徐州市住宅小区物业管理条例.docx

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1、徐州市住宅小区物业管理条例徐州市住宅小区物业管理条例为了规范物业管理活动，提高居民的居住质量，维护物业管理各方的合法权益，制定了徐州市住宅小区物业管理条例，下面是条例的具体内容，欢迎大家阅读。徐州市住宅小区物业管理条例第一章 总则第一条 为了规范物业管理活动，提高居民的居住质量，维护物业管理各方的合法权益，依据国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法律法规，结合本市实际状况，制定本条例。其次条 本市行政区域内住宅小区物业的运用、维护、服务及其监督管理，适用本条例。本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行修理、养

2、护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。第三条 市、县(市)、区房产管理部门是物业管理工作的行政主管部门(以下简称物业主管部门)。市、县(市)、区人民政府相关部门根据各自职责，共同做好物业管理的有关监督管理工作。第四条 各县(市)、区人民政府应当建立由本行政区域内的房产主管部门、街道办事处(镇人民政府)及相关部门和单位参与的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理的重大问题。街道办事处(镇人民政府)详细负责本辖区内物业管理工作的指导、帮助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居(村)民委员会应当予以帮助和协作。业主、业

3、主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷，应当纳入人民调解委员会工作范畴。第五条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，加强物业服务企业从业人员培训，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。其次章 业主、业主大会与业主委员会第六条 房屋的全部权人为业主。业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利、履行义务。物业管理区域内的全体业主组成业主大会。第七条 业主大会依据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会，选举产生一个业主委员会。业主大会和业主委员会，根据法律、法规规定履行职责，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理

4、规约，要求停止侵害、消退危急、解除妨害、赔偿损失。第八条 物业管理区域内，交付满一年或者已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十的，应当召开首次业主大会会议。建设单位应当在满意上述条件之日起三十日内将法律、法规规定的筹备首次业主大会所需材料报送物业所在地街道办事处、镇人民政府。街道办事处(镇人民政府)对符合条件的，应当在六十日内组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。首次业主大会会议筹备组应当在成立之日起六十日内根据法律、法规规定的程序召开首次业主大会会议。第九条 筹备首次业主大会会议所需经费由建设单位担当。首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的运用状况向业主公布。筹备经费的结余部

5、分纳入物业专项修理资金或者依据业主大会的确定运用。第十条 业主大会可以实行现场会议或书面、网络等形式召开。业主可以托付他人代理参与业主大会会议，但物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席会议。代理人参与业主大会会议时，应当出具业主书面授权托付书和本人身份证明。业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或者其书面托付的代理人应当列席会议。采纳书面形式的，应当将会议内容送达全体业主或者其代理人;无法送达的，应当在住宅小区明显位置公告。须要投票表决的事项，表决看法应由业主本人或者其代理人签名、或者网络实名认证。街道办事处、镇人民政府或者其托付的社区居(村)民委员会应当对业主大会会

6、议表决状况进行监督。第十一条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会委员人数应当为五至十一人的单数。单位业主可以选派自然人参选业主委员会委员。划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当依据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的方法。第十二条 下列人员不能担当业主委员会委员、候补委员：( 一)业主本人、配偶及其直系亲属在为本住宅小区供应物业服务的企业或者机构任职的;(二)承租方或者其代表人、业主的托付代理人。激励符合条件的社区居(村)民委会工作人员担当所在住宅小区的业主委员

7、会委员。第十三条 经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在七日内召开业主委员会会议。业主委员会会议应有过半数的委员出席，业主委员会会议应当制作书面记录并存档。业主委员会会议作出的确定，必需经全体委员半数以上同意，并自作出确定之日起三日内在物业管理区域内公告。业主委员会召开会议应当通知社区居(村)民委员会，社区居(村)民委员会可以派员列席。第十四条 业主委员会执行业主大会的确定事项，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施状况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)刚好了解业主、物业运用人的看法和建议，监督和帮助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监

8、督管理规约的实施;(五)通过上门催缴、在住宅小区显著位置公示等形式，督促欠缴物业费的业主限期缴纳;(六)业主大会给予的其他职责。第十五条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内向物业所在地的县(市)、区物业主管部门和街道办事处(镇人民政府)备案。业主委员会应当听取业主和物业运用人对物业管理和业主委员会日常工作的看法和建议，接受询问、投诉和监督。第十六条 业主委员会委员有下列情形之一的，业主大会或者业主委员会依据业主大会的授权，可以确定终止其委员资格：(一)以书面方式提出辞职恳求的;(二)侵害业主公共利益的;(三)不缴纳物业服务费等拒不履行业主义务的;(四)利用委员身份谋取私利或不正值利益的;(

9、五)不适合接着担当业主委员会委员的其他情形。业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当刚好补足。业主委员会委员人数不足总数的二分之一或不能正常开展工作时，物业所在地的街道办事处(镇人民政府)应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。第十七条 业主委员会在任期届满的三个月前，应当书面报告所在地街道办事处(镇人民政府)，根据规定组织换届选举。业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当在街道办事处(镇人民政府)指导下，将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。业主委员会委员在任期内提前终止的，应当在终止之日起三日内向本届业

10、主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。第三章 前期物业管理第十八条 新建住宅小区实行前期物业管理制度。新建住宅小区建设单位，应当在取得商品房预售许可证之前，通过物业主管部门建立的统一物业管理招投标平台，公开选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。第十九条 建设单位应当供应前期物业管理开办费，所购资产归全体业主全部，由物业服务企业运用。物业服务企业应当向小区业主公示开办费购买的资产，物业服务企业退出物业管理项目时应当向业主委员会或者另聘的物业服务企业移交。物业主管部门应当监督物业开办费的运用和管理。其次十条 建设单位应当与物业服务企业签订书面前期物业服务合同，自合同签订之日起三十日内

11、到县(市)、区物业主管部门进行备案。物业服务企业在中标或被选聘后，应当在备案前缴纳物业服务质量保证金。其次十一条 前期物业服务合同约定期限的，其期限不少于物业管理区域具备成立业主大会条件之日起一年。原前期物业服务合同终止，更换物业服务企业的，应当在终止前三十日内完成前期物业招投标工作。提前终止前期物业服务合同的，自书面通知到达建设单位之日起满三个月时合同终止。建设单位应当根据物业管理及前期物业管理招标投标相关规定刚好另行选聘物业服务企业。其次十二条 住宅小区内的供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视、公共照明等终端用户分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线的全部权由业主

12、大会确定无偿移交的，由物业管理区域所在地县(市)、区人民政府组织相关专业经营单位接收并负责修理、养护、更新和管理。其次十三条 物业服务企业应当在前期物业管理介入期间履行以下职责：(一)参加工程的检查，对发觉的工程质量问题和其他不利于物业运用和管理的问题，刚好向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议，并帮助专业管理部门督促落实;(二)就共用设施设备的安装位置、管线走向等事项向建设单位提出建议，并参加共用设施设备的安装、调试等工作;(三)物业服务企业应当建立物业项目和物业档案资料清册。建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料，建立日常管理档案;(四)物业交付运用前物业服务企业应当与建设单位共

13、同完成查验工作，移交双方应当办理总体移交手续和单项移交手续;(五)依据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主供应物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序。其次十四条 前期物业服务期间，建设单位和物业服务企业应当在前期物业服务合同中约定物业经营性收益运用管理事项，并向业主公示告知。物业经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账;由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户。第四章 物业服务其次十五条 选聘物业服务企业前，业主委员会应当拟定选聘方案。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的资质、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。选聘方

14、案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当在物业管理区域内公告。其次十六条 业主大会选聘物业服务企业，应当通过所在地的县(市)、区物业主管部门的物业管理招投标平台公开招标。但业主大会确定接着聘用原物业服务企业或者业主大会确定采纳协议选聘等其他方式的除外。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报物业所在地的县(市)、区物业主管部门和街道办事处(镇人民政府)备案。物业服务企业应当在备案前向所在地的县(市)、区物业行政主管部门缴纳物业服务质量保证金。其次十七条 物业服务企业应当根据物业服务合同的约定供应相应的

15、服务，并履行以下职责：(一)维护物业管理区域内基本秩序，根据物业服务合同的约定，供应相应的服务;(二)接受社区居(村)民委员会监督指导，协作做好社区管理相关工作;(三)向业主、非业主运用人告知平安合理运用物业的留意事项;(四)在小区主要出入口等显著位置公示临时管理规约或管理规约、物业服务内容和标准、收费标准、服务责任人、24小时服务电话;(五)维护管理疏散通道、平安出口、建筑消防设施和消防车通道，供应消防平安防范服务;(六)帮助公安机关做好物业管理区域内的平安防范工作。(七)应当根据有关规定为邮政、快递企业投递邮件供应便利;(八)协作相关部门完成其他管理工作。其次十八条 物业服务合同双方约定预

16、收物业服务费的，预收期限最高不得超过一年。物业服务合同存续的剩余期限不足一年的，则预收期限不得超过合同的剩余期限。其次十九条 物业全部权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约或管理规约、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人，并对物业服务费的结算作明确约定。业主可以在临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则中规定物业管理区域内单套住房出租的人数限制及人均面积标准。第三十条 物业服务收费可以实行包干制或者酬金制等方式，详细收费方式由物业服务合同约定。物业服务收费项目和标准应当向全体业主公布。物业服务收费标准应当由物业服务企业报项目所在地

17、价格行政主管部门备案。物业服务合同签订后，物业服务收费标准调整的，应当经过业主大会确定。实行物业服务包干制收费方式的物业服务项目，每半年公布一次物业服务费、物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支明细;实行物业服务酬金制收费方式的物业服务项目，每年公布一次各项资金收支状况。市、县(市)、区人民政府应当对保障性住房和低保户、特困户进行物业费补贴。详细补贴标准由市政府制定。第三十一条 业主大会确定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当根据规定办理移交手续。物业服务企业撤离后，有业主委员会的，档案资料移交给业主委员会，再由业主委员会移交给新选聘的物业服务企业;没有业主委员会的，可移

18、交给社区居(村)委会代管，或干脆移交给新入驻的物业服务企业。承接方应比照物业项目和档案资料清册进行查验。物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等理由拒绝退出物业项目，不得擅自终止物业服务。物业服务企业退出物业项目时业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，物业所在街道办事处(镇人民政府)应当进行应急管理。社区居(村)民委员会可以在街道办事处(镇人民政府)托付下依据应急管理的须要负责组织基本保洁、保安等服务。各相关职能部门及供水、供电、供气等专业单位应当予以协作。第三十二条 经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意，物业管理区域可以在街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会

19、的监督指导下由业主自行管理。实行自行管理的应当将执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等内容提交业主大会会议表决。电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产平安以及其他有特定要求的设施设备，应当托付专业机构进行修理和养护。市区无物业管理的居住小区，每三万平方米由县(市)、区物业主管部门指导社区居(村)民委员会建立社区物业服务站，供应基本物业服务。物业服务站的详细筹建方法、经费来源由市政府制定。第五章 物业的运用和维护第三十三条 加强停车场规划建设，合理配置泊位资源。新建小区停车位的配比率最低应当达到1:1的标准。新建小区地下停车场有空余的，禁止车辆在小区地面乱停乱放，车主应当购买或租赁空余车位。政府

20、激励在有条件的老小区建树阵式停车场(位)或者建立机械立体停车库，激励住宅小区周边公共停车场向特定小区优先开放，规范收费标准。第三十四条 业主或者物业运用人对住宅装饰装修的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将住宅装饰装修的禁止行为和留意事项告知业主或者物业运用人。物业服务企业不得与沙霸楼霸勾结,发觉有沙霸楼霸现象的应当刚好报告当地公安部门，维护业主正常装修秩序。第三十五条 有下列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当刚好劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应刚好报告有关主管部门，有关主管部门应当刚好进行查处;业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。(一)擅自将住宅变

21、更为经营用房及其他变更物业规划用途的;(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构的;(三)违法搭建建筑物、构筑物的;(四)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的;(五)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反平安规定物品的;(六)制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风的;(七)随意弃置垃圾、排放污水、抛掷堆放杂物和露天焚烧垃圾的;(八)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施的;(九)擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆的;(十)破坏或者擅自变更房屋外观的;(十一)擅自由建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画等行为的;(十二)非法饲养家畜、禽类、大型

22、犬、烈性犬的;(十三)占用或堵塞消防通道、疏散通道、平安出口，圈占或遮挡消火栓等违反消防法律、法规行为的;(十四)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。第三十六条 城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋运用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。第三十七条 建设单位应当根据国家规定的保修期限和保修范围，担当物业的保修责任。建设单位应当缴纳工程质量保修金，用于解决工程质量保修期满后的工程质量遗留问题。市、县(市)物业主管部门为工程质量保证

23、金的管理单位。第三十八条 住宅物业交付运用后，电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主担当;其更新改造根据相关法律、法规执行，所需资金由业主担当，政府可以赐予补贴。第三十九条 首期住宅专项修理资金由建设单位在办理房屋初始登记时先行交存。住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在入住前向建设单位交存首期住宅专项修理资金。住宅专项修理资金的收取、运用、监督管理方法由市政府另行制定。第六章 法律责任第四十条 违反本条例的行为，法律、行政法规或者本市其他法规有惩罚规定的，依照有关法律、法规处理。第四十一条 业主、运用人违反管理规约应当担当相应的民事责任。对违反管理规约的，业主委员会应当予以劝阻、制

24、止;对不听劝阻的，业主委员会可以在物业管理区域内就相关状况予以公示;相关业主可以依法向人民法院提起民事诉讼。第四十二条 业主委员会委员违反规定，从事违法活动，损坏业主利益的，由当地公安机关依法处理，构成犯罪的依法追究刑事责任。第四十三条 物业服务企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由市、县(市)、区物业主管部门依照职责权限根据下列规定进行惩罚：(一)未根据其次十条第一款、其次十六条第三款规定的要求将物业服务合同备案的，责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上三万元以下的罚款;(二)违反本条例第三十一条其次款，擅自终止服务的，三年内不得在本市承接新的物业服务项目，物业服务企业的法定代表人在三年

25、内不得从事物业管理活动;(三)违反本条例第三十五条规定，未履行有关报告义务的，由县(市)、区物业主管部门处以1万元以下罚款;物业服务企业明知有关违法建设和破坏行为而不予制止或者报告的，由市物业管理协会依据行业自律相关规定予以惩戒;(四)违反本条例其次十条其次款、其次十六条第三款规定缴存物业服务质量保证金的，责令限期缴存，逾期仍不缴存的，处以应缴存额百分之二十的罚款。第四十四条 建设单位违反本条例规定有下列行为之一的，由市、县(市)、区物业主管部门依据职责权限根据下列规定赐予惩罚：(一)未根据本条例第八条其次款规定将物业管理区域符合业主大会成立条件的状况书面报告物业所在地街道办事处、乡(镇)人民

26、政府，或者未根据规定供应有关资料的，责令限期改正，逾期不改正的，处以一万元以上十万元以下的罚款;(二)未根据本条例第九条第一款规定交纳首次业主大会会议筹备经费的，责令限期改正，逾期不改正的，处五千元罚款;(三)违反本条例第十八条其次款规定，对新建住宅物业未通过招投标方式选聘物业服务企业或者未经物业主管部门批准，擅自采纳协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，赐予警告，可以并处三万元以上十万元以下的罚款;(四)违反本条例第十九条第一款规定未交存前期物业开办费以及第三十七条规定未交存工程质量保修金的，责令限期缴存，逾期仍不缴存的，处以应缴存额百分之二十的罚款，并自逾期之日起按日加收万分之三的滞纳金;(五)违反本条例第三十九条规定，未交纳住宅专项修理资金的，由市物业主管部门责令限期改正，可处应交专项修理资金数额一倍以下的罚款。第七章 附则第四十五条 非住宅小区的物业管理，参照本条例执行。第四十六条 本条例自20xx年 月 日起施行。