及其他手续费银行及其他手续费 +国内运杂费国内运杂费 CIF=FOB+途中保险费途中保险费+国外运杂费国外运杂费机器设备重置成本的测算机器设备重置成本的测算n价格指数法价格指数法 对对于于进进口口设设备备分分别别用用两两国国货货币币支支付付的的情情况，需要通过两个价格指数分别计算况，需要通过两个价格指数分别计算 没有考虑技术对设备重置成本的影响没有考虑技术对设备

4、重置成本的影响n规模经济效益指数法规模经济效益指数法(同前同前)（二）机器设备实体贬值的估算（二）机器设备实体贬值的估算 实体性贬值实体性贬值=设备重置成本设备重置成本 实体性贬值率实体性贬值率 =设备重置成本设备重置成本 (1-(1-成新率成新率)n观察法观察法：机器设备实体性贬值评估参考表：机器设备实体性贬值评估参考表n比率法比率法分为工作量法和役龄法（同使用年限法）。分为工作量法和役龄法（同使用年限法）。机设的三个寿命：机设的三个寿命：物理寿命：机设开始使用物理寿命：机设开始使用报废报废 技术寿命：机设开始使用技术寿命：机设开始使用技术过时淘汰技术过时淘汰 经济寿命：经济寿命：机设开始使

5、用机设开始使用经济上不合算经济上不合算总使用年限总使用年限的计算：不可直接使用会计折旧年限的计算：不可直接使用会计折旧年限尚尚可可使使用用年年限限：应应通通过过技技术术检检测测和和专专业业技技术术鉴鉴定定测测定定尚尚可可使用物理年限，结合技术和经济年限确定。使用物理年限，结合技术和经济年限确定。n机器设备实体性贬值的估算机器设备实体性贬值的估算修复费用法修复费用法 注意区分可修复性损耗和不可修复性损耗注意区分可修复性损耗和不可修复性损耗测算机器设备实体贬值测算应注意的问题测算机器设备实体贬值测算应注意的问题注注意意其其中中是是否否有有功功能能性性贬贬值值或或经经济济性性贬贬值值因因素，不要重复

6、计算素，不要重复计算综合分析测算方法，调整到合理的贬值率综合分析测算方法，调整到合理的贬值率（三）机器设备功能性贬值的估算（三）机器设备功能性贬值的估算 超额投资成本形成的功能性贬值的测算超额投资成本形成的功能性贬值的测算 超额投资成本超额投资成本=设备复原成本设备复原成本-设备更新成本设备更新成本超额运营成本形成的功能性贬值的测算超额运营成本形成的功能性贬值的测算 功能性贬值功能性贬值=净超额运营成本净超额运营成本折现系数折现系数 （注意有所得税问题）（注意有所得税问题）（四）机器设备经济性贬值（四）机器设备经济性贬值能力经济性贬值能力经济性贬值营运经济性贬值营运经济性贬值环保经济性贬值环保

7、经济性贬值四、市场法、收益法四、市场法、收益法 在机器设备评估中的应用在机器设备评估中的应用 n市场法市场法 n直接匹配法直接匹配法n可比因素比较法可比因素比较法n成本百分率比较法成本百分率比较法n收益法收益法n单项设备评估通常不采用收益法评估单项设备评估通常不采用收益法评估n自自成成体体系系的的成成套套设设备备、生生产产线线，以以及及可可以以单单独独作作业业的车辆等设备，特别是租赁的设备可以采用收益法的车辆等设备，特别是租赁的设备可以采用收益法建筑物及在建工程评估建筑物及在建工程评估第 四 章 建筑物及在建工程评估建筑物及在建工程评估n建筑物评估概述建筑物评估概述n建筑物价格及其影响因素建筑

8、物价格及其影响因素n建筑物评估的方法建筑物评估的方法 成本法成本法 收益法收益法 市场法市场法n在建工程评估在建工程评估 一、建筑物评估概述一、建筑物评估概述 n 土地的特性土地的特性 n 自然特性：自然特性：位置固定性；质量差异性；位置固定性；质量差异性；不可再生性；效用永续性不可再生性；效用永续性n 经济特性：经济特性：供给稀缺性；可垄断性；供给稀缺性；可垄断性；利用多方向性；效益级差性利用多方向性；效益级差性n 土地使用权土地使用权n 土地所有权与使用权土地所有权与使用权n 相关概念：出让、转让、出租、抵押相关概念：出让、转让、出租、抵押n 土土地地出出让让年年限限：居居住住用用地地70

9、年年；工工业业用用地地50年年；教教科科文卫体文卫体50年；商旅娱年；商旅娱40年；综合其他年；综合其他50年。年。二、房地产特性二、房地产特性空间位置固定空间位置固定风险转移能力差风险转移能力差个别性形成的重要原因个别性形成的重要原因长期持续使用长期持续使用通过修缮延长通过修缮延长经济环境可改变经济环境可改变受政策、环境影响明显受政策、环境影响明显有保值、增值趋势有保值、增值趋势投资数额大、周期长，风险大投资数额大、周期长，风险大 p地价是地租的资本化地价是地租的资本化p地价是权益价格地价是权益价格p地价具有增值性地价具有增值性p地价地价与用途相关与用途相关p地价具有个别性地价具有个别性p地

10、价具有可比性地价具有可比性三、地价的特征三、地价的特征四、房地产价格种类四、房地产价格种类n按实物形态划分按实物形态划分 土地价格土地价格 基准地价基准地价 标定地价标定地价 建筑物价格建筑物价格 不包含土地价格不包含土地价格 商品房价格商品房价格 房地产价格房地产价格 经济适用房价格经济适用房价格 动迁房价动迁房价 安居工程房价安居工程房价 限价房价格限价房价格房地产价格种类房地产价格种类 n根据价格形成方式分类：根据价格形成方式分类：市场交易价格；评估价格市场交易价格；评估价格n按交易方式分类：按交易方式分类：拍卖价格；招标价格；协议价格拍卖价格；招标价格；协议价格n根据权益分类：根据权益

11、分类：所所有有权权价价格格；使使用用权权价价格格；其其他他权权利价格利价格（一）经营性房地产用地出让方式一）经营性房地产用地出让方式 n主要有招标、拍卖、挂牌三种主要有招标、拍卖、挂牌三种n土地招拍挂的共同特点是：土地招拍挂的共同特点是：采用市场竞争机制显化土地的真实价采用市场竞争机制显化土地的真实价格，格，“出价高者得地出价高者得地”是招拍挂共同的游是招拍挂共同的游戏规则。戏规则。1、挂牌出让的优缺点、挂牌出让的优缺点 n最大优点是：如果只有一人参加报价同样可成最大优点是：如果只有一人参加报价同样可成交，可以由一人一次报价、多次报价，也可以交，可以由一人一次报价、多次报价，也可以由多人多次报

12、价，由多人多次报价，有利于投资者理性决策有利于投资者理性决策和竞争，和竞争，具有很强的灵活性和操作性。具有很强的灵活性和操作性。n缺点是：容易受挂牌设定的限制条件、信息公缺点是：容易受挂牌设定的限制条件、信息公开程度等因素影响；较多地考虑土地的价值，开程度等因素影响；较多地考虑土地的价值，而较少顾及政府对资源的配置职能。而较少顾及政府对资源的配置职能。2、拍卖出让的优缺点、拍卖出让的优缺点 n优点：土地拍卖出让给我国土地市场发展带来优点：土地拍卖出让给我国土地市场发展带来了生机和活力。了生机和活力。“出价高者得地出价高者得地”是拍卖出让是拍卖出让的最显著特点，能够实现土地价值最大化，土的最显著

13、特点，能够实现土地价值最大化，土地的经济价值得以充分显现。地的经济价值得以充分显现。n缺点：过分追求土地的市场价值，政府无法控缺点：过分追求土地的市场价值，政府无法控制市场成交价，更谈不上充分发挥政府对资源制市场成交价，更谈不上充分发挥政府对资源的调控职能。的调控职能。3、招标出让的优缺点、招标出让的优缺点 n优点：招标的评估过程中，衡量投标方案优点：招标的评估过程中，衡量投标方案最主要因素并不是地价，而是外界环境设最主要因素并不是地价，而是外界环境设计、配套设施建设等综合指标。评标小组计、配套设施建设等综合指标。评标小组由出让人代表、有关专家等五人以上组成，由出让人代表、有关专家等五人以上组

14、成，较能体现中标的合理性和科学性。较能体现中标的合理性和科学性。n缺点：容易被人为因素操控，处理不当就缺点：容易被人为因素操控，处理不当就会演化成暗箱操作。会演化成暗箱操作。（二）房地产价格种类（二）房地产价格种类n 根据价格表示单位：根据价格表示单位：总价；单价；楼面地价总价；单价；楼面地价 楼楼面面地地价价 =土土地地总总价价格格/建建筑筑总总面面积积 =土地单价土地单价/容积率容积率 容容积积率率 =建建筑筑总总面面积积/建建筑筑占占地地面面积积有关有关“容积率容积率”n所谓所谓“容积率容积率”，是指一个小区的总建，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。筑面积与用地面积的比率。n物业

15、类型物业类型 参考容积率参考容积率 独幢独幢 0.4-0.5 联排联排 0.7-0.8 多层多层 1.2-1.5 小高层（小高层（12层）层）2.5-3 高层（高层（13层以上）层以上）3.5-5 n容积率与社区规模容积率与社区规模 北辰小汤山（北辰小汤山（0.21）大规模社区大规模社区 69万平方米万平方米 碧盛花园（碧盛花园（0.4）小规模社区小规模社区 8.5万平方米万平方米n容积率与规划布局容积率与规划布局 朗琴园（朗琴园（4）高层板楼，高层板楼，3万平米围合式布局中心园林万平米围合式布局中心园林“卖点卖点”，部分东西朝向，需较好的销售策略，部分东西朝向，需较好的销售策略n容积率与建筑

16、密度容积率与建筑密度 瀛海名居（瀛海名居（0.88）多层电梯公寓多层电梯公寓 卡尔生活馆（卡尔生活馆（0.62）townhousep 合法原则合法原则p 最有效使用原则：合法范围内最有效使用原则：合法范围内p 供需原则：受到一定的限制供需原则：受到一定的限制p 替代原则：是市场法的理论基础替代原则：是市场法的理论基础p 房地合一原则房地合一原则p 评估基准期原则评估基准期原则五、房地产评估的原则五、房地产评估的原则 六、房地产价格的影响因素六、房地产价格的影响因素 n一般因素一般因素 供求因素；经济因素；人口因素；供求因素；经济因素；人口因素；社会因素；行政因素；心理因素社会因素；行政因素；心

17、理因素n区域因素区域因素 商服繁华因素；道路通达因素；商服繁华因素；道路通达因素；交通便捷因素；交通便捷因素；城市设施状况因素；环境因素城市设施状况因素；环境因素n个别因素个别因素土地个别因素土地个别因素建筑物个别因素建筑物个别因素七、房地产评估的成本法七、房地产评估的成本法 n重置成本基本公式重置成本基本公式 房地产价格房地产价格=土地取得费土地取得费+前期工程费前期工程费 +土地开发费土地开发费+建筑安装工程费建筑安装工程费 +工程附加支出工程附加支出+利息利息n土地开发费用构成土地开发费用构成 基础设施配套费、公共事业配套费基础设施配套费、公共事业配套费n投资利息的确定投资利息的确定n自

18、有资金和借入资金都要计算利息。自有资金和借入资金都要计算利息。n土土地地取取得得费费用用计计息息期期应应为为整整个个开开发发期期和和销销售售期期；土土地地开开发发费费用用如如果果是是均均匀匀投投入入，计计息息期期为为开开发发期期的的一一半半。如如果果是分段均匀投入，计息期为各段时间的一半是分段均匀投入，计息期为各段时间的一半（一）重置成本测算方法（一）重置成本测算方法n重编预算法重编预算法 准确度高，工作量大准确度高，工作量大n预决算调整法预决算调整法 工作效率高，历史资料要求完整工作效率高，历史资料要求完整n指数调整法指数调整法 须选用类别价格指数须选用类别价格指数n市场价格调查法市场价格调

19、查法 价格信息须分析比较后使用价格信息须分析比较后使用（二）建筑物贬值测算（二）建筑物贬值测算n实体性贬值实体性贬值 使用年限法使用年限法 评分法评分法 n功能性贬值功能性贬值n经济性贬值经济性贬值八、房地产评估的市场法八、房地产评估的市场法 n市场房价对照法市场房价对照法 注注意意：需需剔剔除除地地价价因因素素，因因为为地地价价往往往往差差异很大异很大 调调整整朝朝向向、装装修修档档次次、设设备备齐齐全全程程度度、建建造时间、维修保养程度等因素造时间、维修保养程度等因素n单位造价调整法单位造价调整法九、房地产评估的收益法九、房地产评估的收益法 n 基本公式基本公式 P=不等额复利现值之和不等

20、额复利现值之和 等额年金现值之和等额年金现值之和n 收益额的确定收益额的确定n 实际纯收益与客观纯收益实际纯收益与客观纯收益n 未来客观纯收益未来客观纯收益=客观总收益客观总收益 客观总费用客观总费用n 资本化率的确定方法资本化率的确定方法n 纯收益与售价比率法；纯收益与售价比率法；n 安全利率安全利率+风险调整值；风险调整值；n 投资风险、收益率排序法投资风险、收益率排序法十、在建工程评估十、在建工程评估 n 在建工程的特点在建工程的特点n 情况复杂情况复杂n 可比性差可比性差n 投资数与形象进度往往不一致投资数与形象进度往往不一致n 工期差别大工期差别大n 价格受后续工程的影响价格受后续工

21、程的影响在建工程评估在建工程评估n评估方法评估方法 n形象进度法形象进度法n在在建建工工程程价价格格=建建造造完完成成后后的的房房地地产产市市场场单单价价工程形象进度百分比工程形象进度百分比（1-1-折扣率折扣率)n成本法成本法n假设开发法假设开发法第第 五五 章章土地使用权评估土地使用权评估概述概述n土地与土地使用权土地与土地使用权n土地的分类土地的分类n土地使用权取得方式土地使用权取得方式n地价特征地价特征n土地价格的影响因素土地价格的影响因素n土地使用权评估的理论依据土地使用权评估的理论依据一、土地与土地使用权一、土地与土地使用权n土地分类土地分类n土地使用权取得方式土地使用权取得方式

22、评估对象：土地价格，是以土地使用权有期限转让评估对象：土地价格，是以土地使用权有期限转让为前提，是土地使用者取得土地使用权和相应年期内为前提，是土地使用者取得土地使用权和相应年期内土地收益的购买价格土地收益的购买价格n地价特征地价特征 二、土地价格的影响因素二、土地价格的影响因素 n 一般因素一般因素 经济因素；社会因素；行政因素；心理因素经济因素；社会因素；行政因素；心理因素n 区域因素区域因素 商服繁华因素；道路通达因素；商服繁华因素；道路通达因素；交通便捷因素；交通便捷因素；城市设施状况因素；环境因素城市设施状况因素；环境因素n 个别因素个别因素 位置、地形地质、面积、位置、地形地质、面

23、积、形状、利用状况形状、利用状况三、土地使用权评估的理论依据三、土地使用权评估的理论依据n地租理论地租理论 地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。级差地租级差地租 垄断地租垄断地租建筑地段地租建筑地段地租 矿山地租矿山地租n地价理论地价理论n区位理论区位理论区位是决定城市土地利用价值的重要因素区位是决定城市土地利用价值的重要因素区位是衡量地租、地价的主要标尺区位是衡量地租、地价的主要标尺四、我国土地资产的价格体系四、我国土地资产的价格体系n基准地价基准地价n标定地价标定地价n土地使用权出让底价土地使用权出让底价n市场交易价市场交易价n地产出租价格地

24、产出租价格五、土地使用权评估的收益法五、土地使用权评估的收益法n收益法的基本原理：收益法的基本原理：未来获得的纯收益折现到评估基准日的货币总额未来获得的纯收益折现到评估基准日的货币总额n适用于有收益的地产评估适用于有收益的地产评估n收益的相关内容：收益的相关内容：客观纯收益客观纯收益 客观总收益客观总收益 客观总费用客观总费用（一）收益法相关问题（一）收益法相关问题p 收益额的确定收益额的确定p 实际纯收益与客观纯收益实际纯收益与客观纯收益p 未来客观纯收益未来客观纯收益=客观总收益客观总收益客观总费用客观总费用p 资本化率的确定方法资本化率的确定方法p 纯收益与售价比率法；纯收益与售价比率法

25、；p 安全利率安全利率+风险调整值；风险调整值；p 投资风险、收益率排序法投资风险、收益率排序法（二）收益法计算公式（二）收益法计算公式n 土地价格土地价格=(房地产纯收益房地产纯收益-建筑物纯收益建筑物纯收益)/土地资本化率土地资本化率 建筑物纯收益建筑物纯收益=建筑物现值建筑物现值建筑物资本化率建筑物资本化率 建筑物现值建筑物现值=重置价重置价-年折旧费年折旧费已使用年数已使用年数 年折旧费年折旧费=建筑物重置价建筑物重置价/耐用年限耐用年限n 应用举例应用举例六、土地使用权评估的成本法六、土地使用权评估的成本法 n 基本公式基本公式 土地价格土地价格=土地取得费土地取得费+土地开发费土地

26、开发费+税费税费 +利息利息+利润利润+土地增值收益土地增值收益n 土地开发费用构成土地开发费用构成n 基础设施配套费、公共事业配套费、小区开发配套费基础设施配套费、公共事业配套费、小区开发配套费n 投资利息的确定投资利息的确定 自有资金和借入资金都要计算利息。自有资金和借入资金都要计算利息。土土地地取取得得费费用用计计息息期期应应为为整整个个开开发发期期和和销销售售期期；土土地地开开发发费费用用如如果果是是均均匀匀投投入入，计计息息期期为为开开发发期期的的一一半半。如果是分段均匀投入，计息期为各段时间的一半如果是分段均匀投入，计息期为各段时间的一半七、土地使用权评估的剩余法七、土地使用权评估

27、的剩余法 n适用范围适用范围待开发土地；生地开发成熟地；待拆迁改造再开发地产待开发土地；生地开发成熟地；待拆迁改造再开发地产n公式公式 地价地价=预期楼价预期楼价 -建筑费建筑费 -专业费专业费 -销售费销售费 -利息利息 -税费税费 -利润利润 利息利息=（地价（地价+建筑费建筑费+专业费）专业费）利息率利息率 利润利润=（地价（地价+建筑费建筑费+专业费）专业费）利润率利润率n应用举例应用举例八、土地使用权评估的市场法八、土地使用权评估的市场法n基本原理基本原理替代原理替代原理n相关修正系数：相关修正系数：交易情况交易情况 交易日期交易日期 区域因素区域因素 个别因素个别因素 容积率容积率

28、 土地使用年限土地使用年限土地使用权评估的市场法土地使用权评估的市场法n公式公式 P=可比实例价格可比实例价格交易情况修正交易情况修正 日期修正日期修正区域修正区域修正个别修正个别修正 容积率修正容积率修正土地年限修正系数土地年限修正系数n土地使用年限修正系数土地使用年限修正系数 K=1-1/K=1-1/（1+r1+r）m m/1-1/1-1/（1+r1+r）n n 九、基准地价系数修正法九、基准地价系数修正法 n 基准地价的涵义基准地价的涵义 是是按按照照城城市市土土地地级级别别或或均均质质地地域域分分别别评评估估的的商商业业、住住宅宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格工业

29、等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格n 基准地价的特点基准地价的特点 1.1.是区域性价格是区域性价格 2.2.是土地使用权价格是土地使用权价格 3.3.是平均价格是平均价格 4.4.是覆盖整个城市建成区的是覆盖整个城市建成区的 5.5.是单位地价是单位地价 6.6.是一定时期的价格是一定时期的价格n 公式公式 被估地价被估地价=待估宗地所处地段的基准地价待估宗地所处地段的基准地价 年限修正年限修正期日修正期日修正 容积率修正容积率修正其他因素修正其他因素修正2005年北京市基准地价年北京市基准地价n各级土地区域平均交易价格为：各级土地区域平均交易价格为：一级：一级：11068 元平

30、方米元平方米 二级：二级：9555 元平方米元平方米 三级：三级：8040 元平方米元平方米 四级：四级：6886 元平方米元平方米 五级：五级：5462 元平方米元平方米 六、七、八、九、十级均为六、七、八、九、十级均为 4526 元平方米元平方米 n东城、西城、宣武、崇文、海淀、朝阳六区的土地按地段东城、西城、宣武、崇文、海淀、朝阳六区的土地按地段分为一到六级，丰台、石景山为三到九级，其他郊区县为分为一到六级，丰台、石景山为三到九级，其他郊区县为六到十级地段。六到十级地段。2006年年4月北京市调整后基准地价月北京市调整后基准地价n各级土地区域平均交易价格为：各级土地区域平均交易价格为：一

31、级：一级：11454 元平方米元平方米 二级：二级：10592 元平方米元平方米 三级：三级：9289 元平方米元平方米 四级：四级：7749 元平方米元平方米 五级：五级：6047 元平方米元平方米 六、七、八、九、十级均为：六、七、八、九、十级均为：4828 元平方米元平方米 十、路线价法十、路线价法 n 基本公式基本公式 宗地总价宗地总价=路线价路线价深度百分率深度百分率 临街宽度临街宽度其他条件修正率其他条件修正率n 基本原理基本原理 土地价值随临街深度而递减土地价值随临街深度而递减n 标准深度设定标准深度设定 一般是路线价区段内临街各宗地深度的众数一般是路线价区段内临街各宗地深度的众

32、数n 四三二一法则四三二一法则第六章第六章无形资产评估无形资产评估 无形资产评估无形资产评估n无形资产评估概述无形资产评估概述n无形资产评估的主要影响因素无形资产评估的主要影响因素n无形资产评估的收益法无形资产评估的收益法#n无形资产评估的成本法无形资产评估的成本法n无形资产评估的市场法无形资产评估的市场法n专利和非专利技术评估专利和非专利技术评估n商标权评估商标权评估n商誉评估商誉评估 一、无形资产评估概述一、无形资产评估概述n 无形资产的功能特性无形资产的功能特性 附着性；共益性；积累性；替代性附着性；共益性；积累性；替代性n 无形资产的分类无形资产的分类n 按取得方式分为自创和外购无形资

33、产按取得方式分为自创和外购无形资产n 按有无专门法律保护分为专利、商标等和非专利技术按有无专门法律保护分为专利、商标等和非专利技术n 按能否独立存在分为可确指和不可确指无形资产按能否独立存在分为可确指和不可确指无形资产n 鉴定无形资产鉴定无形资产n 确认无形资产存在确认无形资产存在n 鉴别无形资产种类鉴别无形资产种类n 确定无形资产有效期限确定无形资产有效期限n 评估前提和对象评估前提和对象评估前提：产权变动；评估前提：产权变动；评估对象：获利能力评估对象：获利能力二、无形资产评估主要影响因素二、无形资产评估主要影响因素n历史因素：历史因素：取得成本、历史贡献取得成本、历史贡献n现实因素：现实

34、因素：机会成本、使用期限、转让内容、机会成本、使用期限、转让内容、同业价格水平、技术成熟程度同业价格水平、技术成熟程度n未来因素：未来因素：未来收益、更新换代速度、供求状况未来收益、更新换代速度、供求状况三、无形资产评估的收益法三、无形资产评估的收益法n 公式公式 n 收益模式收益模式n 成本成本-收益模式收益模式(最低收费额最低收费额)n 最低收费额的确定最低收费额的确定最低收费额最低收费额=重置成本净值重置成本净值 转让成本分摊率转让成本分摊率 +机会成本机会成本n 转让成本分摊率转让成本分摊率=购买方设计能力购买方设计能力/总设计能力总设计能力n 机会成本机会成本 =转让净减收益转让净减

35、收益 +再开发净增费用再开发净增费用n 收益额的确定收益额的确定 n 分成率法分成率法 收益额收益额=销售收入销售收入(利润利润)销售收入销售收入(利润利润)分成率分成率 收入分成率收入分成率=利润分成率利润分成率销售利润率销售利润率 利润分成率的计算方法利润分成率的计算方法：1.边际分析法：边际分析法：K=追加利润现值追加利润现值/利润总额现值利润总额现值2.2.约当投资分成法：约当投资分成法：K=无形资产约当投资额无形资产约当投资额/（购买方约当投资额（购买方约当投资额+无形无形 资产约当投资额）资产约当投资额）n 直接估算法：收入增长型和费用节约型直接估算法：收入增长型和费用节约型(注意

36、税收）注意税收）n 差额法：与同行业平均收益水平比较，计算超额收益差额法：与同行业平均收益水平比较，计算超额收益收益法的其他因素收益法的其他因素n折现率和资本化率的确定折现率和资本化率的确定合理确定风险报酬率合理确定风险报酬率资本化率与收益额要保持口径一致资本化率与收益额要保持口径一致同其他资产相比，折现率偏高同其他资产相比，折现率偏高n收益期限的确定：收益期限的确定：遵循法定寿命与经济寿命孰短原则遵循法定寿命与经济寿命孰短原则四、成本法和市场法四、成本法和市场法 无形资产的成本特性无形资产的成本特性 不完整性；弱对应性；虚拟性不完整性；弱对应性；虚拟性 成本法公式成本法公式评估值评估值=重置

37、成本重置成本成新率成新率(无形损耗无形损耗)重置成本测算重置成本测算n 自创无形资产重置成本测算方法：核算法；倍加系数法自创无形资产重置成本测算方法：核算法；倍加系数法n 外购无形资产重置成本测算方法：市价类比法；物价指数法外购无形资产重置成本测算方法：市价类比法；物价指数法 成新率的测算成新率的测算n 专家鉴定法专家鉴定法n 剩余经济寿命预测法剩余经济寿命预测法 无形资产评估的市场法无形资产评估的市场法 在无形资产评估中受到限制在无形资产评估中受到限制（一）专利权评估（一）专利权评估n专利的内容专利的内容 发明发明(20)；实用新型；实用新型(10)；外观设计；外观设计(10)n专利的特点专

38、利的特点 独占性；地域性；时间性；可转让性独占性；地域性；时间性；可转让性n专利使用权的分类专利使用权的分类 n独家使用权独家使用权n排他使用权排他使用权n普通使用权普通使用权n回馈转让权回馈转让权n专利权的评估方法专利权的评估方法 收益法和成本法收益法和成本法（二）非专利技术评估（二）非专利技术评估n非专利技术的特点非专利技术的特点 实用性；新颖性；获利性；保密性实用性；新颖性；获利性；保密性n与专利技术的区别与专利技术的区别 n公开程度公开程度n内容范围内容范围n保护期限保护期限n保护法律保护法律n非专利技术的评估方法非专利技术的评估方法 成本法和收益法成本法和收益法三、商标权评估三、商标

39、权评估n 商标权的内容商标权的内容 n 商商标标权权包包括括排排他他专专用用权权、转转让让权权、许许可可使使用用权权、继继承权等承权等n 新商标法对于遏制恶意抢注行为的规定新商标法对于遏制恶意抢注行为的规定n 与专利技术的区别与专利技术的区别 n 取得条件取得条件n 保护期限保护期限n 商标权的评估方法商标权的评估方法n 商标权转让的评估：收益法商标权转让的评估：收益法n 商标许可价值评估：收益法商标许可价值评估：收益法四、商誉的评估四、商誉的评估n商誉的涵义商誉的涵义 是是指指企企业业在在一一定定条条件件下下，能能获获取取高高于于正正常常投投资资报报酬酬率率所所形形成的价值。由多种因素决定。

40、是不可确指无形资产成的价值。由多种因素决定。是不可确指无形资产n商誉的特性商誉的特性 n不能与企业可确指资产分开出售不能与企业可确指资产分开出售n形成商誉的个别因素不能单独计价形成商誉的个别因素不能单独计价n是超过企业可确指资产价值之和的价值是超过企业可确指资产价值之和的价值n是长期积累形成的是长期积累形成的n商誉与商标的区别商誉与商标的区别1、商誉评估的方法、商誉评估的方法 n割差法割差法商誉评估值商誉评估值=企业整体资产评估值企业整体资产评估值企业各单项资产企业各单项资产 评估值之和评估值之和n超额收益法超额收益法 1.超额收益年金法：超额收益年金法：P=（预期年收益额-行业平均收益率单项

41、资产评估之和）适用资本化率 2.超额收益折现法：超额收益折现法：P=各年预期超额收益各年预期超额收益各年折现系数各年折现系数2、商誉评估需注意的问题、商誉评估需注意的问题n 所有企业都有商誉所有企业都有商誉n 要坚持预期原则要坚持预期原则n 不能用成本法和市场法评估商誉不能用成本法和市场法评估商誉n 负债经营企业也可以有商誉负债经营企业也可以有商誉第 七 章长期投资和长期投资和 其他资产评估其他资产评估 长期投资及其他资产评估n 长期投资评估的特点与程序长期投资评估的特点与程序n 长期债权投资的评估长期债权投资的评估#n 长期长期股权投资的评估股权投资的评估#n 其他资产的评估其他资产的评估一

42、、长期投资评估的特点与程序一、长期投资评估的特点与程序n 长期投资按投资性质进行分类长期投资按投资性质进行分类 n 权益性投资权益性投资n 债权性投资债权性投资n 混合性投资混合性投资n 长期投资评估的特点长期投资评估的特点n 对被投资单位资本的评估对被投资单位资本的评估n 对被投资企业获利能力的评估对被投资企业获利能力的评估n 对被投资企业偿债能力的评估对被投资企业偿债能力的评估 二、长期债权投资的评估二、长期债权投资的评估n上市债券的评估上市债券的评估 n上上市市债债券券的的评评估估一一般般采采用用现现行行市市价价法法评评估估，按按照照评评估估基准日的收盘价确定评估值。基准日的收盘价确定评

43、估值。n应在评估报告中说明评估结果应随市价变化调整。应在评估报告中说明评估结果应随市价变化调整。n非上市债券的评估非上市债券的评估n到期一次性还本付息：到期一次性还本付息：P=本利和折现（单利和复利）n分次付息，到期还本分次付息，到期还本 P=各年利息折现加和各年利息折现加和+本金折现本金折现三、长期股权投资的评估三、长期股权投资的评估n与评估有关的股票价格与评估有关的股票价格 内在价格；清算价格；市场价格内在价格；清算价格；市场价格n非上市股票的评估非上市股票的评估(收益法收益法)n普通股的评估普通股的评估 固定股利型：固定股利型：P=A/r 红利增长型：红利增长型：P=R/（r-g）g(股

44、利增长比率股利增长比率)计算方法：统计分析法和趋势分析法计算方法：统计分析法和趋势分析法 分段型：更加客观分段型：更加客观n 优先股的评估优先股的评估 P=A/r P=各年股利折现加和各年股利折现加和+未来变现值折现未来变现值折现股权投资的评估 n非非控控股股型型长长期期投投资资的的评评估估通通常常采采用用收收益法益法n控控股股型型长长期期投投资资的的评评估估应应对对被被投投资资企企业业进进行行整整体体评评估估后后再再测测算算股股权权投投资资的的价值价值四、其他资产的评估四、其他资产的评估n其其他他资资产产能能否否作作为为评评估估对对象象的的标标准准：它它是是否能在基准日后带来效益否能在基准日

45、后带来效益n评评估估思思路路：结结合合流流动动资资产产中中待待摊摊费费用用和和预预付费用的评估付费用的评估对于设备修理费和房屋装修费等不能重复评估对于设备修理费和房屋装修费等不能重复评估以以前前年年度度应应摊摊销销因因数数额额过过大大而而未未摊摊销销的的费费用用，评评估值是零估值是零 考考虑虑是是否否能能在在基基准准日日后后带带来来效效益益，而而不不管管在在会会计计核算上摊销多少核算上摊销多少 第八章流 动 资 产 评 估 流动资产评估流动资产评估n流动资产评估概述流动资产评估概述n实物类流动资产的评估实物类流动资产的评估#n货币类资产、债权类资产及其他流动货币类资产、债权类资产及其他流动资产

46、的评估资产的评估一、流动资产的特点一、流动资产的特点n 流动资产的特点流动资产的特点 n 存在形式多样化存在形式多样化 货币类；实物类；债权类；其他流动资产货币类；实物类；债权类；其他流动资产n 周转速度快，流动性好周转速度快，流动性好n 占有量及形态构成波动性强占有量及形态构成波动性强流动资产评估的特点流动资产评估的特点n 合理确定评估基准日合理确定评估基准日n 对企业会计资料依赖度较高对企业会计资料依赖度较高n 主要是单项评估主要是单项评估n 资产清查时，要分清主次，掌握重点资产清查时，要分清主次，掌握重点n 特定情况下，可以采用账面原值作为评估值特定情况下，可以采用账面原值作为评估值 主

47、要用市场法和成本法主要用市场法和成本法 不考虑功能性贬值和经济性贬值因素不考虑功能性贬值和经济性贬值因素 只有低值易耗品和呆滞、积压存货计算实体贬值只有低值易耗品和呆滞、积压存货计算实体贬值二、实物类流动资产的评估二、实物类流动资产的评估n 库存材料的评估库存材料的评估 n 原则：与市场价格尽可能保持接近原则：与市场价格尽可能保持接近n 运用存货管理中的运用存货管理中的ABC管理法管理法n 注意运杂费的处理注意运杂费的处理n 在用低值易耗品的评估在用低值易耗品的评估n 评估值评估值=重置成本重置成本 成新率成新率实物类流动资产的评估（一）实物类流动资产的评估（一）n在产品的评估在产品的评估n成

48、本法成本法（生产周期长的产品）（生产周期长的产品）按价格系数调整原成本按价格系数调整原成本按平均消耗定额和市价计算按平均消耗定额和市价计算按完工程度计算按完工程度计算n市场法市场法（中断生产的产品）（中断生产的产品）评估值评估值=实有数量实有数量市场可接受的不含税的单价市场可接受的不含税的单价 -预计销售过程中的费用预计销售过程中的费用实物类流动资产的评估（二）实物类流动资产的评估（二）n产成品及库存商品的评估产成品及库存商品的评估l成本法成本法 1.基准日与完工时间接近历史成本基准日与完工时间接近历史成本 2.基准日与完工时间间隔较长重置成本基准日与完工时间间隔较长重置成本 l市场法市场法

49、应按照评估目的处理利润和税金，例如：应按照评估目的处理利润和税金，例如：1.以产成品出售为目的以产成品出售为目的 评估值评估值=现行市价现行市价 2.对企业以投资为目的对企业以投资为目的 评估值评估值=现行市价现行市价各种费用、税金和利润各种费用、税金和利润货币类、债权类资产的评估货币类、债权类资产的评估n 货币性资产的评估货币性资产的评估 现金及各项款项现金及各项款项 短期投资短期投资n 应收账款的评估应收账款的评估 应收账款的评估值应收账款的评估值=账面价值账面价值-已确定坏账已确定坏账-预计坏账预计坏账 坏账估计的方法：坏账比例法和账龄分析法坏账估计的方法：坏账比例法和账龄分析法 应收账

50、款评估后，应收账款评估后，“坏账准备坏账准备”科目按零值计算科目按零值计算n 应收票据的评估应收票据的评估 P=本金本金（1+1+利息率利息率时间）时间）P=票据到期价值票据到期价值-贴现息贴现息 贴现息贴现息=票据到期价值票据到期价值贴现率贴现率贴现期贴现期第 九 章企企 业业 价价 值值 评评 估估 企业价值评估n企业价值评估及其特点n企业价值评估的范围界定n收益法在企业价值评估中的应用#n市场法、成本法的应用一、企业价值评估及其特点一、企业价值评估及其特点n 企业的特点企业的特点 整体性；盈利性；持续经营性整体性；盈利性；持续经营性n 企业价值的内涵企业价值的内涵 是企业的公允市场价值，