房地产企业项目成本与进度管理研究.docx

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1、房地产企业项目成本与进度管理研究摘要：实现盈利，追求企业价值最大化，是每个企业终极目标。本钱管理在最大程度上挖掘潜在的产能，保证企业的经济利益。在房地产项目建设过程中出现的项目本钱与进度割裂的现象特别简单导致本钱失控的结果。本文论述通过完善项目相关制度、分解目标本钱、建立ERP管理系统、提高信息质量及共享程度，使用挣值法协调进度、本钱、质量之间的关系来实现本钱全过程动态管理，避开本钱预算管理失控，提高本钱管理水平，加强风险管理，保证目标利润的实现。关键词：房地产企业；项目本钱管理；进度管理在当下的宏观环境条件下房地产企业的黄金时代已经过去，外部环境不断恶劣，而人工本钱、材料本钱年年攀升，企业之

2、间的竞争也愈发激烈，盈利空间越来越小，小型房地产企业很简单因自身资金缺乏，资源有限等缘由而被市场淘汰。降低本钱已成为中小型房地产企业管理工作的首要问题，通过对预算目标进行分解至可控单元，对本钱进行精细化管理，对项目整体建设的过程进行科学合理的动态管理，掌握本钱，保证利润实现，使企业在保证质量的同时获得最大的盈利保证企业生存。1一、中小型房地产企业项目本钱与进度管理存在的问题房地产项目本钱随着施工进度的推动而增长，最终形成项目总本钱。在对以往项目进行总结的过程中发觉在项目建设过程中开发本钱确实认与工程的进度不同步，导致改良措施不能充分发挥作用甚至失效，尤其在一些重要的合同或环节中出现进度、本钱、

3、质量的不同步，往往会造成无法挽回的后果最终导致本钱失控，无法实现既定的利润。一目标本钱不精确加之制度不健全导致目标本钱分解不到位首先，中小型房地产企业由于规模和资金的限制，往往在项目进行开发之前针对项目本钱制定一套打算，用来估算目标本钱，投资额，筹资额等指标，并将本钱估算作为目标本钱实施。但本钱估算主要基于阅历值，对于新项目在建设中存在的诸多不确定因素存在主观猜想，精确度低，合理性无法保证，造成目标本钱不够精准。其次，本钱管理是对项目产生的支出进行管理掌握的过程，需要全员参加共同落实完成，而非某一部门责任。但本钱管理制度不完善，使得本钱管理仅仅成为某些部门的责任，对于相关部门在项目建设过程中只

4、关注进度、质量、安全等目标，却没有对应的本钱掌握目标。目标本钱责任划分不明确，参加项目的各职能部门各自为政，没有有效的沟通协调机制，无法对本钱进行整体把控。最终，房地产开发项目历时长、本钱覆盖的范围广，核算冗杂，整体把控难度大。可以通过将目标本钱分解为可以直接进行管理的工作单元，对每个单元进行把控，保证目标本钱实现。但由于缺乏科学合理的安排方法和制度保障，目标本钱分解粗略，使得具体合同数据与相关科目无法对应，合同执行进度与执行部门无法对应，合同执行过程与相关负责人员无法对应，信息不对称导致实际进度与本钱信息脱钩。2二变更签证频繁，缺乏动态本钱跟踪系统首先，变更签证频繁，对最终本钱形成有很大影响

5、，反馈不准时，各部门信息不同步，导致项目整体工程进度与已经形成的本钱不同步，无法准时反映实际的本钱状况，致使制定的措施不能充分发挥作用甚至失效。其次，缺乏动态本钱跟踪系统。在项目开发过程中，统计本钱时往往只计算已经发生并订立合同的本钱，而没有将尚未订立合同的本钱估算在内，只有在项目决算阶段才会发觉本钱变更的问题，失去了主动掌握的先机，只能被动地接受。三管理模块不兼容导致数据更新不准时造成管理部门间沟通不畅伴随着科技的进步，企业在提高自身管理水平的同时不断引进各种管理帮助系统，以应对现代工程项目管理各项工作对基础数据的搜集与整合要求。许多大型集团企业设立了自己的财务共享中心，中小型企业由于规模和

6、资源水平的局限，只在某一部门或针对某一业务购置或开发相应的管理系统模块，例如：财务模块、预算模块等。由于不同品牌模块之间不兼容，数据口径不一致，大部分数据的传递需要具有专业学问的人员进行模块之间的信息转录。同一数据在不同模块间的转录，既浪费了时间，又加大了转录数据错误的风险，造成数据不同步，部门之间沟通不畅，协作难度加大。二、中小型房地产企业项目本钱与进度问题的改善策略一谨慎制定目标本钱目标本钱是房地产企业依据外部环境结合公司内部管理架构，通过对本钱估算、本钱测算及本钱预算结合本钱管理方法制定可以确保目标利润的本钱总额。目标本钱需要经过反复测算，多次论证，严格审核，多部门协作共同完成。1.本钱

7、估算在投资决策阶段通过市场调研分析作出设计方案，由对应的本钱部，工程部，销售部依据往期数据测算出项目的投入产出及利润状况，并通过与类似项目或周边项目类比反复论证，估算出项目的初步数据为管理层是否立项提供根据。2.本钱测算当管理层确定立项开发后，项目进入规划设计阶段，设计阶段对本钱总量起着确定性作用，需要充分考虑政策，材料，税费等内外部因素产生的本钱费用，进行精密的测算。最终将测算结果数据报管理层审核通过后作为本钱预算的根据。3.本钱预算依据本钱测算数据和最终的施工图纸，由本钱，工程，质量等部门进行完好的工程本钱预算，各相关部门对相关费用进行预算，例如财务部对财务费用预算；销售部对销售费用进行预

8、算；综合部对日常管理费用预算等，最终由财务部对各项预算费用进行汇总，形成最终项目预算，最终经管理层批准的预算数据形成最终的项目目标本钱。3二健全本钱制度，分解本钱至可控单元，并建立动态本钱跟踪体系首先，完善本钱管理制度，根据企业组织架构、部门职能，以及人员设置修订制度，相关人员共同参加意见制定具体的工作指引及本钱管控责任文件，明确划分各职能部门本钱管控要点，负债人等细则，防止只关注进度、质量等目标，而忽视对应的本钱掌握，优化流程提高工作效率。其次，将目标本钱进行横向以及纵向分解。纵向分解是指将目标总本钱根据本钱核算科目进行分解，将目标总本钱分解至明细或帮助的末级科目。横向分解是指根据企业内部架

9、构，将目标本钱费用依据实际状况和分工分解落实到各相关部门，可以细化到具体负责人员，将本钱执行打算精细化，使全体人员参加到本钱管理中。再次，房地产公司在开发项目时投入的资金量很大，项目的各个环节都会产生本钱。在确保数据准时更新的前提下，通过类似或周边项目数据对比，采纳合理有效方法对尚未发生且未订立合同的数据进行充分评估，对项目本钱进行动态掌握。实现全过程动态本钱掌握，在保质保量的前提下最大程度挖掘潜在的产能，以确保企业的目标本钱实现。三建立ERP系统工程项目在开发和建设过程中会产生各类信息，例照实际发生的本钱信息、目标本钱信息、产生本钱偏差的信息等，信息量大且特别冗杂。ERP是一种集生产资源管理

10、，质量管理，业务流程管理，产品数据管理和财务管理等功能于一体的企业管理软件，数据具有可延展性，为管理层做经营决策提供根据。首先，ERP打破信息壁垒整合各模块之间的信息，对企业资源进行了全面综合管理，突出了资金的重要地位，在防止信息孤岛的同时避开各模块之间数据传输人工转录造成的错误，保证信息准时性。其次，通过对数据整合加工和本钱分析使业务财务渐渐融合，数据更加真实精确，信息传递准时，提高整体工作效率。使财务由事后记账向事前分析筹划的方向推动，推动财务会计向管理睬计转化。再次，ERP可以依据自身实际状况对模块进行设置，通过部门间的工作需要优化业务流程，整合各种资源削减部门之间的沟通障碍，加强互相合

11、作，避开人情关系带来的掣肘，促进企业规范化，提高整体管理水平。4四采纳挣值法对工程进度与本钱构成进行考核分析在房地产项目开发过程中，项目的进度、本钱和质量是本钱掌握的关键问题，如若有一方面出现错位未能准时发觉都有可能会导致项目的损失，造成严重的后果。挣值法是一种分析实际本钱与目标本钱之间差异的偏差分析方法。通过对差异缘由分析制定对应策略协调进度、本钱、质量之间的关系，保证项目建设顺利开展，目标利润实现。首先，建立具体精确的WBS工作分解结构依据工作指南明确工作范围，对相应的内容进行细化分解至单独的工作单元明确参加人员，并确定对应的目标本钱和起始日期。其次，收集信息定期对数据进行挣值分析，通过对

12、BCWS即预算本钱，ACWP即实际完成任务对应的实际本钱，BCWP即实际完成任务对应的预算本钱，挣值EV之间的本钱差异CV，进度差异SV，通过对本钱绩效指数CPI，进度绩效指数SPI，的计算分析对项目下一步进展状况进行科学研判，有针对性的解决项目在建设过程中存在的本钱失控、进度偏离的问题。例如，办理建设用地答应证中包括了3个具体步骤，打算用时5周，列明每项任务完成时间节点，打算本钱和负债人。每周对实际完成状况和实际本钱与目标本钱进行比对，分析差异缘由，找出解决方案，准时调整。观看几次挣值结果的改善状况，对改善方案准时调整，做到各子项目节点打算有序可控，保证下一阶段进度和本钱掌握在合理范围内，确

13、保目标利润的实现。5三、结语房地产本钱管理将财务工作由以往的事后记账，转变到从事前到事后的全程跟踪，以核算清晰、管控得住、合理降低为目标。通过ERP系统对数据的高效处理，使用挣值法，将伴随着每一环节的资金投入实行严格把控，实现对本钱的全过程动态管理。实时反映项目投资运行状况，准时发觉问题并实行有效的掌握措施，保证资金不偏离轨道，缩小项目总体投资偏差，降低投资风险，保证利润实现。参考文献1郑继莲.房地产项目本钱掌握管理的思索J.现代经济信息，202219.2张素芳.房地产开发项目全本钱管理运用分析J.中国集体经济，202236.3李涛.房地产企业开发项目全本钱管理运用思索J.财会学习，202225.4魏红萍.基于项目全寿命周期的房地产企业本钱管理J.建筑经济，20227.5薛中秋.对房地产企业开发项目全本钱管理讨论J.时代经贸，20221.142 刘懿 单位：天津博亚投资进展有限公司本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第9页 共9页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页