2022年房地产估价师之开发经营与管理题库精选题库完整答案.docx
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1、2022年房地产估价师之开发经营与管理题库精选题库完整答案第一部分 单选题(50题)1、下列财务报表中,在编制时要求资金流平衡的是()。A.总投资估算表B.经营成本估算表C.投资计划与资金筹措表D.销售收入与经营税金及附加估算表【答案】: C 2、房地产属于非货币性资产,销售过程复杂,流动性很差,其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的()。A.变现风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险【答案】: A 3、工程成本控制的主要对象是主要费用的()。A.变动费用B.固定费用C.材料费用D.人工费用【答案】: A 4、为控制个人住房抵押贷款的风险,常用房地产支出与
2、收入来考核借款人的还款能力,计算还款能力,计算月房产支出与收入比的公式是()。A.本次贷款的月还款额/月均收入B.(本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额)/月均收入C.(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入D.(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额)/月均收入【答案】: C 5、( )是指房地产投资容易受到政府政策的影响。A.易受政策影响性B.存在效益外溢和转移C.适于进行长期投资D.最高最佳使用性【答案】: A 6、房地产投资方案比选通常是在()之间进行。A.独立方案B.互斥方案C.相关方案D.相容方案【答案】: B 7、在实际操作过程中,通常按照开发项目是否分期与开发
3、经营方式,有时还会考虑物业类型的匹配结构,构造()个基本评价方案。A.12B.13C.23D.24【答案】: D 8、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道,一般而言三种资金的使用顺序是()。A.资本金-借贷资金-预租售收入B.预租售收入-资本金-借贷资金C.借贷资金-预租售收入-资本金D.资本金-预租售收入-借贷资金【答案】: D 9、在收集一手资料的调查手段中,开放式问卷调查适用于()。A.因果性调查B.专题性调查C.描述性调查D.试探性调查【答案】: D 10、某家庭向银行申请了一笔数额50万元、期限20年、年利率6%的个人住房抵押贷款,若以等额还本利息照付的
4、方式按月还款,则其最后一个月的还款金额为()元。A.2093.75B.2208.33C.3582.16D.4583.33【答案】: A 11、下列方法中,不属于风险辨识方法的是()。A.专家调查法B.蒙特卡洛模拟法C.幕景分析法D.故障树分析法【答案】: B 12、某物业的购买价格为60万元,其中20万元为金融机构提供的抵押贷款,在正常经营期内,年租金收入为10万元,年运营费用为5万元,年还本付息额为2万元,所得税为25%,则该项投资的税前现金回报率为( )。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%【答案】: A 13、开发商申请领取施工许可证时,若建设工期不到一年的,则其到位资金
5、原则上不得少于工程合同价的()A.20%B.30%C.40%D.50%【答案】: D 14、房地产开发项目施工现场的安全由()负责。A.建筑施工企业B.监理企业C.房地产开发企业D.施工合同中规定的单位【答案】: A 15、固经丸中香附的功用A.调气活血B.疏肝理气C.行气养血D.疏肝养血【答案】: A 16、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种,两者的主要差异在于()。A.变动成本的设置B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置【答案】: D 17、用于物业大规模维修的资金来自于()。A.保证金基金B.资本支出预算C.年度运营预算D.季度预算【答案】: B 18、财
6、务内部收益率(FIRR),是指项目在整个计算期内,各年净现金流量现值累计( )时的折现率。A.大于零B.等于零C.小于零D.无关系【答案】: B 19、下列不属于利率的影响因素的是()。A.平均利润率B.借贷资本的供求关系C.通货膨胀率和预期通货膨胀率D.内部收益率【答案】: D 20、对于房地产开发项目,以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是()。A.自有资金B.销售收入C.自营收入D.经营资金出资额【答案】: D 21、某房地产投资项目的目标收益率为10%,内部收益率为16%,实际收益率为12%,银行贷款利率为7.5%,则通货膨胀率是()。A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5
7、.45%【答案】: C 22、下列不属于利率的影响因素的是()。A.平均利润率B.借贷资本的供求关系C.通货膨胀率和预期通货膨胀率D.内部收益率【答案】: D 23、进行会计查账的首要工作是( )。A.查阅会计账簿B.查阅会计凭证C.检查会计错弊D.查阅会计核算形式【答案】: B 24、先近似估算工程量,配上相应的概预算定额单价和取费,近似计算项目投资,这种估算方法称为()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法【答案】: C 25、在住房市场中,存量住房市场的市场结构特征是()。A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断【答案】:
8、A 26、下列财务报表中,反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的是()。A.资产负债表B.资本金现金流量表C.项目投资现金流量表D.财务计划现金流量表【答案】: D 27、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房,如对此问题进行调查,属于( )。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】: B 28、某市2013年存量商品住宅的吸纳率为50%,该市同期存量商品住宅的吸纳周期是()。A.1年B.2年C.1个月D.2个月【答案】: B 29、管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理合法经营活动而发生的各种费用,包括管理人员的工资和( )。A.前
9、期费用B.房屋开发费C.财务费用D.办公费【答案】: D 30、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中,营业利润与营业外收支净额之和为( )。A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润【答案】: A 31、商品房开发项目预计计税毛利率,开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于()。A.20%B.15%C.10%D.25%【答案】: B 32、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区,则B区的商业物业投资将会增加,这主要是由于房地产投资具有( )。A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【答案】: D 33、201
10、1年末,某市住房总量为5000万平方米,其中经济适用住房400万平方米,商品住房3750万平方米,同期住房空置量为750万平方米,其中经济适用住房为50万平方米,商品住房为450万平方米,则该市2011年末的住房空置率是()。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】: D 34、某房地产开发项目拟有三个投资方案,若对这三个方案的经济合理性进行比较,则比较的基础是该项目的()。A.利润表B.资金来源与运用表C.资本金现金流量表D.项目投资现金流量表【答案】: D 35、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款,年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元,则从
11、第5年开始该家庭的月还款额减少了( )元。A.994.37B.1016.81C.1255.16D.1387.24【答案】: A 36、保本点分析,是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到( )的极限值,以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A.利润为零时B.利润最大时C.允许的最低经济效益指标D.允许的最高经济效益指标【答案】: A 37、某企业2011年12月底,负债总额为400万元,利润总额为200万元,资产总额为1000万元。则该企业的资产负债率是( )。A.20%B.40%C.80%D.100%【答案】: B 38、某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、44
12、6.35、432.32、532.59、640.67、455.57,单位为万元,则该项目的动态投资回收期是()年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92【答案】: D 39、对房地产开发企业来说,下列房地产开发的工作内容中,属于建设阶段工作的是()。A.土地储备B.销售方案的细化C.建设项目的质量控制D.申领建设用地规划许可证【答案】: C 40、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营,其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元,各项成本费用为3.4万元,其中支付银行利息1.5万元,则张某的这项投资在第4年的利息备付率是()。A.1
13、.07B.1.47C.2.07D.3.33【答案】: C 41、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是()。A.收益现金流风险B.未来运营费用风险C.汇率风险D.时间风险【答案】: C 42、根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现,管理并评估物业服务公司的工作,这是()的工作内容。A.物业管理B.设施管理C.房地产资产管理D.房地产组合投资管理【答案】: C 43、存量房地产交易市场属于房地产( )。A.一级市场B.二级市场C.三级市场D.一手房市场【答案】: C 44、若名义利率为10%,通货膨胀率为4%,则实际利率为()。A.5.77%B.6.00%C.10.00%D.14.40%【
14、答案】: A 45、某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区,则B区的物业投资将会减少,这主要是由于房地产投资()的特性。A.区位选择异常重要B.变现性差C.需要适时的更新改造D.存在效益外溢和转移【答案】: D 46、在写字楼物业租赁中,物业管理企业可以通过对( )进行面积规划,来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A.面积单元B.面积单位C.出租单位D.出租单元【答案】: D 47、表示准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例的是()。A.空置量B.空置率C.空置水平D.空置面积【答案】: B 48、关于工程建设项目招标投标中开标的说法,错误的是()。A.应在招
15、标文件规定的地点开标B.应在提交投标文件的截止时间后尽快开标C.开标前应检查投标文件的密封情况D.应当众开标【答案】: B 49、房地产投资的收益,包括投资回收和( )两个部分。A.投资风险B.投资利率C.投资现值D.投资回报【答案】: D 50、某房地产开发企业对某小型普通住宅开发项目进行可行性研究时,不必涉及的研究内容是()。A.市场分析B.财务评价C.国民经济评价D.规划设计及方案选择【答案】: C 第二部分 多选题(50题)1、开发-持有出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括()等。A.土地成
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