2022年房地产项目风险管理 .docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 浅谈房地产工程地风险治理摘要：房地产工程地实施过程存在着许多风险 ,正确地对待、评判、处理过程风险 ,必需站在工程治理地战略高度 ,从工程启动组织到实施过程治理 ,全过程、全方位地地掌握 ,加强对风险地治理 ,是保证工程目地、工程目标实现地关键 . 关键词：房地产工程治理一、引言以 2004 年 8 月 31日为分水岭 ,我国地房地产业进入了一个新地进展时期 ,随着国家经济大环境地变化 ,环围着行业是否有“ 泡沫 ” ,业内、业外争辩地此起彼伏、沸沸扬扬 ,结果仍是迎来了以“ 土地施行招、拍、挂 ” 和特别严格掌握措施地“ 协议转让 ” ,迎来

2、了中国人民银行 121 号文件对房地产更为严格地贷款规定和银行利率地增调 ,迎来了一系列规范建设行为 ,提高行业自律水平要求地政策 .业内地 “ 一个前提、两条链” 都显现了与以往区分很大地变化 ,风险因素不断增多 ,风险存在于整个工程开发过程 ,使中小房地产企业更是处于极为艰巨地境况 .因此 ,加强开发工程地风险治理 ,保证工程目地、目标地实现 ,是实现企业突出包围、稳步进展地关键过程.二、房地产开发工程地风险分析风险是在特定地客观条件下,在特定地期间内,那些可能发生地结果之间地差异程度,实际上就是实际结果与计名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 11 页精选学习资料 -

3、- - - - - - - - 划结果地变动程度,这种变化程度越大,所谓地风险就越大.房地产开发工程地风险,实际上是开发商实施开发过程中固有地风险 ,在现在地经济大环境中 ,主要表现在以下几个方面：1、工程地定位风险 .房地产开发工程地市场定位包括工程地产品定位、建筑产品地质量定位、建设环境地品质定位 ,都是依据市场调查、工程地经济技术分析、工程可行性讨论报告做出地,是指导工程决策、工程设计、工程营销策划方案等前期工作地依据 .可以说 ,工程地市场定位确定以后 工程地建设风格、建设成本、营销推广方案,基本上就敲定了 ,就打算了工程地销售前景 ,一旦市场定位不精确 ,工程地指导思想显现失误 ,是

4、后期无法或者是特别困难补偿地风险 ,也是工程开发过程中 ,最大地风险 ,属工程建设地决策性失误风险,依据风险影响范围划分属于总体风险（决策风险）,从某种程度上讲 ,其结果也是不行治理风险 .2、工程地投资支持才能风险 .工程可行性讨论报告出台前后,由于对市场定位地熟识模糊或者自相冲突；或者是没有真正做到“ 量体裁衣 ” 、 “ 量力而行 ” ；或者是对企业资金筹措（自有资金）和融资才能过高地估量 ,或者工程成本分析存在着严峻地失误；或者没有吃透国家和地方政府地行业政策,对大地经济环境把握地不准；或者是成本过程掌握严峻失控（突发性大事）、意外因素过多等等原因 ,导致地工程资金支付才能达不到方案要

5、求,给工程建设造名师归纳总结 成地风险（可掌握风险和决策风险）.3、工程地质量风险.包第 2 页,共 11 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 括：在工程决策阶段由于经济技术分析失误,显现品质与价格冲突导致地质量问题；在设计阶段 ,向设计提出违反设计规范、标准 ,特殊是强制性标准地要求 ,又通过 “ 关系 ”关照通过造成地 “ 投机性 ” 质量问题；施工阶段,从业人员对设计知识熟识有重大错误 ,擅自转变设计造成地质量风险；施工治理过程中 ,不重视关键部位和关键过程地跟踪检查处理 ,对一些简洁显现影响结构安全 ,特殊是一些虽不影响结构安全 ,但对正常使用

6、功能有严峻影响地问题 ,处理不准时 ,没有做到 “事前 ”掌握地 “永久性缺陷”或者给售出交房后造成地质量“ 隐患 ” （实际上就是 “ 质量通病 ” 造成地纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣扬承诺不相符造成地“ 实物质量 ” 问题等 ,因“ 质量 ” 问题造成地纠纷冲突形成地风险（可掌握风险） .4、工程地合约履行才能风险.在工程运作和建设过程中,涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售托付、购房等合同或协议签约、履约过程 ,由于工程地一次性（不行重复性）特点 ,建设周期又比较长 ,涉及地方方面面又比较多 ,假如在关键

7、地过程显现掌握失误 ,那将给工程造成相当大地麻烦.比如 ,在目前土地供应体制和贷款政名师归纳总结 策条件下 ,查找土地、找寻资金是企业试图突出“ 瓶颈 ” 制约第 3 页,共 11 页地普遍方法 ,有时候在 “ 饥不择食 ” 地景况下 ,可能会因 “省略过程 ”不慎跌入 “ 陷阱 ” .5、工程建设地 “ 创新 ”风险 .当- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 前地经济大环境 ,使工程建设地土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要 ,在有限资源地条件下 ,要使企业能够连续稳步进展 ,追求方案利润 ,获得既定利益是特别有必要地 .这种情形下 ,为了服务目地

8、 ,追求工程与周边工程地“ 差异性 ” ,选择自己企业不熟识或者熟识尚不足以完成追求地“ 创新 ” ,也是极具风险地 ,更何况正常地创新本身就是有风险地 .6、工程地“ 政府 ” 风险 .“ 政府 ” 风险多发生在政策地不连续性、突变性和漏洞地存在,对于企业来说,主要发生在违规操作地投机性过程、对政策不懂得地盲目性过程失误.在工程建设过程中 ,企业必需把握相关地法律为：中华人民共和国建筑 法、中华人民共和国合同法、中华人民共和国土地 法、中华人民共和国招标投标法、中华人民共和国城市房地产法、中华人民共和国担保法等；必需把握地法规为：建设工程质量治理条理等.必需把握对于相关法律法规进行补充、操作

9、地部门规章和规范性文件和强制性 标准 .三、开发商工程风险治理地内容风险治理是通过风险识别、风险评估、风险评判,并在此基础上优化组合各种风险管理技术 ,对风险实施有效掌握和妥当处理风险导致后果 ,期望达到以最少成本获得最大安全保证地目标.风险治理地主体是企业决策层 ,其核心是挑选正确风险技术治理地组合 ,目地是实现最大安全保证效能.因此 ,开发商风险治理地主要内容名师归纳总结 为： 1、合理界定工程掩盖地范畴,加强对工程范畴变动地控第 4 页,共 11 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 制,将工程地任务细分地更详细、更明确、更严密、更便于控制 ,以免

10、遗漏而产生风险.2、合理确定工程治理目标,在企业进展规划和战略地总体要求下,依据工程经济技术分析报告和工程可行性讨论报告供应地依据 ,用科学地方法和态度进行工程决策 ,确定工程目标 , 防止显现决策失误风险 .3、编制工程治理规划,对工程工作进行结构分解 ,对工程地目标、实现目标可能存在地风险影响因素进行深化细致地识别、分析和评判,依据一般规律拿出解决问题、规避风险地方法、措施 ,用工程治理规划指导工程建设 ,指导工程地方案治理 .4、依据实现目标地外部环境情形 ,坚持 “ 事前掌握 ” 、 “ 事中掌握 ”地原就 ,对实施过程中地风险因素 ,比照工程治理规划给定地方法、措施进行适应性、符合性

11、识别、分析（评估或测算）、评判,实事求是地赐予适当地、合理地调整、优化组合各种风险技术 ,拟订应对措施 ,设法消除、缓和、转化、转移风险 ,防止过程掌握风险 .5、强化风险治理地方案手段 ,把可以治理地风险分解到各个不同地过程 ,对方案要求地基本目标、基本原就、基本要求必需赐予满意 ,搞好风险地监控 .过程中 ,利用动态治理 ,合理配备资源 ,依据目标治理、节点考核、专业监督地方法,削减工程执行过程中不确定因素导致地风险 ,规避潜在风险转化成显性风险地可能 .6、合理组织结构 ,明确岗位职责 ,理顺治理关系、反馈关系 ,建立工程地沟通职能,在工程治理内部以及与建设相关地名师归纳总结 - - -

12、 - - - -第 5 页,共 11 页精选学习资料 - - - - - - - - - 各方接口 ,特殊是在常常显现误会和冲突地职能和组织间接口 ,为风险治理供应信息保证.7、加强合同契约地治理.准时沟通信息 ,排除履约过程地不稳固、不信任影响,环绕工程地最大利益（方案利润）,依据不同阶段地工作重点 ,依据合同商定内容开展工作 ,防止冲突造成地履约风险 ,掌握建设成本；利用现行相关法律法规,对已知风险通过合同分解、索赔和反索赔等手段 ,进行回避或风险转移 .8、在工程内部加强实施行为地监督治理（制度治理）,防止因人为因素造成地风险 .强化财务监督和方案实施地专业监督,强化企业规章制度、工作标

13、准、工作流程地执行情形监督,对方案执行情形准时跟踪检查,准时向决策层供应修改方案地依据,向方案实施层提示方案执行地偏离情形 ,对预料中地风险或风险因素进行有效地掌握和治理 .四、开发商规避工程风险地计策建议1、建立或附设企业常常性信息收集和处理机构 ,讨论国家和区域经济政策、行业政策 ,对本地区各个区（段）域地规划、土地、工程（包括在建和意向）、相宜工程情形 ,做准时、精确地分析 ,为企业经营决策供应精确依据 .常常性淡定分析 ,比较暂时 “抱佛脚” 分析地依据和理由会更丰富；合理支配资源 ,把“ 功夫 ”下在事前 ,在时间治理象限里 ,开展 “ 重要而不紧急”地工作 ,确定比做 “ 重要又紧

14、急 ” 地工作会淡定、更周密 ,供应地决策依据会更科学 ,规避决策依据错误造成风险地才能会更强 .2、合理配备具备基本岗位技能和学问地营销、开发、技术工作名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 11 页精选学习资料 - - - - - - - - - 人员 ,加强岗位技能培训,提高综合学问才能,提高风险地分析、识别、评判才能,培育学问面宽、具有科学态度又有主动工作热忱地 “研发 ” 队伍 ,结合企业文化建设 ,结合企业规章制度制定 ,用支持、勉励、监督、检查、改进等方法 ,把企业产品地研发作为“ 龙头 ” 对待 .3、由于决策失误所造成“决策风险后果 ” 地严峻性 ,企业决策层

15、必需有合理学问结构地高级经营、技术治理人员组成,必需具备肯定地本行业专业、综合学问和风险识别、判定、处理才能 ,有方案、组织、沟通、和谐才能 ,熟识行业工作地基本规律,明白国家及地方政府相关行政主管部门颁布地法律法规、规范性文件规定 .简洁地说就是会经营、懂治理、知法规,唯如此才可能防止投机、政策、担保等风险,才可能妥当地处理风险造成地后果.4、积极推动企业地科学化、规范化、法制化治理建设,逐步实现企业地体系化、制度化、程序化治理 ,制定适应于 ISO9000 ：2000 族质量治理标准地企业标准、工作程序、和工作流程 ,建立现代地企业治理制度和治理程序,用质量治理地八项原就（以顾客为关注焦点

16、；领导作用； 全员参加； 过程方法； 治理地系统方法；连续改进； 基于事实地决策方法； 与供方互利地关系 .）规范企业治理行为 ,真正地实现工作质量地提高 .用治理体系治理 ,用工作标准、程序、制度规范职业行为 ,使工作有依据 ,成效有证明 ,追究有线索 ,也就削减了不确定性和盲目性带来地风险.5 、加强企业从业人员名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 11 页精选学习资料 - - - - - - - - - 地现行法律法规和企业规章制度地学习,准时把握国家及地方政府在本行业地部门规章、规范性文件、强制性标准 ,明白政策规定 ,提高 “ 违法、违规 ”行为地识别才能 ,规避

17、“政策风险” ,防止显现投机风险、政府风险（依据建设工程质量管理条例惩罚）.6、加强工程地招标治理、合同治理 ,提高成本掌握和合同治理才能 .在招标过程中 ,精确核定标地 ,利用竞争、价格、供求机制,合理制定工期、质量、造价、安全投标地条件 ,为工程合同治理营造工作质量环境；在合同契约签订地过程中 ,善于利用法律法规地规定,对可治理风险进行合法地排除、缓和、转移；在合同契约地履行过程中 ,合理应用合同法、建筑法和其他法规规定,利用风险治理技术、财务手段 ,将“ 承包商风险 ” 、“ 业主风险 ” 、“ 供应商风险 ” 、“ 担保方风险 ” 进行有效地掌握.决不答应在过程中因显现 “违规 ”或

18、“违约 ”现象而导致“意外 ”风险失控.7、利用方案治理、目标治理、过程监督、节点考核等技术手段 ,对风险治理过程实施“事前 ” “事中 ” 地有效掌握 .在编制方案时 ,就对风险存在地种类、影响地范畴、时间、效果进行识别、分析、评判,依据一般规律制定规避风险、分解风险、掌握风险地措施、方法；在实施过程中 ,就风险地客观性、不确定性、可变性、相对性、同利益地对称性影响 ,加强方案地监督 ,依据目标治理、节点考核地原就,准时组织实施名师归纳总结 成效地评判考核,用实事求是地态度,科学地调整方案和应对第 8 页,共 11 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - -

19、 措施 ,准时总结、关闭阶段性治理目标,是保证风险治理达到既定目标地有效途径 .8、重视 “ 过程掌握 ” ,加强关键部位和关键环节地治理 ,排除 “质量风险 ”、 “ 协议、契约履行风险”地影响 .在策划、决策阶段 ,正确把握行业进展地规律 ,客观地进行工程可行性评估、建设环境评判和经济技术分析 ,准确进行市场调查和企业投资支持才能分析,正确打算工程地产品定位、品质定位,合理确定投资额度,防止显现品质与投入冲突地风险；在设计阶段,坚持依据产品地市场定位要求、规范标准要求监督设计 ,进行设计评审 ,把投资掌握（一般占工程产品投资地 90%-95%）地最关键一步掌握好；在招标、签订合同阶段 ,精

20、确编制标地 ,合理把握投标优惠条件 ,签订一个有效且有利地协议（合同）,作好投资掌握地关键地其次步（一般占工程产品投资地5%-.0%）；在工程实施阶段,加强“ 投资、质量、工期、安全” 掌握 ,加强 “ 合同、信息 ” 管理 ,强化建设过程与工程相关单位地关系和谐 ,对关键部位和简洁产生 “质量通病 ” 、对结构和使用功能有影响、对投资、小区环境质量有重要影响地过程加强监督,把实施过程地风险作有效地掌握 .9、重视工程完成过程中阶段性工作（过程、活动）、实施结果地评判考核,准时总结体会、关闭阶段性方案 ,为企业正确熟识自身地治理水平和下步工作连续改进 制造基础 .阶段性工作地考核评定有工程治理

21、层组织进行 ,也 可以由职能主管领导组织分阶段或者依据方案地节点掌握目名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 11 页精选学习资料 - - - - - - - - - 标进行 ,考核地内容是方案地节点掌握目标完成治理情形和阶段性目标完成情形,考核地结果是打算是否调整方案、调整目标 ,是拒绝定关闭阶段性治理任务 .工程治理考核评判地主体是企业治理层或者是组织结构中地部分,考核评判地对象是工程治理层（主要是工程经理）,考核地内容是依据工程治理目标责任书规定地目标和指标,对工程实施情形（包括节点关闭情形）、工程治理水平、治理绩效进行终结评判 ,确认阶段性考核地结果 ,确认最终结果 ,

22、确认工程治理组织（工程部）地职能是否具备“ 解体 ” .五、终止语房地产工程地建设是一个有较长周期地过程 ,工程地一次性、不行重复性特点和过程中太多地不确定因素 ,构成了工程过程地各种风险 ,风险充斥在每个过程（活动）.从某种程度上讲 ,工程建设地过程实际上就是风险治理、规避风险地过程,而风险治理（识别、分析、评判、处理）是靠企业地“ 团队 ”地力气 ,靠治理水平、治理体会、职业道德和学问水平进行地,每个风险地规避、缓和、转移都是综合治理地结果 .因此 ,建立现代治理制度 和 适 应 于 市 场 环 境 发 展 需 要 地 组 织 结 构 , 按 照ISO9000:2000 族和 ISO10006:1997 标准（质量治理工程治理质量指南）,重视过程中每个环节地治理 ,重视企业地体系化、制度化、程序化治理建设 ,客观看待风险 ,对风险进行有效地治理 ,就会削减或规避风险对企业经营目地和成效地不利影响 . 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 11 页精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 11 页