2022年房地产估价师之开发经营与管理题库完整版附参考答案(黄金题型).docx
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1、2022年房地产估价师之开发经营与管理题库完整版附参考答案(黄金题型)第一部分 单选题(50题)1、下列市场趋势分析方法中,属于时间序列分析法的是()。A.指数平滑法B.市场因子推演法C.德尔菲法D.销售人员意见综合法【答案】: A 2、与购买股票相比,部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是()。A.房地产投资更易变现B.房地产投资所需资金少C.房地产投资收益更高D.房地产能保值增值【答案】: D 3、目前家庭装修普遍采用的室内给水管道是( )。A.铝塑管B.镀锌钢管C.焊接钢管D.无缝钢管【答案】: A 4、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的主要因素是()。A.满足购买者使用要求B.购
2、买者支付能力C.物业预期收益D.物业用途【答案】: C 5、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究,属于()研究阶段。A.投资机会B.初步可行性C.详细可行性D.项目的评估和决策【答案】: A 6、某房地产投资项目的表面收益率为16%,计算后得到该项目的实际收益率为12%,银行的贷款利率为5.44%,则在该项目的计算期内,年平均通货膨胀率是( )。A.3.57%B.4.00%C.6.56%D.10.56%【答案】: A 7、关于年度运营预算,下列说法错误的是()。A.该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目B.
3、该预算不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然,还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间C.该预算不需为不可预见费用的支出预留空间D.该预算除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外,也为物业服务企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计,对个别的预算项目提供适当的调整机会【答案】: C 8、建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的( )。A.密度B.表观密度C.密实度D.孔隙【答案】: B 9、下列各项中,不属于项目核准重点评估内容的是()。A.是否符合相关发展建设规划.技术标准和产业政策B.是否合理开发并有效利用资源C.符合社会公众利益,未对项目建设地产生影响
4、D.是否对重大公共利益产生不利影响【答案】: C 10、当市场调查人员所需要的资料可能不存在,或者由于种种原因,资料不够准确、不可靠、不完整或者已经过时,这时,市场调查人员就需要时间和金钱去收集更切题和准确的()资料。A.一手B.二手C.原始D.基础【答案】: A 11、判定房地产投资风险因素中,检验各风险变量是否相关属于()阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策【答案】: A 12、下列房地产投资风险中,属于系统风险的是( )。A.变现风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险【答案】: A 13、房地产开发项目盈亏平衡分析中,不包括( )。A.最低租售价格B.最低租
5、售数量C.最低建安成本D.最高土地取得价格【答案】: C 14、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出,租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2,张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2,租期为5年,费用按法规各自承担。A.20%的首付款,加上该首付款2年的利息B.20%的首付款,加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值C.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和D.2004年10月的购买价格,加上20%的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值,减去2004年10月
6、至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和,再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价价值时点的现值之和【答案】: C 15、编制资金使用计划,应考虑各种投资款项的(),要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。A.数额B.用途C.发生时间D.付款特点【答案】: D 16、()是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比,购买力降低给投资者带来的风险。A.市场供求风险B.通货膨胀风险C.利率风险D.或然损失风险【答案】: B 17、下列征收补偿中,不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是()。A.房屋价值补偿费B.搬迁补偿费C.停产停业损失
7、补偿费D.土地补偿费【答案】: D 18、房地产市场分析中,根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式,分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是()。A.区域结构分心B.租买结构分析C.供求结构缝隙D.投资结构分析【答案】: D 19、与其他投资相比,房地产投资的优点不包括( )。A.能够得到税收方面的好处B.能够抵消通货膨胀的影响C.提高投资者的资信等级D.变现容易【答案】: D 20、某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款,则该开发商第1年的还本收益为( )万元。A.3.41B.4.05C.4.59D.12.59【答案】: A
8、 21、地下室防潮、防水构造做法中,当常年静止水位低于地下室地坪,丰水期最高水位高于地下室地坪,但不超过500mm时,应采用( )的做法。A.防潮B.防潮与排水相结合C.卷材防水D.钢筋混凝土防水【答案】: B 22、员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的( )。A.人工费B.办公费C.法定税费D.保险费【答案】: A 23、某房地产开发企业向购房人承诺,在签订购房协议15 天内,如果不满意可以无条件退房,该企业采取的市场定位战略是()。A.形象差异化战略B.人员差别化战略C.服务差别化战略D.产品差别化战略【答案】: C 24、因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失,故
9、通货膨胀会导致折现率( )。A.提高B.降低C.无变化D.为零【答案】: A 25、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为()。A.房地产平均价格B.房地产中位数价格C.房地产价格指数D.房地产同质价格【答案】: C 26、登记账簿的直接依据是( )。A.自制凭证B.原始凭证C.记账凭证D.会计报表【答案】: C 27、房地产开发项目所需的大部分资金是以( )的方式筹集的。A.房地产开发贷款B.房地产抵押贷款C.债务融资D.权益融资【答案】: C 28、产品生产经营活动中的成本包括生产成本和( )两部分。A.广告费B.销售费用C.促销费用D.不可预见费用【答案】: B 29、在现金流
10、量表中,不应该出现()。A.借贷利息B.折旧与摊销C.所得税D.自有资金【答案】: B 30、制定物业管理计划的基础是()的目标。A.政府B.物业管理机构C.业主D.租户【答案】: C 31、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时,项目以( )所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.全部现金流入抵偿全部投资【答案】: B 32、某写字楼的购买价格为100万元,其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款,30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元,则该投资的税前现金回报率为()。A.9.00%B.8.05
11、%C.30.00%D.7.52%【答案】: D 33、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区,则B区的商业物业投资将会增加,这主要是由于房地产投资具有( )。A.位置固定性B.各异性C.适应性D.相互影响性【答案】: D 34、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套,其中空置待售住房5万套,本年新竣工住房13万套,销售住房8万套,则吸纳周期为()。A.0.63B.1.63C.2.25D.12.50【答案】: C 35、如果某建筑物的0.00030.800m,按照规定,其室内地面标高0.000相当于绝对标高( )m。A.30.8B.30.80C.30.800D.30.8000【答案】: C
12、 36、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中,错误的是()。A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计,得到净效益的概率分布B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程,然后加以统计处理C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于23个随机变量的风险问题,而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题【答案】: D 37、在房地产项目可行性研究阶段,对房屋开发费的估算中用到的估算公式:直接费=每平方米造价指标建筑面积,属于()。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程量近似匡算法【答案】: B 38、以下各项中,不属于开发项目
13、用地现状调查内容的是()。A.开发项目所处区位和具体位置B.项目所在城市、区和街道C.土地面积和规划用途D.土地开发状况和地上物状况【答案】: B 39、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近,房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处,并以此宣传效果作为楼盘的定价依据,这种定价方法是()。A.目标定价法B.领导定价法C.随行就市定价法D.认知价值定价法【答案】: D 40、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款,若年利率为6,期限为15 年,首月还款额为3000 元,月还款额等比增长率为0.2,则该家庭第8 年最后一个月的还款额为()元。A.3627.06B.3634.31C.481
14、8.34D.4842.43【答案】: A 41、临界点分析和保本点分析的主要差异在于( )。A.变动成本的设置B.平衡点的设置C.同定成本的设置D.产销售量的不同【答案】: B 42、关于收益性物业的现金流,下列说法不正确的是()。A.潜在毛租金收入物业内全部可出租面积最大可能租金水平B.从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后,就能得到某一报告期实际的租金收入C.有效毛收入潜在毛租金收入其他收入D.净经营收入有效毛收入运营费用【答案】: C 43、对于施工中可能发生的临时占用规划批准范围外的场地,可能损坏道路、需要爆破作业等情况,( )应该按国家规定办理申请批准手续。A.建造商B.总监理师C.
15、开发商D.监理工程师【答案】: C 44、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款,按月等比递增还款,已知抵押贷款年利率为6.6%,期限为10年,购房者月还款额的增长率为0.5%,则购房者的首次还款额是()元。A.2040.82B.3451.83C.5089.01D.6666.37【答案】: B 45、市场条件下,物业租金水平的高低主要取决于()。A.物业出租经营成本B.业主希望的投资回报率C.通货膨胀率D.同类物业的市场供求关系【答案】: D 46、()是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。A.差额投资内部收益率B.内部收益率C.基准收益率D.期望投资收益率【答案】: A 4
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