2022年房地产审计注意事项 .docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产行业税收审计应重点关注的五方面问题及审计方法近年来,房地产行业经营规模快速扩大,已经成为国家税收收入 的重要来源之一,同时也是税收审计中重点关注的行业；但是,房地 产行业项目规模大、时间跨度长、涉及税种多、税收政策复杂、特别 性强,所以也是税收审计中的难点；因此,在房地产行业的税收审计中,必需打破“ 就账查账” 的常 规检查方法, 财务数据与业务资料 必需紧密结合,以营业税、土地增 值税、企业所得税和房产税为重点检查税种,在关注银行账户、资金 流的基础上, 重点关注隐匿收入、 虚列成本、预收款项等五方面问题,实行全面检查与重点检查、账面检

2、查与实地勘察相结合的方法,从外 围开掘线索,查找突破口,对企业进行“ 解剖式” 检查,才能起到事 半功倍的审计成效；一、关注隐匿按揭、出租、代收款收入的问题一是企业实行银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议商定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实 现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入并申报纳税；但是,房地产企业往往存在按揭收入不入账、不申报纳税的问题；二是依据税法规定, 房地产企业在销售不动产过程中收取的价外 费用如管道煤气开户费等也应当计入销售收入申报纳税；名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - -

3、 - 三是 房屋、商铺、车位等出租收入 往往也是企业常见的隐匿对象,而且在对房地产开发企业的审计中也比较简单忽视；对于此类问题的审计,1. 通过销售部门的销售明细表 ,核实企业房产实际销售情形,并 从中挑选出以按揭贷款形式销售的面积、金额,核实按揭贷款是否入 账并申报税款；2. 延长银行,通过 调阅房地产企业按揭贷款对应账户银行对账 单,核实有无按揭贷款转入企业账户未计销售收入的情形；3. 结合纳税申报资料、购房合同、协议等资料, 审核其他应对款等往来科目,核实企业收取的各项价外费用是否足额入账并申报纳 税；4. 通过实地调查 走访,核实企业房产,特别是商铺的实际销售、出租和使用情形；二、关注

4、 预收账款、定金 等预收款项未按规定申报纳税的问题 预售是房地产行业常见的销售方式；在一般的财务会计中,企业 取得的预收款项不需要计入当期收入；但是,依据国税发 202231 号文件规定,房地产企业通过正式签订房地产销售合同或房地 产预售合同所取得的收入,应确认为销售收入的实现,税法比会计 确认收入的时间有所提前；因此,房地产企业只要签订了房地产销 售合同、房地产预售合同并收取款项,从税法角度上讲就不再名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 考虑开发产品是否完工,一律应确认为收入并申报纳税；此外,定金 也属于预收款的一种形

5、式, 其纳税义务发生时间也应为收到定金的当 天,因此也需要进行纳税申报；部分房地产企业由于对法规不熟识或 主观有意,常常会不按规定将此类预收款项申报纳税,因此在审计中 需要重点关注；对于此类问题的审计,主要是通过批阅企业预收账款、其他应对款等往来账科目的核算内容,与企业营业税、所得税的纳税申报表等 资料进行核对,检查企业是否按规定进行了申报纳税；三、关注通过 虚开建筑发票虚列成本 的问题 房地产企业投资规模很大,国税总局稽查局曾特地下发文件,要 求各级稽查部门对被查企业列支成本费用的票据进行重点核对,单张 票面金额在 10 万元以上的票据要进行重点核查；可见,对实际发生 的支出是否取得合法有效

6、凭据是对房地产企业税收审计的重点；虚开建筑业发票是房地产比较普遍的现象,也是审计核实的重点和难点； 虚开建筑业发票是指在没有真实业务的情形下,到当地税务 机关代开建筑发票或取得建筑公司虚开的建筑发票；企业只需支付营 业税或者手续费,就可以猎取金额庞大的票面金额,入账后就可以在 运算企业所得税和土地增值税时得到更多的抵扣；这是一种典型的“ 真票假业务” 偷税行为；对于此类问题的审计,名师归纳总结 1. 调阅项目的规划、预算、最终决算和结算的材料,比对项目预第 3 页,共 6 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 算价、结算价、计入成本价即开发票额之间的差异

7、,核实是否存在计入成本价高于结算价又无正值理由的情形；2. 在结算价与计入成本价一样的情形下,核实企业与承建商的实际付款结算情形, 重点关注企业是否依据承建商的开票金额实际付 款,是否存在仅付款一部分,其余金额长期挂账不结算的问题,假如 存在这种情形,很可能是房地产企业只按实际价格支付了承建商价 款,长期挂账部分是虚开发票金额；四、关注 捐赠、置换 等视同销售行为未按规定纳税的问题 企业在经营过程中,常常会显现如捐赠、偿债、以房换地等特别 形式的房产转让行为,这些经济行为虽然不是以销售的形式进行的,但依据税法规定,也应当视同销售申报纳税；较常见的视同销售行为 主要有以下三种情形：一是企业以房换

8、地,这种行为的本质就是先销售房产,再以销售 收入买地,因此应当视为一种销售不动产的行为,需要在房产移交使 用时申报纳税；二是企业以房产补偿给拆迁户,这种行为的本质是偿 债,也应当按规定申报纳税；三是以房产作为利润安排给合作各方、作为福利安排给职工时, 也需要在房产移交使用时依据视同销售不动 产申报纳税； 在上述三种情形中,房地产企业往往会通过往来科目或 者直接冲减成本等方式核算,不计入销售收入,少申报税款；此类问题的审计方法,名师归纳总结 1. 重点审核房地产开发成本、开发产品等科目,关注其中 未计收第 4 页,共 6 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - -

9、- 入直接冲减成本和产品的情形,假如存在此类情形,仍要进一步核实企业是否将开发产品直接用于职工福利、赞助等视同销售项目；2. 审核企业应对账款、其他应对款等科目,关注企业债务归仍情况,是否存在 以房产抵债 的情形；3. 审核利润安排及相关科目,关注安排的方式方法,是否存在直接以房产作为利润安排给股东的情形；五、关注 未按规定预缴和汇算清缴土地增值税 的问题欠缴、少缴土地增值税在房地产行业比较普遍,一是未竣工清算项目不按规定预缴土地增值税,二是已完工项目长期按未完工项目核算,不按规定到主管税务机关汇算清缴；依据 国税发 2006187 号规定的精神,房地产企业开发产品符合以下条件之一的, 应视为

10、已经完工, 应进行土地增值税的清算： 1房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3直接转让土地使用权的；此外,为防止企业有意拖延税款清算时间,税法仍规定符合以下 三种情形之一的,主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清 算： 1已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2取得销售预售许可证满三年仍未销售完毕的；3纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 可见税法对 土地增值税预缴和汇算清缴的治理规定是比较明确的,问题主要显现在政策的执行层面；因此在审计中,1. 通过批阅企业纳税 申报资料、房地产销售记录和财务资料,结合实地调查明白,对比法规逐项核实企业是否按规定预缴了税 款,是否主动将符合已完工条件的房地产项目进行了土地增值税 汇算清缴；2. 关注主管税务机关是否严格执行税法规定,要求符合清算 条件的纳税人进行税款的汇算清缴,是否存在疏于监管,纵容企 业将已完工项目长期按未完工项目核算,少缴税款的问题；名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 6 页