2022年房地产估价师之开发经营与管理题库及参考答案（精练）.docx

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1、2022年房地产估价师之开发经营与管理题库及参考答案（精练）第一部分 单选题(50题)1、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（）。A.总投资估算表B.经营成本估算表C.投资计划与资金筹措表D.销售收入与经营税金及附加估算表【答案】： C 2、在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是（）物业。A.收益性B.工业性C.居住性D.特殊性【答案】： A 3、消费者购买决策的一般过程包括五个阶段，其中不包括（）。A.引起需要B.购买决策C.方案评价D.信息反馈【答案】： D 4、最常见的会计期间是（ ）。A.三个月B.六个月C.一年D.二年【答案】： C 5、开发商在对当地经济社会

2、及房地产市场有比较深入了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，探讨投资可能性，对各种可供选择的投资机会进行筛选，在头脑中快速判断其可能性的过程是（）。A.细化投资设想B.提出投资设想C.可行性研究D.投资机会选择【答案】： B 6、财务分析不包括（ ）。A.偿债能力分析B.平衡能力分析C.盈利能力分析D.营运能力分析【答案】： B 7、房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（）。A.可逆性和可延期性B.可逆性和不可延期性C.不可逆性和可延期性D.不可逆性和不可延期性【答案】： C 8、工程成本控制的主要对象是主要费用的（）。A.变动费用B.固定费用C.材料费用D.人

3、工费用【答案】： A 9、房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（）。A.土地不会毁损B.地上建筑物有耐久性C.变现性差D.土地使用权年限较长【答案】： C 10、决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和( )。A.资金收益B.项目规模C.经营状况D.项目风险【答案】： D 11、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。A.增量供给B.存量供给C.潜在供给D.总量供给【答案】： A 12、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（ ）。A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断【答案】： A 13、下列房地产市场指标中，属于供给指标的是（）

4、。A.房屋施工面积B.城市家庭人口规模C.销售量D.房地产价格【答案】： A 14、房地产投资的经济效果主要表现为( )。A.销售收入B.开发利润C.成本利润率D.投资收益率【答案】： A 15、下列影响消费者购买行为的因素中，属于社会文化因素的是（）。A.社会阶层B.信念和态度C.生活方式D.经济状况【答案】： A 16、木材的含水率与周围空气的相对湿度得到平衡时所对应的含水率，被称为（ ）。A.吸附水率B.自由水率C.平衡含水率D.化合水率【答案】： C 17、反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数是（）。A.商品批发价格指数B.城市居民消费指数C.城市居民消费价格指数D.商

5、品零售价格指数【答案】： D 18、（）是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。A.负外部性B.正外部性C.强外部性D.弱外部性【答案】： B 19、投资者所要求的最低利率是（ ）。A.基础利率B.存款利率C.贷款利率D.同业拆借利率【答案】： A 20、（）是反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。A.资产负债率B.流动比率C.偿债备付率D.利息备付率【答案】： A 21、关于流动比率的说法中，错误的是（）。A.流动比率=（流动资产总额存货）流动负债总额100%B.又称之为“银行家比率”C.又称之为“二对一比率”D.在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上【答案

6、】： A 22、制定会计核算制度的依据是（ ）。A.基本准则B.中华人民共和国会计法C.具体准则D.国家统一的会计制度【答案】： A 23、下列关于房地产面积测算，表述错误的是（ ）。A.用地面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积、各项地类面积的测算B.房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算C.用地面积测算以丘为单位进行D.房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积【答案】： D 24、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（ ）。A.需求预测B.吸纳率分析C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析D.家庭规模与结构分析【答案】： C 25、某房地产投资者以400万元购入一个商

7、铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为( )。A.12%B.19.27%C.17.18%D.27.10%【答案】： D 26、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为 9万元，则该投资的税前现金回报率为( )。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%【答案】： D 27、混凝土在正常情况下

8、，强度随着龄期的增加而增长，最初的（ ）天内较快，以后增长逐渐缓慢。A.17B.710C.714D.1520【答案】： C 28、企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，表示（ ）。A.资产增加，所有者权益增加B.资产减少，所有者权益减少C.资产增加，所有者权益减少D.资产减少，所有者权益增加【答案】： B 29、房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是（）。A.营业成本B.开发产品成本C.期间费用D.开发项目总投资【答案】： A 30、一般情况下，规划设计费为建安工程费的（）左右。A.1%B.2%C.2.5%D.3%【答案】： D 31、一般

9、来说，（）对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。A.政治法律环境B.经济环境C.人口环境D.社会文化环境【答案】： B 32、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）。A.确定调查方式B.设计调查问卷C.收集市场信息D.定义市场区域【答案】： D 33、先近似估算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算方法称为（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法【答案】： C 34、房地产的租金水平是由（ ）决定的。A.房地产资产市场的供求关系B.房地产资产价格C.房地产空间市场的供求

10、关系D.家庭收入水平【答案】： C 35、下列关于房地产置业投资项目的主要不确定性因素的说法中，错误的是（）。A.权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆B.当短期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率C.空置率是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例D.通过与物业服务企业签署长期合约可以减少物业维护管理费用的变动，但不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响【答案】： B 36、下列关于房地产空间市场和资产市场之间关系的描述，正确的是（）。A.资产市场上的供给是由空间市场决定的B.资产市场上的供求关系决定房地产租金的

11、水平C.房地产市场大部分时间处于一种均衡状态D.在均衡状态下，租金和价格不发生变化，价格与重置成本相同【答案】： D 37、个人住房贷款业务信用风险涉及购房人和( )两方面。A.政府B.建造商C.开发商D.物业管理企业【答案】： C 38、目标市场选择中，最简单的模式是（）模式。A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化【答案】： A 39、下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是（）。A.出租率B.贷款利率C.基准收益率D.资本金投入比例【答案】： C 40、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。A.基础设施建设费B.公

12、共配套设施建设费C.城市建设配套费D.不可预见费【答案】： C 41、有一房地产，土地面积2500m2，为7年前通过有偿出让取得，当时地价为700元/m2，土地使用权年限60年的地价为1200元/m2。地上建筑物总建筑面积3000m2，于3年前交付使用，当时的建筑物建造价为600元/m2，现在建造同类建筑物需800元/m2，估计该建筑物上可使用45年，残值为2%。若土地的资本化率为8%。该房地产土地部分的现时总价为（）万元。A.80B.97C.100D.300【答案】： D 42、某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为（）万台。A

13、.102B.120C.108D.88【答案】： C 43、消费者的购买行为不包括（）。A.习惯性购买行为B.单一购买行为C.复杂购买行为D.化解不协调购买行为【答案】： B 44、某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时，确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格，这种定价方法是（）。A.挑战定价法B.价值定价法C.成本加成定价法D.认知价值定价法【答案】： A 45、对于（）竞争者的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。A.从容不迫型B.选择型C.凶猛型D.随机型【答案】： D 46、下列影响消费者行为的因素中，属于

14、消费者心理因素的是（）。A.使用者地位B.购买动机C.对渠道的信赖度D.对价格的敏感程度【答案】： B 47、下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（）。A.回收固定资产余值B.自有资金C.长期借款D.净转售收入【答案】： B 48、关于房地产市场，下列说法不正确的是（）。A.房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别B.房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前的房地产交易活动C.虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为D.房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作

15、为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成【答案】： B 49、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为（）。A.150%B.200%C.75%D.400%【答案】： C 50、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35m2，外墙面积为7m2，单元间分隔墙面积为10m2，公摊面积为5m2，那么，可出租面积应为( )m2。A.48.5B.49C.51D.45.5【答案】： A

16、 第二部分 多选题(50题)1、银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。A.分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%D.不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用【答案】： ABD 2、不属于房屋开发费的有（）。A.公共配套设施建设费B.基础设施建设费C.其他工程费D.土地取得费用E.开发期间税费【答案】： CD 3、银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。A.分期发放贷款，对其现金情况进行监控B

17、.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30D.不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款_E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用【答案】： ABD 4、房地产开发项目经济评价的目的，是考察项目的（）。A.竞争能力B.发展能力C.盈利能力D.清偿能力E.抵御风险能力【答案】： CD 5、下列符合商业银行一般要求的偿债备付率指标的有（）A.1.16B.1.24C.1.30D.1.34E.1.41【答案】： ABCD 6、资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。当房地产开发经营公司开发或

18、投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算（）等反映企业财务状况和清偿能力的指标。A.速动比率B.借款偿还期C.投资回收期D.流动比率E.资产负债率【答案】： AD 7、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（ ）。A.第一阶段B.第二阶段前段C.第二阶段后段D.第三阶段E.第四阶段【答案】： AB 8、一般来说，房地产投资风险分析主要包括( )等分析。A.投入资金的安全性B.投资项目的变现性C.投资收益的长期性D.项目定位的科学性E 资产管理的复杂性【答案】： AB 9、常用的采暖方式包括（ ）。A.集中采暖B.局部采暖C.

19、区域供热D.分散采暖E.集体供热【答案】： ABC 10、关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（）。A.资金的时间价值表现为资金的增值B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿D.资金的时间价值与投资利润率相关E.资金的时间价值与通货膨胀率相关【答案】： ACD 11、制订租售方案的工作内容主要包括( )。A.租售价格确定B.宣传手段选择C.租售进度安排D.广告设计及安排E 市场租售对比分析【答案】： AC 12、实物期权类型主要包括（ ）。A.等待投资型期权B.成长型期权C.放弃型期权D.刚性期权E.柔性期权【答案】： ABC

20、13、债务融资的资金融出方所获得的报酬有（）。A.项目投资形成的可分配利润B.协议中所规定的贷款利息C.协议中规定的有关费用D.租售收益E.股息【答案】： BC 14、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的( )指标的计算非常重要。A.借款偿还期B.利息备付率C.流动比率D.偿债备付率E 速动比率【答案】： BD 15、下列部件中属于CPU中算术逻辑单元的部件是( )。A.程序计数器B.加法器C.指令寄存器D.指令译码器【答案】： B 16、房地产项目敏感性分析的主要步骤包括（）。A.确定用于敏感性分析的财务评价指标B.确定不确定性因素可能的变动范围C.计算不确定性因素变动时，

21、评价指标的相应变动值D.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析E.分析确定每个不确定性因素发生的概率【答案】： ABCD 17、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的有（）。A.进行项目的财务评价B.获取项目所需土地C.确定规划设计方案并获得批准D.对项目的建设工程进行招标E.提交项目开工申请并获得批准【答案】： BCD 18、下列投资中属于金融投资的有（）。A.股票B.保险C.彩票投资D.货币市场的存款E.流动资产投资【答案】： ABCD 19、根据消费者对产品不同属性的重视程度，可将市场细分为（）。A.同质偏好市场B.异质偏好市场C.分散偏好市场D.集群偏好

22、市场E.个体偏好市场【答案】： ACD 20、勘察设计和前期工程费主要包括（），以及“三通一平”等土地开发工程费支出。A.城市基础设施建设费B.拆迁管理费C.可行性研究费D.水文地质勘探费E.规划、设计费【答案】： CD 21、实物期权类型主要包括（ ）。A.等待投资型期权B.成长型期权C.放弃型期权D.刚性期权E.柔性期权【答案】： ABC 22、房地产间接投资包括（ ）。A.置业投资B.购买房地产开发企业的股票或债券C.开发投资D.投资房地产投资信托基金E.土地购置贷款【答案】： BD 23、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（）。A.开发项目的选址、

23、定点审批B.核发建设用地规划许可证C.设计方案审批D.核发建设工程规划许可证E.核发建筑工程施工许可证【答案】： BCD 24、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（ ）。A.空置量B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.失业率【答案】： BD 25、下列房地产市场调查的内容中，属于房地产市场营销因素调查的有（）。A.房地产销售价格调查B.房地产促销策略调查C.城镇居民家庭收入调查D.城市人口地理分布调查E.城市基础设施状况调查【答案】： AB 26、成本计划可分解为（）等方面。A.材料设备成本计划B.管理费成本计划C.人工费成本计划D.不可预见成本计划E.施工机械费用计划【答

24、案】： ABC 27、工程造价的计价与控制是以（ ）为对象，研究其在建设前期、工程实施和工程竣工的全过程中计算和控制工程造价的理论、方法，以及工程造价运动规律的学科。A.建设项目B.单项工程C.单位工程D.分部工程E.分项工程【答案】： ABC 28、一般来说，房地产投资风险分析主要包括( )等分析。A.投入资金的安全性B.投资项目的变现性C.投资收益的长期性D.项目定位的科学性E 资产管理的复杂性【答案】： AB 29、地方政府的年度土地储备计划包括（）。A.上年度末储备土地结转情况B.年度储备土地前期开发计划C.年度土地出让金总额D.年度储备土地管护计划E.年度土地储备资金需求总量【答案】

25、： ABD 30、下列关于柱、梁、板，说法正确的是（ ）。A.柱、梁和板，只能是预制的，不可在工地现制B.梁是跨过空间的横向构件C.板是直接承担其上面的平面荷载的平面构件D.柱子在建筑中承受梁和板这两种构件传来的荷载E.柱子是独立支承结构的竖向构件【答案】： BCD 31、以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是( )。A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入B.利润总额=经营利润+营业外收支净额C.税后利润=利润总额-所得税D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E 销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税【答案】： D 32、具体的

26、评价方案中加以明确的内容包括（）。A.开发项目拟建设的物业类型B.开发项目的规划设计条件C.建筑面积的规模和物业档次D.合作方式与合作条件E.拟投入资本金的数量和在总投资中的比例【答案】： ACD 33、房地产投资的风险主要体现在（）四个方面。A.投入资金的安全性B.相关政策的影响性C.投资项目的变现性D.资产管理的复杂性E.期望收益的可靠性【答案】： ACD 34、商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（）。A.国有土地使用证B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.建设工程施工许可证E.商品房预售许可证【答案】： ABCD 35、利用期望值判断投资方案优劣的标

27、准是（）。A.期望值相同，标准差小的方案为优B.期望值相同，标准差大的方案为优C.标准差系数大的方案为优D.标准差系数小的方案为优E.标准差相同，期望值大的方案为优【答案】： AD 36、关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（）。A.资金的时间价值表现为资金的增值B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿D.资金的时间价值与投资利润率相关E.资金的时间价值与通货膨胀率相关【答案】： ACD 37、软件著作权受法律保护的期限是 ( ) 。一旦保护期限届满，权利将自行终止，成为社会公众可以自由使用的知识。A.10年B.25年C.50年

28、D.不确定的【答案】： C 38、相对于债务融资，权益融资的特点有（）。A.需到期偿还B.无需还本付息C.税收负担轻D.共担投资风险E.共享投资利润【答案】： BD 39、细分市场评价主要涉及（）等方面的评价。A.细分市场的可衡量性B.细分市场的规模和发展前景C.细分市场的差异性大小D.企业的目标和资源E.细分市场结构的吸引力【答案】： BD 40、政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（）。A.项目是否符合国家法律法规要求B.项目是否符合保护生态环境的要求C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求E.项目是否符合该企业经济效益要求【答案】： A

29、BC 41、融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括（）。A.政策风险B.资金供应风险C.经营风险D.利率风险E.汇率风险【答案】： BD 42、投资的作用主要包括（）。A.投资是一个国家经济增长的基本推动力B.投资与企业发展密切相关C.投资可以促进人民生活水平提高D.投资有利于国家的社会稳定和国际交往E.投资可以抑制通货膨胀【答案】： ABCD 43、债务融资的资金融出方所获得的报酬有( )。A.项目投资形成的可分配利润B.协议中所规定的贷款利息C.股息或分红D.租售收益E 协议中规定的有关费用【答案】： B 44、下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。A.吸纳量B.新竣工量C.预

30、售面积D.可供租售量E.房地产价格【答案】： AC 45、甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2008年4月30日，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。A.该宗商业房地产的收益年限为28年B.该宗商业房地产的收益年限为28年，但须考虑剩余年限土地使用权价值的影响C.该宗商业房地产的收益年限为38年D.该宗

31、商业房地产的收益年限为38年，但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响【答案】： AB 46、以下关于CPU与I/O设备交换数据时所用控制方式的叙述中，错误的是( )A.程序查询方式下交换数据不占用CPU时间B.中断方式下CPU与外设可并行工作C.中断方式下CPU不需要主动查询和等待外设D.DMA方式下不需要CPU执行程序传送数据【答案】： A 47、投资项目可行性研究的根本目的包括（）。A.减少或避免投资决策的失误B.提高项目开发建设的经济效益C.提高项目开发建设的社会和环境效益D.为项目决策提供依据E.为项目后期的经营决策提供依据【答案】： ABC 48、下列关于楼、地面的构造，表述正确的是（ ）。A.在有隔声、保温等要求的楼面设置轻质材料的填充层B.垫层是在基层之上的构造层C.面层是地面的表层D.面层是人们直接接触的一层E.地面的基层是结构楼板【答案】： ABCD 49、关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（）。A.资金的时间价值表现为资金的增值B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿D.资金的时间价值与投资利润率相关E.资金的时间价值与通货膨胀率相关【答案】： ACD 50、根据现行规定，建筑工程安装工程费中，劳动保险费属于（ ）。A.直接费B.间接费C.规费D.税金E.企业管理费【答案】： B