2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库精选题库含答案【预热题】.docx
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1、2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库精选题库含答案【预热题】第一部分 单选题(50题)1、在经济寿命期限内,企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是( )。A.会计主体B.持续经营C.会计分期D.货币计量【答案】: B 2、2011年末,某市住房总量为5000万平方米,其中经济适用住房400万平方米,商品住房3750万平方米,同期住房空置量为750万平方米,其中经济适用住房为50万平方米,商品住房为450万平方米,则该市2011年末的住房空置率是()。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】: D 3、某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营,其中的40%为银行
2、提供的抵押贷款,其余为自有资金,经营期内年平均利润总额为1000万元,所得税率为25%,则该项投资的资本金净利润率为()。A.9.38%B.12.50%C.15.63%D.20.83%【答案】: C 4、关于个人住房抵押贷款,下列说法不正确的是( )。A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款B.个人住房抵押贷款的利率,有固定利率和可调利率两种类型C.我国目前采用的是可调利率方式,即在法定利率调整时,于下月初开始,按新的利率规定计算利息D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%【答案】: C 5、工程成本控制的主要对象是主要费用中的()。A.变动费用B.固定费用C
3、.材料费用D.人工费用【答案】: A 6、下列关于财务分析指标说法中,不正确的是( )。A.一般来说,应收账款周转率越高,说明应收账款收回越快B.资产报酬率越高,说明企业的获利能力越强C.销售毛利率越大,企业通过销售获取利润的能力越强D.成本费用净利率越低,说明企业的获利能力越强【答案】: D 7、王某打算承租某写字楼的一个单元,在可出租面积的计算上与业主发生了分歧,后经测量得出以下数据:出租单元内使用面积为35m2,外墙面积为7m2,单元间分隔墙面积为10m2,公摊面积为5m2,那么,可出租面积应为( )m2。A.48.5B.49C.51D.45.5【答案】: A 8、下列房地产投资项目经济
4、评价参数中,属于评价标准类基础参数的是()。A.出租率B.贷款利率C.基准收益率D.资本金投入比例【答案】: C 9、某房地产开发企业经过市场调研后,决定在全国多个城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么,开发商在目标市场选择过程中采用的是( )模式。A.选择专业化B.产品专业化C.全面覆盖D.市场集中化【答案】: B 10、某投资者购买一间商铺用于出租经营,名义收益率为12.0,如果通货膨胀率为5.5,银行贷款年利率为6.5,存款年利率为3.0,则该项目投资的实际收益率是()。A.5.16B.6.16C.6.5D.8.74【答案】: B 11、一般来说,投资于房地产信托基金(REITs)的风
5、险比直接投资于房地产的风险要小得多,这主要是因为REITs 具有()。A.较高的收益性B.较强的流动性C.直接融资的功能D.抵御通货膨胀影响的功能【答案】: B 12、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款,若年利率为6,期限为15 年,首月还款额为3000 元,月还款额等比增长率为0.2,则该家庭第8 年最后一个月的还款额为()元。A.3627.06B.3634.31C.4818.34D.4842.43【答案】: A 13、消费者购买决策的一般过程包括五个阶段,其中不包括()。A.引起需要B.购买决策C.方案评价D.信息反馈【答案】: D 14、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区,则B
6、区的商业物业投资将会增加,这主要是由于房地产投资具有( )。A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【答案】: D 15、房地产开发项目用于()时,不计算借款偿还期。A.出租B.自营C.经营D.销售【答案】: D 16、对置业投资者来说,未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等,会对投资者的收益产生巨大影响,这种风险是( )。A.收益现金流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险【答案】: A 17、某物业的购买价格为60万元,其中20万元为金融机构提供的抵押贷款,在正常经营期内,年租金
7、收入为10万元,年运营费用为5万元,年还本付息额为2万元,所得税为25%,则该项投资的税前现金回报率为( )。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%【答案】: A 18、如果公司具有向市场领导者挑战的实力,或者是其成本较低,或者是其资金雄厚,则开发商可以采用( )。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法【答案】: B 19、财务评价是根据( ),计算评价指标,判别项目的财务可行性。A.市场平均价格B.国家现行的财税制度和价格体系C.社会平均收益率D.集团企业之间的交换价格【答案】: A 20、关于投资组合理论的说法,正确的是()。A.投资者应选择毫无风险的投
8、资组合B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消【答案】: D 21、房地产市场的运行环境中,()涉及资本的安全性,是投资者最敏感的问题之一。A.社会环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境【答案】: B 22、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分,通常称为( )。A.超额利润B.投资回报C.内部收益D.风险报酬【答案】: D 23、房地产开发项目可行性研究是()阶段的工作内容。A.投资机会选择与决策分析B.项目招标C.工程建设D.项目租售【答案】: A 24、下列房地产投资风险中,属于系统风
9、险的是( )。A.周期风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险【答案】: A 25、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房,如对此问题进行调查,则属于()。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】: B 26、编制房地产投资计划与资金筹措表之前,应先编制()。A.现金流量表B.利润表C.项目总投资估算表D.资产负债表【答案】: C 27、在正式申请竣工验收之前,开发商要对项目进项初步检查。检查后由()列出质量缺陷清单。A.开发商B.承包商C.监理工程师D.使用单位【答案】: C 28、某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营
10、,购买资金中的500万元为年利率7%,期限10年,按年等额还本付息的抵押贷款,2014年该写字楼税后现金流量为60万元,且市场价值增加5万元,在考虑增值收益的情况下,2014年该项投资的投资回报率为()。A.10.37%B.12.00%C.20.24%D.20.74%【答案】: D 29、某市2014年办公楼施工面积为500万平方米,竣工面积为180万平方米;2015年办公楼新开工面积为650万平方米,竣工面积为300万平方米。若不考虑停建、缓建因素,则该市2015年办公楼的施工面积为()万平方米。A.620B.670C.970D.1150【答案】: C 30、某企业总资产为150万元,负债3
11、0万元,资本公积10万元,留存收益10万元,盈余公积5万元,则该企业的实收资本为( )万元。A.95B.100C.120D.175【答案】: B 31、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分,通常称为()。A.超额利润B.投资回报C.内部收益D.风险报酬【答案】: D 32、关于预算,下列说法错误的是( )。A.可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动,估算在某一时间上物业现金流的状况B.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时,预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法,以满足这项费用的支出C.预算有许多类型,主要有年度运营预算,资本支出预算和长期预算D.年度运营预算可以显示在业主
12、持有物业的时间内,物业的现金流将会有哪些变化【答案】: D 33、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中,营业利润与营业外收支净额之和为( )。A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润【答案】: A 34、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目()范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A.黄线B.紫线C.蓝线D.红线【答案】: D 35、下列房地产投资风险中,属于系统风险的是( )。A.周期风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险【答案】: A 36、在房地产项目可行性研究阶段,对房屋开发费的估算中用到的估算公式:直接费每平方米造价指标建筑面积,属于()。A.单
13、元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法【答案】: C 37、建设投资估算的精度在10%,所需费用,小型项目约占投资的1.0%3.0%,大型复杂工程约占0.2%1.0%,该阶段为()。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【答案】: C 38、某房地产投资项目总投资5000万元,其中资本金投入2000万元,其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%,资本金投资收益率为22%,则项目全部投资收益率为()。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%【答案】: C 39、2014年12月底,某房地产开发公司的资产
14、总额为8000万元,负债总额为2000万元,利润额为1800万元,则2014年12月底该企业所有者权益为( )万元。A.2000B.6000C.6200D.8000【答案】: B 40、伤寒明理论 的作者是A.唐慎微B.王肯堂C.王焘D.成无己【答案】: D 41、在房地产资本市场中,上市发行股票融资渠道属于( )。A.私人权益融资B.私人债务融资C.公开权益融资D.公开债务融资【答案】: C 42、下列关于过热与房地产泡沫的说法,不正确的是()。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系,而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发
15、比房地产泡沫的严重程度更高,危害更大,属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时,市场还处在上升阶段,而出现过度开发的现象时,市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资,通常是为了获得长期收益,而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐,他们不考虑土地的用途和开发,通常表现为增加现期的购买与囤积,以待价格更高时抛出【答案】: B 43、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于() 。A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险【答案】: B 44、某开发企业某季度的销售收入为1000万元,其开发项目位于地级市。当期
16、的期间费用为30万元,增值税税金及附加为55万元,土地增值税预征为20万元,则当期预征的企业所得税为()万元。A.8.75B.11.25C.13.25D.15.75【答案】: B 45、管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理合法经营活动而发生的各种费用,包括管理人员的工资和( )。A.前期费用B.房屋开发费C.财务费用D.办公费【答案】: D 46、工业建筑设计的评价指标不包括( )。A.土地利用系数B.厂房展开面积C.厂房有效面积与建筑面积比D.单位面积造价【答案】: A 47、一般情况下,规划设计费为建安工程费的()左右。A.1%B.2%C.2.5%D.3%【答案】: D 48、下
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