2022年房地产估价师之开发经营与管理题库内部题库免费答案.docx

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1、2022年房地产估价师之开发经营与管理题库内部题库免费答案第一部分 单选题(50题)1、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于23个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题【答案】： D 2、用于物业大规模维修的资金来自于（）。A.保证金基金B.资本支出预算C.年度运营预算D.季度预算【答案】： B 3、某银行提供的贷款期限和年利率均

2、相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（）。A.甲乙丙B.丙乙甲C.乙甲丙D.乙丙甲【答案】： B 4、下列属于房地产开发投资的静态指标的是（）。A.财务内部收益率B.投资回报率C.成本利润率D.资本金净利润率【答案】： C 5、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的（）是第一步。A.需求影响因素分析B.吸纳率分析C.需求预测分析D.市场购买者的产品功能需求【答案】： A 6、固经丸中香附的功用A.调气活血B.疏肝理气C.行气养血D.疏肝养血【答案】： A 7、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征

3、是（）。A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断【答案】： A 8、下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是（）。A.开发商品住宅B.开发工业厂房C.购买优良区位的新竣工物业D.购买繁华区域的成熟物业【答案】： C 9、当利息周期小于1年时，则实际利率( )名义利率。A.等于B.大于C.小于D.两者无关系【答案】： B 10、在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入称为（）。A.净现金流量B.现金流入C.现金流出D.现金流量【答案】： D 11、在房地产定价方法中，名牌策略属

4、于（）。A.成本加成定价法B.目标定价法C.认知价值定价法D.领导定价法【答案】： C 12、某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为( )。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%【答案】： B 13、在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是（）物业。A.收益性B.工业性C.居住性D.特殊性【答案】： A 14、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月

5、偿还，首次月还款额为20005元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为( )元。A.2277.4B.2281.9C.2728.8D.2741.95【答案】： A 15、下列选项中，不属于投资机会选择主要工作内容的是（）。A.提出投资设想B.项目可行性研究C.细化投资设想D.寻找和筛选投资机会【答案】： B 16、个人住房抵押贷款属于（）。A.权益融资B.债务融资C.开发投资D.置业投资【答案】： B 17、在现金流量表的流入与流出项目中，不应该出现（ ）。A.借贷利息B.折旧与摊销C.所得税D.自有资金【答案】： B 18、假设某房地产投资项目的折现率分别取i115%

6、、i216%、i317%、i418%时，其对应的净现值分别为NPV1300万元、NPV2100万元、NPV350万元、NPV4150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（）。A.16.67%B.16.71%C.16.80%D.17.00%【答案】： A 19、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是（）。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程近似匡算法【答案】： C 20、建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的（ ）。A.密度B.表观密度C.密实度D.孔隙【答案】： B 21、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣

7、、收入与（）。A.意愿B.途径C.能力D.动机【答案】： B 22、下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（）。A.房地产租金B.房地产实际出租量C.出租房屋空置率D.房价租金比【答案】： C 23、制定物业管理计划的基础是（）的目标。A.政府B.物业管理机构C.业主D.租户【答案】： C 24、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为( )年。A.1.4B.1.9C.2D.3【答案】： B 25、对房地产开发项目，不出现在项目投资现

8、金流量表中的是（）。A.销售收入B.开发建设投资C.营业税金及附加D.借贷本金偿还【答案】： D 26、（ ）是指完成一定数量的合格产品规定的活劳动消耗的数量标准。A.机械消耗定额B.劳动消耗定额C.材料消耗定额D.施工定额【答案】： B 27、估计房地产置业投资项目的空置率时，不用考虑（）的影响。A.宏观社会经济环境B.房地产市场供求关系C.租户支付租金能力D.银行贷款利率【答案】： D 28、房地产开发项目单项工程验收的组织者是（）。A.项目施工单位B.项目设计单位C.房地产开发企业D.产品质量监督部门【答案】： C 29、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为

9、（）。A.融资类参数B.评价类指标C.时间类参数D.收益类指标【答案】： D 30、相对于现金回报率来说，( )中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。A.投资利润率B.投资回报率C.资本金利润率D.资本金净利润率【答案】： B 31、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（）存在差异性。A.房地产开发企业的特点B.城市区域功能C.购房者的需求D.城市地理环境【答案】： C 32、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（）。A.商用房地产风险更高B.商用房地产的

10、收益更高C.商用房地产的价值更高D.商用房地产的增值潜力更大【答案】： A 33、下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的是（）A.吸纳周期B.城市居民消费价格指数C.住房价格合理性指数D.房地产价格指数【答案】： C 34、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）。A.房地产平均价格B.房地产中位数价格C.房地产价格指数D.房地产同质价格【答案】： C 35、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。A.地价B.建造成本

11、C.贷款利率D.资本化率【答案】： D 36、对房地产置业投资来说，房地产投资的经挤效果主要表现在租金和( )等方面。A.物业增值B.管理费C.契税D.机会成本【答案】： A 37、相对于权益融资，债务融资的特点不包括（）。A.长期性B.可逆性C.负担性D.流通性【答案】： A 38、政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式不包括( )。A.调控土地供应计划B.城市规划指导C.控制人口D.税收调节【答案】： C 39、目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是（ ）。A.曲面屋顶B.坡屋顶C.平屋顶D.多波式折板屋顶【答案】： C 40、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性

12、分析须进一步假定同时变动的几个因素都是( )，且各因素发生变化的概率相同。A.相互影响的B.相互独立的C.相互作用的D.相互无关的【答案】： B 41、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（）。A.甲乙丙B.丙乙甲C.乙甲丙D.乙丙甲【答案】： B 42、关于收益性物业的说法，正确的是（）。A.零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定B.收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金C.在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中D.在出租率达到100

13、时，收益性物业获得的净经营收入最高【答案】： C 43、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是（）。A.开发商B.设计单位C.承包商D.监理单位【答案】： A 44、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。A.出售B.抵押C.转让D.经营【答案】： D 45、某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/m2（按建筑面积计），预测能够以8000元/m2（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（）元/m2。A.3000B.5000C

14、.7500D.8000【答案】： C 46、判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于（）阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策【答案】： A 47、某城市2015年初家庭总数为120万户，平均每户3人，户均年可支配收入为5万元，约有8的家庭打算当年购房，平均住房需求90户，则2015年该市新建商品住房的市场需求量是（）亿元。A.600B.48C.144D.4320【答案】： B 48、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（ ）。A.更适于进行长期投资B.变现性差C.具有更强的适应性D.具有更专

15、业的物业管理【答案】： C 49、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于（）。A.临界点分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】： A 50、下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是（）。A.空置率B.竣工房屋价值C.房屋施工面积D.吸纳率【答案】： D 第二部分 多选题(50题)1、在物业运营费用中，公共设施设备日常运行、维修及保养费占较大比例，且分项较多，属于公共设施设备日常运行、维修及保养费的有（）。A.维修和保养费B.生活用水和污水排放C.杂项费用D.清洁卫生费E.保险费【答案】： ABC 2、可行性研究就是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、

16、论证的科学方法。它要求综合研究建设项目的（）。A.社会的认同性B.技术先进性和适用性C.经济合理性D.建设的可能性E.政策的导向性【答案】： BCD 3、投资的特性有（）。A.投资是一种经济行为B.投资有稳定长期的收益性C.投资具有时间性D.投资目的在于取得收益E.投资具有风险性【答案】： ACD 4、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（ ）。A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B.可以完全衡量项目风险性高低C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D.净现值标准差系数大的方案为优E.可以反映项目年度净现值的离散程度【答案】： AC 5、在各种市场方法调查中，网络联系方法的特

17、点有（）。A.成本低B.反馈快C.能深入了解被访者情况D.回收率高E.能深度访谈【答案】： AB 6、下列工程建设定额中，不属于施工企业定额的种类有（ ）。A.施工定额B.预算定额C.概算定额D.概算指标E.投资估算指标【答案】： BCD 7、土地一级开发，是指城市政府委托当地土地收购储备机构，按照土地利用总体规划，城市总体规划及控制性详细规划和年度土地供应计划，对确定的( )，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。A.存量国有土地B.拟征用土地C.农转用土地D.开发商委托开发土地E 合作开发土地【答案】： ABC 8、根据现行规定，建筑工程安装工程费中，劳动保险费属于

18、（ ）。A.直接费B.间接费C.规费D.税金E.企业管理费【答案】： B 9、按投资计算基础的不同，现金流量表分为（）。A.项目投资现金流量表B.部分投资现金流量表C.资本金现金流量表D.借贷现金流量表E.投资者各方现金流量表【答案】： AC 10、在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中市场调查的主要内容有（）。A.竞争能力B.房地产市场供需C.价格D.环境保护E.外围基础设施【答案】： ABC 11、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（）。A.资产负债表B.投资计划与资金筹措表C.借款还本付息估算表D.财务计划现金流量表E.利润表【答案】

19、： AD 12、房地产价格指数包括( )价格指数。A.供给B.房屋销售C.需求D.房屋租赁E 土地交易【答案】： BD 13、承包商的主要合同关系通常包括（）等。A.保险合同B.分包合同C.销售合同D.勘察设计合同E.加工合同【答案】： AB 14、当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算（）等反映企业财务状况和清偿能力的指标。A.资产负债率B.借款偿还期C.投资回收期D.流动比率E.速动比率【答案】： AD 15、下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（ ）。A.认知价值定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法E.随行就市定价法【

20、答案】： CD 16、对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括( )。A.预售收B.还本付息收入C.租赁收入D.贷款本金收入E 利息收入【答案】： ACD 17、细分市场评价主要涉及( )等三个方面的评价。A.细分市场的可衡量性B.细分市场的规模和发展前景C.细分市场的差异性大小D.企业的目标和资源E 细分市场结构的吸引力【答案】： BD 18、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有（）。A.风险产生的原因分析B.风险发生的概率大小分析C.风险因素检验D.风险变量间的相关性分析E.风险概率分布情况分析【答案】： B 19、房地产投资者的权益融资方式主要有( )。A.公司上市B.房地

21、产抵押贷款C.土地储备贷款D.合作开发E 向商业银行借入信用贷款【答案】： AD 20、资金时间价值的大小，从投资的角度来看，主要的取决因素包括（）。A.投资利润率B.风险因素C.经济发达度D.通货膨胀率E.投资结构【答案】： ABD 21、关于单利计息与复利计息的说法中，正确的有（）。A.我国个人储蓄存款和国库券的利息是以复利计算的B.我国房地产抵押贷款和住房抵押贷款是按复利计息的C.在投资分析中，一般采用单利计息D.资金在不停地运动，在实际使用中都采用连续复利计息E.在实际中采用较为简便的间断复利计息方式计算【答案】： B 22、政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（）。A.

22、项目是否符合国家法律法规要求B.项目是否符合保护生态环境的要求C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求E.项目是否符合该企业经济效益要求【答案】： ABC 23、房地产投资项目经济评价指标体系中以下( )属于盈利能力指标。A.FIRRB.借款偿还期C.财务净现值D.资产负债率E 流动比率【答案】： AC 24、房屋施工面积包括（）几项。A.报告期新开工的面积B.上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积C.上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积D.上期已经停建本期未恢复施工的面积E.上期开始施工跨入本期未施工的面积【答案】： ABC 25、依法必须进行招标的工程建

23、设项目中，应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有（）。A.民营企业资金投资占主导地位的建设项目B.国有资金投资控股的建设项目C.国有资金投资占主导地位的建设项目D.民营企业资金投资控股的建设项目E.全部使用民营企业资金投资的建设项目【答案】： BC 26、房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括( )。A.房屋销售价格指数B.房屋租赁价格指数C.房屋抵押价格指数D.房屋消费价格指数E 土地交易价格指数【答案】： B 27、按投资计算基础的不同，现金流量表分为（）。A.项目投资现金流量表B.部分投资现金流量表C.资本金现金流量表D.借贷现金流量表E.投资者各方现金

24、流量表【答案】： AC 28、软件著作权受法律保护的期限是 ( ) 。一旦保护期限届满，权利将自行终止，成为社会公众可以自由使用的知识。A.10年B.25年C.50年D.不确定的【答案】： C 29、关于房地产市场周期循环的说法，正确的有（）。A.房地产市场信息不充分是房地产市场周期循环存在的主要原因之一B.传统房地产周期理论认为，房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性C.合理空置率可作为房地产市场自然周期中的平衡点D.在房地产市场自然周期的第二阶段，市场空置率高于合理空置率E.房地产市场租金的下滑始于房地产市场自然周期的第三阶段【答案】： ABC 30、通过拍卖方式获得建设用地使用权的建设

25、项目，需要房地产开发企业向城乡规划管理部门申领（）。A.建设项目用地预审与选址意见书B.建设用地规划许可证C.国有土地使用证D.建设工程规划许可证E.建设工程施工许可证【答案】： BD 31、根据消费者对产品不同属性的重视程度，可将市场细分为（）。A.同质偏好市场B.异质偏好市场C.分散偏好市场D.集群偏好市场E.个体偏好市场【答案】： ACD 32、下列各项中，与计算税前现金流有关的有（）。A.所得税B.完工期限C.大修基金D.净经营收入E.抵押贷款还本付息【答案】： D 33、在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有（）。A.成本低B.反馈快C.能深入了解被访者情况D.回收率高E.能深度

26、访谈【答案】： AB 34、国际上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励营利机构建房【答案】： ABD 35、房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有（）。A.备选方案差异原则B.备选方案独立原则C.最低可接受收益率原则D.不行动原则E.备选方案关联性原则【答案】： ACD 36、决策的有效性程度通常从决策的（）等方面来评价。A.合理性B.可接受性C.时效性D.参与性E.经济性【答案】： ABC 37、关于现金回报率的说法，正确的有（）。A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率B.现金回报率有税前现金回

27、报率与税后现金回报率C.现金回报率考虑了还本付息的影响D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力【答案】： BC 38、房地产置业投资的目的有（）。A.赚取开发利润B.满足自身生活居住的需要C.将购入的房地产出租给最终使用者以获取出租收入D.满足自身生产经营的需要E.参与房地产间接投资【答案】： BCD 39、对置业投资来说，房地产投资经济效果的表现形式中，既可在处置物业时实现，也可以在以针对物业的再融资行为中实现的有（）。A.租金收益B.物业增值C.股权增加D.销售收入E.开发利润【答案】： BC 40、在履行合同中发生以下（ ）情形之一的，

28、经发包人同意，监理人可按合同约定的变更程序向承包人发出变更指示。A.取消合同中任何一项工作，但被取消的工作可以转由发包人或其他人实施B.改变合同中任何一项工作的质量或其他特性C.改变合同工程的基线、标高、位置或尺寸D.改变合同中任何一项工作的施工时间或改变已批准的施工工艺或顺序E.为完成工作需要施加的额外工作【答案】： BCD 41、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（ ）。A.开发项目的选址、定点审批B.核发建设用地规划许可证C.设计方案审批D.核发建设工程规划许可证E.核发建筑工程施工许可证【答案】： BCD 42、现代营销战略的核心可以称为STP，是

29、指（）。A.市场分析B.目标市场选择C.市场细分D.市场定位E.市场调查【答案】： BCD 43、金融机构进行项目贷款审查时，要进行（ ）等工作。A.客户评价B.贷款银行评价C.项目评估D.担保方式评价E.贷款综合评价【答案】： ACD 44、下列会计科目中，属于资产类的有（ ）。A.短期投资B.累计折旧C.实收资本D.委托加工材料E.坏账准备【答案】： ABD 45、利用期望值判断投资方案优劣的标准是（ ）。A.期望值相同，标准差小的方案为优B.期望值相同，标准差大的方案为优C.标准差系数大的方案为优D.标准差系数小的方案为优E.标准差相同，期望值大的方案为优【答案】： AD 46、工程造价

30、的计价与控制是以（ ）为对象，研究其在建设前期、工程实施和工程竣工的全过程中计算和控制工程造价的理论、方法，以及工程造价运动规律的学科。A.建设项目B.单项工程C.单位工程D.分部工程E.分项工程【答案】： ABC 47、投资者可以控制的风险包括（）。A.利率风险B.政策性风险C.资本价值风险D.持有期风险E.时间风险【答案】： CD 48、商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有（）。A.贷款价值比率通常不超过50%B.贷款期限最长不超过10年C.贷款期限最长不超过20年D.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款E.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放【答案】： BD 49、制订租售方案的工作内容主要包括( )。A.租售价格确定B.宣传手段选择C.租售进度安排D.广告设计及安排E 市场租售对比分析【答案】： AC 50、关于工程建设项目招标的说法，正确的有（）。A.法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标B.招标项目必须编制标底C.采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分D.采用工程量清单招标的，应编制招标控制价E.招标控制价必须保密【答案】： ACD