2022年最新房地产估价师之估价原理与方法题库精选题库附答案(培优).docx
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1、2022年最新房地产估价师之估价原理与方法题库精选题库附答案(培优)第一部分 单选题(50题)1、下列( )不是估价假设的作用。A.规避估价风险B.保护估价报告使用者C.保护估价机构和估价师D.保护估价机构的管理者【答案】: D 2、某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2,已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为:99.40,94.80,96.60,105.10,109.30,112.70,118.30(均以上个月为基数)。该房地产2014年9月的价格为( )元/m2。A.8485B.8536C.10038D.10098【答案】: D 3、( )年建设部发出了关于建立房地
2、产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知(建住房函2002192号),决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执(从)业人员信用档案系统。A.2001B.2002C.2003D.2005【答案】: B 4、已知某可比交易单价为4500元/m2,已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2;累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2;累计未收房屋租金150元/m2。则统一财产范围的价格为( )。A.4750B.4500C.4250D.4100【答案】: A 5、经济全球化的实质决定了它的发展必然A.有利于所有国家B.有利于发达资
3、本主义国家C.有利于发展中国家D.有利于社会主义国家【答案】: B 6、东方之人易得痈疡是因A.其民乐野处而乳B.其民嗜酸而食腐C.民食鱼而嗜咸D.民华食而脂肥【答案】: C 7、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下,住宅所有权人寻找他人出资,合作加盖房屋并进行分成,属于动用( )的行为。A.宅基地所有权B.空间利用权C.地役权D.建筑物相邻关系【答案】: B 8、不属于房地产状况调整的内容是( )。A.经济状况调整B.区位状况调整C.实物状况调整D.权益状况调整【答案】: A 9、对以买卖为目的的房地产进行估价时,当租约租金与市场租金有差异且租期较长时,租约租金与市场租金差异的影响( )。A
4、.应考虑B.不考虑C.无所谓D.不大【答案】: A 10、数学曲线拟合法中最简单、最常用的方法是( )。A.指数曲线趋势法B.直线趋势法C.二次抛物线趋势法D.指数修匀法【答案】: B 11、采用成本法估价时,关于投资利息的表述中,正确的是()。A.投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费B.从估价的角度看,自有资金应获得的利息可以算作开发利润C.投资利息的应计息项目包括土地成本.建设成本.管理费用.销售费用和销售税费D.投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率【答案】: D 12、在依法判定的估价对象使用权利方面,应以( )为依据。A.相关合同B.法律、法规、政策C.土地
5、用途管制D.国家的价格政策【答案】: C 13、房地产价格是由房地产的( )和需求这两种相反的力量共同作用的结果。A.供求B.价格C.供给D.市场【答案】: C 14、对价格的定义,第一种“是为获得一种商品或服务所必须付出的东西”讲的是现象,第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说,主要是从( )上把握房地产价格的“数量”。A.货币支付B.价值C.现象D.本质【答案】: C 15、有天然周期性水灾的江、河、湖、海边,一旦建设了可靠的防洪工程,其土地价格会( )。A.上涨B.下降C.很难说D.没有影响【答案】: A 16、下列各类房地产中,特别适用于成本法估价的是( )。A.
6、某标准厂房B.某酒厂厂房C.某待出让土地D.某写字楼【答案】: B 17、价值时点为现在,估价对象为历史状况下的情形,多出现在( )中。A.房地产损害赔偿案件B.房地产纠纷案件C.房地产预售D.房地产预测【答案】: A 18、分支机构应当以( )名义承揽估价业务。A.承接业务的房地产估价师B.分支机构负责人C.分支机构D.设立该分支机构的估价机构【答案】: D 19、收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。A.最佳用途和最佳规模B.最佳集约度C.最佳规模和最佳集约度D.最佳用途【答案】: C 20、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质,这主要来源于( )的限制。A.房地产地役
7、权B.房地产权利及其行使租赁权C.房地产使用管制D.相邻关系【答案】: D 21、设定标准房地产时,无论是实际存在的还是虚拟的,都要对其( )作出明确界定。A.实物状况B.基本状况C.权属状况D.区位状况【答案】: B 22、生产资料是由A.劳动者和劳动对象构成的B.劳动对象和劳动资料构成的C.劳动者和劳动资料构成的D.劳动者、劳动对象、劳动资料构成的【答案】: B 23、采用年限法求取建筑物折旧时,建筑物有关适用合理的是( )。A.已使用年限、耐用年龄、残值率B.有效年龄、预期经济寿命、残值率C.已使用年限、预期经济寿命、残值率D.有效年龄、耐用年龄、残值率【答案】: B 24、标准深度是道
8、路对地价影响的转折点:由此接近道路的方向,地价逐渐升高;由此远离道路的方向,地价( )。A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零【答案】: C 25、素问疏五过论指出“尝贵后贱”可致A.“脱卫”病B.“脱营”病C.“失精”病D.“气郁”病【答案】: B 26、某宗房地产规划用途为商业,现状为超市,年净收益为18万元,预计改为服装店后的年净收益为20万元,除此无其他更好的用途,则根据( )应按服装店用途进行估价。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.价值时点原则D.替代原则【答案】: B 27、在使用假设开发法评估在建工程价值时,利用直接成本利润率估算开发利润的公式为:开发利润( )直接
9、成本利润率。A.开发完成后的房地产价值B.土地成本开发成本管理费用销售费用投资利息C.土地成本开发成本管理费用销售费用D.土地成本开发成本【答案】: D 28、甲、乙两宗相邻地块,甲宗地价值为70万元,乙宗地价值为50万元。合并后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块,下列最合理要价是()万元。A.70B.80C.90D.100【答案】: C 29、估价对象为一旧厂房改造的超级市场,该厂房建设期为2年,建成5年后补办了土地使用权出让手续,土地使用期限为40年,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回土地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0,采用直线法计算建筑物折旧时,
10、年折旧率为( )。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.5%【答案】: C 30、房地产作价入股估价应当采用( )标准。A.谨慎价值B.投资价值C.市场价值D.快速变现价值【答案】: C 31、卖方5年前以贷款方式购买了一套建筑面积为85m2的住宅,贷款总额为45万元,期限为15年,年利率固定不变为6%。采用等额还本利息照付方式按月还款,现买卖合同约定买方付给卖方50万元,并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款。若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%,则该住宅的正常成交价格为( )元/m2。A.9787B.10013C.10282D.10539【答案】:
11、 A 32、现拟开发建设某写字楼,预计3年后建成并全部售出,总建筑面积为10000m2,可售建筑面积为8000m2,销售单价为1.6万元/m2,若报酬率为8%,折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是( )万元。A.9616.83B.10161.05C.12021.04D.12800【答案】: A 33、“皮槁而毛拔”(素问五脏生成篇)的原因是A.多食苦B.多食甘C.多食辛D.多食咸【答案】: A 34、现评估一个半年前停工的在建工程价值,经测算,完成全部工程的建造费用为1500元/m2,其中主体工程900元/m2,安装及装饰装修工程费为600元/m2。该在建工程主体部分已完成,未施工
12、的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成,未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%,则在估价时点的续建费用为( )元/m2。A.486.52B.521.74C.559.50D.1398.76【答案】: C 35、在实际估价中,选取( )应有针对性,主要是根据估价目的和估价对象来选取的。A.估价时点B.价值类型C.估价机构D.估价依据【答案】: D 36、按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98,则其依据为( )。A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2%B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2%C.可比实例的区域因素劣
13、于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2.04%D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2.04%【答案】: D 37、其性收引的邪气是A.风邪B.寒邪C.燥邪D.暑邪【答案】: B 38、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据,选用相应的报酬资本化法公式,计算出报酬率的方法是()。A.市场提取法B.分解法C.累加法D.排序插入法【答案】: A 39、某建筑物的建筑面积为200m2,有效年龄为12年,重置成本为800元/m2,建筑物经济寿命为40年,残值率为2%,则运用直线法计算该建筑物的现值为( )。A.10.2万元B.11.0万元C.1
14、1.3万元D.11.5万元【答案】: C 40、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地,总价为1500万元。根据四三二一法则,与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为 ( )万元。A.1200B.1150C.1100D.1050【答案】: D 41、在运用路线价法过程中,为了简化以后各宗土地价格的计算,一般以临街各宗土地的临街深度的( )作为标准深度。A.中位数B.众数C.平均数D.分位数【答案】: B 42、某套商品住宅现房的建筑面积为100m2,类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套,年折现率为6%,类似商品住宅期房的市
15、场价值为5000元/m2,尚需10个月才能入住,风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为( )元/m2。A.4653B.5347C.5352D.5366【答案】: D 43、报酬率又称回报率、收益率,是一种折现率,是与利率和内部收益率( )的比率。A.同价值B.同收益C.同性质D.同类型【答案】: C 44、确定估价对象及其范围和内容时,应根据( ),依据法律法规,并征求委托人同意后综合确定。A.估价原则B.估价目的C.估价方法D.估价程序【答案】: B 45、按房地产的( )来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A.收益性B.用途C.市场性D.
16、地段【答案】: B 46、某综合楼的土地取得成本为1000万元,建设成本为800万元,管理费用为60万元,投资利息为140万元,营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%,契税税率为4%,直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为( )万元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【答案】: A 47、心开窍于舌的主要机理是A.手少阴之别系连于舌本B.心血荣于舌C.心气通于舌D.舌为心之外候【答案】: A 48、在完善的市场经济下,土地成本一般由购置土地的价款和( )构成。A.购置时应由卖方缴纳的税费B.购置时应由买卖双方缴纳的税费C.相关税费D.购置时
17、应由买方缴纳的税费【答案】: D 49、价值时点通常的表示方法是( )。A.时、分、秒B.公历年、月、日C.阴历年、月、日D.进行估价时的时间【答案】: B 50、建筑物实物因素中的采光和( )尤其对住宅和办公楼来说,比较重要。A.保温B.隔声C.日照D.隔热【答案】: B 第二部分 多选题(50题)1、在假设开发法估价中,为确定估价对象的最佳开发利用方式,应确定的主要内容有()。A.用途B.区位C.建筑规模D.建筑档次E.房地产开发企业【答案】: ACD 2、估价对象为一宗熟地,对其可比实例权益状况进行调整时,应包括的内容有()。A.建筑密度B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.
18、周边道路交通管制状况【答案】: ABD 3、下列估价目的中,对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有()。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信托基金估价【答案】: BC 4、房地产估价实务中,估价假设和限制条件的内容应包括()。A.房地产估价报告使用期限B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下,对房屋安全的合理假定C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘,对估价对象内部状况的合理假定E.为降低估价风险,对房地产市场状
19、况进行假定【答案】: ABCD 5、下列房地产中,难以采用市场法估价的有()A.房地产开发用地B.学校C.在建工程D.别墅E.特殊厂房【答案】: BC 6、关于房地产状况调整的说法,错误的是( )。A.对不同用途房地产的价格,房地产区位因素的影响方向都是一致的B.比较调整的内容或因素越多,调整后的比较价值就越准确C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整D.可比实例状况比估价对象状况好的,应对可比实例价格进行减价调整E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素【答案】: ABC 7、在求取净收益中,运营费用包括()。A.房地产保有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋
20、保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费【答案】: AC 8、下列房地产特性中,决定房地产需要专业估价的特性有( )。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【答案】: AD 9、下列估价中适宜采用假设开发法的有()。A.征收补偿估价B.在建工程估价C.出让地块估价D.改变用途房地产估价E.房屋抵押估价【答案】: BCD 10、以下( )因素会减弱房地产变现能力。A.通用性差B.房地产市场繁荣C.价值大D.独立使用性好E.房地产具有分割转让性【答案】: AC 11、一般来说,房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括( )。A.供求关系短期内不太稳
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