(财务)房地产开发类项目调查模版.docx

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1、窗体顶端信贷业务调查报告(房地产开发类)受信人全称：申报机构：受信人归属集团：本次授信性质：本次授信种类：信用评级：授信金额（元）：授信敞口（元）：期限（月）：利/费率说明：担保内容：授信业务品种：主办调查人员：联系电话：协办调查人员：联系电话：窗体底端窗体顶端一、授信人基本情况(一)基础信息企业全称贵州友诚圣凯置业投资有限公司企业类型其他有限责任公司营业期限2012-11-13至长期员工人数成立时间2012-11-13注册地址凯里市环城西路92号法人代表陈财明实际控制人陈财明注册资本（万元）贰仟万元整实收资本（万元）壹仟万元整注册资本和实收资本差别原因经营范围房地产开发；项目投资；土地整理；

2、水暖电安装作业分包；房地产销售代理；非金融性投资【需许可和资质的项目，凭有效许可证、资质证开展经营活动】所属行业房地产开发资质暂定三级窗体底端窗体顶端（二）股东构成 股东名称股权比例是否为逃废债企业四川友诚房地产开发有限公司74%否贵州圣凯投资有限公司26%否窗体底端窗体顶端（三）控股股东的股东构成 股东名称股权比例（%）是否为逃废债企业窗体底端窗体顶端（四）下属核心企业 名称股权比例是否为逃废债企业无下属公司窗体底端窗体顶端（五）其他关联企业名称与授信人关系是否为逃废债企业窗体底端窗体顶端（六）企业股权架构及主要股东情况股东名称注册资本实际投入资本占认缴资本比例(%)RMB占注册资本比例（%

3、）第一次验资（RMB）本次投资RMB折合RMBRMB 合计合计2、企业架构情况：序号公司名称法人代表注册资本股东姓名出资金额出资方式股权比例贵州友诚圣凯置业投资有限公司陈财明贰仟万陈财明吴希3、主要股东（实际控制人）的情况：姓名性别职务出生日期籍贯（出生地）国藉文化程度本单位服务时间身份证号码从事本行业时间有无不良信用记录是否在逃废债企业任职工作经历个人资产情况产权人地址产权证号估值（万元）合计个人负债情况贷款品种贷款金额（万元）抵押物月供（元）期限4、管理层评价： 窗体底端窗体顶端（七）历史沿革及股权变迁情况 窗体顶端窗体底端窗体顶端已开发项目情况项目名称总建筑面积（m2）已销售面积/已销售

4、比例项目类型已销售总收入投资比例 正在开发项目情况项目名称总投资额资金缺口抵押状态预售面积及比例投资比例土地储备情况窗体底端窗体顶端（二）其他情况：1、 企业基本情况简介：2、 项目简介：3、 目前投资推进情况：4、 我司授信计划：窗体底端窗体顶端是否关联交易是否重叠客户授信策略分类首次授信时间窗体底端窗体顶端（二）本次申请情况业务种类授信额度授信敞口授信余额敞口余额期限 （月)担保方式资产分类贷款两亿18个月担保内容授信业务品种及其他主要授信条件窗体底端窗体顶端窗体底端窗体顶端（四）在我司总体授信情况 业务种类授信额度(万元)授信敞口（万元）授信余额（万元）敞口余额（万元）期限 （月)额度到

5、期日担保方式资产分类窗体底端窗体顶端窗体底端窗体顶端窗体底端窗体顶端（七）同业授信情况 授信银行名称业务种类授信额度（万元）授信敞口（万元）授信余额（万元）敞口余额（万元）担保人/物资产分类 合计（万元）-窗体底端窗体顶端（八）贷款卡查询信息（截至2013年2月28日）1.贷款卡状态2.未结清不良信贷信息3.历史不良记录4.未结清业务信息5.对外担保信息6.说明窗体底端窗体顶端（九）预警及其他重大事项：1、重大风险因素核查：1、 被银监会/局通报，列入大额授信客户风险信息；2、被证监会通报、立案调查等；3、列入总、分行信贷业务预警通报名单等；4、因重大安全事故、环保事件等被安全或环保部门立案、

6、通报或处罚等；5、被法院立案、起诉、查封、保全、执行等（须查询全国法院被执人信息系统）；拖欠工资、税款等；6、被媒体披露不正常、不正规的经营活动；涉及民间借贷、高管人员赌博；7、订单大幅减少、开工不足、财务状况急剧恶化；8、原材料大幅跌价，存货跌价损失巨大；9、担保链出现问题，代偿风险显现；10、抵质押物价值明显下跌或变现困难，或抵押物空置时间长可能被无偿收回；11、重大股权变更、股权纷争、重大人事变动；12、所属集团、关联企业出现上述情况。如出现以上事项，请具体说明相关情况： 均未出现上述事宜。2、实际控制人人行个人征信信息：3、其他预警系统信息： 无窗体底端窗体顶端四、财务情况分析（单位：

7、万元人民币）报表时间2012/122013/122014/12评 论资产和负债和所有者权益总资产694,659,474.79779,579,884.98流动资产66,990,194.75692,933,807,32778,186,530.35其中：货币资金 854,233.54218,026.28696,702.76应收账款应收票据预付账款549,218,801,57606,945,500.57其它应收款9.295,964.2126,175,802.4048,783,949.44存货270,000.00117,286,517.10121,748,402.58非流动资产1,725,667.471

8、,393,354.63其中：固定资产1,197,876.711,085,473.87在建工程可供出售金融资产持有到期投资长期股权投资投资性房地产无形资产669,607.96527,790.76307,880.76总负债57,659,802.7189,968,921,17180,335,255.00流动负债57,659,802.7189,968,921.17180,335,255.00其中: 短期借款0.000.000.00应付票据预收账款应付账款预提费用一年内到期的非流动负债其他应付款57,659,802.7189,796,541.17181,150,715.00非流动负债0.000.000.

9、00其中: 长期借款0.000.000.00应付债券0.000.000.00股东权益1,000,000.00604,690,553.62599,270,479.20其中:股本1,000,000.001,000,000.001,000,000.00资本公积599,873,000.00599,873,000.00盈余公积未分配利润0.00-5,182,446.38-10,602,520.80少数股东权益盈利能力销售收入0.000.000.00销售增长率%0.000.000.00销售毛利润率%0.000.000.00营业利润率%0.000.000.00利润率变动率%0.000.000.00投资收益0

10、.000.000.00利润总额0.00-5,182,446.38-5,445,923.64当期折旧及摊销0.00141,704.71495,125.55净利润0.00-5,182,446.38-5,445,923.64营运能力应收账款周转天数0.000.000.00存货周转天数0.000.000.00存货周转天数变动率%0.000.000.00应付账款周转天数0.000.000.00一般经营循环资金周转量0.000.000.00现金流量经营活动净现金流量-9,145,766.46703,374.16237,658.48投资活动净现金流量0.001,339,581.42241,018.00筹资活

11、动净现金流量10，000，000.000.000.00净现金流量854，233.54218,026.28696,702.76还债能力资产负债率%85.22%12.95%23.13%流动比%116.18%771.67%431.52%速动比%115.71639.82%364.00%利息保障倍数或有负债/窗体底端窗体顶端重要会计科目明细： （截至2014 年 12 月 31 日 ） 单位：万元1、货币资金 ：696，702.76 2、应收账款 ： 前五大客户金额与受信人是否有关联关系原因/内容合计-3、预付账款 ： 账龄均为一年以内前三大客户金额与受信人是否有关联关系原因/内容凯里市财政局539，8

12、73，000.00否未取得发票拆迁补偿款(已支付给拆迁户）57，448，216.57否未取得发票贵州吉宇汽车销售服务有限公司1，098，000.00付房车款，未取得发票合计598，419，216.57-4、其他应收款 ： 前三大客户金额与受信人是否有关联关系原因/内容陈财明22，669，894.00法定代表人往来款凯里市财政局15，000，000.00否弃土场保证金与拆迁补偿借款凯里市棚户区改造办公室6，922，543.14否拆迁补偿款未结算合计44，592，437.14-1、 固定资产：序号房产面积权属人融资情况合计6、存货 ：121，748，402.58 7、投资类科目 ： 0.008、无

13、形资产： 0.009、应付账款前五大供应商金额与受信人是否有关联关系原因/内容合计0.00-10、其他应付款 前三大债权人金额与受信人是否有关联关系原因/内容四川友诚房地产开发有限公司114，713，715.00是往来款土石方工程履约保证金23，000，000.00否工程保证金四川龙达建设集团有限公司10，000，000.00否工程保证金合计 147，713，715.00-11、预收账款：窗体底端窗体顶端五、营业收入及利润核实（一）纳税信息核实：增值税报税销售收入增值实缴税额营业税报税营业收入营业税实缴税额所得税报税利润所得税实缴税额上年度 / / / / / /本年度当期 / / / / /

14、 /（二）其他税务情况：（2012年12月）土地使用税印花税税89,123.68房产税营业税土地增值税所得税纳税异常情况说明窗体底端窗体顶端（三）其他核实方法：窗体底端窗体顶端六、授信项目情况分析（一）项目基本情况：项目名称凯里市“滨江国际城”地理位置凯里市环城西路占地面积（）264,294.63容积率3.87土地总成本（万元）59,466.00楼面地价（元/）432具体建筑规划总建筑面积（）13,75,343.33计容积率面积（）独立住宅 多层住宅 高层住宅388,318.09 商业275,235.62办公31,818.20其他（ ）28,202.94自用及公共建筑合计不计容积率面积（）地下

15、室351,768.48地下车库306,995.68其他（制冷机房、水泵房、配电房、发电机房等）8,000.00合计土地使用年限70年土地性质（划拨、出让）出让土地用途商住建设用地批准证书号建设用地规划许可证号建设工程规划许可证号建设工程施工许可证号预售(销售)许可证号权利人是否一致项目建设周期（起始时间）2014-1-10至2022-1-10项目建设形象进度一期已经启动施工单位名称/资质四川龙达建设集团有限公司监理公司名称/资质施工单位、监理公司是否借款人的关联公司否项目销售面积（）项目销售面积占比%项目出租面积（）项目出租面积占比%预计销售均价（元/）预计出租均价（元/）窗体底端窗体顶端（二

16、）项目市场分析和市场定位：一、 当地房地产行业发展环境及现状分析商圈内典型商业的租金价格表商业类别项目名称一层(元/M2)二层(元/M2)三层(元/M2)四层(元/M2)住宅底商重要路段商业业态情况街道主要业态特色商业知名企业二、比较周边项目情况:项目名称项目性质开盘销售时间销售均价（元/）已售比例（%）与本项目对比优势与本项目对比劣势三、 项目的市场定位及优劣分析：一、 项目的市场定位：二、 项目的SWOT分析：优势（Strength）劣势（Weakness）机会（Opportunity）威胁（Threat）三、政策资源分析：企业政策资源分析国家地区行业股东窗体底端窗体顶端（三）项目合规性分

17、析：土地来源合规性“四证”办理情况自有资金投入比例其他合规性审查窗体底端窗体顶端（四）资金来源与运用分析：1. 项目资金缺口分析投资估算筹资安排类别金额（万元）实付金额（万元）类别金额（万元）已筹资（万元）土地成本（按类别列示）实收资本（1）补交地价款预售/预租收入（2）拆迁补偿股东借款前期工程费我司借款建安工程费他司借款基础和配套设施费质量保证金 其他费用其他资金来源（请说明）（1）开发间接费 资本公积（2）财务费用未分配利润（3）管理费用装修工程费资金缺口及落实情况合计分析（重点分析总投资缺口额，自有资金来源是否落实，工程费用是否预算充分，计算依据是否合理，可行性研究报告存在问题）： 窗体

18、底端窗体顶端2、项目现金流测算项目经营收入预测以及依据一、项目经营收入预测1.现有租金水平状况：楼层面积（M2)用途租金单价（元/M2）租金收入如下：楼层面积（M2)租金均价（元/M2）每月收入租金总额（万元）项目金额可售面积（平米）销售均价（元/平米）销售率销售收入（万元）减：税金（按销售收入的8.5%计）销售费用（按收入的3%计）净现金流入（万元） 2.物业售卖收入如下：项目金额可售面积（平米）销售均价（元/平米）销售率销售收入（万元）减：税金（按销售收入的8.5%计）销售费用（按收入的3%计）净现金流入（万元）3.自营收入如下:在预测现金流时，以上各项收入按每年5%的增长率计算。序号项目

19、每月收入租金总额（万元）说明合计 二、项目成本费用估算序号项目合计2013年2014年2015年一现金流入1商场租金收入2自营收入2.1停车位收入2.2管理费用3物业售卖3.1写字楼物业3.2负一楼商场二现金流出1开发建设投资1.1开发成本1.2开发期间费用1.3装修2营运成本2.1人工费2.2能源费2.3维修费3税金3.1租金综合税金3.2自营综合税金3.3销售税金三净现金流量累计净现金流量1. 项目开发期间成本2.营运成本3.税金及附加全部投资现金流测算表 单位：万元项目现金流测算（包括银行融资）：根据房地产的售卖规律，下半年是旺季，因此在分析时假设下半年的售卖占比为60%，出租是上下半年

20、各占50%。序号项目-年度2013年度2014年度2015年度上半年下半年上半年下半年上半年下半年(1)资金来源（）销售收入出租收入其他收入自有资金我司借款他行借款其他负债(2)资金运用（）开发成本费用经营成本经营税金及附加土地增值税所得税我司借款本金偿还他行借款本金偿还(3)盈余资金(4)累计盈余资金(5)期末我司贷款本金余额(6)期末他行贷款本金余额窗体底端窗体顶端（五）项目效益估算：按我司贷款期限4年计算序号销售分项名称面积单价总额备注说明（）（元/）（万元）负一楼销售写字楼销售商场出租其他收入（1）收入合计（2）开发成本（3）销售税费（4）经营费用（5）税金及附加（6）土地增值税（7）

21、所得税（8）总成本（9）净利润（10）成本净利润率分析（重点分析总投资缺口额，自有资金来源是否落实，工程费用是否预算充分，计算依据是否合理，可行性研究报告存在问题）：窗体底端窗体顶端（六）项目偿债能力分析：1、销售率偿债平衡点：销售率偿债平衡点=（我司贷款+他行贷款+销售收入再投入建设资金+经营税金及附加+土地增值税+所得税+其他需在我司借款偿还之前偿付的负债）/总销售收入*100%。*其他需在我司借款偿还之前偿付的借款：包括借款到期时间在我司贷款到期时间之前的其他银行的借款、股东借款或关联公司借款等。说明：2、敏感性分析项目成本利润率销售率偿债平衡点基本方案项目租售上升5%项目租售下降10%

22、敏感性分析:说明： 窗体底端窗体顶端（七）操作流程窗体底端窗体顶端（八） 项目其他需说明情况：一、项目现状二、 项目的市场定位及优劣分析：附：目前以文本确认租赁与意向的商户情况如下：窗体底端窗体顶端七、抵质押物分析（一）房地产类抵押物抵押物名称所有权人权证号码是否闲置土地占地面积（）容积率建筑面积（）使用功能剩余使用年限投入资金购入时间目前状态评估方法评估值评估净值（抵押物市场价值变现成本）我司综合认定价值抵押物所处位置抵押率抵押能力及变现能力分析其他说明事项窗体底端窗体顶端九、实地调查情况（一）受信人实地调查情况：受信人接待人员调查时间调查人员受信人经营场地考察情况抽查受信人账务情况说明受信

23、人实地调查小结窗体底端窗体顶端（二）抵质押物实地调查情况：接待人员调查时间调查人员抵质押物实地调查情况抵质押物实地调查情况小结 窗体底端窗体顶端十、授信还款能力评价还款来源充足度分 析销售收入抵押物变现窗体底端窗体顶端十一、风险综合分析及控制措施主要风险风险内容控制措施政策风险市场风险商户招租风险窗体底端窗体顶端十二、综合效益分析收益项目上期预期利率 年日均存款 年国际结算（万美元） 中间业务收入 其他收益（含关联企业，需详细说明） 窗体底端窗体顶端十三、其他需要说明问题窗体底端窗体顶端十四、结 论声 明以下签字人郑重声明，谨对此调查报告所陈述事实、涉及资料和数据的真实性、完整性、合法性承担责任，并愿意承担我司不良资产责任认定与追究相关制度中的调查责任。 主办调查人员结论授信币种人民币授信金额授信敞口期限(月)签字： 日期： 协办调查人员结论授信币种人民币授信金额授信敞口期限(月)利费率说明资产风险分类签字： 日期： 窗体底端