2022年房地产估价师之开发经营与管理题库包过题库附答案AB卷.docx

《2022年房地产估价师之开发经营与管理题库包过题库附答案AB卷.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年房地产估价师之开发经营与管理题库包过题库附答案AB卷.docx（41页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2022年房地产估价师之开发经营与管理题库包过题库附答案AB卷第一部分 单选题(50题)1、在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的（）估算。A.3%5%B.5%8%C.2%7%D.2%3%【答案】： A 2、下列各项中，不属于项目核准重点评估内容的是（）。A.是否符合相关发展建设规划.技术标准和产业政策B.是否合理开发并有效利用资源C.符合社会公众利益，未对项目建设地产生影响D.是否对重大公共利益产生不利影响【答案】： C 3、市场需求的预测一般需要从（）类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。A.三B.四C.五D.六【答案】： D 4、计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指

2、标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是（）。A.全部投资现金流量表B.资本金现金流量表C.投资者各方现金流量表D.资金来源与运用表【答案】： B 5、不属于开发商对房地产租售定价方法的是（）。A.成本导向定价B.销售导向定价C.购买者导向定价D.竞争导向定价【答案】： B 6、卖方物业代理从( )收取佣金。A.买方B.卖方C.买卖双方D.协议中规定的一方【答案】： B 7、下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。A.房屋价值补偿费B.搬迁补偿费C.停产停业损失补偿费D.土地补偿费【答案】： D 8、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是（）。A

3、.开发商B.设计单位C.承包商D.监理单位【答案】： A 9、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是( )。A.0.25B.0.50C.1.5D.2.00【答案】： B 10、某家庭从银行贷款100万元购买一套200万元的商用房，贷款期限为3年，年利率为6%，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，该家庭应向银行还息为（）万元。A.39.34B.19.68C.20.38D.30.56【答案】： B 11、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）。A.吸纳率分析B.房地产市场的商业周期分析C.

4、家庭规模与结构分析D.投资购买和使用购买的比例分析【答案】： B 12、某企业12月末部分资产与负债余量如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动比率是（ ）。A.40%B.50%C.200%D.250%【答案】： C 13、就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的（）的回收。A.经营资金B.开发经营成本C.开发建设投资D.总开发成本【答案】： D 14、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B

5、.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C.常规项目的财务内部收益率是唯一的D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差【答案】： D 15、为降低房地产开发贷款风险，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的（）。A.25%B.30%C.35%D.50%【答案】： C 16、从法律角度分析，认股权证本质上是一种（）契约。A.权利B.义务C.信用D.债务【答案】： A 17、当利息周期小于1年时，则实际利率( )名义利率。A.等于B.大于C.小于D.两者无关系【答案】： B 18、房地产市场需求指标不包括（）。A.国内生产总值B.空置率C.人口数量

6、D.房屋空间使用数量【答案】： B 19、2017年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】： D 20、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。A.时值是资金运动起点的金额B.终值是资金运动结束时的金额C.不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值D.资金等效值是指与某一时点上一定金额的实际经济价值相等的另一时点的价值【答案】： D 21、某投资项目每年可

7、获得50000 元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12，贷款期限为20 年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。A.2.73B.29.11C.344.74D.349.31【答案】： B 22、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（）。A.成本利润率是年成本利润率B.成本利润率是开发经营期的成本利润率C.投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D.投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率【答案】： A 23、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住

8、房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息，则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（）元。A.137.5B.410.2C.432.2D.452.2【答案】： B 24、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。A.人工费用B.固定费用C.变动费用D.材料费用【答案】： C 25、方案经济比选中决策准则包括三个原则，不应包括的原则是（）。A.最低可接受收益率原则B.不行动原则C.备选方案差异原则D.最高可接受收益率原则【答案】： D 26、投资估算的精确度为30%，研究费用一般占总投资的0.2%0.8%，该阶段为（）

9、。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【答案】： A 27、某市2017年新开工的房屋建筑面积为90万，2016年未完工转入2017年继续施工的房屋建筑面积为30万，2017年竣工的房屋建筑面积为80万，那么，2017年该市房屋的平均建设周期为（ ）。A.0.5年B.1.5年C.2年D.3年【答案】： B 28、下列不属于管理费用的是（）。A.管理人员工资B.职工教育经费C.户外发布会D.技术开发费【答案】： C 29、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。A.人工费用B.固定费用C.变动费用D.材料费用【答案】： C 30、政府授权开发企业负责实施土地

10、开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的（）。A.1%B.2%C.3%D.8%【答案】： D 31、某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为（）年。A.0.5B.1.0C.1.5D.2.0【答案】： D 32、在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是（）。A.项目投资现金流量表B.资本金现金流量表C.投资者各方现金流量表D.财务计划现金流量表【答案】： D 33、在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即_；定位于最

11、大的细分市场，即_；同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即_。（）A.差异性营销，集中性营销，无差异性营销B.无差异性营销，集中性营销，差异性营销C.集中性营销，无差异性营销，差异性营销D.集中性营销，差异性营销，无差异性营销【答案】： B 34、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用（）性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。A.扩张B.适度扩张C.紧缩D.稳健【答案】： A 35、五苓散的君药是下列哪味药物A.茯苓B.泽泻C.猪苓D.桂枝【答案】： B 36、下列关于收益率的表述中，错误的是（ ）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B.财务内部收益率表明了项目投资所

12、能支付的最高贷款利率C.常规项目的财务内部收益率是唯一的D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差【答案】： D 37、下列现金流计算的表达式中，错误的是（）。A.从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流B.税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流C.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值D.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值【答案】： C 38、房地产开发项目施工现场的安全由（）负责。A.建筑施工企业B.监理企业C.房地产开发企业D.施工合同中规定的单位【答案】： A 39、对于施工中可能发生的临时占用规划批准范围外的场地，

13、可能损坏道路、需要爆破作业等情况，( )应该按国家规定办理申请批准手续。A.建造商B.总监理师C.开发商D.监理工程师【答案】： C 40、临界点分析和保本点分析的主要差异在于( )。A.变动成本的设置B.平衡点的设置C.同定成本的设置D.产销售量的不同【答案】： B 41、财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年（）现值累计等于零时的折现率。A.净现金流量B.累计净现值C.净收益D.内部收益【答案】： A 42、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建

14、设周期为( )年。A.1.4B.1.9C.2D.3【答案】： B 43、资本金净利润率年税后利润总额或年平均税后利润总额与( )之比。A.经营收入B.资本金C.经营成本D.销售收入【答案】： B 44、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.全部现金流入抵偿全部投资【答案】： B 45、房地产的租金水平是由（）决定的。A.房地产资产市场B.房地产价格C.房地产空间市场的供求关系D.空置率【答案】： C 46、当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（），说明房地产项目抗市

15、场风险的能力越强。A.越大B.越小C.没有关系D.无法判断【答案】： A 47、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（）。A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类参数D.收益相关参数【答案】： D 48、房地产开发项目单项工程验收的组织者是（）。A.项目施工单位B.项目设计单位C.房地产开发企业D.产品质量监督部门【答案】： C 49、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的投资利润率为（ ）。A.

16、13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%【答案】： A 50、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资现金回报率的关系为（）。A.甲乙B.甲 C.甲=乙D.无法判断【答案】： A 第二部分 多选题(50题)1、若按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，就会形成不同偏好的细分市场，这时会出现三种不同模式，即( )。A.分散偏好B.集群偏好C.商品偏好D.同质偏好E 不同质偏好【答案】： ABD 2、租售方案必须明确的问题包

17、括（）。A.出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系B.租售收入C.在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量D.租售价格E.收款方式【答案】： AC 3、房地产投资项目经济评价指标体系中以下( )属于盈利能力指标。A.FIRRB.借款偿还期C.财务净现值D.资产负债率E 流动比率【答案】： AC 4、按负担室内负荷所用的介质分类，空调系统可分为（ ）。A.空气水系统B.全空气系统C.全水系统D.冷剂系统E.集中式系统【答案】： ABCD 5、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的( )指标的计算非常重要。A.借款偿还期B.利息备付率C.流动比率D.偿债备付率E 速动

18、比率【答案】： BD 6、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目（）。A.是否有足够的资金来源B.是否有较为广阔的市场C.是否具有较理想的盈利能力D.是否有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力和较强的抗风险能力E.项目是否可行【答案】： CD 7、2008年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2011年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2011年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意

19、外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2009年末应收账款余额为300万元，2010年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。2011年2月，甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。A.墙承重结构B.构架式承重结构C.大空间结构D.筒体承重结构【答案】： ACD 8、地方政府的年度土地储备计划包括（）。A.上年度末储备土地结转情况B.年度储备土地

20、前期开发计划C.年度土地出让金总额D.年度储备土地管护计划E.年度土地储备资金需求总量【答案】： ABD 9、按照索赔的目的，可以将工程索赔分为（ ）。A.工期索赔B.工程变更索赔C.合同中明示的索赔D.合同中默示的索赔E.费用索赔【答案】： A 10、下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（）。A.认知价值定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法E.随行就市定价法【答案】： CD 11、根据消费者购买行为的差异，市场营销学将所购商品分为三类，即( )。A.家电产品B.便利品C.选购品D.特殊品E 日用品【答案】： BCD 12、商标权保护的对象是指（12）。A.商品B.商标C.己

21、使用商标D.注册商标【答案】： D 13、根据会计基本准则规定，以下（ ），属于会计信息的次级质量要求。A.可靠性B.重要性C.谨慎性D.及时性E.可理解性【答案】： BCD 14、关于FIRR（财务内部收益率）的说法，正确的有（）。A.FIRR是评估项目清偿能力的基本指标B.FIRR可以通过内插法求得C.FIRR表明了项目投资所能支付的最高贷款利率D.FIRR大于或等于贷款利率时，项目在财务上是可以接受的E.FIRR是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计之和等于零时的折现率【答案】： BC 15、房地产投资之利包括( )。A.较高的收益水平B.抵消通货膨胀影响C.较少的投资D.可获金

22、融机构支持E 能够得到税收方面的好处【答案】： ABD 16、收益性物业的经营费用包括( )。A.人工费B.公共设施设备日常运行、维修及保养费C.绿地管理费D.抵押贷款还本付息额E 清洁卫生费【答案】： ABC 17、房地产开发的主要程序可分为（ ）。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段E.招标阶段【答案】： ABCD 18、以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是( )。A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入B.利润总额=经营利润+营业外收支净额C.税后利润=利润总额-所得税D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E

23、销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税【答案】： D 19、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的有（）。A.回归分析法B.简单平均法C.移动平均法D.指数平滑法E.市场因子推演法【答案】： BCD 20、下列关于资产负债率的表述中，正确的有（）。A.表明了负债占资产的比例B.反映了项目的财务风险程度C.资产负债率越高，则企业应变能力越强D.属于长期偿债能力指标E.房地产开发企业的资产负债率一般较高【答案】： ABD 21、地方政府的年度土地储备计划包括（）。A.年初和年末土地储备规模B.年度前期开发规模C.年度土地出让金总额D.年度土地供应规模E.年度土地储备临时利用计划

24、【答案】： ABD 22、收益性物业的经营费用包括( )。A.人工费B.公共设施设备日常运行、维修及保养费C.绿地管理费D.抵押贷款还本付息额E 清洁卫生费【答案】： ABC 23、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。A.单元估算法B.工程量近似匡算法C.单位指标估算法D.蒙特卡洛模拟法E.概算指标法【答案】： ABC 24、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（ ）。A.单元估算法B.工程量近似匡算法C.单位指标估算法D.蒙特卡洛模拟法E.概算指标法【答案】： ABC 25、关于房屋存量的说法，正确的有（）。A.存量属于房地产市场的需

25、求指标B.存量单位可以是建筑面积或套数C.存量可按物业类型分别统计D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量E.存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量【答案】： BC 26、风险估计与评价常用方法有( )。A.专家个人判断法B.解析法C.蒙特卡洛法D.智暴法E 德尔菲法【答案】： BC 27、下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有（）。A.吸纳量B.新竣工量C.预售面积D.可供租售量E.房地产价格【答案】： AC 28、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（）。A.未分配利润B.投资回收C.权益融资D.投资回报E.折旧和摊销【答案】： A 29、在房地产市场自

26、然周期进入第四阶段时，下列关于需求、供给和租金的变化水平描述正确的有（）。A.供给高增长B.需求高增长C.租金增长率开始下滑D.租金增长率开始上涨E.需求低增长或负增长【答案】： AC 30、房地产置业投资的清偿能力指标一般有( )。A.借款偿还期B.利息备付率C.偿债备付率D.资产负债率E 速动比率【答案】： ACD 31、按资产投资的类型划分，REITs可分为（）形式。A.权益型B.债务型C.混合型D.综合型E.抵押型【答案】： AC 32、下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（ ）。A.认知价值定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法E.随行就市定价法【答案】： CD 33

27、、金融机构进行项目贷款审查时，要进行（）等工作。A.客户评价B.贷款银行评价C.项目评估D.担保方式评价E.贷款综合评价【答案】： ACD 34、房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险，正确的有（）。A.标准差系数越大，风险越小B.累积概率值越大，风险越小C.标准差越小，风险越小D.标准差越大，风险越小E.标准差系数越小，风险越小【答案】： B 35、依法必须进行招标的工程建设项目中，应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有（）。A.民营企业资金投资占主导地位的建设项目B.国有资金投资控股的建设项目C.国有资金投资占主导地位的建设项目D.民营企业资金投资控股的建设项

28、目E.全部使用民营企业资金投资的建设项目【答案】： BC 36、房地产开发企业的经营成本主要包括( )。A.土地转让成本B.经营管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E 房地产出租经营成本【答案】： ACD 37、房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照( )分类。A.经济活动类型B.投资方式C.投资主体D.物业类型E 投资偏好【答案】： ACD 38、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（）。A.项目净现值期望值大于零，则项目可行B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小C.净现值标准差

29、越小，项目的相对风险就越小D.净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大E.净现值期望值相同时，标准差小的方案为优【答案】： A 39、具体准则是根据基本准则制定的，有关企业会计核算的具体要求。会计具体准则根据规范的对象不同，分为（ ）。A.关于共同业务的具体准则B.关于特殊业务的具体准则C.特殊行业基本业务的具体准则D.有关对外披露的具体准则E.有关资产处置的具体准则【答案】： ACD 40、开发持有出租出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（ ）。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.租

30、金收入E.房产购买成本【答案】： ABC 41、开发-持有出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）等。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.开发费用E.购买税费【答案】： ABCD 42、收集一手资料常用的方法有（）。A.观察法B.访问法C.头脑风暴法D.问卷法E.实验法【答案】： ABD 43、在房地产市场调查中，收集一手资料常用的方法有（）。A.文案法B.观察法C.访问法D.问卷法E.实验法【答案】： BCD 44、房地产间接投资包括（ ）。A.置业投资B.购买房地产开发企业的股票或债券C.开

31、发投资D.投资房地产投资信托基金E.土地购置贷款【答案】： BD 45、债务融资的资金融出方所获得的报酬有( )。A.项目投资形成的可分配利润B.协议中所规定的贷款利息C.股息或分红D.租售收益E 协议中规定的有关费用【答案】： B 46、房地产开发项目财务评价的基本报表包括( )。A.总投资估算表B.现金流量表C.资金来源与运用表D.开发建设投资估算表E 资产负债表【答案】： BC 47、土地出让价款的数额是由（）等多方面因素决定的。A.所在城市B.地区C.地段D.土地用途E.土地转化率【答案】： ABCD 48、物业服务企业在确定写字楼租金时，一般不考虑的主要因素有（）。A.可出租或可使用面积B.出租方的商业信誉C.基础租金与市场租金D.出租单元的面积规划与室内装修E.物业服务企业的经营业绩【答案】： B 49、物业资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括（）。A.物业管理B.运营管理C.设施管理D.房地产资产管理E.房地产组合投资管理【答案】： ACD 50、甲程序员为乙软件设计师开发的应用软件编写了操作说明书，并已交付用户使用，（ ）享有该应用软件的软件著作权。A.甲程序员B.甲程序员和乙软件设计师共同C.乙软件设计师D.甲程序员和乙软件设计师都不【答案】： B