2022年房地产估价师之开发经营与管理题库完整版及答案(名师系列).docx
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1、2022年房地产估价师之开发经营与管理题库完整版及答案(名师系列)第一部分 单选题(50题)1、在房地产市场指标中,反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况的是()。A.土地转化率B.开发强度系数C.开发投资杠杆率D.房价租金比【答案】: B 2、由于工程造价的大额性和动态性,无论是投资者还是承包商都要对拟建工程进行预先测算。这体现了工程造价( )的职能。A.预测职能B.控制职能C.评价职能D.调控职能【答案】: A 3、获取土地使用权属于房地产开发中( )的工作。A.资机会选择B.建设阶段C.前期工作D.租售阶段【答案】: C 4、消费者购买决策的一般过程包括五个阶段,其中不包括()。
2、A.引起需要B.购买决策C.方案评价D.信息反馈【答案】: D 5、若房地产投资项目的财务净现值大于零,则说明该项目的获利能力()基准收益率的要求。A.未达到B.正好达到C.已超过D.接近于【答案】: C 6、某房地产开发企业2014年6月底,流动资产为3000万元,速动资产为2080万元,流动负债为1600万元。则该企业的速动比率是( )。A.90%B.120%C.130%D.160%【答案】: C 7、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营,其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元,各项成本费用为3.4万元,其中支付银行利息1.5万元
3、,则张某的这项投资在第4年的利息备付率是()。A.1.07B.1.47C.2.07D.3.33【答案】: C 8、某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营,购买价中的40%为自有资金,其余为按年等额还本付息的贷款,贷款期为10年,年利率为10%,每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元,则其偿债备付率是()。A.0.21B.1.23C.2.01D.3.23【答案】: B 9、在()授权开发企业负责实施土地开发时,由开发商负责筹措资金,办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。A.银行B.经销商C.业主D.政府【答案】: D 10、开发商在申请领取
4、施工许可证时,若建设工期不足一年的,则其到位资金原则上不得少于工程合同价的( )。A.20%B.30%C.40%D.50%【答案】: D 11、财务评价是根据( ),计算评价指标,判别项目的财务可行性。A.市场平均价格B.国家现行的财税制度和价格体系C.社会平均收益率D.集团企业之间的交换价格【答案】: A 12、投资机会研究中的主要内容有地区情况,经济政策、劳动力状况、( )等。A.规划设计方案B.投资估算C.资源条件D.投资权益【答案】: C 13、某企业年平均资产总额为2000万元,销售收入净额为700万元,净利润为112万元,年平均资产负债率为60%,则该企业本年度的净资产收益率是(
5、)。A.5.6%B.9.3%C.14.00%D.16.00%【答案】: C 14、房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括()。A.对原材料的检验B.对配套设施的检验C.确立质量文件档案制度D.确立成本控制档案制度【答案】: D 15、下列关于房地产市场自然周期的表述中正确的是( )。A.自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升B.自然周期的第二阶段空置率下降,租金增长率上升C.自然周期的第三阶段空置率上升,租金增长率下降D.自然周期的第四阶段空置率上升,租金增长率上升【答案】: B 16、某物业的购买价格为80万元,其中30万元为金融机构提供的抵押贷款,在正常经营期内,年租金收入为1
6、5万元,年运营费用为7万元,年还本付息额为3万元,所得税率为33%,则该项投资的税前现金回报率为( )。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%【答案】: B 17、偿债备付率可用于还本付息资金与( )之比。A.当期应还本付息资金B.当期已付利息费用C.当期本金D.当期应付利息费用【答案】: A 18、方案与项目投资现金流量表的说法,错误的是()。A.项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制B.项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用C.项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础D.项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费【答案】: D 19、仅考虑房地产
7、的投资特性时,一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小,这是因为前者比后者( )。A.更适于进行长期投资B.变现性差C.具有更强的适应性D.具有更专业的物业管理【答案】: C 20、在房地产投资项目的不确定性分析中,最高运营费用分析属于()。A.临界点分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】: A 21、单利计息与复利计息的区别在于( )。A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D.采用名义利率还是实际利率【答案】: C 22、有一计算期为10年的房地产置业投资项目,经测算,该项目的投资收益率为10%,银行贷款
8、利率为6%,计算期内,净现值的期望值为125万元,净现值期望值的标准差为65万元,则在计算期内,该项目的标准差系数是()。A.52%B.58%C.62%D.68%【答案】: A 23、房地产项目盈亏平衡分析中,不包括()分析。A.最高工程费用B.最高租售数量C.最高购买价格D.最高土地取得价格【答案】: B 24、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元,流动资金为500万元,投资者的权益资本为2000万元,经营期内年平均利润总额为700万元,年平均税后利润为500万元,则项目的资本金利润率为()。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%【答案】: D 25、某房地产投资企
9、业在一定日期的负债合计为4000万元,资产合计为6000万元,流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元,存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为( )。A.150%B.200%C.300%D.400%【答案】: C 26、某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营,购买资金中的500万元为年利率7%,期限10年,按年等额还本付息的抵押贷款,2014年该写字楼税后现金流量为60万元,且市场价值增加5万元,在考虑增值收益的情况下,2014年该项投资的投资回报率为()。A.10.37%B.12.00%C.20.24%D.20.74%【答案】: D 27、对房地
10、产投资项目进行财务评价所选取的基准收益率一般为投资者所要求的()。A.最高投资收益率B.平均投资收益率C.最低投资报酬率D.平均成本利润率【答案】: C 28、按存量增量细分通常将房地产市场划分为三级市场,一级市场是指( )。A.土地使用权出让市场B.土地转让市场C.新建商品房租售市场D.存量房地产交易市场【答案】: A 29、王某拟购买一套面积为120m2、单价为7800 元/m2的住房,首付款为30%,其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业贷款组合,贷款期限为20 年,按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20 万元,则商业贷款的最低月还款额为()元。A.1297.9
11、1B.3584.01C.4881.93D.5158.71【答案】: B 30、判断房地产经纪机构已往的业绩,关键要看其()。A.共代理了多少个项目B.代理成交额有多少C.人员素质D.代理的成功率有多大【答案】: D 31、下列各类土地中,不属于土地储备范围的是()。A.集体土地中的宅基地B.依法收回的国有土地C.依法收购的土地D.依法行使优先购买权取得的土地【答案】: A 32、在现金流量表的流入与流出项目中,不应该出现( )。A.借贷利息B.折旧与摊销C.所得税D.自有资金【答案】: B 33、李某的月均收入为4500 元,购买小汽车每月须偿还的贷款额为800 元,住房抵押贷款月偿还款为14
12、40 元,每月支出的物业管理费用为120 元。李某的所有债务与收入比是()。A.32.00B.34.67C.49.78D.52.44【答案】: D 34、房产面积的测量精度分为( )级。A.五B.二C.三D.四【答案】: C 35、从屋顶到基础,全部构件部位均需设缝分开的变形缝是( )。A.伸缩缝B.沉降缝C.防震缝D.施工缝【答案】: B 36、开发投资的投资者主要是( )。A.赚取利润B.保值增值C.获得收益D.消费【答案】: A 37、下列选项中,不计入收益性物业运营管理费用的是()。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费【答案】: A 38、产品生产经营活动中
13、的成本包括生产成本和( )两部分。A.广告费B.销售费用C.促销费用D.不可预见费用【答案】: B 39、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分,通常称为()。A.超额利润B.投资回报C.内部收益D.风险报酬【答案】: D 40、房地产开发项目所需的大部分资金是以( )的方式筹集的。A.房地产开发贷款B.房地产抵押贷款C.债务融资D.权益融资【答案】: C 41、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%,期限为15年,按月偿还,首次月还款额为20005元,月还款额增长率为0.2%,则该购房者在第5年第6个月的还款额为( )元。A.2277.4
14、B.2281.9C.2728.8D.2741.95【答案】: A 42、现金流入中不包括租金收入的是()。A.开发-销售模式B.购买-持有出租-出售模式C.开发-持有出租-出售模式D.购买-更新改造-出租-出售模式【答案】: A 43、下列不属于房地产商用物业市场的是()。A.写字楼市场B.零售商场或店铺C.休闲旅游设施市场D.仓储用房市场【答案】: D 44、房地产开发项目投资估算时,如为委托销售代理的,则代理费应列入()。A.管理费B.销售费用C.其他费用D.前期费用【答案】: B 45、个人住房贷款业务信用风险涉及购房人和( )两方面。A.政府B.建造商C.开发商D.物业管理企业【答案】
15、: C 46、对置业投资者来说,未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等,会对投资者的收益产生巨大影响,这种风险是( )。A.收益现金流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险【答案】: A 47、以下指标不能反映房地产开发企业偿债能力( )。A.资产负债率B.内部收益率C.流动比率D.速动比率【答案】: B 48、房地产市场需求指标不包括()。A.国内生产总值B.空置率C.人口数量D.房屋空间使用数量【答案】: B 49、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时,项目以()所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金
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