2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库大全附答案【黄金题型】.docx

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1、2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库大全附答案【黄金题型】第一部分 单选题(50题)1、下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是（）。A.开发商品住宅B.开发工业厂房C.购买优良区位的新竣工物业D.购买繁华区域的成熟物业【答案】： C 2、采用货币作为计量单位、记录和反映企业的生产经营活动，是指（ ）。A.会计主体B.货币计量C.会计分期D.持续经营【答案】： B 3、下列财务报表中，反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的是（）。A.资产负债表B.资本金现金流量表C.项目投资现金流量表D.财务计划现金流量表【答案】： D 4、下列关于计算贷款

2、综合风险度系数的表述中，不正确的是( )。A.项目风险越大，风险等级系数值越大B.贷款期限越长，期限系数值越小C.企业信用等级越高，信用等级系数值越低D.用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低【答案】： B 5、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目（）范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A.黄线B.紫线C.蓝线D.红线【答案】： D 6、下列房地产市场指标中，属于供给指标的是（）。A.房屋施工面积B.城市家庭人口规模C.销售量D.房地产价格【答案】： A 7、关于融资成本，下列说法不正确的是( )。A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B.融

3、资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费【答案】： D 8、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（）个基本评价方案。A.12B.13C.23D.24【答案】： D 9、判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于（）阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策【答案】： A 10、某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是（ ）。A.单项工程B.单

4、位工程C.分部工程D.分项工程【答案】： B 11、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的( )弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。A.所得税前利润B.所得税后利润C.应分配利润D.未分配利润【答案】： A 12、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。A.变动成本的设置B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置【答案】： D 13、存量房地产交易市场属于房地产( )。A.一级市场B.二级市场C.三级市场D.一手房市场【答案】： C 14、某企业12月末部分资产与负债余量如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元

5、，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动比率是（ ）。A.40%B.50%C.200%D.250%【答案】： C 15、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的投资利润率为（ ）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%【答案】： A 16、房地产开发项目所需的大部分资金是以( )的方式筹集的。A.房地产开发贷款B.房地产抵押贷款C.债

6、务融资D.权益融资【答案】： C 17、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（ ）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】： B 18、如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】： B 19、下列的会计恒等式，不正确的是（ ）。A.资产权益债权人权益所有者权益B.资产负债所有者权益C.所有者权益资产负债D.收入费用利润【答案】： C 20、某房地产开

7、发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的( )。A.损益表B.资金来源与运用表C.资本金现金流量表D.全部投入现金流量表【答案】： D 21、下列属于房地产开发投资的静态指标的是（）。A.财务内部收益率B.投资回报率C.成本利润率D.资本金净利润率【答案】： C 22、房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为（）之和。A.开发期与建造期B.建造期和经营期C.开发期和经营期D.经营准备期和经营期【答案】： C 23、下列关于房地产置业投资项目的主要不确定性因素的说法中，错误的是（）。A.权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆B.当短期抵押贷款

8、利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率C.空置率是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例D.通过与物业服务企业签署长期合约可以减少物业维护管理费用的变动，但不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响【答案】： B 24、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过 150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是( )万元/月。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4【答案】： B 25、在进行市场调查时，第一个原则是要采用（）的方法，首先要仔细观察、形

9、成假设、预测并进行检验。A.科学B.客观C.准确D.全面【答案】： A 26、下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是（）。A.空置率B.竣工房屋价值C.房屋施工面积D.吸纳率【答案】： D 27、将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押、保险等市场的划分方式是（）。A.按照房地产的用途和等级划分的B.按照房地产的交易形式划分的C.按照地域范围划分的D.按照房地产购买者目的划分的【答案】： B 28、一般来说，人口越多，收入越高，房地产市场需求量就( )。A.越大B.越小C.坚挺D.疲软【答案】： A 29、若登记账簿出现借贷方向、科目正确，但是入账金额少记的，应采用（ ）。A.划线更正法B.红字

10、更正法C.补充登记法D.划线注销，注明“此行空白”【答案】： C 30、保和丸的药物组成为A.白术，木香，黄连，甘草，白茯苓，人参，神曲，陈皮，砂仁，麦芽，山楂，山药，肉豆蔻B.山楂，神曲，半夏，茯苓，陈皮，连翘，莱菔子C.苏叶，半夏，茯苓，柴胡，苦桔梗，枳壳，甘草，生姜，大枣，杏仁，橘皮D.山楂，麦芽，半夏，茯苓，陈皮，连翘，莱菔子【答案】： B 31、对收集的资料进行分析找出差异性最大的细分市场，是在进行市场细分的（）。A.调查阶段B.资料整理阶段C.分析阶段D.综合归纳阶段【答案】： C 32、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂

11、贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的（）。A.收益现金流风险B.未来运营费用风险C.资本价值风险D.比较风险【答案】： B 33、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占（）的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。A.毛租金收入B.潜在租金收入C.经营收入D.净收益【答案】： A 34、在房地产资本市场中，上市发行股票融资渠道属于（ ）。A.私人权益融资B.私人债务融资C.公开权益融资D.公开债务融资【答案】： C 35、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款

12、方式，并在最后1个月还清所余本息，则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（）元。A.137.5B.410.2C.432.2D.452.2【答案】： B 36、哪个方剂意是“使邪火随诸香一齐俱散也”A.至宝丹B.安官牛黄丸C.紫雪D.苏合香丸【答案】： B 37、根据房地产市场自然周期的理论，商品房空置率上升是处于自然周期的（）。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第二阶段后期D.第三阶段【答案】： D 38、下列不属于房地产商用物业市场的是（）。A.写字楼市场B.零售商场或店铺C.休闲旅游设施市场D.仓储用房市场【答案】： D 39、房地产开发项目盈亏

13、平衡分析中，不包括（ ）。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低建安成本D.最高土地取得价格【答案】： C 40、关于融资成本，下列说法不正确的是( )。A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费【答案】： D 41、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是（ ）。A.公共使用的排水沟B.市政道路C.权属不明的巷道D.房屋占地面积【答案】： D 42、房地产开发的程序主要分为（）阶段。A.决策分析

14、、规划设计、建设、租售B.决策分析、可行性研究、建设、租售C.投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段D.投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理【答案】： C 43、如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（）。A.领导定价法 B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法【答案】： B 44、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（）万元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0【答案】： D 45、下列

15、关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出【答案】： B 46、房地产投资的经济效果主要

16、表现为( )。A.销售收入B.开发利润C.成本利润率D.投资收益率【答案】： A 47、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用的方法是（）。A.单元估算法B.单位指标股算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【答案】： D 48、员工工资、医疗保险和失业保险等属于运营费用中的（）。A.人工费B.办公费C.法定税费D.保险费【答案】： A 49、某单位以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为( )。A.60%B.65%C.70%D.75%【答案】： D

17、 50、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业( )的统计。A.平均价格B.加权价格C.抽样价格D.成交价格【答案】： A 第二部分 多选题(50题)1、根据现行规定，建筑工程安装工程费中，劳动保险费属于（ ）。A.直接费B.间接费C.规费D.税金E.企业管理费【答案】： B 2、下列房地产市场调查的内容中，属于房地产市场营销因素调查的有（）。A.房地产销售价格调查B.房地产促销策略调查C.城镇居民家庭收入调查D.城市人口地理分布调查E.城市基础设施状况调查【答案】： AB 3、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（ ）。A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B.可以完全衡量项目风险

18、性高低C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D.净现值标准差系数大的方案为优E.可以反映项目年度净现值的离散程度【答案】： AC 4、风险估计与评价常用方法有( )。A.专家个人判断法B.解析法C.蒙特卡洛法D.智暴法E 德尔菲法【答案】： BC 5、会计的目的是建立一个以提供财务信息为主的经济信息系统。该系统的内容包括（ ）。A.会计信息流通系统B.会计信息控制系统C.会计信息解释系统D.会计信息处理系统E.会计信息调节系统【答案】： ACD 6、关于写字楼基础租金的说法，正确的有（ ）。A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B.基础租金一般高于市场租金C.基础租金

19、可以通过降低经营费用向下调整D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E.基础租金一般低于写字楼的市场租金【答案】： AC 7、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（ ）。A.第一阶段B.第二阶段前段C.第二阶段后段D.第三阶段E.第四阶段【答案】： AB 8、土地费用由( )组成。A.出让金B.城市建设配套费C.建安费D.土地开发费用E 可行性研究费【答案】： ABD 9、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有( )。A.加大城市基础设施建设投入B.调整银行贷款利率C.调整公共住房政策D.调整房地产税收政策E 加快城市化进程【答

20、案】： BCD 10、地方政府的年度土地储备计划包括（）。A.年初和年末土地储备规模B.年度前期开发规模C.年度土地出让金总额D.年度土地供应规模E.年度土地储备临时利用计划【答案】： ABD 11、现代营销战略的核心又可以称为STP营销，具体包括（）。A.市场分析B.目标市场选择C.市场细分D.市场定位E.市场调查【答案】： BCD 12、土地出让价款的影响因素主要包括（）。A.住房指数B.所在城市C.地段D.用途E.使用条件【答案】： BCD 13、关于房地产泡沫与房地产过度开发的说法，正确的有（）。A.房地产过度开发反映市场的供求关系失衡B.房地产泡沫反映市场价格和价值背离C.过度开发与

21、房地产泡沫具有同等程度的危害性D.房地产泡沫通常会引起过度开发E.房地产市场上不存在泡沫也可能出现房地产过度开发【答案】： ABD 14、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（ ）。A.单元估算法B.工程量近似匡算法C.单位指标估算法D.蒙特卡洛模拟法E.概算指标法【答案】： ABC 15、抵押率的确定受（ ）等因素的影响。A.抵押物的流动性B.贷款期限长短C.通货膨胀预期D.抵押物所处的市场条件E.抵押物的新旧程度【答案】： ABCD 16、房地产周期循环的主要原因包括( )。A.供需因素的影响B.政策因素的影响C.制度因素的影响D.空置量的影响E 开发商竞争的影响

22、【答案】： ABC 17、在房地产市场中，土地的交易包括( )等子市场。A.商业物业B.特殊物业C.土地买卖D.租赁E 抵押【答案】： CD 18、收集一手资料常用的方法有（ ）。A.观察法B.访问法C.头脑风暴法D.问卷法E.实验法【答案】： ABD 19、房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有（）。A.前期工作资料B.土建资料C.安装资料D.租售资料E.物业管理资料【答案】： ABC 20、房地产开发项目财务评价的基本报表包括( )。A.总投资估算表B.现金流量表C.资金来源与运用表D.开发建设投资估算表E 资产负债表【答案】： BC 21、提高贷款利率对房地产市场

23、的影响主要有( )。A.导致房地产实际价值下降B.导致房地产实际价值上升C.加大投资者债务负担D.抑制房地产市场需求E 增加房地产市场需求【答案】： ACD 22、下列关于房地产市场周期循环的描述，正确的有（）。A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率E.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的【答案】： ABD 23、“三通一平”等土地开发费用，主要包括（）。A.地上原有建筑物、构筑物拆除费用B.原

24、有建筑物、构筑物补偿费用C.场地平整费用D.通水、通电、通路的费用E.公共配套设施建设费【答案】： ACD 24、下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有（）。A.商品住房限购政策导致住房租金上涨B.居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅C.保障性住房供给增加抑制商品住房价格D.房价大幅下降导致美国次贷危机爆发E.通货膨胀导致房地产重置成本增加【答案】： ABC 25、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（ ）。A.第一阶段B.第二阶段前段C.第二阶段后段D.第三阶段E.第四阶段【答案】： AB 26、下列关于工程项目划

25、分的类型特点，表述正确的是（ ）。A.土建工程属于分部工程B.建设项目可由一个或几个工程项目构成C.工程项目也称单项工程，是建设项目的组成部分D.高等院校的综合教学楼属于单位工程E.通风工程属于单位工程【答案】： BC 27、从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（ ）。A.可转换性B.可区分性C.可营利性D.可实现性E.可衡量性【答案】： BCD 28、下列投资形式中属于房地产间接投资的有（）。A.房地产开发投资B.购买房地产开发企业的债券C.房地产置业投资D.购买住房抵押支持证券E.购买房地产投资信托基金【答案】： BD 29、关于利息的计算，下列说法正确的有

26、（）。A.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息B.还款当年按年末偿还，按全年计息C.每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额）贷款利率D.“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清E.等额还本付息时，在规定期限内每期偿还的本金额相等【答案】： ABD 30、按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（）等方面存在差异。A.投资决策B.规划设计C.工程建设D.地域范围E.产品功能【答案】： ABC 31、知识产权权利人是指（12）A.著作权人B.专利权人C.商标权人D.各类知识产权所有人【答案】： D 32

27、、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（）。A.基准收益率B.目标收益率C.出租率D.空置率E.运营费用占毛收入比率【答案】： CD 33、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（）。A.项目净现值期望值大于零，则项目可行B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小C.净现值标准差越小，项目的相对风险就越小D.净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大E.净现值期望值相同时，标准差小的方案为优【答案】： A 34、房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括( )。A.房屋销售价格指数B.房屋租赁价格指

28、数C.房屋抵押价格指数D.房屋消费价格指数E 土地交易价格指数【答案】： B 35、下列房地产投资项目评价指标中，属于动态盈利能力指标的有（）。A.借款偿还期B.财务内部收益率C.偿债备付率D.财务净现值E.动态投资回收期【答案】： BD 36、下列关于基础利率的表述中，正确的有（）。A.等于银行存款利率B.等于银行贷款利率C.是投资者所要求的最低利率D.是银行同业之间的短期资金借贷利率E.一般使用无风险的国债收益率作为其代表【答案】： C 37、工程造价的计价与控制是以（ ）为对象，研究其在建设前期、工程实施和工程竣工的全过程中计算和控制工程造价的理论、方法，以及工程造价运动规律的学科。A.

29、建设项目B.单项工程C.单位工程D.分部工程E.分项工程【答案】： ABC 38、按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（）等类型。A.市级购物中心B.地区购物商场C.居住区商场D.邻里服务性商店E.批发市场【答案】： ABCD 39、下列不确定性因素中，属于“开发销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（）。A.土地费用B.权益投资比率C.运营费用D.开发期E.贷款利率【答案】： AD 40、敏感性分析的三项预测值是指( )预测值。A.最合理B.最乐观C.最可能D.最悲观E 最公平【答案】： BCD 41、房地产开发投资的静态盈利指标有（）。A.成本利润

30、率B.销售利润率C.资本金净利润率D.资本金利润率E.静态投资回收期【答案】： AB 42、房地产权益融资的方式有（ ）。A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款E.可转换债券【答案】： AB 43、按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为（）。A.固定价格合同B.可调价格合同C.独立承包合同D.成本加酬金合同E.计量估价合同【答案】： ABD 44、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（ ）。A.空置量B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.失业率【答案】： BD 45、实物期权类型主要包括（ ）。A.等待投资型期权B.成长型期权C.放弃型期权D.刚性期权E.

31、柔性期权【答案】： ABC 46、在履行合同中发生以下（ ）情形之一的，经发包人同意，监理人可按合同约定的变更程序向承包人发出变更指示。A.取消合同中任何一项工作，但被取消的工作可以转由发包人或其他人实施B.改变合同中任何一项工作的质量或其他特性C.改变合同工程的基线、标高、位置或尺寸D.改变合同中任何一项工作的施工时间或改变已批准的施工工艺或顺序E.为完成工作需要施加的额外工作【答案】： BCD 47、房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括( )。A.房屋销售价格指数B.房屋租赁价格指数C.房屋抵押价格指数D.房屋消费价格指数E 土地交易价格指数【答案】： B 48、利率的储蓄投资决定理论认为（）。A.利率是由货币的供给与需求决定的B.利率是资本的租用价格C.利率是由可贷资金的供求决定的D.利率的高低取决于平均利润率E.利率不受货币因素的影响【答案】： B 49、抵押率的确定受（）等因素的影响。A.抵押物的流动性B.贷款期限长短C.通货膨胀预期D.抵押物所处的市场条件E.抵押物的新旧程度【答案】： ABCD 50、按决策性质不同划分的投资决策类型包括（）决策。A.业务型B.风险型C.确定型D.群体型E.不确定型【答案】： BC