2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库题库大全含答案【完整版】.docx

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1、2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库题库大全含答案【完整版】第一部分 单选题(50题)1、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。 A.设计寿命B.经济寿命C.法定寿命D.自然寿命【答案】： B 2、房地产投资决策过程通常有三个阶段，其中界定可接受的收益和风险属于投资决策过程中的（）。A.决策阶段B.分析阶段C.策略阶段D.明确投资者目的、目标和约束条件阶段【答案】： C 3、根据房地产开发经营企业的业务经营模式，（）主要适用于商品住宅开发项目。A.开发-销售模式B.开发-持有出租-出售模式C.购买-持有出租-出售模式D

2、.购买-更新改造-出租模式【答案】： A 4、在收益性物业管理中，资金来自物业收益的大修基金通常由（）直接管理。A.业主B.租户C.物业服务企业D.物业管理协会【答案】： C 5、在收集一手资料的调查手段中，开放式问卷调查适用于（）。A.因果性调查B.专题性调查C.描述性调查D.试探性调查【答案】： D 6、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲1500万元，E乙1800万元，E丙2200万元；净现值的标准差分别为甲890万元，乙910万元，丙1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。A.乙丙甲B.甲乙丙C.丙甲乙D.乙甲丙【答案

3、】： A 7、以下属于房地产资产管理范围的是（）。A.制定物业策略计划B.设备更新财务预测C.室内布局与空间规划D.建筑设计与工程规划【答案】： A 8、某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是（）。A.发行可转换债券B.发行普通股股票C.发行优先股股票D.发行公司债券【答案】： D 9、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（ ）。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产

4、泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出【答案】： B 10、下列不属于利率的影响因素的是（）。A.平均利润率B.借贷资本的供求关系C.通货膨胀率和预期通货膨胀率D.内部收益率【答案】： D 11、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。则该房地产投

5、资企业的流动比率为( )。A.150%B.200%C.300%D.400%【答案】： C 12、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于23个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题【答案】： D 13、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其( )的风险因素。A.变动可能性B.影响重要性C.发生经常性D.类型归属性【答案】：

6、 A 14、盈亏平衡分析结果显示：甲项目售价下降30%、成本上升60%时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%时，开发利润（税前）为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，（）。A.甲项目强于乙项目B.乙项目强于甲项目C.甲项目与乙项目一样强D.不能确定哪个项目强【答案】： A 15、开发商若委托物业代理进行物业销售，则开发商要支付相当于售价( )的佣金。A.1%3%B.0.5%0.9%C.3.5%D.4%【答案】： A 16、关于资金等效值的说法，正确的是（）。A.时值是资金运动起点时的金额B.现值是资金运动结束时的金额C.是指与某一时间点上一定金额的实际经济价

7、值相等的另一时间点上的价值D.不同时点发生的等额资金具有相同的价值【答案】： C 17、可行性研究报告正文的写作要点中（）是最关键的部分。A.项目总说明B.投资环境研究C.规划方案及建设条件D.项目经济效益评价【答案】： D 18、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于（）。A.国内外市场环境调查B.技术发展调查C.市场需求容量调查D.竞争情况调查【答案】： C 19、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。A.7.5%B.8

8、.3%C.12.5%D.16.7%【答案】： A 20、商品房开发市场通常是典型的（）市场。A.完全竞争B.垄断竞争C.寡头垄断D.完全垄断【答案】： B 21、（）是企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提。A.市场定位B.市场调查C.市场细分D.市场选择【答案】： B 22、一个房地产开发商要获取销售许可证，他要找的部门是( )。A.房地产学会B.房地产行业协会C.房地产管理部门D.政府【答案】： C 23、关于评标委员会组成的说法中，正确的是（ ）。A.评标委员会由政府有关部门代表和技术经济方面的专家组成B.评标委员会成员可以为5人C.评标委员会成员中，经济技术专家不得少

9、于成员总数的1/3D.评标委员会的专家成员应由招标人负责指定【答案】： B 24、下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是( )。A.房屋出售B.房地产抵押C.土地使用权转让D.土地使用权出让【答案】： D 25、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的( )为基础计算的。A.建筑面积B.总出租面积C.可出租面积D.营业面积【答案】： B 26、商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于（）。A.20%B.15%C.10%D.25%【答案】： B 27、市场定位通常要遵循的步骤是（）。A.识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位-制定发挥核心竞争优势的战略B.识别

10、潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略-企业核心竞争优势定位C.企业核心竞争优势定位-识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略D.制定发挥核心竞争优势的战略-识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位【答案】： A 28、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（）。A.概率分析法B.解析法C.蒙特卡洛模拟法D.杠杆分析【答案】： C 29、房地产投资信托基金投资房地产的常用经营模式是（）。A.购买-出售B.购买-更新改造-出售C.购买-持有出租-出售D.开发-出售【答案】： C 30、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理

11、性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A.利润表B.资金来源与运用表C.资本金现金流量表D.项目投资现金流量表【答案】： D 31、房地产属于不动产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金，这主要体现了房地产投资风险的（）。A.政治风险B.变现风险C.机会成本风险D.市场供求风险【答案】： B 32、下列不属于管理费用的是（）。A.管理人员工资B.职工教育经费C.户外发布会D.技术开发费【答案】： C 33、房地产投资决策过程通常有三个阶段，其中界定可接受的收益和风险属于投资决策过程中的（）。A.决策阶段B.分析阶段C.策略阶段D.明确投资者目的、目标和约束条件阶

12、段【答案】： C 34、“三项预测值”分析方法是( )中的一种。A.单因素敏感性分析方法B.多因素敏感性分析方法C.概率分析方法D.盈亏平衡分析方法【答案】： B 35、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（）。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费【答案】： A 36、企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益，为（ ）。A.资产B.负债C.所有者权益D.收入【答案】： C 37、房地产的租金水平是由（）决定的。A.房地产资产市场B.房地产价格C.房地产空间市场D.空置率【答案】： C 38、有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通

13、一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/m2；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。假设开发法不可为房地产投资者提供的数据是（）。A.测算拟开发场地的最高价格B.测算拟开发场地的最低价格C.测算开发项目的预期利润D.测算开发中可能出现的最高费用【答案】： B 39、某房地产投资项目的资产负债表上显示，负债合计为3000万元，资产合计

14、为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，则资产负债率为（）。A.30%B.40%C.50%D.60%【答案】： D 40、某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】： C 41、市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的（）。A.市场营销空间B.市场营销总量C.市场营销敏感性D.市场营销需求量【答案】： C 42、在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，综合考虑主要风险因素影响的情况下

15、，得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是（）。A.概率分析法B.蒙特卡洛法C.解析法D.杠杆分析【答案】： C 43、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流量为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】： D 44、以下各项中，不属于开发项目用地现状调查内容的是（）。A.开发项目所处区位和具体位置B.项目所在城市、区和街道C.土地面积和规划用途D.土地开发状况和地上物状况【答案

16、】： B 45、房地产抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券不包括以下类型( )。A.政府债券B.抵押贷款支持债券C.抵押贷款传递证券D.抵押贷款担保债务【答案】： A 46、资本金净利润率年税后利润总额或年平均税后利润总额与( )之比。A.经营收入B.资本金C.经营成本D.销售收入【答案】： B 47、房地产开发项目资金筹措计划中应包括预售收入时，资金筹措计划要与项目的（）配合考虑。A.质量控制目标B.销售收入计划C.工程建设招标计划D.客户定位【答案】： B 48、在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。A.空置率合理空置率B.空置率合理空置率C.空置率

17、合理空置率D.不能判断【答案】： A 49、某房地产开发项目的占地面积2000，土地总价3000万元，如果房屋开发成本为4500元，预测销售价格为12000元，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。A.1.4B.1.5C.1.6D.2【答案】： D 50、下列属于会计恒等式的是（）。A.资产费用负债所有者权益收入B.所有者权益资产负债C.资产费用负债所有者权益收入D.负债资产所有者权益【答案】： C 第二部分 多选题(50题)1、房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有（）。A.前期工作资料B.土建资料C.安装资料D.租售资料E.物业管理资料【答案】： ABC 2、盈利能力

18、分析指标主要包括（ ）等。A.存货周转天数B.资产报酬率C.股东权益报酬率D.销售毛利率E.销售净利率【答案】： BCD 3、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（）。A.项目净现值期望值大于零，则项目可行B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小C.净现值标准差越小，项目的相对风险就越小D.净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大E.净现值期望值相同时，标准差小的方案为优【答案】： A 4、若按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，就会形成不同偏好的细分市场，这时会出现三种不同模式，即( )。A.分散偏好B.集群偏好C.商品偏好D.同质偏好E

19、不同质偏好【答案】： ABD 5、房地产营销因素调查包括的类型有（ ）。A.产品调查B.价格调查C.市场需求容量调查D.技术调查E.竞争情况调查【答案】： AB 6、房屋面积测算包括（ ）等的测算。A.房屋建筑面积B.共有建筑面积C.使用面积D.占地面积E.产权面积【答案】： ABC 7、关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（）。A.资金的时间价值表现为资金的增值B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿D.资金的时间价值与投资利润率相关E.资金的时间价值与通货膨胀率相关【答案】： ACD 8、下列关于内部收益率的表述中，正确的有

20、（）。A.内部收益率反映了项目的动态盈利能力B.内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率C.当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的D.如果使用贷款，且项目盈利，则全部投资的内部收益率要高于资本金内部收益率E.内部收益率越高，投资风险就越小【答案】： ABC 9、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有( )。A.加大城市基础设施建设投入B.调整银行贷款利率C.调整公共住房政策D.调整房地产税收政策E 加快城市化进程【答案】： BCD 10、出租用的商用房地产的还款的主要来源受到（）等市场因素的影响。A.销售收入B.租金水平C.运营成本D.营业收入E.出租率【

21、答案】： BC 11、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有( )。A.建筑阻碍、高速路或铁路B.细分市场C.人口密度的大小D.该区域发展的类型和范围E 邻里关系和人口统计特征【答案】： ACD 12、收集一手资料常用的方法有（ ）。A.观察法B.访问法C.头脑风暴法D.问卷法E.实验法【答案】： ABD 13、银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。A.分期发放贷款，对其现金情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30D.不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款_E.密切关注开发情况，以确

22、保房屋能在合理期限内交付使用【答案】： ABD 14、能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有（）。A.空置面积B.租金水平C.收租损失水平D.可出租面积E.经营费用【答案】： BD 15、收益性物业管理中的运营费用包括（ ）。A.固定资产折旧费B.企业管理费及利润C.保险费D.房产税E.借款还本付息【答案】： ABCD 16、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有( )。A.自然特征B.细分市场C.人口密度的大小D.该区域发展的类型和范围E 竞争性项目的区域【答案】： ACD 17、下列关于工程造价计价中的定额计价，表述正确的是（ ）。A.定额计价以直接费单价为基础B.定额计价以综合单价为

23、基础C.定额计价是分部分项工程的不完全价格D.定额计价是分部分项工程的完全价格E.目前采用单位估价法和实物估价法确定【答案】： AC 18、房地产置业投资的目的有（）。A.赚取开发利润B.满足自身生活居住的需要C.将购入的房地产出租给最终使用者以获取出租收入D.满足自身生产经营的需要E.参与房地产间接投资【答案】： BCD 19、在金融机构对房地产贷款项目进行审查时，下列属于市场分析指标的有（）。A.市场定位B.资金落实情况C.市场营销能力D.销售利润率E.贷款偿还期【答案】： AC 20、根据会计基本准则规定，以下（ ），属于会计信息的次级质量要求。A.可靠性B.重要性C.谨慎性D.及时性E

24、.可理解性【答案】： BCD 21、下列关于资产负债率的表述中，正确的有（）。A.表明了负债占资产的比例B.反映了项目的财务风险程度C.资产负债率越高，则企业应变能力越强D.属于长期偿债能力指标E.房地产开发企业的资产负债率一般较高【答案】： ABD 22、随着市场细分化理论在企业营销中的普遍应用，消费者市场细分标准可归纳为（）。A.消费习惯因素B.人口因素C.消费行为因素D.消费心理E.经济因素【答案】： BCD 23、城乡规划管理部门在建设项目用地预审与选址意见书中，规划土地使用要求包括（）等。A.建筑规模B.公共服务设施C.容积率D.绿地率E.建设项目与城市道路的距离【答案】： ACD

25、24、房地产开发的四个阶段是指( )。A.投资机会选择和决策分析阶段B.可行性研究阶段C.前期工作、建设阶段、租售阶段D.获取土地使用权阶段E 租售阶段【答案】： AC 25、收集一手资料常用的方法有（）。A.观察法B.访问法C.头脑风暴法D.问卷法E.实验法【答案】： ABD 26、国际上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励赢利机构建房【答案】： ABD 27、依代理委托方的不同，物业代理可以分为（）。A.联合代理B.买方代理C.独家代理D.卖方代理E.双重代理【答案】： BD 28、基础按其构造特点可分为（ ）、

26、箱形基础、桩基础等。A.条形基础B.单独基础C.联合基础D.一般基础E.特殊基础【答案】： ABC 29、当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算（）等反映企业财务状况和清偿能力的指标。A.资产负债率B.借款偿还期C.投资回收期D.流动比率E.速动比率【答案】： AD 30、“三通一平”等土地开发费用，主要包括（）。A.地上原有建筑物、构筑物拆除费用B.原有建筑物、构筑物补偿费用C.场地平整费用D.通水、通电、通路的费用E.公共配套设施建设费【答案】： ACD 31、房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（）。A.地理环境B.经济

27、政策C.项目投资估算D.市场情况E.市场需求与供给情况【答案】： ABD 32、下列表述中，关于企业在会计确认、计量和报告过程中贯彻及时性的做法正确的有（ ）。A.及时收集会计信息B.在经济交易或者事项发生后，及时收集整理各种原始单据或者凭证C.按照会计准则的规定，及时对经济交易或者事项进行确认或者计量，并编制出财务报告D.企业提供清晰明了的会计信息，便于投资者等财务报告使用者理解和使用E.按照国家规定的有关时限，及时地将编制的财务报告传递给财务报告使用者，便于其及时使用和决策【答案】： ABC 33、银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。A.分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控

28、B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%D.不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用【答案】： ABD 34、财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括（）。A.金融机构手续费B.融资代理费、承诺费C.坏账损失D.外汇汇兑净损失E.企业筹资发生的其他财务费用【答案】： ABD 35、关于商业物业投资的说法，正确的有（）。A.商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势B.商业物业交易常在机构投资者之间进行C.区位选择对商业物业

29、投资有着特殊的重要性D.商业物业不适合长期投资E.商业物业投资收益全部来自出租收益【答案】： BC 36、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，包括（）。A.销售收入B.补贴收入C.出租收入D.自营收入E.营业外收入【答案】： ACD 37、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（）。A.现金流量表B.损益表C.资金使用计划D.资金筹措计划E.资金来源与运用表【答案】： CD 38、下列参数属于融资相关参数的有（）。A.基准收益率B.资本金投资比例C.贷款利率D.空置率E.出租率【答案】： BC 39、在工程项目施工阶段，质量管理的任务主要有（）。A.在施工过程中及时

30、检查施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定B.对所选用的材料和设备进行质量评价C.对整个施工过程中的工程质量进行评估D.将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判E.确定质量管理的对象【答案】： ABCD 40、关于房屋存量的说法，正确的有（）。A.存量属于房地产市场的需求指标B.存量单位可以是建筑面积或套数C.存量可按物业类型分别统计D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量E.存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量【答案】： BC 41、关于利息的计算，下列说法正确的有（）。A.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计

31、息，其后年份按全年计息B.还款当年按年末偿还，按全年计息C.每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额）贷款利率D.“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清E.等额还本付息时，在规定期限内每期偿还的本金额相等【答案】： ABD 42、下列选项中，属于间接投资的是（）。A.购买外国股票B.购置设备C.开办企业D.兼并其他企业E.购买债券【答案】： A 43、按投资计算基础的不同，现金流量表分为（）。A.项目投资现金流量表B.部分投资现金流量表C.资本金现金流量表D.借贷现金流量表E.投资者各方现金流量表【答案】： AC 44、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有（）。A.

32、风险产生的原因分析B.风险发生的概率大小分析C.风险因素检验D.风险变量间的相关性分析E.风险概率分布情况分析【答案】： B 45、王某花50 万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10，但该投资第一年末出现了风险损失，该物业第一年的实际收益可能为（）万元。A.2B.3C.4D.5E.6【答案】： ABC 46、关于房屋施工面积的说法中，正确的有（）。A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B.报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积E.多层建筑的施工面积应为各

33、层建筑面积之和【答案】： BC 47、房地产开发项目的基本报表包括（ ）。A.现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.资产负债表E.投资计划与资金筹措表【答案】： ABCD 48、在物业运营费用中，公共设施设备日常运行、维修及保养费占较大比例，且分项较多，属于公共设施设备日常运行、维修及保养费的有（）。A.维修和保养费B.生活用水和污水排放C.杂项费用D.清洁卫生费E.保险费【答案】： ABC 49、根据现行规定，下列应计入建筑安装工程费用税金的包括（ ）。A.增值税B.教育费附加税C.城乡维护建设税D.企业所得税E.个人所得税【答案】： ABC 50、房地产开发投资的静态盈利指标有（）。A.成本利润率B.销售利润率C.资本金净利润率D.资本金利润率E.静态投资回收期【答案】： AB