深圳经济特区实施物业管理条例.docx

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1、深圳经济特区实施物业管理条例深圳经济特区物业管理条例实施若干规定已经市政府五届九十八次常务会议审议通过，现予发布，自20xx年1月1日起施行。下文是深圳经济特区物业管理条例实施若干规定，欢迎阅读! 深圳经济特区物业管理条例实施若干规定 第一章 总 则第一条 为贯彻实施深圳经济特区物业管理条例(以下简称条例)，结合本市实际，制定本规定。其次条 市住房和建设部门是本市物业管理行政主管部门(以下简称市主管部门)，履行下列物业管理监督管理工作职责：(一)组织实施条例以及其他关于物业管理的法律、法规、规章，执行物业管理的有关规定;(二)探讨拟定或者制定物业管理相关政策措施;(三)指导、协调区政府物业管理

2、行政主管部门(以下简称区主管部门)以及其他相关行政管理部门、街道办事处、行业协会等依法开展物业管理相关工作;(四)依照条例以及其他有关物业管理的法律、法规、规章作出行政惩罚等详细行政行为;(五)统一监督管理全市物业专项修理资金;(六)指导、监督和管理全市物业管理招投标活动;(七)建立物业管理电子投票信息系统、网络信用平台和诚信档案制度;(八)依法处理物业管理重大信访事项;(九)法律、法规、规章和市政府规定的其他物业管理监管职责。第三条 区主管部门接受市主管部门的业务指导，履行辖区内下列物业管理监督管理工作职责：(一)指导街道办事处履行物业管理监管职责;(二)确认未能依法选举产生业主委员会或者业

3、主委员会集体辞职的情形，责令严峻违法的业主委员会限期整改、解散;(三)撤销违反法律、法规规定的业主大会、业主委员会的确定，撤销管理规约中违反法律、法规规定和显失公允的内容，确定管理规约中对特定业主显失公允的内容对该特定业主无效;(四)会同街道办事到处理物业管理区域划分的争议;(五)指导、监督和管理物业管理招投标活动;(六)办理物业管理区域、业主委员会及其委员、物业服务合同、物业管理招投标、管理规约、业主大会议事规则、业主大会和业主委员会印章、行业协会制裁、平安防范应急预案等备案事项;(七)批准协议选聘前期物业服务企业的申请;(八)依照条例以及其他有关物业管理的法律、法规、规章作出行政惩罚等详细

4、行政行为;(九)依法处理物业管理信访事项;(十)法律、法规、规章和市、区政府规定的其他物业管理监管职责。区主管部门可以依据管理实际，托付街道办事处以区主管部门的名义办理前款第(六)项规定的备案事项和第(八)项规定的行政惩罚，但业主委员会成立和行业协会制裁的备案除外。第四条 街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，详细负责下列物业管理监督管理工作职责：(一)负责核实业主大会成立条件并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组，指导筹备组开展筹备工作，依照本规定垫付筹备费用;(二)对未能依法选举产生业主委员会、业主委员会集

5、体辞职、业主委员会被区主管部门解散、业主委员会不按规定召集业主大会会议且拒不执行限期召集确定的情形，组织召集业主大会会议;(三)对业主委员会主任、副主任无正值理由不召集业主委员会会议的，负责指定1名委员召集和主持业主委员会会议;(四)调查违反法律、法规规定的业主大会、业主委员会的确定，责令限期改正或者报区主管部门予以撤销;(五)业主委员会未依法完成换届选举的，监督业主委员会组织换届选举，或者组织换届选举;(六)代为管理已经解散或者任期届满但未完成换届选举工作的业主委员会的财物、资料;(七)组织召开街道物业管理联席会议;(八)依法处理物业管理信访事项;(九)法律、法规、规章和市、区政府规定的其他

6、物业管理监管职责。街道办事处应当明确机构、人员和工作经费，依法实行其物业管理监管职责。社区工作站帮助街道办事处开展物业管理相关工作。街道办事处可以依法托付社区工作站办理物业管理相关事务，但受区主管部门托付的事项不得转托付。第五条 规划国土、城管、公安、环境爱护、市场监管、民政等部门，根据各自职责对辖区内物业管理活动依法进行监督管理。市房地产权登记机构应当为主管部门、街道办事处核实业主身份信息供应必要的帮助。第六条 各区政府应当会同市主管部门创新扶持政策，在老旧住宅区和原农村城市化社区推行社会化、专业化、市场化的物业服务。原农村城市化社区可以在各区政府统筹协调、原农村集体经济组织继受单位详细组织

7、下，参照条例、本规定及相关规定，成立物业管理自治机构。物业管理自治机构限于自行组织供应物业服务，或者确定购买物业服务并处理与物业服务企业履行合同的相关问题。原农村城市化社区物业管理自治机构成立和运作的详细方法，由区政府另行制定。第七条 建立物业管理人民调解制度，调解处理物业管理纠纷，促进社会建设和社区和谐。业主委员会应当依照法律、法规、规章以及管理规约，对物业管理区域内业主损害他人合法权益的行为进行劝阻和制止，对物业管理纠纷进行调解。第八条 市主管部门应当建立市物业管理信用信息库，完善不良行为警示制度，对物业服务企业及相关从业人员、业主委员会委员和候补委员及执行秘书、担当机电设备修理养护或者清

8、洁卫生等专项服务的专业机构等纳入信用信息档案管理。市物业管理协会应当建立物业服务企业和物业服务从业人员的表彰与惩戒制度。市物业管理协会有关物业服务企业及物业服务从业人员的诚信档案应当与市物业管理信用信息库保持互联互通和信息共享。第九条 提倡绿色物业管理，激励采纳新技术、新方法推动物业管理区域内节能、节水、垃圾处理、环境绿化、污染防治等资源节约和环境爱护手段的运用，促进物业管理的集约化、信息化、低碳化。业主大会应当在管理规约中提倡业主、承租人等物业运用人树立和培育资源节约与环境爱护的思想观念和行为习惯，明的确行生活垃圾分类。第十条 提倡物业服务企业参加养老事业，激励业主大会、物业服务企业利用物业

9、管理区域公共部位开办日间养老照料中心，探究推行居家养老与社区服务相结合等有利于养老服务业发展、健全养老服务体系的物业服务新模式。相关详细管理方法由市民政部门会同市主管部门、市规划国土部门另行制订，报市政府批准后实施。其次章 物业管理联席会议第十一条 依据条例第七条的规定，建立市、区、街道三级物业管理联席会议制度。第十二条 市物业管理联席会议由市主管部门负责召集，由发展改革、财政、规划国土、公安、环境爱护等部门作为成员单位，依据条例、本规定及有关规定对全市物业管理重大问题进行指导、协调、审议和决策。区物业管理联席会议由区政府确定成员单位，由区主管部门负责召集，协调处理辖区内物业管理重大问题。第十

10、三条 街道办事处应当依据物业管理工作实际，组织辖区城管、规划土地监察、公安、安监、维稳、信访、环境爱护、社区工作站等部门、机构召开物业管理联席会议，协调处理辖区内下列物业管理问题：(一)业主委员会任期已届满但仍未完成换届选举工作的;(二)新老物业服务企业交接中发生冲突纠纷的;(三)发生其他严峻影响物业管理区域稳定和平安情形的。街道办事处组织召开物业管理联席会议可以邀请市、区主管部门进行工作指导，也可以邀请物业服务企业、业主委员会委员、业主列席会议。第十四条 经物业管理联席会议议定的政府内部工作事项，与会政府部门、机构应当予以执行;无正值理由拒不执行的，依法追究行政责任。经物业管理联席会议议定并

11、由与会政府部门、机构作出的详细行政行为，物业服务企业、业主委员会应当履行，但行政复议机关、人民法院依法确定暂停执行相关详细行政行为的除外;拒不履行的，作出详细行政行为的政府部门、机构应当依法强制执行或者申请人民法院强制执行。物业管理联席会议召集单位应当整理并保管物业管理联席会议记录。第三章 业主、业主大会和业主委员会第十五条 下列主体在物业管理活动中依法享有业主权利、履行业主义务：(一)房地产权利证书或者不动产登记簿记载的全部权人;(二)尚未登记取得全部权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移全部权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人;(三)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得建筑物专

12、有部分全部权的人;(四)因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分全部权的人;(五)因合法建立取得建筑物专有部分全部权的人;(六)其他符合法律、法规规定的人。符合前款规定的主体，应当供应合法、有效的证明文件。第十六条 物业管理区域内业主不足10人的，经全体业主一样书面同意确定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责，业主应当自书面确定之日起5日内告知物业所在地的街道办事处和区主管部门。第十七条 筹备组或者组织选举的业主委员会应当将业主委员会委员、候补委员及执行秘书的候选人相关信息，于选举前15日在所在物业管理区域进行公示，公示期不应少于30日。业主大会会议的议题为选举或者罢免业主委

13、员会委员的，社区工作站收到列席业主大会会议书面邀请通知后，应当在业主大会会议召开3日前将列席业主大会会议的人员名单和联系方式书面告知业主委员会。第十八条 业主依据条例第十一条第一款第(一)项规定提议召集业主大会临时会议的，应当供应业主签名的书面提议资料和提议业主的有效联系方式。业主委员会应当在收到提议资料后15日内，根据提议资料记载的有效联系方式、业主委员会记录的业主联系方式，核实提议的业主子数是否达到业主总人数20%以上(含本数，下同)。业主委员会可以通过市主管部门建立的电子投票系统核实业主有关信息。业主委员会拒不进行核实、无法履行职责或者存在争议的，由街道办事处予以核实。经核实提议符合条例

14、第十一条第一款第(一)项规定的，业主委员会应当自核实完成之日起5日内就提议议题召集业主大会临时会议。经核实提议不符合条例第十一条第一款第(一)项规定、业主仍认为须要的，业主应当重新根据本条第一款规定，供应业主签名的书面提议材料和提议业主的有效联系方式，提议召集业主大会临时会议。业主大会对物业管理事项已作出确定的，业主委员会在一年内可以不再就同一物业管理事项组织召集业主大会临时会议;但人民法院、区主管部门依法撤销业主大会确定的除外。第十九条 业主大会、业主委员会作出的确定涉嫌违反法律、法规规定的，由物业所在地街道办事处负责调查。经街道办事处调查核实，业主大会、业主委员会的确定确有违反法律、法规规

15、定的，街道办事处应当责令其限期改正。业主大会、业主委员会逾期仍不改正的，街道办事处应当提请物业所在地区主管部门撤销业主大会、业主委员会的确定。其次十条 条例第十三条、第十八条、第四十八条规定的抄送业主，可以采纳以下方式之一：(一)信函;(二)电子邮件;(三)手机短信。业主联系方式以入住时登记的方式为准;业主未入住的，以业主首次书面供应的方式为准。业主变更联系方式的，应当自变更之日起15日内告知业主委员会和物业服务企业。业主委员会或者业主大会召集人根据本条第一款规定方式、以本条其次款确定的联系方式向业主发送相关信息后，即完成抄送。其次十一条 条例第十三条、第十八条、其次十五条、其次十九条、第四十

16、条、第四十四条、第九十五条、第九十六条及本规定其次十七条、其次十八条、第三十三条规定的公告、公布，物业服务企业或者业主委员会应当实行在物业管理区域内的楼(栋)或者单元张贴的形式进行，同时依据实际状况选择下列至少一种形式作为补充：(一)在物业项目服务场所、业主委员会办公场所张贴;(二)在物业管理区域的主要出入口张贴;(三)在物业管理区域内的广场、商场等人流密集的商业、文体服务设施出入口张贴。其次十二条 业主大会会议表决应当通过市主管部门建立的电子投票系统进行，但业主大会依法决议不采纳电子投票的除外。电子投票规则由市主管部门另行制定。除业主委员会选举之外的其他业主大会表决事项，投票截止后，业主大会

17、会议与会业主所持有的投票权未超过本物业管理区域内投票权半数，且与会业主子数未超过全体业主子数半数的，可延长业主投票时限，但最长不得超过3个月。业主大会议事规则规定的业主投票延长时限低于3个月的，从其规定。依据前款规定延长的投票期限届满仍无法达到表决条件的，业主大会终止该事项表决。终止表决的事项，自终止之日起1年内不得重新作为业主大会议题提出，但经业主委员会全体委员三分之二以上多数同意的除外。其次十三条 条例第十四条第三款规定的业主所拥有物业的建筑面积，根据房地产权利证书记载的面积计算;尚未登记的，根据竣工测绘的面积计算;尚未竣工测绘的，按房屋买卖合同记载的面积计算。物业管理区域内全体业主的总投

18、票权数，根据单个业主投票权数的统计总和计算。条例第十九条、第五十二条、第七十四条规定的物业总建筑面积，是指该物业房屋建筑面积测绘报告(竣工测绘)载明的总建筑面积。其次十四条 业主子数和总人数根据下列方法认定：(一)业主子数，根据物业独立产权单位的业主数量计算，一个独立产权单位按一人计算。但物业独立产权单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的，或者同一买受人拥有一个以上物业独立产权单位的，按一人计算;(二)总人数，根据前项的统计总和计算。其次十五条 符合条例第十九条规定的业主大会成立条件的物业管理区域，其建设单位或者物业服务企业在书面告知物业所在地街道办事处时，应当供应以下材料：(一)物业管理区域划分

19、备案回执;(二)业主名册、联系方式等资料;(三)建筑规划总平面图。其次十六条 物业管理区域筹备召开首次业主大会时，建设单位或者物业服务企业应当予以协作，不得拒绝派出代表担当筹备组成员。筹备组成员就筹备工作事项看法不统一的，由筹备组组长在街道办事处的指导下作出确定。筹备组成立6个月仍无法召开业主大会并选举产生业主委员会的，街道办事处可以解散筹备组并重新成立筹备组。筹备组工作所需经费，由物业服务企业在物业服务费中列支。没有实施物业管理的，由业主自行筹集;的确无法筹集的，由物业所在地街道办事处先行垫付，垫付费用在该区域实施物业管理后3个月内由物业服务企业在物业服务费中列支。物业服务企业拒不支付的，街

20、道办事处依法予以追偿。其次十七条 业主大会应当综合考虑物业管理区域规模、物业服务费标准、业主子数等因素，确定从物业服务费或者其他合法资金来源中提取业主大会、业主委员会活动经费以及业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬等费用的标准。业主委员会应当将业主大会和业主委员会活动经费、业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬等费用的运用状况，每年至少向全体业主公布一次;物业服务企业可以将从物业服务费中提取的该项费用纳入物业服务成本或者物业服务支出。其次十八条 业主委员会委员是业主自治的公益性岗位，激励业主委员会委员供应志愿服务。有条件的物业管理区域，业主大会可以依据业主委员会委员从事公益性工作状况按月赐予适当的津贴，

21、每月津贴总额不得超过本市最低工资标准。业主委员会委员、候补委员、执行秘书不得接受物业服务企业供应的物业服务费减免、停车费用减免以及其他物质、现金等不正值利益，不得实行挪用、欺瞒等方式非法侵占物业专项修理资金、物业共有部分收益等全体业主共有的资金。物业服务企业应当将业主委员会委员、候补委员、执行秘书缴纳物业服务费、水电气费、停车费、物业专项修理资金等缴费状况，每年向全体业主公布一次。其次十九条 业主委员会成员候选人由筹备组举荐，10名以上业主也可以联名举荐1至2名候选人，但同一业主只能联名举荐一次。筹备组依据预定委员、候补委员人数确定候选人总人数，并对候选人资格审查确认后，对委员和候补委员根据规

22、定程序一并组织选举，依据得票依次依次选出业主委员会委员和候补委员。业主委员会成员实行差额选举，差额比例不得低于20%，且不得高于50%。委员、候补委员候选人举荐人数超过预定委员、候补委员人数50%的，由筹备组组织被举荐人投票确定符合前款规定人数的候选人。第三十条 委员、候补委员得票依次，根据所得投票权数占与会业主总投票权数的比例与所得投票人数占与会业主子数的比例之和的大小确定;两者之和相等的，所得投票权数较多者排名靠前。委员、候补委员当选应当经与会业主所持投票权二分之一以上且与会业主子数二分之一以上多数同意。委员、候补委员当选名额不足或者无人当选的，可以重新选举，也可以补选，详细方式由筹备组在

23、选举方法中确定。业主委员会换届选举参照本条相关规定，但业主大会对委员、候补委员当选名额不足或者无人当选的详细处理方式作出决议的，按决议执行。第三十一条 业主委员会成立后，应当通过社区工作站向区主管部门提交备案申请。社区工作站应当在3个工作日内对业主委员会书面总结的业主大会成立状况进行核查，街道办事处应当在2个工作日内进行复核并签署看法，并将备案申请及资料转报区主管部门备案。区主管部门的备案回执由社区工作站转交业主委员会。业主委员会的变更备案，根据条例其次十八条第三款规定，干脆向区主管部门办理。第三十二条 经与会业主所持投票权三分之二以上且与会业主子数三分之二以上多数同意，业主大会可以确定延长业

24、主委员会及委员、候补委员的任期，但确定延长后的每届任期不得超过5年。业主委员会应当在业主大会作出延长任期的确定后10日内向区主管部门备案。业主委员会向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章时，应当供应区主管部门备案回执。公安机关准予刻制的，应当在业主委员会印章标明业主委员会的届数和任期。业主委员会应当依据条例第四十九条第三款的规定，制定业主大会、业主委员会印章运用管理规定和档案管理规定。尚未制定管理规定的，业主委员会主任对印章和档案负有保管和依法、正值运用的责任。第三十三条 业主委员会委员、候补委员职务终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他业主大会的财物移交给业主委员会

25、。拒不移交的，业主委员会、社区工作站应当将其拒不移交的行为予以公告，并可以恳求辖区公安机关帮助移交;拒不移交的行为给业主造成损失的，业主可以依法追究其法律责任。业主委员会委员缺员，全体候补委员递补为委员后，仍缺员超过40%但未超过50%的，应当召开业主大会会议增补;缺员超过50%的，参照条例第三十八条规定，由区主管部门解散该业主委员会，并通知街道办事处组织召开业主大会会议，重新选举业主委员会。第三十四条 依据条例第四十一条其次款，业主委员会任期届满前6个月，业主委员会应当组织换届选举，并应当在任期届满5个月前将换届选举方案报告区主管部门和物业所在地街道办事处。依据条例第四十一条第三款，业主委员

26、会任期届满前3个月尚未完成换届选举的，由物业所在地街道办事处依据实际状况，根据下列规定处理：(一)街道办事处确认前期选举工作合法的，由街道办事处组织、业主委员会帮助接着完成换届选举，经街道办事处同意也可以由业主委员会在街道办事处的监督下接着完成换届选举;(二)前期选举工作程序违法、争议较大或者具有其他影响换届选举的重大事项，由街道办事处组织、业主委员会帮助，重新实行换届选举。业主委员会任期届满仍未完成换届选举工作的，物业所在地街道办事处应当代管相关档案资料，并参照首次业主大会会议的程序组织选举产生新一届业主委员会，筹备组成员的组成由街道办事处确定;但经确认前期选举工作合法的，街道办事处可以在前

27、期选举工作基础上接着完成换届选举。第三十五条 业主代表作为筹备组成员的，应当符合条例其次十三条规定的业主委员会委员、候补委员候选人条件。第三十六条 居民委员会代行业主大会职责的，可以参照条例第十七条的表决规则，由居民委员会委员投票确定。社区居委会代行业主大会和业主委员会职责的，其代行时限可至该物业管理区域的业主委员会选举产生之日止。第四章 建设单位、物业服务企业及物业服务第三十七条 新建物业出售前，建设单位应当提出物业管理区域划分建议书，并在街道办事处登记后向区主管部门备案。已经实施物业管理的区域由物业服务企业在街道办事处登记后向区主管部门备案。建设单位或者物业服务企业应当向区主管部门供应以下

28、备案材料：(一)物业建设宗地红线图;(二)建筑规划总平面图;(三)规划国土部门出具的物业项目命名审批文件。区主管部门对违反条例第六十五条规定的物业管理区域划分原则和方法的，应当书面通知建设单位或者物业服务企业，并限期改正，重新办理备案。第三十八条 原有物业管理区域具有两个以上物业建设宗地红线图，或者已分割成两个以上相对封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任的前提下，经区主管部门和物业所在地街道办事处确认，可以划分为多个独立的物业管理区域。业主大会成立之后，在调整物业管理区域或者合并、分立物业管理区域之前，应当由业主大会依照条例第十七条的规定作出确定。第三十九条 20xx年1月1日之前取得

29、建设工程规划许可证的物业项目，建设单位应当根据深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则的规定配置和移交物业服务用房。第四十条 建设单位应当将前期物业服务合同、物业管理区域划分建议书及备案回执、属于全体业主共有的共用部位和共用设施设备、宗地红线图在房屋销售现场公示，并将其作为房屋买卖合同的附件。第四十一条 异地物业服务企业首次在本市承接物业项目的，应当自物业服务合同签订之日起15日内将物业服务合同副本报区主管部门备案。异地物业服务企业在本规定实施之前已承接本市物业项目的，应当自本规定实施之日起30日内将物业服务合同副本报区主管部门备案。第四十二条 未经供水、供电、供气等公用事业单位、业主或者司法、

30、行政授权，物业服务企业不得对物业相关专有部分或者共有部分实施停水、停电、停气，但水管裂开、火灾等对业主或者公共财产造成重大损失的紧急情形除外。第四十三条 物业服务企业应当根据下列规定落实平安生产责任：(一)建立健全平安管理责任制;(二)制定平安巡查、平安宣扬、平安隐患整改等有关平安管理制度;(三)保障平安措施、平安宣扬、平安培训、平安隐患整改等所需经费的投入;(四)定期开展平安隐患排查并刚好发觉、消退平安隐患;(五)制定平安事故应急救援预案;(六)刚好照实报告平安事故;(七)其他依法应当履行的平安生产责任。第四十四条 物业服务企业和业主委员会在签订物业服务合同时，应当就物业管理区域内实行垃圾减

31、量分类处理、城市生活垃圾和建筑废弃物等进行减量分类投放和收集事项进行约定。物业服务合同还应当明确约定，物业服务企业须事先征得业主委员会的书面同意后方可代为对物业范围内园林绿化进行调整，并依法办理相应行政审批手续;业主大会议事规则、管理规约明确须经业主大会表决的，业主委员会书面同意前应当经业主大会表决通过。第四十五条 物业服务企业和业主委员会在签订物业服务合同时，应当就物业服务费、物业专项修理资金运用的审计机构选择、审计频率等审计相关事项进行约定。第四十六条 物业服务企业确定在物业服务合同期满后退出的，应当在物业服务合同期限届满3个月前，书面告知业主委员会并书面报告区主管部门。物业服务合同未到期

32、，物业服务企业要求提前退出的，物业服务企业应当与业主委员会协商处理物业服务合同终止事宜，并书面报告区主管部门。对没有成立业主委员会的，物业服务企业应当以书面形式报告区主管部门。区主管部门应当将物业服务合同备案状况、企业退出等状况刚好通报物业所在街道办事处。第四十七条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段性工作未完成等为由拒绝退出：(一)物业服务合同依法、依约解除;(二)经人民法院判决或者仲裁机构裁定物业服务企业应当退出的;(三)物业服务企业资质被依法吊销，且重新申请核定资质未获批准的;(四)依法不得接着从事物业服务活动的其他情形。第四十

33、八条 物业服务企业应当与新物业服务企业完成交接工作后方可退出物业管理区域;尚未选聘新物业服务企业的，由业主委员会在街道办事处的指导下确定是否由原物业服务企业服务至新物业服务企业选聘。物业服务企业退出后，物业服务合同遗留的纠纷等有关问题可以通过协商、调解、仲裁以及诉讼等途径进行解决。物业服务企业被区主管部门责令限期退出逾期仍不退出的，除由区主管部门依照条例规定予以处理外，对物业服务企业及其主要负责人和干脆责任人，由市物业管理协会赐予公开指责的制裁;因物业服务企业拒不退出导致业主损失的，依法担当民事赔偿责任。第四十九条 区主管部门可以根据公开、自愿、择优的原则，选取物业服务企业建立应急服务企业预选

34、库。有下列状况之一的，可以由街道办事处组织，以抽签形式在应急服务企业预选库中选取一家物业服务企业供应服务：(一)合同期未满，物业服务企业突然退出，出现管理真空的;(二)合同期满后，物业服务企业退出，还未成立业主委员会的;(三)原物业服务企业退出后，业主委员会同意选用应急服务企业的。应急物业服务合同详细期限由街道办事处和物业服务企业约定，最长至业主大会与其选聘的新物业服务企业签订的物业服务合同约定起先供应物业服务之日止。物业服务内容、标准和收费参照原物业服务企业执行。第五章 物业运用与维护第五十条 物业管理区域内发生下列突发公共事务之一的，物业服务企业应当马上向物业所在地街道办事处及区政府相应的

35、主管部门报告：(一)自然灾难，主要包括水患灾难、气象灾难、地震灾难、地质灾难、海洋灾难、生物灾难等;(二)事故灾难，主要包括平安事故、环境污染和生态破坏事故等;(三)突发公共卫生事务，主要包括传染病疫情、动植物疫情、食品平安与职业危害事务等;(四)突发社会平安事务，主要包括重大群体性事务、重大刑事案件、突发涉外事务等。第五十一条 物业管理区域内，任何单位和个人不得从事下列行为：(一)擅自变更根据规划建设的公共建筑和共用设施用途;(二)违法搭建建(构)筑物、擅自占用或者改建物业共用部位;(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地;(四)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营;(五)破坏、擅

36、自占用消防设施、公共疏散通道、消防通道，破坏消防平安标记，未经相关部门批准擅自变更消防通道;(六)未经相关部门批准擅自变更影响建筑结构平安的部位;(七)擅自拆除人民防空工程及人防通讯、警报设施;(八)破坏公共环境爱护设施或者造成环境污染的其他行为。第五十二条 物业管理区域内发生本规定第五十一条规定行为时，物业服务企业、业主委员会应当依据物业服务合同或者管理规约予以劝阻、制止，并刚好报告街道办事处或者区政府相关主管部门。相关主管部门查证属实的，应当依据有关举报嘉奖的规定，赐予嘉奖。业主大会、业主委员会应当托付物业服务企业履行物业管理区域内的平战结合人民防空工程及人防通讯、警报设施日常维护管理责任

37、，并为人防通讯、警报设施的安装供应便利。第五十三条 在物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道，不得阻碍行人和其他车辆的正常通行。经规划国土、公安消防等主管部门批准，利用物业共有部分设置机动车停放位的，其车位设置、管理等事项由业主大会确定。业主对机动车辆有保管要求的，可以与物业服务企业另行约定。第五十四条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视、环卫等单位应当按下列规定向最终用户收取有关费用：(一)业主自用的向业主收取;(二)物业服务企业自用的向物业服务企业收取;(三)部分业主共同运用的，由相关业主分摊;(四)全体业主共同运用的，由全体业主分摊。上述单位不得强制物业服务企业代收有关费

38、用，不得因物业服务企业拒绝代收而停止供应服务。物业服务企业接受托付代收有关费用的，可以依据双方签署的托付代收合同约定向托付单位收取代收费用，不得向业主收取手续费。第五十五条 业主大会确定不将物业管理区域内日常收取的专项修理资金移交市物业专项修理资金管理机构统一管理的，该物业管理区域内日常收取的专项修理资金由业主大会自行依法管理。物业管理区域由一个独立产权单位申请变更为两个以上独立产权单位的，应当依法设立物业专项修理资金。未刚好设立的，市房地产权登记机构不予办理该物业管理区域的相关产权登记手续。第五十六条 物业修理工程竣工结算金额超过10万元的，在到区物业专项修理资金管理机构办理备案手续前，其结

39、算报告须经具有造价询问等相应资格的第三方机构予以审核。市物业专项修理资金管理机构按审核确认的金额办理拨付手续。第五十七条 业主与物业的承租人或者其他物业运用人约定由物业运用人交纳物业专项修理资金等费用的，不免除业主履行交纳物业专项修理资金的法定义务。业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准、日常收取的专项修理资金交纳状况等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起7日内，将物业转让或者出租状况告知物业服务企业。第五十八条 依据条例第八十六条第三款规定，主管部门在代管的物业专项修理资金的增值收益中提取管理费的比例为10%。第六章 物业管理招标投标第五十九

40、条 物业管理招标投标活动，应当遵守中华人民共和国招标投标法和有关法律、法规、规章的规定，并依法接受市、区主管部门的监督管理。深圳市建设工程交易服务中心(以下简称交易中心)是全市物业管理招投标的统一交易场所，为招标人和投标人供应必要的技术、法律询问服务。由财政性资金支付物业服务费的物业管理招投标活动，根据政府选购的有关规定执行。第六十条 建设单位选聘物业服务企业供应前期物业服务的，应当进入交易中心进行招投标。提倡业主大会进入交易中心进行物业管理招投标活动。业主大会通过招投标方式选聘物业服务企业的，业主大会应当授权业主委员会负责开展各项详细工作。业主大会可以托付招标代理机构办理招标事宜。第六十一条

41、 建设单位进行前期物业管理招标时，应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前填写物业管理招标备案表报区主管部门备案。第六十二条 业主大会选聘物业服务企业的，以下事项由业主大会依法确定：(一)是否通过对原物业服务企业的续聘方案;(二)是否通过业主委员会编制的招标文件;(三)是否进入交易中心进行物业管理招投标活动;(四)是否托付招标代理机构进行物业管理招投标活动。在物业管理招投标活动中，业主委员会可以依业主大会授权履行如下招标人职责：(一)编制招标公告、招标文件;(二)发布招标公告、发放招标文件;(三)组织招标答疑、开标和评标会议;(四)发出中标通知书、与中标物业服务企业签订物业服务合同;(五

42、)办理物业服务合同备案;(六)法律、法规、规章规定的其他职责。第六十三条 招标人进入交易中心进行物业管理公开招标活动的，应当在交易中心发布招标公告。招标人未通过交易中心进行物业管理公开招标的，应当在深圳市物业管理协会网站发布招标公告。市物业管理协会不得收取招标公告发布费用。招标人采纳邀请招标方式的，应当向3个以上具备担当招标项目的实力、资信良好的特定企业发出投标邀请书。第六十四条 市主管部门应当制订物业管理招标文件示范文本并通过其政府网站等途径向社会公开发布。招标人可以依据物业管理招标文件示范文本，结合招标项目的特点和须要编制招标文件。第六十五条 招标过程中发生的交易服务费、招标代理费由招标人

43、支付，但招标胜利后依据招标文件的约定由中标人或者投标人担当的除外。招标人应当自物业服务合同签订之日起15日内将评标、定标状况向区主管部门备案，招标人可以托付物业服务企业在其办理物业服务合同备案时代为办理本备案事项。第六十六条 物业管理招投标实行评标委员会评标定性评审和招标人自主定标的制度。招标人依据招标项目实际状况选择下列方法定标：(一)票确定标法，定标委员会成员在进入定标程序的投标人中通过投票表决方式确定中标人;(二)抽签定标法，定标委员会成员在进入定标程序的投标人中通过随机抽签方式确定中标人。第六十七条 定标委员会由招标人负责组建，由7名以上单数成员组成，在定标当日由招标人从2倍以上备选人

44、员名单中随机抽取确定。招标人为业主大会的，定标委员会成员由业主委员会委员和业主代表组成。招标人为建设单位的，定标委员会成员由招标人自行确定。与投标人有利害关系的人员不得进入评标委员会。第七章 法律责任第六十八条 主管部门、街道办事处、社区工作站、相关行政管理部门及其工作人员在物业管理行政监管中不履行职责或者不正确履行职责的，依法追究行政责任;涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理;造成损失的，依法担当赔偿责任。第六十九条 业主委员会违反本规定其次十七条其次款规定，未按规定将相关费用的运用状况公布的，由区主管部门责令限期改正;逾期未改正的，对应当负责的业主委员会委员处以3000元罚款。第七十条 业主委员会委员、候补委员、执行秘书违反本规定，按下列规定处理：(一)违反其次十八条其次款规定，接受物业服务企业不正值利益或者实行挪用、欺瞒等方式非法侵占业主共有资金的，经街道办事处、区主管部门或者其他行政主管部门、司法机关查实的，由业主委员会依照条例第三十五条、第三十六条的规定处理并报市主管部门备案;市主管部门应当将该违法行为作为不良行为记入信用信息档案;涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理;(二)违反第三十三条第一款规定，未将印章、档案等有关资料、财物按时移交给业主