2023关于房屋买卖合同注意事项.docx

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1、2023关于房屋买卖合同注意事项小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称乡产权房。小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地运用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会赐予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。本文由第一范文网整理!一、小产权房屋能够自由买卖?严格来说，小产权房包括：已购公房，乡产房和运用权房。依据这些房屋性质的不同，在房产转让时也会区分对待。已购公房，购房人只要补齐土地出让金，也就是购买房款的1%，就可以等同为商品房上市出售。乡产权，归农

2、村集体全部，产权关系很难变更，很难受渡为完全产权，否则将会动摇国家的土地制度。而对于运用权房来说，上市出售则会有一线希望，因为，国家也在始终提倡并做着改革试点的努力。二、有哪些留意事项?第一，依据北京市建委发出购房风险提示指出，运用权、乡产权、小产权的房屋无产权保障，不具有房屋全部、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。其次，像小产权中的乡产房、村产房等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。假如遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，假如房产出现纠纷，缺少法律支持。第三，购买乡产权

3、那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。笔者认为小产权房合同的效力不应简洁一刀切似得认定为有效或无效，应分状况认定。三、小产权房向城镇居民转让的合同效力目前该种状况，在实践中普遍的认定为合同无效。而在理论上，国内较多的学者对合同的效力持确定看法。笔者持合同无效论，主要基于以下几个理由：(一)违反我国相关法律规定中华人民共和国城市房地产管理法第37条第6项规定：未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。依据这一规定得知，转让的房产必需是依法登记且具有完整权属证书的。而小产权房是建立在农村集体全部的土地之上，其存在注定不能取得完整产权，根本

4、无法进行登记领取权属证书。(二)违反我国房地一体主义我国物权法第146条规定：建设用地运用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地运用权一并处分。该条规定的主要是指国有建设用地流转原则，它表明房地产全部权转让之时，房产之上的土地全部权也随房一起转让，该原则的实行，避开了我国房产交易市场出现混乱局面，维护了房产市场的稳定。对于这一原则对集体土地上的房屋买卖同样适用。而小产权房恰恰违反了这一原则，依据我国土地管理法的相关规定：农夫集体全部的土地运用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故小产权房流转中城镇居民根本无法取得土地的全部权，使得房地分

5、别，较易产生纠纷。四、小产权房向其他集体经济组织成员转让的合同效力针对这一情形，实践中多数判定为合同无效，但笔者认为合同应认定为有效，主要基于以下理由：(一)基于公允正义原则国家将一部分土地划分归为集体全部，是为了保障农夫最基本的生存及生活居住权，体现了国家对弱势群体的爱护倾向。但与此同时，这也恰恰是限制了农夫应享有的同城镇居民一样的权利，农夫与城镇居民，对称谓及身份的区分本身就是违反公允的体现，为了农夫的身份，他们无法享受房屋及土地所带来的升值利益，他们与国家一样拥有土地，但无法同国家一样买卖土地，获得收益，从另一层面上讲他们不是被爱护着，而是被禁锢在了这片土地上。(二)维护农夫合法收益权基

6、于我国现有规定及我国国情，允许小产权房在市场随意流转势必将造成我国房产市场的混乱，引发各方利益冲突冲突。但完全限制小产权房的流转则是对公允原则的违反，农夫对土地可以占有、运用，因无处分权而无法像城镇居民一样获得房屋升值所带来的利益，在目前我国现实状况之下虽不能马上实现同城市房地产一样的大市场，但笔者认为可以尝试在各集体经济组织之间开拓一个独立的小市场，允许各集体经济组织之间的房屋进行自由流转，使集体经济组织的成员也能收获房产所带来的利益。五、房屋合同无效后的利益平衡由于小产权房的交易不在少数，其中涉及多方之间的利益，易引发多种冲突。因此，在解决小产权房的问题中，平衡好各方之间的利益则显得尤为重

7、要。(一)责任比例的确定实践中多数状况下是因房价的不断增长使得卖方反悔而向法院主见房屋买卖合同无效，小产权房交易之时必定是双方合意的结果，但卖方因利益驱使，违反当时协议，这是对诚恳信用原则的违反，但是否能因卖方对诚恳信用的违反而判定卖方担当主要责任呢?笔者认为这是不妥的。小产权房买卖合同签订之时，双方都明知这一行为在我国存在违法状况，即都存在过错，双方过错大小应相同，不能因为房价的大幅增长而让卖方担当更重的过错责任，因此，笔者认为在合同无效的状况下双方仍是担当相同的过错责任。(二)实际操作既然双方是同等责任，合同无效后，首先考虑的应是复原原状，即房款返还，房屋归还。假如买房人运用房屋期间对房屋

8、进行了修葺或装修等，可以根据添附的原理处理，卖房人取得利益，应补偿买房人因此支付的费用。当然，若买房人在居住期间对房屋造成肯定的损害，也应对卖方遭遇的损失进行赔偿。对于房价的上涨，在房屋合同签订之时是双方都不行预见的，房价是市场经济作用的结果，双方对此均无需担当过错责任。因此，合同无效引起的房屋返还，其中的房屋升值利益应当然的归房屋全部人全部，即卖方全部。作为房屋的买方，明知小产权房先天不足而选择购买，担当房屋返还的风险应是其可以预见到的，当然，其因买房失去的一部分存款利息笔者认为是可以向卖方主见担当的。小产权房屋买卖合同(2)出卖人(甲方)：_身份证号码：_买受人(乙方)：_身份证号码：_甲

9、、乙双方就房屋买卖事项在同等自愿，协商一样前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。一、甲方自愿将其村证房位于_市_区_的房屋(建筑面积_平方米)以人民币_仟_佰 _拾_万_仟_佰_拾_元整(￥_ 元)的价款出售给乙方。(含地下室_号_平方米)二、乙方支付甲方合同保证定金_元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应帮助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。四、本合同签订后，甲方对_的房屋运用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利

10、一并转让给乙方。五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立买卖合同;六、违约责任1、甲方应当于_年_月_日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币 _元。2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过_个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_作为甲方的损失赔偿金。3、假

11、如甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方担当，并应赔偿乙方的损失。4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观缘由导致本合同的解除，甲方应根据市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。5、如因规划部门、设计部门的缘由导致房屋质量和运用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_种方式解决。1、提交_仲裁委员会仲裁。2、依法向_区人民法院起诉。八、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同

12、具有同等法律效力。十、本合同一式三份，甲乙方各执一份，见证人各一份。甲方：_乙方：_见证人：_签订日期：_附：小产权房屋买卖合同有哪些留意事项?第一，依据北京市建委发出购房风险提示指出，运用权、乡产权、小产权的房屋无产权保障，不具有房屋全部、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。其次，像小产权中的乡产房、村产房等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。假如遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，假如房产出现纠纷，缺少法律支持。第三，购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。