投资与房地产投资.ppt

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1、绪论n n房地产估价师考试科目：n n房地产基本制度与政策、n n房地产开发经营与管理、n n房地产估价理论与方法、n n房地产估价案例与分析。第一章 房地产投资及其风险n n基本内容：基本内容：n n第一节第一节 投资与房地产投资投资与房地产投资n n第二节第二节 房地产投资的形式与利弊房地产投资的形式与利弊n n第三节第三节 房地产投资的风险房地产投资的风险n n第四节第四节 风险与投资组合风险与投资组合n n基本要求：基本要求：n n掌握：投资的概念、分类、特性和作用，房掌握：投资的概念、分类、特性和作用，房地产投资的概念、特性，房地产直接投资和间接地产投资的概念、特性，房地产直接投资和

2、间接投资的概念。投资的概念。n n熟悉：房地产投资的形式及利弊。熟悉：房地产投资的形式及利弊。n n了解：房地产投资风险、投资组合的概念，了解：房地产投资风险、投资组合的概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响第一节 投资与房地产投资n n一 投资n n二 房地产投资一 投资n n（一）投资的概念n n投资：n n 是指经济主体（个人或机构）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。n n（二）投资的分类n n1.短期投资和长期投资n n分类标准：n n 投资回收期n n短期投资的特点：n n 资金周转快、

3、流动性好、风险相对较小、收益率较低n n长期投资的特点：n n 回收期长、短期变现能力差、风险较高、盈利能力强n n注：两者可以相互转化n n2.直接投资和间接投资n n分类标准：n n 投资人是否能直接控制其投资资金n n直接投资特点：n n 资金所有者和资金使用者为同一个人或机构n n间接投资特点：n n 资金所有者和资金使用者分离，在资产的经营管理上不体现投资人的意志。n n3.金融投资和实物投资n n分类标准：n n 投资对象存在形式投资对象存在形式n n金融投资：n n 投资者为获取预期收益，预先垫付货币以形投资者为获取预期收益，预先垫付货币以形成金融资产，并以此获取投资或投机收益的

4、行为。成金融资产，并以此获取投资或投机收益的行为。n n例如：投资股票，基金、期货、信托、存款、票投资股票，基金、期货、信托、存款、票据、外汇、彩票等据、外汇、彩票等n n实物投资：n n 投资者为获取预期收益或经营某项事业预先投资者为获取预期收益或经营某项事业预先垫付货币或其他资源（有形资产或无形资产），垫付货币或其他资源（有形资产或无形资产），以形成实物资产的行为。以形成实物资产的行为。n n例如：固定资产投资、流动资产投资、稀有资产固定资产投资、流动资产投资、稀有资产投资投资n n4.生产性投资和非生产性投资n n分类标准：n n 投资的经济用途n n生产性投资：n n 是指投入到生产建

5、筑等物质生产领域，形成各种类型的生产性企业资产的投资。n n例如：固定资产投资和流动资产投资n n非生产型投资：n n 投入到非物质生产领域，形成各种类型的非生产性资产的投资。n n例如：学校、政府办公楼等的投资n n（三）投资的特征n n（1）投资是一种经济行为n n（2）投资具有时间性n n（3）投资目的是获取报酬n n（4）投资具有风险性n n（四）投资的作用n n1.投资是一个国家经济增长的基本推动力n n2.投资与企业发展密切相关n n3.投资可以促进人民生活水平的提高n n4.投资有利于国家的社会稳定和国际交往二、房地产投资n n（一）房地产投资及其目的n n1.房地产投资的概念n

6、 n房地产投资n n 是指经济主体以获得未来的房地产收益或或资产增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。n n2.房地产投资的目的n n 实现财富值的最大化，降低投资组合的总体风险n n（二）房地产投资的特点n n1.1.区位选择异常重要区位选择异常重要n n2.2.适于进行长期投资适于进行长期投资n n3.3.需要适时的更新改造投资需要适时的更新改造投资n n4.4.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险投资价值难以判断因而易产生资本价值风险n n5.5.变现性差变现性差n n6.6.容易受政策影响容易受政策影响n n7.7.依赖专业管

7、理依赖专业管理n n8.8.存在效益外溢和转移存在效益外溢和转移n n（三）房地产投资的物业类型n n1.居住物业n n2.商用物业（经营性物业、收益性物业或投资性物业）n n3.工业物业n n4.酒店与休闲娱乐设施n n5.特殊物业第二节 房地产投资的形式与利弊n n一房地产直接投资n n二房地产间接投资n n三房地产投资的利弊一房地产直接投资n n（一）房地产开发投资n n房地产开发投资n n 是指从事商品房和土地开发经营活动的投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资n n包括：n n商品房建设投资：n n 是指房地产开发企业（单位）开发建设供出是指房地产开发企业（单位）开发建设供出售、

8、出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭店、度售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所假村、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资（含拆迁、回迁还建用房）。完成的投资（含拆迁、回迁还建用房）。n n土地开发投资：n n 是指房地产开发企业（单位）进行的土地开是指房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通讯等工程所完成的给水、排水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资。投资。n n（二）房地产置业投资n n置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得

9、收益、保值、增值和消费四个方面的利益。二房地产间接投资n n（一）投资房地产企业股票或债券（一）投资房地产企业股票或债券n n（二）投资房地产投资信托基金（二）投资房地产投资信托基金n n（三）购买住房抵押支持证券（三）购买住房抵押支持证券三房地产投资的利弊n n（一）房地产投资之利n n1.相对较高的收益水平n n2.易于获得金融机构的支持n n3.能抵消通胀的影响n n4.提高投资者的资信等级n n（二）房地产投资之弊n n1.投资数额巨大n n2.投资回收周期较长n n3.需要专门的知识和经验第三节 房地产投资的风险n n一 房地产投资风险的概念n n二 房地产投资的系统风险n n三 房

10、地产投资的个别风险n n四 风险对房地产投资决策的影响一房地产投资风险的概念n n（一）风险的定义n n1定义：n n未获得预期收益可能性的大小未获得预期收益可能性的大小n n2衡量风险的数据：n n标准差（正比）标准差（正比）n n标准差标准差/期望值（正比）期望值（正比）n n3针对风险的决策方法：n n决策树法、决策表法决策树法、决策表法n n4对不确定性的决策方法：n n小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。n n（二）风险分析的目的n n1）预期收益有多少，出现的可能性有多大？n n2）相对于目标收益、融资成本或机会投资收益来说，产生损失

11、或超过目标收益的可能性有多大？n n3）预期收益的变动行和离散型如何？二房地产投资的系统风险n n（一）通货膨胀风险n n通货膨胀风险又称购买力风险，n n 是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险n n（二）市场供求风险n n市场供求风险n n 是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。n n（三）周期风险n n周期风险n n 是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。n n（四）变现风险n n变现风险n n 是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。n n（五）利率风险n n一是导致房地产实际价值的折损一是导致房地产实

12、际价值的折损n n例如：现在有一物业，在将来的例如：现在有一物业，在将来的3 3年内每个月会收入一笔年内每个月会收入一笔租金租金A A则在利率为则在利率为i i的情况下现在这宗物业的价值是多少？的情况下现在这宗物业的价值是多少？n n二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难n n例如：开发商甲贷款例如：开发商甲贷款P P万元开发物业，在利率为万元开发物业，在利率为i i的情况下的情况下每月要还款每月要还款A A万元。万元。n n三利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，三利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。从而导致房地产价格下

13、降。n n（六）政策风险n n 土地供给政策、地价政策、税费政策、住房土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策政策、价格政策、金融政策、环境保护政策n n（七）政治风险n n（八）或然损失风险n n 或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失生的自然灾害引起的置业投资损失三房地产投资的个别风险n n（一）收益现金流风险n n收益现金流风险收益现金流风险n n 是指房地产投资项目的实际收益现金流未达是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。到预期目标要求的风险。n n（二）未来运

14、营费用风险n n未来运营费用风险n n 是指物业实际运营费用支出超过预期运营费是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。用而带来的风险。n n（三）资本价值风险n n 预期资本价值和现实资本价值之间的差异即预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险资本价值的风险n n（四）比较风险n n比较风险又称机会成本风险，比较风险又称机会成本风险，n n 是指投资者将资金投入房地产后，失去了其是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。投资者带来的风险。n n鱼与熊掌不可兼得鱼与熊掌不可

15、兼得n n（五）时间风险n n时间风险时间风险n n 是指房地产投资中与时间和时机选择因素相是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。关的风险。n n（六）持有期风险n n持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险险四 风险对房地产投资决策的影响n n（一）投资者根据不同类型房地产投资风险的大（一）投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平。小，确定相应的目标投资收益水平。n n例如：例如：n n 能承受较低风险和收益水平的长期投资者，能承受较低风险和收益水平的长期投资者，通常选择收益型房地产投资；通常选择收益型房地产投

16、资；n n 能承受中等风险和收益水平的投资者，通常能承受中等风险和收益水平的投资者，通常选择收益加增值型房地产投资；选择收益加增值型房地产投资；n n 能承受较大风险，期望获得较高收益的投资能承受较大风险，期望获得较高收益的投资者，选择机会型房地产投资者，选择机会型房地产投资n n（二）投资者尽可能规避、控制和转移风险（二）投资者尽可能规避、控制和转移风险随堂练习n n1 1下列不属于投资特性的是（）。下列不属于投资特性的是（）。n nA A投资是一种有目的的经济行为投资是一种有目的的经济行为n nB B投资具有时间性投资具有时间性n nC C投资的目的在于得到报酬投资的目的在于得到报酬 n

17、nD D投资具有稳定性投资具有稳定性 n n2 2进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资,属于（）。属于（）。n nA A商品房建设投资商品房建设投资n nB B土地开发投资土地开发投资n nC C其它投资其它投资n nD D其它开发投资其它开发投资 n n3 3高尔夫球场属于（）。高尔夫球场属于（）。n nA A居住物业居住物业n nB B商用物业商用物业n nC C工业物业工业物业n nD D特殊物业特殊物业 n n4 4公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备公

18、寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。这里指的是房地产投资的（）特性。来解决这一问题。这里指的是房地产投资的（）特性。n nA A固定性固定性n nB B差异性差异性n nC C适应性适应性n nD D相互影响性相互影响性 n n5 5政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。这里指的是房地产投资的（）特性。这里指的是房地产投资的（）特性。n nA A固定性固定性n nB B差异性差异性n nC C政策影响性政策影响性n nD D相互影

19、响性相互影响性 n n6 6按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资中的（）。按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资中的（）。n nA.A.相互影响性相互影响性n nB.B.适应性适应性n nC.C.不一样性不一样性n nD.D.保值性与增值性保值性与增值性 n n7 7某投资商预测到大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成某投资商预测到大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（）。功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（）。n nA A政策影响性政策影响性n nB.B.专业管理依赖性专

20、业管理依赖性n nC.C.各异性各异性n nD.D.相互影响性相互影响性n n8 8某城市规划将火车站由该城市的某城市规划将火车站由该城市的A A区迁至区迁至B B区，则区，则B B区的商业物业投资将会增加，这主区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。要是由于房地产投资具有（）。n nA.A.位置固定性位置固定性 n nB.B.各异性各异性n nC.C.适应性适应性n nD.D.相互影响性相互影响性 n n9 9()()的市场最具潜力，投资风险也相对较小。的市场最具潜力，投资风险也相对较小。n nA.A.居住物业居住物业n nB.B.商业物业商业物业n nC.C.工业物业工业

21、物业n nD.D.出租物业出租物业 n n1010房地产最重要的一个特性是（）。房地产最重要的一个特性是（）。n nA A位置固定性位置固定性 n nB B适应性适应性 n nC C各异性各异性 n nD D寿命周期长寿命周期长n n1111下列（）不属于投资的特性。下列（）不属于投资的特性。n nA A投资是一种有目的的经济行为投资是一种有目的的经济行为 n nB B投资具有时间性投资具有时间性 n nC C投资的目的在于得到报酬投资的目的在于得到报酬 n nD D投资具有稳定性投资具有稳定性 n n1212房地产的投资对象包括（）。房地产的投资对象包括（）。n nA A房地产直接投资和房地

22、产间接投资房地产直接投资和房地产间接投资 n nB B房地产开发投资和房地产置业投资房地产开发投资和房地产置业投资 n nC C商品房建设投资和土地开发投资商品房建设投资和土地开发投资 n nD D固定资产投资和流动资产投资固定资产投资和流动资产投资 n n1313进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资属于房地产（）。进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资属于房地产（）。n nA A商品房建设投资商品房建设投资 n nB B置业投资置业投资 n nC C土地开发投资土地开发投资 n nD D单纯的土地开发单纯的土地开发 答案n nDBDCD BDDAA DBC