2022年最新房地产估价师之估价原理与方法题库包过题库附答案【巩固】.docx

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1、2022年最新房地产估价师之估价原理与方法题库包过题库附答案【巩固】第一部分 单选题(50题)1、下列关于房地产估价的基本程序，受理估价委托；确定估价基本事项；编制估价作业方案；收集估价所需资料；实地查勘估价对象；选用估价方法进行测算；确定估价结果；撰写估价报告；内部审核估价报告；交付估价报告；?保存估价资料。其中正确的顺序应为（ ）。A.B.C.D.【答案】： B 2、气血运行的主要通道是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络【答案】： A 3、对于成套住宅抵押估价报告、住宅房屋征收分户估价报告，可以采用（ ）。A.叙述式报告B.口头报告C.书面报告D.表格式报告【答案】： D 4

2、、某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（ ）万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】： C 5、假设开发法是以( )为理论依据的。A.收益递增原理B.均衡原理C.预期原理D.未来趋势原理【答案】： C 6、在计算建筑物的重新购建价格的具体方法中，（ ）最为详细、准确。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法【答案】： C 7、某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异

3、议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。A.2006年5月30日B.现在C.重新估价的作业日期D.要求重新估价的委托方指定的日期【答案】： A 8、（）是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区，它往往会失去意义。A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】： A 9、汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率_，会导致房地产价格_。（ ）A.下降；上涨B.下降；不变C.上升；下降D.上升；上涨【答案】： D 10、对以买卖为目的的房地产进行估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影

4、响（ ）。A.应考虑B.不考虑C.无所谓D.不大【答案】： A 11、神思难以集中专一，甚则神思恍惚，面色苍白无华，舌色不荣病机是A.心血不足B.心阴不足C.心的阳气偏衰D.心血瘀阻【答案】： A 12、甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为70万元，乙宗地价值为50万元。合并后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（）万元。A.70B.80C.90D.100【答案】： C 13、在人民法院委托的房地产估价拍卖中，人民法院是（ ）。A.估价利害关系人B.估价对象权利人C.估价委托人，不是报告使用者D.估价委托人和报告使用者【答案】： D 14、到达目内眦的经脉有A.

5、阳跷脉B.膀胱经C.肝经D.阴跷脉【答案】： A 15、城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的( )。A.房地产的各项权利B.受到其他房地产权利限制的房地产权利C.受到其他各种限制的房地产权利D.房地产的额外利益收益【答案】： C 16、运用假设开发法估价必须考虑资金的（ ）。A.实用价值B.有效价值C.折算价值D.时间价值【答案】： D 17、“主胞胎”的经脉是A.冲脉B.任脉C.督脉D.带脉【答案】： B 18、在建工程一般不适用于（ ）估价。A.成本法B.市场法C.收益法D.假设开发法【答案】： B 19、房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（ ）上升

6、的。A.间断式B.波浪式C.连续式D.螺旋式【答案】： B 20、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.1%、12.5%和13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为0.4、0.3和0.3，则可以确定估价对象的报酬率为( )。A.12.90%B.13.10%C.13.06%D.13.07%【答案】： D 21、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（ ）元/m2。A.50B.250C.300D.350【答案】： D 22、为了防范

7、房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（ ）。A.快速变现价值B.谨慎价值C.在用价值D.残余价值【答案】： B 23、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为（ ）。A.前期价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数【答案】： D 24、屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（ ）。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利限制的情况C.受房地产权利以外因素限制的情况D.额外的收益或好处【答案】： D 25、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资

8、利润率为20%，则成本利润率为（ ）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】： B 26、市场状况修正实际上是房地产市场状况修正，经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在（ ）。A.价值时点的价格B.正常情况下的价格C.客观情况下的价格D.现实情况下的价格【答案】： A 27、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（ ）万元。A.939.56B.947.80C.952.51D.986.8

9、4【答案】： C 28、 起于足踝下是A.督脉B.任脉C.阴维脉D.阴跷脉【答案】： D 29、以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（）。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日【答案】： C 30、下列房地产权利的种类中，属于债权的是（ ）。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】： D 31、关于收益法求取净收益的说法，错误的是（ ）。A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值【答案】： B 32、价值

10、时点实质上是由（ ）决定的。A.估价委托人B.估价方法C.估价目的D.估价对象【答案】： C 33、“清气在下，则生飧泄；浊气在上，则生胀”说明哪种脏腑的紊乱A.心B.肝C.脾D.肺【答案】： C 34、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（）。A.市场提取法B.分解法C.累加法D.排序插入法【答案】： A 35、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（ ）。A.国内生产总值B.居民消费价格指数C.汇率波动D.税收减免【答案】： D 36、利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是

11、（ ）。A.典型投资者所要求的社会一般报酬率B.典型投资者所要求的社会最高报酬率C.特定投资者所要求的最低报酬率D.特定投资者所要求的最高报酬率【答案】： C 37、对以买卖为目的的房地产进行估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（ ）。A.应考虑B.不考虑C.无所谓D.不大【答案】： A 38、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是（ ）。A.灾害调查评估B.规划实施情况评估C.房地产价值减损评估D.相关经济损失评估【答案】： C 39、（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。A.收租损失B.运营费用C.折旧D.财务损耗【答案】：

12、 A 40、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（ ）。A.某标准厂房B.某体育场馆C.某待出让土地D.某写字楼【答案】： B 41、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为 ( )万元。A.1200B.1150C.1100D.1050【答案】： D 42、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（ ）决定的。A.估价机构B.估价师C.估价报告使用者D.估价委托人的估价需要【答案】： D 43、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例

13、资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正调整后的价格为（ ）元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3792.93【答案】： B 44、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括（ ）。A.估价师对其估价职业道德的承诺和保证B.估价师对其专业胜任能力的承诺和保证C.估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证D.估价师对估价结果成立条

14、件的提示和说明【答案】： D 45、关于比较法运用的说法，错误的是（ ）。A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价B.尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解行情的参考D.需修正或调整的因素越多，估价结果越合理【答案】： D 46、某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/m2；居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（ ）万元。A.4000B.5900C

15、.6800D.7200【答案】： C 47、假设某类住宅价格从3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为( )。A.-1.33B.-0.66C.0.66D.1.53【答案】： D 48、下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（ ）。A.估价对象距离机场35公里B.估价对象东面临街，所临街道为城市主干道C.估价对象建筑物坐北朝南D.估价对象附近有三条公交线路经过【答案】： D 49、（ ）是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响。A.相邻关系B.使用管制C.市政府监督D.其他管

16、制【答案】： A 50、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/km2。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%。银行贷款年利息为8%，该土地的投资利息为（ ）元/m2。A.50.02B.103.22C.109.63D.114.82【答案】： B 第二部分 多选题(50题)1、在有法可依情况下，根据合法原则，下列有关法律效力的解释正确的有（）。A.上位法优先于下位法B.不同效力的法有冲突时新法优先于旧法C.特别法优先于普通法D.法律文本优先于法律解释E.强行法优先于任意法【答案】： ACD 2、关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，

17、正确的有（）。A.本质上都是比较法B.都需要进行市场状况调整C.都需要进行交易情况修正D.都需要进行土地状况调整E.都是批量估价方法【答案】： AD 3、在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有（）。A.规避估价风险B.保护估价师和估价机构C.使评估价值更接近实际成交价格D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项E.使委托人能得到其预期的估价结果【答案】： ABD 4、房地产抵押对房地产估价的需要，包括（）。A.增加抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产【答案】： ABCD 5、关于投资价值和市场价值

18、的说法，正确的有（）。A.投资价值与市场价值都可以采用收益法评估B.评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率C.评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率D.评估投资价值时，净收益应采用税前净收益E.评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的【答案】： AB 6、房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权一般又可分为( )。A.临时用地土地使用权B.农村承包土地使用权(为农民集体土地上的)C.宅基地使用权(为农民集体土地上的)D.行政划拨土地使用权(为农民集

19、体土地上的)E 出让土地使用权(为国有土地上的)【答案】： ABC 7、房地产的三种存在形态有（ ）。A.土地B.建筑物C.地上定着物D.房地E.地上构筑物【答案】： ABD 8、房地产价格构成中的开发成本包括（）。A.土地成本B.建设成本C.管理费用D.销售税费E.开发利润【答案】： ABCD 9、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/m2，容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%，则下列表述中正确的有（ ）。A.乙地块比甲地块贵B

20、.甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2C.甲地块与乙地块的楼面地价相等D.甲地块比乙地块贵E.乙地块的70年使用权楼面价高于340元/m2【答案】： D 10、利用路线价求取临街土地价值时，不进行“交易情况修正”和“市场状况修正”的原因，下列描述正确的有（）。A.临街宗地的平均价格已是经过修正后正常价格B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例C.该路线价所对应的日期本身就是价值时点D.该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格E.交易修正和市场状况修正在求取路线价后再进行【答案】： AC 11、估价技术报告应包括（ ）等。A.估价测算过程B.估价基本事项C.估价结果确定D.市场背景

21、描述与分析E.估价方法适用性分析【答案】： ACD 12、根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（）。A.直接资本化法B.基于租赁收入测算C.收益乘数法D.基于营业收入测算E.现金流量折现法【答案】： BD 13、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（ ）等引起。A.交通建设B.外部配套设施C.人口素质变化D.地区衰落E.城市建设【答案】： ABD 14、比较法估价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括（）A.租赁权限制情况B.交易税费负担转嫁情况C.已抵押担保债权情况D.地役权设立情况E.利用方式限制情况【答案】： ACD 15、甲地块临街深度为100英尺，临街

22、宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元E.若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元【答案】： C 16、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了通路、（ ）等设施或条件以及场地平整。A.给水B.排水C.电力D.通信E.热力【答案】： ABCD 17、关于假

23、设开发估价中开发经营期的说法，正确的有（ ）。A.开发经营期的起点是假设取得估价对象的日期B.开发经营期的终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期C.建造期的起点是价值时点，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日D.销售期是自开始销售房地产之日起至将其售出之日止的时间E.经营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日【答案】： ABD 18、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于( )。A.卖方实际得到的价格(1-应由卖方缴纳的税费比率)B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D.应由卖方负担的税费应由卖方缴纳的税费比率E 买方

24、实际付出的价格-(1-应由买方缴纳的税费比率)【答案】： AC 19、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了通路、（ ）等设施或条件以及场地平整。A.给水B.排水C.电力D.通信E.热力【答案】： ABCD 20、在影响房地产价格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地产状况因素、房地产市场因素、房地产交易因素两大分类外，另一种分类因素包括（）。A.一般因素B.客观因素C.经验因素D.区域因素E.个别因素【答案】： AD 21、关于重新购建成本的说法，正确的有（）。A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建成本相当于账面价值C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑

25、物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格【答案】： CD 22、关于房地产状况调整的说法，错误的是（ ）。A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素【答案】： ABC 23、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（）。A.应采用客观成本而不

26、是实际成本B.应采用实际成本而不是客观成本C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整【答案】： ACD 24、下列与房地产有关的税种中，属于具有普遍调节功能税种的有（）。A.企业所得税B.个人所得税C.印花税D.增值税E.契税【答案】： ABCD 25、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（ ）。A.客观收益B.实际收益C.有形收益D.无形收益E.潜在收益【答案】： ABCD 26、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于（）。A.收益法中预测未来的租金B.比较法中

27、对可比实例成交价格进行交易情况调整C.填补某些房地产历史价格资料的缺乏D.比较.分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力E.成本法中确定房地产的重新购建价格【答案】： ACD 27、在求取土地的重新构建价格时，通常是假设土地上的建筑物并不存在，再采用 ( )等方法求取其重新取得价格或重新开发成本。A.比较法B.成本法C.基准地价修正法D.标定地价修正法E 假设开发法【答案】： ABC 28、公开市场价值是指下列( )交易条件下最可能实现的价格。A.卖方和买方掌握必要的市场信息B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D.卖方和买方追求各自利益的最大化E

28、卖方和买方急于完成交易【答案】： ABD 29、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（ ）。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【答案】： AD 30、下列可以作为假设开发法适用的对象有( )。A.待开发的土地B.在建工程C.有收益或有潜在收益的房地产D.可装修改造或可以改变用途的房地产E 既无收益又很少发生交易的房地产【答案】： ABD 31、关于重新购建价格的说法，正确的有（）A.重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建价格相当于账面价值C.重新购建价格是客观的重新购建价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格E

29、.土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格【答案】： CD 32、建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要是( )。A.自然环境恶化B.消费观念变更C.设备陈旧落后D.城市规划改变E 政府政策变化【答案】： BC 33、一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及（ ）。A.估价师声明B.估价假设和限制条件C.估价特殊说明D.估价技术报告E.估价结果报告【答案】： ABD 34、下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（ ）。A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价B.对已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值进行估价C.对已抵押房地产进行再

30、次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额D.对在建工程进行抵押估价，不扣除承包人因为发包人违约造成的损失E.对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金【答案】： D 35、建筑物区分所有权作为一种复合性的权利，由（ ）构成。A.按份共有所有权B.专有部分所有权C.共同关系成员权D.共用部分持份权E.长期使用和租赁权【答案】： BCD 36、下列各项中，不属于房地产价格影响因素中区域因素的有（）。A.土地形状B.地形C.城市规划调整D.环境状况E.配套设施状况【答案】： AB 37、估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（ ）。A.建筑密度B.土地使用期

31、限C.基础设施完备程度D.容积率E.周边道路交通管制状况【答案】： ABD 38、按经营使用方式划分，房地产的类型主要有（）。A.现房B.出售C.出租D.自用E.自营【答案】： BCD 39、关于长期趋势法用途的说法，正确的有（）。A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益C.可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏【答案】： AB 40、关于路线价法中选取标准宗地的说法，正确的有（ ）。A.应一面临街B.土地形状应为矩形C.临

32、街宽度与临街深度之比应为11D.用途应为所在区段的代表性用途E.容积率一般设定为1.0【答案】： ABD 41、某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有( )。A.该房地产的实际价格等于名义价格B.该房地产的名义价格为50万元C.该房地产的实际价格高于50万元D.该房地产的实际价格为50万元E 该房地产不存在名义价格【答案】： D 42、关于有拖欠建设工程欠款的房地产，下列说法中正确的有（ ）。A.建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权B.建筑工程承包人的

33、优先受偿权优于其他债权，但次于抵押权C.建筑工程承包人的优先受偿款包含发包人的违约金D.消费者交付购买商品房的全部款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人E.消费者交付购买商品房的大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权可以对抗买受人【答案】： AD 43、用比较法对房地产进行估价时，需要对可比实例的成交价格进行（ ）的修正和调整。A.交易过程B.交易情况C.市场状况D.交易价格E.房地产状况【答案】： BC 44、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（ ）。A.估价对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当

34、地房地产市场状况【答案】： A 45、运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有（ ）。A.土地形状B.容积率C.土地使用期限D.土地市场状况E.土地开发程度【答案】： ABC 46、关于房地产变现能力的说法，正确的有（ ）。A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱C.在建工程比现房的变现能力弱D.熟地通常比毛地的变现能力弱E.房地产在卖方市场下通常比在买方市场下的变现能力弱【答案】： ABC 47、对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有（）。A.合法原则B.价值时点原则C.替代原则D.最高最佳利用原则E.谨慎原则【答

35、案】： ABC 48、关于房地产变现能力的说法，正确的有（ ）。A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱C.在建工程比现房的变现能力弱D.熟地通常比毛地的变现能力弱E.房地产在卖方市场下通常比在买方市场下的变现能力弱【答案】： ABC 49、关于假设开发法中开发完成后的价值的说法，正确的有（）。A.静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值B.动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值C.评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及

36、特许经营权的价值D.可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值E.被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成后的价值【答案】： ABC 50、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。A.对房地产本身进行投资改良B.房地产需求增加导致其稀缺性增加C.通货膨胀D.外部经济性E.建造成本提高【答案】： BD 第三部分 大题(50题)1、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元

37、与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。【答案】：（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积60m2/0.7283.33m22）房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价值112万元3.5万元108.5万元可比实例B1）统一计价单位6.6116.5万美元109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方

38、实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）109.065万/（17%）117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元港币1.295.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率） 2、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重【答案】：（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价建筑安装成本：1200元/m2；专业费用：12008%=96（元/m2）；管理费用：（1200+96）3%=38.88（元/m2）；销售费用：C3%；投资利息：（1200+96+38.

39、88+3%C）60%（1+6%）1.51+（1200+96+38.88+3%C）40%（1+6%）0.51=88.93+0.2%C；销售税费：C6.5%；投资利润：（1200+96+38.88+3%C）35%=467.208+1.05%C；每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价建安成本：120030000=3600（万元）；专业费用：36008%=288（万元）； 3、下列选项中属于构筑物的有（ ）。A.办公楼B.地下室C.道路D.水坝E.隧道【答案】： CD 4、就收益性而言，为合理选用

40、或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（ ）。A.较乐观的估计值B.较保守的估计值C.过高的估计值D.过低的估计值E.可能的估计值【答案】： AB 5、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该