2022年浙江省房地产估价师高分试卷67.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A.自然周期与投资周期同步变化B.投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C.投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期D.投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期【答案】 D2. 【问题】 李某通过贷款，购买一处120m2的商品住宅，其杠杆率为2.5，则李某购房的贷款价值比为（）。A.0.40B.0.60C.0.67D.1.67【答案】 B3. 【问题】 实物投资可分为（）。A.固定资产投资、流动资产投资等B.生产性投资

2、和非生产性投资C.直接投资和间接投资D.短期投资和长期投资【答案】 A4. 【问题】 从工程费用计算角度，工程计价的顺序一般为（ ）。A.单位工程总价分部分项工程单价工程项目总价建设项目总造价B.分部分项工程单价单位工程总价工程项目总价建设项目总造价C.分部分项工程单价单位工程总价建设项目总造价工程项目总价D.分部分项工程单价工程项目总价单位工程总价建设项目总造价【答案】 B5. 【问题】 房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。A.观察法B.实验法C.讨论法D.问卷调查法【答案】 A6. 【问题】 甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）设

3、立于 1998 年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为 200 万元。甲公司根据相关法律按税后利润的 10提取法定公积金，至 2008 年年底累计提取 100 万元，2009 年甲公司税后利润为 120 万元，当年分配 70 万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为 90 万元。2008 年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2009年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。2010 年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为 3 年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地

4、产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。A.30B.90C.120D.210【答案】 C7. 【问题】 房地产课税估价的目的是为了保证国家税收公平合理，为了避免纳税人偷税漏税和税务机关课税不公平,双方都要求对房地产价值进行评估。A.资产报酬率B.风险报酬率C.平均利润率D.期末利润率【答案】 C8. 【问题】 集体土地未经依法（）不得出让。A.征用B.征收C.批准D.备案【答案】 B9. 【问题】 房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。A.租金收入B.土地出让收入C.房地产抵押贷款D.净经营收入【答案】 C10. 【问题】 房地产开发公司于2007年1月开发一经济适用房住宅小区

5、，项目总投资为3000万元，并以划拨方式取得了该项目建设用地使用权。2007年6月，经招标，分别与B监理公司，C施工企业签订了监理合同、施工合同，其中建设工期为一年半，施工工程合同价为1800万元。2007年4月，正式开工建设。2008年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。A.300B.500C.540D.900【答案】 C11. 【问题】 王某于2016年2月将自有的一套住房出租，月租金为1200元。则王某该年度应缴纳房产税（ ）元。A.432B.528C.864D.1728【答案】 B12. 【问题】 下列关于廉租住房的资金来源，表述错误的是（ ）。A.地方财政将廉租住房保障资金纳

6、入年度预算安排B.廉租住房租金收入专项用于廉租住房的维护和管理C.土地出让净收益的5%用于廉租住房保障资金，各地区可因地制宜适当提高D.住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设【答案】 C13. 【问题】 房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法【答案】 C14. 【问题】 下列建设用地使用权出让的最高年限中，正确的是（ ）。A.居住用地为40年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地

7、为70年，综合或者其他用地为70年B.居住用地为50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年C.居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年D.居住用地为70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年【答案】 C15. 【问题】 一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的（ ）。A.20%B.30%C.60%D

8、.80%【答案】 C16. 【问题】 （2010年真题）实施加成征税，加二成等于加正税的（ ）。A.10%B.20%C.30%D.40%【答案】 B17. 【问题】 已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为（）。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%【答案】 A18. 【问题】 如果一组数字中含有异常的或极端的数值，采用平均数就有可能得到非典型的甚至是误导的结果，这时采用（ ）较合适。A.平均数B.中位数C.众数D.最高或最低值法【答案】 B

9、19. 【问题】 陈某预买一套建筑面积为l00m2 的商品住房，单价为10000 元m2，买卖双方对面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为95m2，如陈某选择购房，则实付购房款（）万元。A.90B.91C.93D.95【答案】 C20. 【问题】 购买一套建筑面积为120m2,单价为18000元/m2的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（）。A.于成交日期一年后一次性支付所有款面B.于成交日期一次性付清，绐予5%的优惠C.于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付D.首付50% ,余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的低押贷款支付【答案】 D二 , 多选题

10、 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 按投资计算基础的不同，现金流量表分为（）。A.项目投资现金流量表B.部分投资现金流量表C.资本金现金流量表D.借贷现金流量表E.投资者各方现金流量表【答案】 AC2. 【问题】 经济分析将不同的市场结构分为( )。A.完全竞争市场B.完全垄断市场C.垄断竞争市场D.寡头竞争市场E.寡头垄断市场【答案】 ABC3. 【问题】 在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。A.项目用地B.房地产市场供需C.房价现状及走势D.交通运输条件E.外围基础设施【答案】 AD4. 【

11、问题】 对置业投资来说，房地产投资表现的经济效果包括（）。A.租金收益B.物业增值C.股权增加D.销售收入E.开发利润的多少【答案】 ABC5. 【问题】 关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有（）。A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不相同E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果【答案】 AB6. 【问题】 申请房屋登记时，由当事人单方申请

12、的情形有（）。A.合法建造房屋取得房屋所有权B.权利人放弃房屋所有权C.继承取得房屋所有权D.产权交换取得房屋所有权E.依据人民法院生效法律文书取得房屋所有权【答案】 ABC7. 【问题】 下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【答案】 AD8. 【问题】 房地产市场划分为三级市场，下列市场类型属于二级市场的包括（）。A.国有土地使用权出让市场B.土地转让市场C.新建商品房租售市场D.存量房地产交易市场E.一手房市场【答案】 BC9. 【问题】 自城市规划法实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就（）出台了部门规

13、章。A.白线B.绿线C.紫线D.蓝线E.黄线【答案】 BCD10. 【问题】 我国现行法律制度体系包括（）。A.法律B.行政法规C.地方性法规D.部门规章E.技术规范【答案】 ABCD11. 【问题】 某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）。A.应采用客观成本而不是实际成本B.应该采用实际成本而不是客观成本C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整【答案】 ACD12. 【问题】 下列划拨用地中，不可以拍卖的有（）。A.国家机关用地B.

14、军事用地C.城市基础设施用地D.公益事业用地E.一般企业划拨用地【答案】 ABCD13. 【问题】 商业辐射区域分析的内容主要有（）。A.可能的顾客流量B.消费者行为、喜好和偏爱C.购买能力分析D.区域优势E.消费导向【答案】 ABC14. 【问题】 查帐的原则包括( )等。 A.联合性原则B.客观性原则C.合法性原则D.公正性原则E.民主性原则【答案】 BCD15. 【问题】 下列建设项目中，应采取招标等公开竞价方式取得国有建设用地使用权的有( )。A.工业厂房B.公益设施C.娱乐场馆D.城市基础设施E.高档酒店【答案】 AC16. 【问题】 下列关于物业管理表述正确的有（）。A.物业管理的

15、内容是保证和发挥物业的使用功能B.广义的物业管理就是对不动产管理活动的总称C.物业管理活动的依据是商品房买卖合同D.提倡按市场规则推行委托物业服务企业实施物业管理是现阶段我国物业管理政策的基本导向E.物业管理的主要目的是保证和发挥物业的使用功能使其保值增值【答案】 BD17. 【问题】 国际上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励赢利机构建房【答案】 ABD18. 【问题】 下列各项中，与计算税前现金流有关的有（）。A.所得税B.完工期限C.大修基金D.净经营收入E.抵押贷款还本付息【答案】 D19. 【问题】 中国目

16、前的房地产权利主要包括（）。A.所有权B.建设用地使用权C.地役权D.抵押权E.永租权【答案】 ABCD20. 【问题】 下列房地产市场调查的内容中，属于房地产市场营销因素调查的有（）。A.房地产销售价格调查B.房地产促销策略调查C.城镇居民家庭收入调查D.城市人口地理分布调查E.城市基础设施状况调查【答案】 AB三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某房地产估价机构接受委托，评估位于历史文化街的一座临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法。但又搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年

17、尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B是兄弟之间的转让；实例C是相邻商铺业主购买后扩大经营规模；实例D平面形状为“L”形，是业主将原为矩形的商铺临街面1/2宽度、1/3深度的部分转让给某银行安装自动取款机。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。请问：1四个交易实例是否可以选作可比实例？2四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对他们的成交价格进行修正或调整？【答案】1（1）四个交易实例不可直接作为可比实例，经过修正或调整后可以选作可比实例。（2）理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析，从

18、中选取可比性较强的房地产项目。可比实例是类似房地产中真实成交且符合一定条件的，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。A、B、C、D四个交易实例，除了案例中的特殊情况与外，与估价对象均具有较好的可比性，经过修正可以选作可比实例。2四个交易实例若选作可比实例，应分别根据其成交情况对其成交价格进行修正调整：（1）对实例A应进行权益状况调整，具体思路是对剩余3年租期中市场租金与租约租金的差价折现后加总，即调整至完整权利状态下的价格。（2）对实例B应进行利害关系人之间交易的交易情况修正，具体思路是进行市场

19、调查，一般情况下其成交价格会低于正常市场价格。（3）对实例C应进行相邻房地产合并交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会高于正常市场价格。即测算合并后的增值收益。（4）对实例D应进行临街宽度（宽深比）修正和形状（平面布局）修正。2. 估价报告是估价机构提供给委托人的“产品”，房地产估价师必须能够动手写作估价报告。、估价报告在写作时应满足哪些文字要求？、一份完整的估价报告应包括哪些内容？、对估价报告进行内部审核是保证估价报告质量和防范估价风险的最后一道防线。估价报告内部审核时，主要应审核哪些内容？【答案】1.本题考查的是房地产估价报告写作的文字要求。房地产估价报告写作的

20、文字要求主要包括对词义的要求、对语句的要求以及要防止错别字和错漏。（1）对词义的要求：用词准确；语义鲜明，不能含混不清、模棱两可；用词不可带有较强烈的感情色彩；用词简练、标准，不堆砌、不生造。（2）对语句的要求：句子简洁，概括性强；搭配得当；逻辑严密。2.本题考查的是房地产估价报告的构成要素。估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由以下八个部分构成：（1）封面；（2）致估价委托人函；（3）目录；（4）估价师声明；（5）估价假设和限制条件；（6）估价结果报告；（7）估价技术报告；（8）附件。对特定目的的房地产估价报告如房地产抵押贷款前估价报告，还应包括估价对象变现能力分析与风险提示

21、。此外，房地产估价报告根据估价委托人的需要或有关要求，还可在完整的估价报告的基础上形成估价报告摘要。3.本题考查的是估价报告内部审核表。估价报告内部审核主要针对技术报告，围绕影响估价结果的几大方面展开，审核重点主要包括以下几方面：（1）估价报告的完整性；（2）估价假设和限制条件；（3）估价目的及价值定义；（4）估价对象的界定、描述和分析；（5）市场背景描述与分析；（6）最高最佳利用分析；（7）估价方法选用；（8）数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程；（9）估价结果确定及结论表述；（10）估价报告的规范性、文字表述；（11）审核结论。3. 某综合楼房地产估价报告封面及目录（略）致委托估价方函

22、（略）估价的假设和限制条件(略）估价结果报告一、委托方某人民法院二、估价方某房地产评估有限公司三、估价对象(一)估价对象权利状况1.估价对象为某厂于1996年建造，土地用途为工业，土地使用权类型原为划拨，2002年办理房地产抵押登记，抵押期三年，2005年8月5日抵押合同到期后，又与抵押权人续期三年，2002年在办理房地产抵押登记时间时设定为出让，设定出让年限自2002年7月11日起至2052年7月10日止，至估价时点，其土地已使用4年(取整），尚剩余使用年限为46年(取整）。2.估价对象所处建筑物建成于1996年，为钢混结构，房屋经济耐用年限60年，至估价时点，该建筑物已使用10年。3.本次

23、评估为委托估价方拍卖估价对象提供价格参考。【答案】(1)缺少估价师声明。(2)委托方和估价方描述不全，缺少法人代表、单位位置、联系电话。(3)缺少估价时点原则。(4)估价报告未在估价机构存档。(5)估价结果缺单价。(6)未在报告中说明待估地下室不计地价的原因。(7)在用成本法计算时公式中缺销售费用一项。(8)在用成本法列表计算中“销售费用”应是“销售税费”。(9)在用成本法列表计算“建筑物的投资利润”中的“开发利润”应表述为“建筑物投资利润率”。(10)在用成本法列表计算“土地的开发利润”中的“开发利润取15%”应表述为“土地投资利润率取15%”。(11)在用收益法计算年总费用（运营费用和有效

24、毛收入）时，也应说明这是客观正常情况下的费用。(12)在用收益法计算年总费用（运营费用和有效毛收入）时,应包括设备的折旧费（由于装修是由承租方负担的，所以装修部分的折旧费不用计算在内）。(13)在用收益法计算可获得收益年限时，建筑物建成年代应是1996年，而不是1997年。(14)在计算土地取得成本及开发成本时，应说明土地报酬率4.01%的由来。4. 李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。李某为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。请问：1.该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价？估价时应采用哪种价值类型？2.该估价项目主要适宜

25、采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。【答案】1.属于咨询性估价，投资价值。2.收益法。首先，确定未来收益期限。其次，预测未来各期的净收益。第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。5. 估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃。因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月

26、5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地査勘。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象(一)估价对象实物状况（略）(二)估价对象权益状况（略）(三）估价对象区位状况（略）四、估价目的为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义估价对象于估价时点的公开市场价值。六、估价时点2008年9月5日。七、估价依据【答案】1.价值定义错，应为估价对象（包含建筑物室内自行装饰装修部分的价值）的市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。2.估价时点错，应为2008年8月30日（取得拆迁许可证之日）。3.估价时点位置错，估价时点应在价值定义之前。4.估价方法选用理由错，应将成本法改为或增加。由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估。