2022年房地产估价师之开发经营与管理题库精选题库【考点梳理】.docx
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1、2022年房地产估价师之开发经营与管理题库精选题库【考点梳理】第一部分 单选题(50题)1、下列财务指标中,属于可通过资产负债表直接计算的指标是( )。A.流动比率B.应收账款周转率C.股东权益报酬率D.成本费用净利率【答案】: A 2、一般来说,与长期投资相比,短期投资()。A.风险较大B.收益率较高C.流动性较好D.投资回收期较长【答案】: C 3、房地产属于不动产,销售过程复杂,流动性很差,其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金,这主要体现了房地产投资风险的()。A.政治风险B.变现风险C.机会成本风险D.市场供求风险【答案】: B 4、在房地产开发项目投资分析中,用于选择资金筹措方案
2、、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是()。A.项目投资现金流量表B.资本金现金流量表C.投资者各方现金流量表D.财务计划现金流量表【答案】: D 5、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成,分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于( )的砖。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】: D 6、某笔投资分3年回收,投资者期望收益率为8%,预计未来3年每年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收,则每年年末回收金额为()万元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】: C 7、在房地产自然周期的复苏阶段,房地产市场中的空置率与合理
3、空置率的关系是()。A.空置率合理空置率B.空置率合理空置率C.空置率合理空置率D.不能判断【答案】: A 8、一般来说,投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多,这主要是因为REITs 具有()。A.较高的收益性B.较强的流动性C.直接融资的功能D.抵御通货膨胀影响的功能【答案】: B 9、有三个互斥方案,不可以采用的比选方法为()A.差额投资内部收益率B.净现值C.内部收益率D.等额年值【答案】: C 10、在房地产自然周期的复苏阶段,房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是( )。A.空置率合理空置率B.空置率合理空置率C.空置率合理空置率D.不能判断【答
4、案】: A 11、开发项目房地产市场分析应该注意方面不包括( )。A.需求分析B.供给分析C.竞争分析D.建造商分析【答案】: D 12、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元,假设在某报告期内的出租率为80%,所有承租人都能按时交纳租金,物业其他收入为2万元,则物业在该报告期的有效毛收入为()万元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0【答案】: D 13、进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算,两者的区别是( )。A.是否考虑计算公式的影响B.是否的考虑设备寿命影响C.是否考虑资金时间价值的影响D.是否考虑设备磨损的影响【答案】: C 14、从抵押担保的质量看,以下最优的抵押
5、品是()。A.商品住宅B.商用房地产C.经济适用住宅D.出让国有土地使用权【答案】: A 15、敏感性分析是一种()分析,是项目评估中不可或缺的组成部分。A.静态确定性B.静态不确定性C.动态确定性D.动态不确定性【答案】: D 16、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是()。A.收益现金流风险B.未来运营费用风险C.汇率风险D.时间风险【答案】: C 17、制定会计核算制度的依据是( )。A.基本准则B.中华人民共和国会计法C.具体准则D.国家统一的会计制度【答案】: A 18、证券市场上的资金供给者是()。A.证券发行人B.证券投资者C.证券监管机构D.证券市场的中介机构【答案】:
6、 B 19、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近,如果定价比市场领导者的定价低,则其采用的是()。A.领导定价法B.挑战定价法C.价值定价法D.随行就市定价法【答案】: B 20、某房地产投资项目的资产负债表上显示,负债合计为3000万元,资产合计为5000万元,流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元,则资产负债率为()。A.30%B.40%C.50%D.60%【答案】: D 21、某房地产投资项目,资产为6000万元,负债为3500万元,流动资产总额为3000万元,流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是( )。A.80%B.120%C.171%D.200%
7、【答案】: A 22、土地一般不会毁损,地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性,这表明房地产投资非常适合作为一种()。A.长期投资B.短期投资C.风险投资D.金融投资【答案】: A 23、收集一手资料时最普遍采用的手段是()。A.问卷B.座谈C.电话D.邮寄【答案】: A 24、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近,如果定价比市场领导者的定价低,则其采用的是()。A.随行就市定价法B.价值定价法C.应战定价法D.挑战定价法【答案】: D 25、当项目评估中有若干个变量,每个变量又有多种甚至无限多种取值时,进行风险分析的方法一般采用()。A.概率分析法B.解析法C.蒙特卡洛模拟法D.
8、杠杆分析【答案】: C 26、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目,也可用来评价置业投资项目,但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是( )。A.成本利润率B.动态投资回收期C.投资利润率D.财务内部收益率【答案】: B 27、对置业投资者来说,未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等,会对投资者的收益产生巨大影响,这种风险是( )。A.收益现金流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险【答案】: A 28、某房地产投资项目的购买投资为4500万元,流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元,经营期内年平均利润
9、总额为650万元,年平均税后利润为500万元,则该项目的资本金净利润率为()。A.22.2%B.33.3%C.44.4%D.55.5%【答案】: B 29、某房地产开发企业经过市场调研后,决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么,开发商在目标市场选择过程中采用的是( )模式。A.选择专业化B.产品专业化C.大量定制D.市场集中化【答案】: D 30、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究,属于()研究阶段。A.投资机会B.初步可行性C.详细可行性D.项目的评估和决策【答案】: A 31、某店铺的购买价格为
10、60万元,购买者用现金支付20万,其余的为借贷资金,如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元,投资者权益增加值为2200元,店铺市场价值增长率为2,则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为()。A.8.1%B.16.0%C.19.1D.23.1%【答案】: C 32、同时开发几种产品,分别定位于不同的细分市场的营销方式是( )。A.无差异性营销B.差异性营销C.定制性营销D.集中性营销【答案】: B 33、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款,若该笔贷款的实际年利率为7.25%,则名义年利率是()。A.7.02%B.7.04%C.7.50%D.7.85
11、%【答案】: A 34、竣工验收时,()负责组织有关单位进行验收,并在验收后给予认可或提出修改意见。A.开发商B.承包商C.监理机构D.建设主管部门【答案】: A 35、房地产属于不动产,销售过程复杂,流动性很差,其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金,这主要体现了房地产投资风险的()。A.政治风险B.变现风险C.机会成本风险D.市场供求风险【答案】: B 36、仅考虑房地产的投资特性时,一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小,这是因为前者比后者( )。A.更适于进行长期投资B.变现性差C.具有更强的适应性D.具有更专业的物业管理【答案】: C 37、以出让方式取得熟地土
12、地使用权时,土地出让地价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和()构成。A.基础设施建设费B.土地增值收益或溢价C.公共配套设施建设费D.不可预见费【答案】: B 38、关于房屋施工面积的说法,正确的是()。A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积【答案】: C 39、注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估,测算出的估价对象比准价格为10000元/m2,收益价格为12000元/m2,两个测算结果存在一
13、定差异。A.空置率取值偏大B.报酬率取值偏小C.运营费用率取值偏大D.租金增长率取值偏小【答案】: B 40、下列关于房地产市场自然周期的表述中正确的是( )。A.自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升B.自然周期的第二阶段空置率下降,租金增长率上升C.自然周期的第三阶段空置率上升,租金增长率下降D.自然周期的第四阶段空置率上升,租金增长率上升【答案】: B 41、房地产开发的程序主要分为()阶段。A.决策分析、规划设计、建设、租售B.决策分析、可行性研究、建设、租售C.投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段D.投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理【答案】: C 42
14、、房地产开发项目盈亏平衡分析中,不包括( )。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低建安成本D.最高土地取得价格【答案】: C 43、进行单因素敏感性分析时,首先假定各因素之间()。A.相互排斥B.相互独立C.相互关联D.互补【答案】: B 44、设损益表中的销售利润为SP,营业利润为BP,利润总额为TP,净利润为NP,则以下关系中一定成立的为( )。A.SPTPB.TPBPC.BPNPD.TPNP【答案】: D 45、在住房市场中,存量住房市场的市场结构特征是()。A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断【答案】: A 46、吸纳量是指报告期内销售房屋和( )
15、的数量组合。A.建设房屋B.维修房屋C.出租房屋D.维护房屋【答案】: C 47、如果某项目的FNPV 等于零,说明该项目的获利能力()。A.达到了基准收益率的要求B.超过了基准收益率的要求C.未达到财务内部收益率的要求D.达到了财务内部收益率的要求【答案】: A 48、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的( )。A.30%40%B.40%50%C.50%60%D.60%70%【答案】: C 49、当市场调查人员所需要的资料可能不存在,或者由于种种原因,资料不够准确、不可靠、不完整或者已经过时,这时,市场调查人员就需要时间和金钱去收集更切题和准确的()资料。A.一手B.二手C.原始D.基
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