2022年房地产估价师之开发经营与管理题库题库【精选题】.docx
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1、2022年房地产估价师之开发经营与管理题库题库【精选题】第一部分 单选题(50题)1、目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是( )。A.曲面屋顶B.坡屋顶C.平屋顶D.多波式折板屋顶【答案】: C 2、仅考虑房地产的投资特性时,一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小,这是因为前者比后者( )。A.更适于进行长期投资B.变现性差C.具有更强的适应性D.具有更专业的物业管理【答案】: C 3、在现金流量表的流入与流出项目中,不应该出现( )。A.借贷利息B.折旧与摊销C.所得税D.自有资金【答案】: B 4、竣工验收时,()负责组织有关单位进行验收,并在验收后给予认可或提出修改意
2、见。A.开发商B.承包商C.监理机构D.建设主管部门【答案】: A 5、对于开发-持有出租-出售模式和购买-持有出租-出售模式来说,两者的共同点是()。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】: A 6、大型复杂工程详细可行性研究的研究费用一般占总投资的()。A.0.2%0.8%B.0.2%1.0%C.0.25%1.5%D.1.0%3.0%【答案】: B 7、关于还本付息的方式说法错误的是()。A.一次还本利息照付,借款期间每期仅支付当期利息而
3、不还本金,最后一期归还全部本金并支付当期利息B.等额还本利息照付,规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息C.等额还本付息,在规定期限内分期等额摊还本金D.一次性偿付,借款期末一次偿付全部本金和利息【答案】: C 8、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款,按月等比递增还款,已知抵押贷款年利率为6.6%,期限为10年,购房者月还款额的增长率为0.5%,则购房者的首次还款额是( )元。A.2040.82B.3451.83C.5089.01D.6666.37【答案】: B 9、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元,假设在某报告期内的出租率为80%,所有承租人都能按时交纳租金,物业其他收入为2万元
4、,则物业在该报告期的有效毛收入为()万元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0【答案】: D 10、在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是()。A.一般投资机会研究B.特定项目投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究【答案】: D 11、从理论上讲,房地产市场分析的第一步工作是()。A.确定调查方式B.设计调查问卷C.收集市场信息D.定义市场区域【答案】: D 12、关于还本付息的方式说法错误的是()。A.一次还本利息照付,借款期间每期仅支付当期利息而不还本金,最后一期归还全部本金并支付当期利息B.等额还本利息照付,规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息C.等额还本付
5、息,在规定期限内分期等额摊还本金D.一次性偿付,借款期末一次偿付全部本金和利息【答案】: C 13、从市场发展的实际情况出发,判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态,其结构形式属于()。A.产品结构B.供求结构C.投资结构D.租买结构【答案】: B 14、有一房地产,土地面积2500m2,为7年前通过有偿出让取得,当时地价为700元/m2,土地使用权年限60年的地价为1200元/m2。地上建筑物总建筑面积3000m2,于3年前交付使用,当时的建筑物建造价为600元/m2,现在建造同类建筑物需800元/m2,估计该建筑物上可使用45年,残值为2%。若土地的资本化率为8%。该房地产土地部分的
6、现时总价为()万元。A.80B.97C.100D.300【答案】: D 15、下列各项中,属于房地产市场分析中需求分析的是()。A.吸纳率分析B.市场占有率分析C.估计项目市场占有率D.估算项目吸纳量【答案】: A 16、当可供比较的互斥方案寿命期相同,其效益也相同或基本相同时,宜采用的比选方法是()。A.净现值法B.差额投资内部收益率法C.费用现值法D.内部收益率法【答案】: C 17、某房地产投资项目,资产为6000万元,负债为3500万元,流动资产总额为3000万元,流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是( )。A.80%B.120%C.171%D.200%【答案】: A 18
7、、某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后,根据市场的变化将其用途调整为写字楼,该公司采用的市场定位方式是()。A.避强定位方式B.产品差别化方式C.对抗性定位方式D.重新定位方式【答案】: D 19、关于融资成本,下列说法不正确的是( )。A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费【答案】: D 20、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出,租客是王某。当时市场上类似店面的
8、月租金是200元/m2,张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2,租期为5年,费用按法规各自承担。A.没有租赁条件下的正常市场价格B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和,再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格【答案】: C 21、吸纳量是指报告期内销售房屋和( )的数量组合。A.建设房屋B.维修房屋C.出租房屋D.维护房屋【答案】: C 22、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近,如果定价比
9、市场领导者的定价低,则其采用的是()。A.领导定价法B.挑战定价法C.价值定价法D.随行就市定价法【答案】: B 23、下列关于资产负债表不正确的是( )。A.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时,不需要编制资产负债表D.编制该企业的资产负债表,以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标【答案】: B 24、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出,租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2,张某与王某就该店面达成
10、的月租金是180元/m2,租期为5年,费用按法规各自承担。A.剩余3年租期、月租金为200元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和B.剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格D.剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2006年10月的现值之和【答案】: D 25、有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2,适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为60%;附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/
11、m2;开发期需要3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2;贷款年利率为10%;投资利润率为15%;当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%,买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。假设开发法不可为房地产投资者提供的数据是()。A.测算拟开发场地的最高价格B.测算拟开发场地的最低价格C.测算开发项目的预期利润D.测算开发中可能出现的最高费用【答案】: B 26、查账时要兼顾各方利益,公平公正地对待涉及多方经济利益的问题。这体现的是查账原则中的( )。A.独立性原则B.群众性原则C.合法性原则D.公正性原则【答案】: D 27、某市2010年新开
12、工的房屋建筑面积为100万m2,2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2,2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么,该市房屋的平均建设周期为( )年。A.1.4B.1.9C.2D.3【答案】: B 28、投资机会研究分为一般投资机会研究和( )。A.详细研究B.粗略研究C.特定项目的投资机会研究D.建设项目的投资机会研究【答案】: C 29、从屋顶到基础,全部构件部位均需设缝分开的变形缝是( )。A.伸缩缝B.沉降缝C.防震缝D.施工缝【答案】: B 30、下列房地产市场趋势分析方法中,不属于时间序列分析法的是()。A.市场因子推演法B.加权移动平均法C.简单平均
13、法D.指数平滑法【答案】: A 31、某商铺的租赁期为15年,租金按每年5%的比例递增,第1年的租金为1万元,租金于每年的年初收取,年利率为8%,则该商铺15年租金收入的现值为()万元。A.11.41B.11.49C.12.41D.12.49【答案】: C 32、房产面积的测量精度分为( )级。A.五B.二C.三D.四【答案】: C 33、下列关于资产负债表不正确的是( )。A.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时,不需要编制资产负债表D.编制该企业的资产负债表,以计算资产
14、负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标【答案】: B 34、采用差额内部收益率法进行投资方案比选时,是将差额内部收益率(IRR)与最低的可接受收益率(ic)进行比较,判别标准是()A.若IRRic,则投资大的方案为优B.若IRRic,则投资小的方案为优C.若IRRic,则投资大的方案为优D.若IRRic,则方案间无法直接比较【答案】: A 35、房地产开发企业发生的年度亏损,可以用下一年度的()弥补,下一年度税前利润不足以弥补的,可以在5年内延续弥补。A.所得税前利润B.所得税后利润C.应分配利润D.未分配利润【答案】: A 36、( )是指由于一些随机因素使得建筑物承受
15、的荷载。A.永久荷载B.必然荷载C.可变荷载D.偶然荷载【答案】: D 37、某租户承租某商场的部分柜台,双方商定基础租金为15万元月,并当租户的月营业额超过150万元时收取3的百分比租金。当租户的【答案】: B 38、假设某房产限差为120m2,则其中误差为( )m2。A.30B.60C.90D.120【答案】: B 39、某企业上期预测销售量为100万台,实际销售量为110万台,企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为()万台。A.102B.120C.108D.88【答案】: C 40、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营,资本金为100万元,其余资金为金融机构提供的利率
16、为12%,期限为10年,按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元,则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为( )。A.12%B.19.27%C.17.18%D.27.10%【答案】: D 41、以下不是房地产投资信托特征的是( )。A.流动性好B.高现金汇报C.市场价值不稳定D.抵御通货膨胀【答案】: C 42、某房地产开发项目拟有三个投资方案,若对这三个方案的经济合理性进行比较,则比较的基础是该项目的( )。A.损益表B.资金来源与运用表C.资本金现金流量表D.全部投入现金流量表【答案】: D 43、( )是指以物理计量单位或自然计量单位所表示
17、的建筑工程各个分项工程和结构构件的实物数量。A.工程造价B.工程量C.定额计价D.设计概算【答案】: B 44、每宗房地产的市场价值不同,是因为房地产具有()。A.用途广泛性B.异质性C.弱流动性D.长寿命性【答案】: B 45、下列因素或措施可能会导致房地产价格上升的是( )。A.提高开发贷款利率B.降低开发贷款利率C.通货膨胀率下降D.降低房地产税费【答案】: A 46、某投资项目每年可获得50000 元的资金用于偿付年还本付息,贷款人要求偿债备付率不低于1.3,贷款利率为12,贷款期限为20 年,按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为()万元。A.2.73B.29.11
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