2022年房地产估价师之估价原理与方法题库题库大全附答案（突破训练）.docx

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1、2022年房地产估价师之估价原理与方法题库题库大全附答案（突破训练）第一部分 单选题(50题)1、某套商品住宅现房的建筑面积为100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（ ）元/m2。A.4653B.5347C.5352D.5366【答案】： D 2、收集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法，对于比较法而言，主要是（ ）。A.成本实例资料B.交易实例资料C.收益实例资料D.成交实例资料【答案】： B 3、收益法是以（ ）为基础的

2、。A.定期原理B.平衡原理C.替代原理D.预期原理【答案】： D 4、“发汗多，若重发汗者，亡其阳”（伤寒论），其病机是A.津亏气耗B.津随气脱C.气随液脱D.津伤液脱【答案】： C 5、按房地产的（ ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A.实物B.用途C.开发程度D.权益状况【答案】： B 6、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（）。A.市场提取法B.分解法C.累加法D.排序插入法【答案】： A 7、奇经八脉中，交于目内眦、主左右之阴阳、司眼睑开合、司下肢运动的是A.冲脉B.任

3、脉C.阴、阳跷脉D.阴、阳维脉【答案】： C 8、 下列哪项不会因气不摄血导致A.咯血B.吐血C.衄血D.发斑【答案】： D 9、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。A.所在区域的消费者观念发生了变化B.国家调整了房地产的税费政策C.国际与国内均出现了通货膨胀D.对可比实例进行了装修改造【答案】： D 10、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（ ）元/m2。A.50B.250C.300D.350【答案】： D 11、已知临

4、街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为( )万元。A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0【答案】： A 12、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（ ）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77【答案】： C 13、 胃脘冷痛，呕吐清涎，同时

5、又兼见尿频，尿痛，小便短赤者，证属A.表热里寒B.上热下寒C.表寒里热D.上寒下热【答案】： D 14、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为（ ）万元。A.250B.1000C.2500D.3000【答案】： C 15、根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指（ ）。A.估价报告使用人B.估价对象权利人C.估价利害关系人D.估价委托人【答案】： C 16、收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对

6、象的价值。A.预期未来收益B.预期收益能力C.预期价格高低D.预期价格涨落【答案】： A 17、某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧【答案】： A 18、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120，单位建筑面积的重置成本为600元/，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。A.16%B.42%C.58%D.84%【答案】： D 19、关于明确估价目的的说法，正确的是（ ）。A.估价目的由价值类型决定B.估价目的根据估价师的经验确定C.估价目的由

7、委托人的估价需要决定D.估价目的根据估价对象和价值时点综合确定【答案】： C 20、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（ ）。A.土地成本建设成本B.土地成本建设成本管理费用C.土地成本建设成本管理费用销售费用D.开发完成后的房地产价值【答案】： C 21、房地产的基本存在形态不包括（ ）。A.建筑物B.土地C.房地D.土地及其附着物【答案】： D 22、 人卧则血归于A.心B.肝C.脾D.肺【答案】： B 23、生产关系对生产力的反作用表现在A.生产关系决定生产力的性质B.生产关系决定生产力的发展C.生产关系决定生产力的根本方向D.生产关系可以加速或延缓生产力的发展【答案】： D 24、如

8、果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人多的工作，他的收入也会超过其他人，这种超额的收入也被视为（ ）。A.剩余物现象B.地租现象C.高工资现象D.纯粹的剩余物现象【答案】： B 25、由于房地产的（ ），使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。A.独一无二性B.不可移动性C.价值高大性D.增值保值性【答案】： A 26、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8%，折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是（ ）万元。A.9616.83B.1

9、0161.05C.12021.04D.12800【答案】： A 27、房地产价格是由房地产的（ ）和需求这两种相反的力量共同作用的结果。A.供求B.价格C.供给D.市场【答案】： C 28、某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为( )万元。A.523.45B.593.75C.643.75D.1000【答案】： C 29、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，

10、该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为（ ）万元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90【答案】： B 30、路线价法特别适用于对( )进行估价。A.单宗土地B.大量土地C.部分土地D.待开发土地【答案】： B 31、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了( )对地价的影响。A.土地面积B.地质条件C.土地位置D.土地形状【答案】： D 32、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的( )。A.估价细则B.估价原则C.估价准则D

11、.估价程序【答案】： D 33、对于应遵循（ ）但确因情况特殊而未采用相同的估价方法或对待方式进行估价的，应在估价报告中说明并陈述理由。A.替代原则B.合法原则C.一致性原则D.一贯性原则【答案】： C 34、下列（ ）不是估价假设的作用。A.规避估价风险B.保护估价报告使用者C.保护估价机构和估价师D.保护估价机构的管理者【答案】： D 35、房地产所有权有单独所有、共有和（ ）三种。A.建筑物区分所有权B.建筑物区分共有权C.建筑物区分共用权D.私有权【答案】： A 36、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是（）A.房地产价值分配业务B.房地产价值减损评估业务C.

12、房地产投资价值评估D.相关经济损失评估业务【答案】： C 37、下列（ ）房地产不是按用途来划分的类型。A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产【答案】： B 38、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（ ）。A.100/101B.100/100C.100/99D.100/98【答案】： A 39、履行必要的估价程序是（ ）的基本要求。A.完成估价项目B.评定估价机构C.评定

13、估价师水平D.确定估价结果【答案】： A 40、关于比较法运用的说法，错误的是（ ）。A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价B.尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解行情的参考D.需修正或调整的因素越多，估价结果越合理【答案】： D 41、在实际估价中，选取（ ）应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取的。A.估价时点B.价值类型C.估价机构D.估价依据【答案】： D 42、如果房地产拥有者急需现金周转，则成交价格多会（ ）正常市场价格。A.低于B.等于C.高于D.无法确定【答案】： A 43、比较法估价的步骤包括以下几项：

14、收集交易实例；选取可比实例；建立比较基础；进行交易情况修正；进行市场状况调整；进行房地产状况调整；计算比较价值。则运用比较法进行估价步骤正确的是（ ）。A.B.C.D.【答案】： C 44、气机失调可概括为虚实两个方面，属虚的有A.气滞B.气逆C.气闭D.气陷【答案】： D 45、收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。A.最佳用途和最佳规模B.最佳集约度C.最佳规模和最佳集约度D.最佳用途【答案】： C 46、由房地产净收益求取房地产价值的公式属于净收益与（ ）相匹配的内容。A.资本化率B.实际报酬率C.名义报酬率D.自有资金报酬率【答案】： A 47、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要

15、求不包括（）。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致【答案】： D 48、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。A.50万元B.55万元C.60万元D.60万元以上【答案】： C 49、心开窍于舌的主要机理是A.手少阴之别系连于舌本B.心血荣于舌C.心气通于舌D.舌为心之外候【答案】： A 50、某套住宅的使用面积为100m2，成

16、交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（ ）元/m2。A.5680B.5830C.5850D.7574【答案】： A 第二部分 多选题(50题)1、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（）。A.在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价C.在运用收益法估价时

17、，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧E.在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正【答案】： ACD 2、房地产需要专业估价的理由有（ ）。A.房地产具有独一无二性B.政府部门要求估价C.房地产的价值量较大D.估价人员要求估价E.房地产不可移动性【答案】： AC 3、根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（ ）。A.直接资本化法B.基于租赁收入测算C.收益乘数法D.基于营业收入测算E.现金流量折现法【答案】：

18、 BD 4、市场法估价中需要建立价格可比基础，主要包括( )等。A.统一采用总价B.统一面积单位和内涵C.统一付款方式D.统一币种和货币单位E 统一采用单价【答案】： BCD 5、关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（）。A.评估投资价值可选用较乐观的估计值B.评估抵押价值应选用较保守的估计值C.评估期房市场价格应选用最高的估计值D.评估买卖价格应选用最可能的估计值E.评估保险价值应选用最低的估计值【答案】： ABD 6、关于最高最佳利用原则的说法，正确的有（ ）。A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次C.根据最高最佳利用原

19、则，估价中只存在一种估价前提D.收入现值小于支出现值的利用方式肯定不是最高最佳利用E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途【答案】： BD 7、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（）。A.待开发房地产的价值B.待开发房地产取得的税费C.续建开发成本D.销售费用E.销售税金【答案】： ABCD 8、在求取净收益中，运营费用包括（）。A.房地产保有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费【答案】： AC 9、关于路线价法中选取标准宗地的说法，正确的有（ ）。A.应一面临街B.土地形状应为矩形C.临街宽度与临街深度

20、之比应为11D.用途应为所在区段的代表性用途E.容积率一般设定为1.0【答案】： ABD 10、下列关于假设开发法的表述中，正确的有（）。A.假设开发法用于房地产开发项目分析时，是站在特定投资者的立场上B.运用假设开发法可测算待开发房地产项目的最高价格.预期利润和最高费用C.有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价D.假设开发法中，开发完成后的价值可以用成本法测算E.假设开发法也称为剩余法【答案】： ABC 11、与非专业估价相比，专业估价的特点包括（）A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长【答案】： ACD 12、在考

21、虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于( )。A.卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率E 买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)【答案】： ACD 13、成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括（）。A.土地补偿费与安置补助费B.地上附着物和青苗的补偿费C.征地管理费D.安排被征地农民的社会保障费E.场地平整费【答案】： ABD 14、关于房地产状况调整的说法，错误的有（ ）。A.对不同用途房地产的价格，房

22、地产区位因素的影响方向都是一致的B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素【答案】： ABC 15、不得抵押的房地产范围包括（）。A.私人诊所B.公共福利事业的房地产C.依法公告列入征收范围的房地产D.被依法查封.扣留.监管或者以其他形式限制的房地产E.空置2年的房地产【答案】： BCD 16、某估价机构为一商品住宅抵押货款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请

23、抵押贷款，贷款期限为20年。在未来20年内估价机构对此估价报告( )。A.均要负法律责任B.在经过1年之后也无需重新对该商品住宅进行评估C.经过1年之后需重新对该商品住宅进行评估D.如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估E 如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估【答案】： ABD 17、( )等不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值。A.一个高尔夫球洞B.一条保龄球球道C.封闭使用的大院深处的一幢房屋D.在建工程E 经济适用住房【答案】： ABC 18、下列选项中，属于土地使用管制的事项有（）。A.甲乙两宗土

24、地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路B.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通C.取得的土地使用权不包括地下资源.埋藏物和市政公用设施D.某宗土地只能用于商业房地产开发E.某宗土地使用权中，要求容积率为2.0【答案】： BD 19、关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有（ ）。A.注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B.注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C.至少有两名注册房地产估价师签名D.法定代表人或执行合伙人必须签名E.房地产估价机构必须加盖公章【答案】： BC 20、下列关于标准价调整法的表述中，正确的有（）。A.标准价调整法是一种批量估价方法B.标准房地产必须

25、是实际存在的C.房地产分组包括分用途.分类型.分区域D.估价范围仅指估价的区域范围E.主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估【答案】： AC 21、补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。（ ）是需要补地价的主要情形。A.出让土地使用权期满后续期B.建设用地使用权出让之后变更容积率C.转让、出租、抵押土地使用权的房地产D.改变原土地使用权出让时规定的用途E.拍卖土地使用权【答案】： ABD 22、从理论上讲，可按（）分摊高层建筑地价。A.建筑物价值B.房地产价值C.土地价值D.建筑面积E.楼层【答案】： BCD 23、关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投

26、资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法，正确的有（ ）。A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率【答案】： ABC 24、下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（ ）。A.估价师向某银行说明其为借款人并回避该房地产抵押估价业务B.估计师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件C.估价师按贷款银行要求对报酬率

27、进行取值D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价报告中说明E.估价师在提供估价报告之前征求贷款银行对估价结果的意见【答案】： ABD 25、一宗房地产的权益包括（ ）。A.额外的利益或好处B.该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况C.拥有的房地产权利D.该房地产所在地区的声誉E.该房地产权利受其他房地产权利的限制情况【答案】： ABC 26、估价技术报告应包括（ ）等。A.估价测算过程B.估价基本事项C.估价结果确定D.市场背景描述与分析E.估价方法适用性分析【答案】： ACD 27、关于资本化率应用及内涵的说法，正确的有（）。A.资本化率应用在直接资本化法中B

28、.资本化率是有效毛收入乘数的倒数C.资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率D.资本化率能明确表示房地产的获利能力E.资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算【答案】： A 28、评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响因素中，属于区位因素的有（）。A.公共配套B.朝向、楼层C.环境景观D.室内设施设备E.临街状况【答案】： ABC 29、下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有( )。A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关D.房地产价格影响因素对房地

29、产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化E 汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降【答案】： AC 30、【2012年真题】在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有（）。A.规避估价风险B.保护估价师和估价机构C.使评估价值更接近实际成交价格D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项E.使委托人能得到其预期的估价结果【答案】： ABD 31、某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（）。A.电费B.物业管

30、理费C.水费D.供暖费E.房地产税【答案】： CD 32、下列影响房地产供给的因素中，能增加房地产供给量的有（）。A.当前该类房地产价格水平较高B.该类房地产的开发成本上升C.该类房地产的开发技术水平提高D.预期该类房地产价格会上涨E.该类房地产未来持有成本增加【答案】： AC 33、成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括（ ）。A.土地补偿费和安置补助费B.地上附着物和青苗的补偿费C.征地管理费D.安排被征地农民的社会保障费E.场地平整费【答案】： ABD 34、在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有（）。A.规避估价风险B.保护估价师和估价机构C.使评估价值更

31、接近实际成交价格D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项E.使委托人能得到其预期的估价结果【答案】： ABD 35、一般来说，房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括（ ）。A.供求关系短期内不太稳定B.自由竞争的市场环境C.较长时期的市场运行D.可大量重复开发建设E.成本和效用变动不同步【答案】： BCD 36、比较法中实物状况比较、调整的内容包括（ ）。A.环境B.地形地势C.外部配套设施D.建筑设施设备E.建筑物装饰装修【答案】： BD 37、下列可以作为假设开发法适用的对象有( )。A.待开发的土地B.在建工程C.有收益或有潜在收益的房地产D.可装修改造或可以改变用途的房地产

32、E 既无收益又很少发生交易的房地产【答案】： ABD 38、出租人权益价值的构成包括（ ）。A.无租约限制价值B.合同租金现值C.剩余租赁期内合同租金现值D.剩余租赁期内市场租金合同租金差额的折现值E.剩余租赁期外建筑物经济寿命期内的市场租金现值【答案】： C 39、下列对房地产估价的本质描述中，不正确的是( )。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是房地产估价师在给房地产定价C.房地产估价或房地产估价机构是对估价对象在市场上可实现价格的保证D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E 房地产估价既是科学又是艺术【答案】： BC 40、关于路线价法中选取标准宗地的说

33、法，正确的有（）。A.应一面临街B.土地形状应为矩形C.临街宽度与临街深度之比应为1:1D.用途应为所在区段的代表性用途E.容积率一般设定为1.0【答案】： ABD 41、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有( )。A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格是在估价时点的价格C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E 土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格【答案】： BCD 42、在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有（）。A.隐含的估价对象范围不同B.参数选取不合理C.估价

34、作业日期不同D.价值类型选取不合理E.选用的估价方法不切合估价对象【答案】： AB 43、下列关于重新购建成本的说法，正确的有（ ）。A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本C.重新购建成本是实际发生的重新购建成本D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格【答案】： BD 44、城市规划对房地产使用管制的内容，主要包括（）。A.建筑高度B.建筑结构C.容积率D.土地使用权来源E.土地用途【答案】： AC 45、下列情况可以采用表格形式的估价报告的有（ ）。A.住宅房屋征收分户估价报告

35、B.单套住宅抵押估价报告C.为房地产开发商投资价值评估D.企业破产评估E.企业厂房、办公楼抵押评估【答案】： AB 46、下列各项中，属于其他相关定着物的有（）A.假山B.围墙C.水池D.戏台E.树木【答案】： ABC 47、路线价法与一般的比较法的主要不同之处有（ ）。A.要做“交易情况修正”B.不做“市场状况调整”C.先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”D.利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”E.是先对“可比实例价格”进行有关修正、调整，然后再进行综合【答案】： BCD 48、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（）。

36、A.待开发房地产的价值B.待开发房地产取得的税费C.续建开发成本D.销售费用E.销售税金【答案】： ABCD 49、有关路线价法估价的操作步骤，下列描述正确的有（）。A.划分路线价区段B.设定标准临街宽度C.调查评估路线价D.制作价格修正率表E.计算临街土地的价值【答案】： ACD 50、下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（）。A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产B.已灭失的房地产C.有租约限制的房地产D.整体资产中的房地产E.手续不全的房地产【答案】： AC 第三部分 大题(50题)1、房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（ ）。A.该实体组合完成的功能B

37、.该实体的质量C.相应的配套的基础设施D.立体空间E.有形的实体【答案】： AB 2、下列情况中会导致房地产价格下降的是（ ）。A.上调贷款利率B.严格控制房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.减免房地产持有环节的税收E.提高最低购房首付款比例【答案】： AC 3、比较法中实物状况比较、调整的内容包括（ ）。A.环境B.地形地势C.外部配套设施D.建筑设施设备E.建筑物装饰装修【答案】： BD 4、估价当事人包括（ ）。A.注册房地产估价师B.估价师协会C.房地产估价机构D.估价委托人E.房地产经纪人【答案】： ACD 5、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过（ ）来实现。

38、A.充公权B.管制权C.征税权D.征收权E.出让权【答案】： ABCD 6、正常成交价格的形成条件包括( )。A.公开市场，交易对象本身也具备市场性B.理性的经济行为C.适当的期间完成交易D.买者和卖者众多，且具有完全信息E 卖者对价格具有控制力量【答案】： ABCD 7、一宗房地产的权益包括（ ）。A.额外的利益或好处B.该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况C.拥有的房地产权利D.该房地产所在地区的声誉E.该房地产权利受其他房地产权利的限制情况【答案】： ABC 8、某幢写字楼，土地面积4000，总建筑面积为9000，建成于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目20

39、47年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/，建筑物重建成本为3000元/，建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。（3

40、）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。【答案】： 9、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（ ）时，便为最高最佳使用。A.与外部环境最协调B.达到规模递增C.内部构成要素的组合最适当D.外部环境与内部因素相关联E.外部环境要素为最适当的组合【答案】： AC 10、某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬