2022年房地产项目成本管理设计 .docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 论房地产工程成本治理摘要：本文从房地产工程决策、工程规划设计、工程建设实施等方面简洁阐述 了如何对开发工程进行成本掌握和治理；关键词：成本掌握、治理第一章 引言在市场经济时代,当某一高档消费品的市场日趋完善成熟的时候,市场竞 争主要表现为价格的竞争；商品住宅作为一种特殊商品,当基本的元素如房型、环境、形状等都已被市场理性挑选,在如今房地产市场非常规范的情形 下,价格战将是一种趋势,这时成本治理的有效与否直接关系房地产企业赢利的空间大小,必将成为市场竞争中更为现实的手段和方法；随着全球金融危机 的不断扩大,如何加强开发工程的成本掌握显得尤为重要；

2、合理有效地掌握房地产工程开发成本,贯穿于工程投资决策阶段、设计阶段、工程发包阶段和实施阶段,可以说是一个系统掌握过程,它具有全员性和 全过程性的特点；虽然工程开发建设的各个阶段成本掌握各有其特点,所起的 作用和重要程度也有所不同；但我认为房地产开发工程成本掌握应有三个关键 阶段：前期投资决策阶段、规划及设计阶段、施工阶段；名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 其次章 确定工程成本目标在房地产投资决策阶段,开发商实际上就要对所开发的房地产工程的市场 定位、品质要求有一个初步的估量,并对工程成本有个初步的测算；而且成本 的

3、初步测算应在工程设计过程中予以表达；房产既然是商品,它就有和其他商品一样的共性,可以应用价值工程管 理,即在满意工程结构、质量以及使用功能的前提下,争取获得正确经济效 益；在价值工程中,价值定义为：功能和实现这个功能所耗费用（成本）的比 值；其表达式为：价值功能成本；功能是一种产品所具有的特定职能和用 途；成本是从依据用户所提出的功能要求进行研制、生产,到用户使用所花费 的全部成本；一般说来,提高产品价值的途径有五种：一是功能不变,降低成 本；二是成本不变,提高功能；三是成本增加,功能提高幅度更大；四是一些 次要功能下降,但带来成本大幅度降低；五是既提高功能,又降低成本；通过 功能细化,把余外

4、的功能去掉,对造价高的功能实施重点掌握,从而最终降低 工程造价,实现建设工程正确经济效益；目前房地产工程设计实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法,这 有利于在保证工程市场定位和品质的同时,有效掌握工程造价；房地产企业应 在此基础上对工程工程做进一步测算优化,以确定工程的最终目标成本；2.1 目标成本猜测与制定目标成本猜测就是依据竞争性市场价格和目标利润,确定目标成本；在市场 经济环境下,企业成为市场的主体,其一切生产经营活动都要以市场为导向,企业成本治理也不能例外；多数产品的价格由市场打算,企业的成本只有接受市场的检验,并且低于市场价格,成本所代表的效率才能转化为效益；否就,成本只能是一

5、种缺失；企业为了全面提高经济效益,就必需将成本建立在市场的基础上,以市场为导向确定成本；因此,企业应当以竞争性的市场价格为基础,依据企业的目标利润,确定产品应达到的目标成本,以此对产品成本水平主动提出事先掌握要求；假如用公式表示,这种思维的转变就是从“ 产品销售价格 =产品成本 +方案利润” 转变为“ 目标成本=竞争市场价格 - 目标利润” ；所以目标成本猜测主要是从销售和利润的猜测着手；2.1.1. 销售收入猜测销售收入猜测（主要是对具有竞争力的市场价格预测）这一环节是进行目标成本猜测的着手点,将影响目标成本的确定,至 关重要；要尽可能把各种影响因素都考虑进去,包括企业的内部因素和外名师归纳

6、总结 - - - - - - -第 2 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 部因素,做到猜测尽可能接近实际；企业制定销售猜测应考虑的因素主要 有：过去和现在的销售趋势、企业内部变化、竞争对手的变化、顾客的变 化、一般商业环境与市场的变化以及企业的战略；猜测过程的起点是假设 将来与过去相像,所以可依据过去的趋势推断下个年度的销售收入；但未 来不是一成不变的,并且商业环境是不断变化的,所以企业必需分析公司 内部、竞争对手以及市场的变化将会如何影响将来的价格、销量和收入；2.1.2. 销售收入是猜测价格和销量的乘积,假如我们假设销量是恒量,那么价格就是主要影响销售收入的

7、因素；实际上销量受到土地面积、容积 率、城市建筑风格等因素的限制,变化不会很大；所以在这里我们分析一 下竞争市场上将来的价格；2.2 目标成本的制定 目标成本的制定最常见的是制订生产目标成本,开发设计目标成本、营 销目标成本乃至使用目标成本的制定和生产目标成本的设定原就相仿；目标成本制定的最大特点是“ 倒推” ,目标成本的制定一般有三种典型 运算 方法加算法、扣除法和综合法；2.3 目标成本分解 目标成本分解是目标成本治理模式的中间环节,它以确定目标成本为基 础,为目标成本掌握供应标度,具有承上启下的作用；目标成本的分解,是将 确定的目标成本依据肯定的要求,采纳肯定的形式和方法,进行 科学 的

8、划分、分解和绽开,化“ 大” 为“ 中” ,化“ 中” 为“ 小” ,使之具体化、细小化、单元化,尽可能变化为如干较小的分、子目标,从而形成一个由相互联系、相 互制约的分、子目标构成的有机的目标成本体系；2.3.1. 目标成本在本体维上的分解：将目标成本在本体维上进行分解,即按成本实体内涵来绽开,分解后形成一个用成本费用表示的分、子目标 体系；其具体分解方法是：按成本费用工程进行分解；按经营生产费用进 行分类等；目标成本在本体维上的分解按成本费用分解,又称为成本费用分 2.3.2.解,是和企业对目标成本核算的核算对象和成本分析的对象相对应的；费 用分解的粗细程度由工程的复杂程度打算；不同的房地

9、产开发工程按成本 费用分解的设置也不尽相同,但差别不大；2.3.3. 目标成本在主体维上的分解：将目标成本在主体维上进行分解,即按组织治理系统或成本责任系统（即各级各类责任中心和个人）表示的名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 分、子目标成本体系；房地产企业的目标成本在主体维上的分解和房地产企业的治理架构有着直接的联系,一般来说房地产企业的目标成本在主 体维上的分解是以企业的治理架构为基础建立的；目标成本在主体维上的 分解就是在房地产企业治理架构基础上,将目标成本层层分解和绽开,直至各个责任中心,具体到部门,形成部门的

10、责任目标成本；具体到岗位,形成岗位的责任目标成本,作为岗位考核和部门考核的依据；2.3.4.目标成本在时间维上的分解将目标成本在时间维上进行分解,分解后形成一个用时间单位或阶段表示的分、子目标体系,如年度成本目 标、季度成本目标和月度成本目标等；三种目标成本体系相互依靠、相互 交叉、相互渗透,构成一个三元立方体式的目标成本总体系；名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 第三章 工程前期、设计阶段成本治理工程成本目标确立后,如何有效掌握成本是房地产工程最终是否盈利猎取 丰厚回报的重要保证,在前期投资决策及规划设计阶段特殊需

11、要在以下几个主要方面做好成本治理工作；3.1 加强工程前期投资决策阶段的成本治理 工程投资决策是指决策单位或决策者依据规定的建设程序,依据投资规模、投资方向、投资布局的战略构想,结合有关的方针政策,在广泛收集 信息、资料的基础上,对拟建工程进行技术经济分析和多种角度的综合分 析评判,打算工程是否立刻建,在什么地方兴建,挑选并打算工程建设的 最优方案,即解决所谓的定项、定点、定方案的问题；在建设工程决策阶 段,工程的各项技术经济决策,对工程造价以及工程建成后的经济效益,有着打算性的影响,是工程造价掌握的重要阶段；3.1.1. 合理确定建设规模：任何工程工程的投资,无不存在肯定的不确 定性,即投资

12、风险,对于房地产开发工程来说更是如此,假如工程在前期 决策阶段不做好市场调查,可能会导致资金难到位,开工迟,技术、治理 跟不上,这样就会造成质量和进度目标达不到方案要求；而生产规模过 小,使得资源得不到有效配置,工程单位成本较高,经济效益也会降低；因此,合理确定建设规模是掌握工程造价的关键；3.1.2. 做好方案优化：技术与经济相结合是掌握工程造价比较有效的手 段；长期以来,我国工程建设领域都存在技术与经济分别的弊端,通常工程建议书由开发商的工程技术人员提出,而相对应的投资估算由财会、预 算人员编制,技术人员不懂财务,缺乏经济观念,设计思想保守,造成在 工程决策阶段造价掌握不严；要真正有效的掌

13、握工程造价,在完成市场调查讨论后,必需结合工程的实际情形,将技术和经济有机结合,进行设计 多方案比较,把掌握工程造价观念渗透到决策阶段的各个环节中；3.1.3. 合理挑选建设标准和建设地点：建设标准和建设地点的合理选 择,在很大程度上打算着拟建工程的命运,影响着工程造价的高低、建设 工期的长短、建设质量的好坏,及工程建成后的经营状况；建设标准的确定对于房地产商来说非常重要,房地产开发商不肯定要一味的追求高标 准；开发的楼盘肯定要和四周的环境、配套相匹配,在确定开发工程的建名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 设标准时肯

14、定要依据可行性报告中市场调查和猜测依据自己的特点、特色 来进行；3.2 加强工程规划设计阶段成本治理 工程设计阶段,成本掌握的重头戏工程设计阶段是掌握开发成本实现经济 效益的最直接最重要的环节,由于设计阶段可锁定可控成本的 90%以上；房地 产工程设计阶段一般可统分为初步设计和施工图设计；设计阶段是房地产工程成本治理的关键与重点；设计环节的费用 3.2.1.治理有两个目的,一是降低为完成设计任务所需的设计成本,二是降低工 程所需设备、材料、建筑、安装等费用；由于占工程费用大部分的设备、材料、建筑、安装费用在设计阶段就可以较精确地确定,因此可以说,降 低工程成本的关键在设计阶段；在设计阶段中做好

15、以下问题掌握成本；3.2.2. 推行设计招标择优挑选设计单位：积极推行建筑方案与经济方案 相结合的设计招标方法,尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一 起进行招标,采纳多家竞投,组织有关专家综合评比,这样既可优选出好 的设计单位,又可促进设计方在工程整体布局、建筑造型使用功能上开拓 创新,在降低工程造价上下功夫；3.2.3. 开展限额设计掌握造价：设计不精、深度不够是增加工程造价的 不确定因素,由于设计频繁变更,给工程造价掌握带来肯定的难度；设计 人员应熟识把握建筑工程预算定额及费用定额,熟识建筑材料预算价格,然后按工程投资估算掌握初步设计及概算,再用初步设计概算掌握施工图 设计及概算；合

16、理分解和使用投资限额,融施工图设计和施工图预算为一 体,把技术和经济有机结合起来；并利用同类建筑工程的技术指标进行科 学分析、比较,优化设计,降低工程造价；3.2.4. 加强对设计人员进行经济观念的训练：在设计工作中推行限额设 计,依据合同标的额,对各专业限定投资额,严格掌握技术设计和施工图 设计的工程量和技术标准；在设计中,从工程的实际情形动身,不盲目追 求高标准、高水平,表达“ 中等、适用,在适用的条件下留意美观” 的原 就,合理使用人力、物力、财力,将有限的资金用到工程的关键部位上,实行多方案的比较,设计采纳正确方案；这两个阶段可以分别确定具体的技术经济指标,每一项指标都关系到工程 的开

17、发成本；整个设计阶段既是目标成本进一步优化的阶段,又是具体分名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 解目标成本并进行落实的阶段；在这个阶段,成本治理要把握一个重要原 就,那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标；3.3 在具体设计阶段应具体抓好以下几方面的工作：3.3.1. 工程设计托付时,要向设计单位及设计人员供应尽可能详尽精确 的相关设计资料及各种技术经济指标,明确工程开发的定位、工程建设成 本范畴、质量及成效,特殊要强调设计方案的“ 经济合理性和技术先进 性” 间的关系,具体内容包括户型、功能、环境配套、结构设计等

18、；在保 证工程质量的前提下尽可能从源头上作好成本节省；初步设计完成后,房 开企业技术部门要仔细审查比对,不能过分依靠于设计部门；这一阶段十 分重要,着重应留意的是设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标,整个设计思路是否经济合理；一是布局是否合理,比如户型,是否充分考 虑最大程度上满意现代人们的日常生活居住的需要；再如环境配套设施,是否从 “ 以人为本” 作考虑；这两点都是影响房屋销售的主要因素,因 为现在大部分购房者对户型和居住环境很看重,甚至超过了对价格的关 注；二是经济性是否合理,依据现代人的生活习惯在建筑设计时将功能分 区相对集中,建筑尺寸尽量采纳经济尺寸；另外在环境配套上要做到经济

19、有用、美观舒服,不求奢华但求新奇；在全面审查后,针对各项技术经济 指标对设计方案提出合理化的更正及修改,尽可能做到详尽周到,防止设 计返工；其次,对修改后的设计方案要重新进行成本预算并再与目标成本 进行对比,这样做目的是为了防止超预算设计；3.3.2. 施工图设计阶段,这是掌握工程成本最主要的一环；设计过程 中,有些工程设计人员只留意设计“ 质量” 及设计期限,没有更多的考虑 设计对工程建设成本的重大影响；限制和掌握对工程造价影响大的内容；实施限额设计,在满意设计质量的前提下,通过优化设计,限制每平方 M 钢筋含量、混凝土含量、单位施工图预算指标、设计变更费用限额指标等 对工程造价影响大的内容

20、；由其要留意以下几点：建筑结构形式的采 用；在满意抗震及安全功能的前提下,依据建筑物特点尽量采纳成本较低 的结构形式；通过进行全面测算比较后挑选混合结构或框架结构；基础 结构形式的选用必需依靠真实的地勘资料并对持力层进行仔细挑选；合理 挑选桩的型号、桩径、桩长、基础形式、埋置深度,防止在施工时显现超 深或返工现象；结构配筋量标准不一；有些设计人员为了削减工作量,对配筋及截面不进行单独运算,统一配筋；比如对现浇板不分开间大小,名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 设计统一厚度及配筋,这是非常铺张的；结构按取大值的方式进行

21、统一标示或作文字简洁说明；名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 第四章 工程实施阶段成本治理对房地产开发企业而言,施工治理模式可以实行不同的形式,但是目的却 是相同的：在合理的成本下,以最快的速度完成高质量的工程工程；为了达到 这个目标,开发企业必定在施工质量掌握、进度掌握以及成本掌握上发挥重要 的作用,即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查（包括材料质量、施工 技术及程序、精确与安全等）、监理单位的督察、工程款的有序发放等等措 施,开发商能够对工程工程建设的质量、进度及成本进行掌控；4.1 工程承发包阶段的成本治理

22、 通过建设工程招投标,房地产公司可以在众多的投标单位之间选定报价合 理、工期较短、信誉良好的承包商；就招投标性质可以分为闭口和不闭口,就 形式上来说有施工图招标、工程量清单招标、费率招标等,不同的情形适合不 同的招标方式,不同的招标方式都有其优缺点；因此无论用哪种形式招投标都必需考虑到对今后的工程实施和结算时可能带来的负面影响；对开发商来说知 道工程的大致造价越早越好,以使能早点确定预期价格,做到心里有数；要做 到这点方法有一种：即：闭口价格（固定总价）,但这一般只有在施工图纸出齐情形下,才可能实行闭口价,这种方式常以多层住宅居多：一是在采纳非闭 口价包干的情形下；待施工图出齐之后,可以进行预

23、算审价,既对施工中位的预算进行审核,又实行包干,这样也能较早确定中位造价；由于设计修改和工 程变更、签证所涉及的金额般占总造价的比例较小,只须大致估个金额即可；但闭口价同样存在风险,转别是工期较长的工程,各种政策的出台,材料 价格的升降都是双方应充分考虑到的,另外对于装修部分因市场 价格千变万化,材料型号、式样、生产厂家都往往在施工过程中边落实边施工,难以采纳闭口价 的形式来确定其总价；4.2 施工阶段的成本掌握 施工阶段是工程成本掌握中的另一个关键阶段建设工程的施工阶段成本控 制是具体的、纷杂的,也会在肯定程度上影响工程的投资；这一阶段对工程造 价的影响程度可达 10%左右,依据施工阶段的这

24、一特点,在该阶段的成本掌握 中除了要加强合同治理外,仍应重点加强施工现场的治理,严格掌握工程变更 及把好建筑材料、设备的质量价格关：名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 4.2.1.加强合同治理,严格掌握合同变更建筑工程施工合同一经签订,是严格受到国家法律爱护的；所以,第一必需增强合同的法律意识,把握合同条款的内涵,细心推敲合同文字的措词,增强合同条款的严密 性；保证合同的顺当履行,有效预防合同纠纷的发生,削减、防止施工索赔,从而削减工程费用；在合同履行过程中严格合同变更确认批准程序,建立健全合同履约跟踪检查制度,加强

25、监督,提高合同履约率,发觉问题 准时订正,从而更有效地掌握工程造价；4.2.2.加强施工现场治理工作优化施工组织设计,挑选技术先进、经济合理的施工方案,同时尽可能削减设计变更及严格掌握现场工程量变更 签证工作；4.2.3. 现场签证是施工过程中一项常常性的工作,很多工程由于现场签 证的不庄重,引起工程造价失控；据统计,由于工程量签证问题所引起的工程结算价的上升幅度可达 证制度治理；10%-20%,个别的甚至更高,必需严格现场签4.2.4. 制定严格的工程量签证制度和程序,要求全部的现场签证必需经工程经理、总监理工程师和房地产开发方三方代表共同签字方为有效；另外,开发商可以指派工程造价专业人员常

26、驻施工现场,随时把握、掌握工程造价的变化情形,进行跟踪掌握；4.2.5. 签证内容必需与实际相符,要加强现场工程治理人员经济观念及职业道德素养训练,培育他们实事求是的工作作风,特殊在0.00 以下隐藏工程签证中更应谨慎；在抓好工程质量、工期、安全监督的同时,充分重视节省工程投资的重要性；4.2.6. 签证的范畴应正确,现场工程治理人员必需仔细熟识招标文件、投标文件和合同文件,明确工程承包范畴,防止盲目签证；4.2.7. 切实把好设备、材料的质量及价格关工程材料、设备价格治理是工程成本掌握的重点和难点；材料是工程造价的主要组成部分之一,据测算材料费用一般占工程造价的65%以上,因此它对工程造价的

27、影响庞大,合理的材料价格是掌握工程造价的基础；为正确确定材料价格,除了把好 进场材料的质量关外,仍应建立设备、材料的质量和价格的认证制度；作 为房地产开发商,要准时明白材料、设备的价格变化情形,从而能较好的 掌握材料、设备的质量和价格,以降低工程造价；掌握好以上二个关键阶 段的同时仍应正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 间的关系,防止和杜绝重大工程质量事故,努力缩短开发周期,严格掌握 工程的质量成本和期间费用,加速投资回报,提高投资回报率 , 以利降低 企业财务成

28、本；4.2.8. 成本治理部门要会同工程治理部门及监理工程师对施工过程中出 现的技术变更、施工变更进行分析,应尽可能削减变更,对于技术变更和 施工变更,要先签单（技术合同单,施工签证单）后施工；假如工程进度 要求紧,也要做到同步进行,工程如有增减应准时审价,以防止无法核实 的情形发生,引起双方不必要的争议；总之,各职能部门要加强监控,加 强预算审查,严格经济签证和工程变更治理；4.2.9. 质量掌握、工期掌握、成本掌握是工程监理中位的三大任务；但 目前监理公司素养参差不齐,部分工作只是停留在质量掌握这个层而上,因而成本掌握仍是由建设中位打算；因此；如要做好施工阶段的成本控 制,就必需做到事前掌

29、握；而事前掌握最重要的就是加强图纸会审工作；图纸会审,是指在施工之前对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工 程造价上的 经济 性进行审核,将工程变更尽量掌握在施工之前；如在某商 建筑 结构显现逆 品房的施工方由于施工之前没有具体地审查施工图纸,使 斜梁并未准时更换,既给建设中带来了额外的经济缺失,又增加了施工中 位的技术难度,同时仍降低了房屋使用的舒服度；4.2.10. 聘请独立的专业审价机构是个好方法,该工作在工程实施之初就 要准时介入,帮助建设单位对工程施工的实际工程量,材料的选用价格及 时跟踪统计,特殊是隐藏工程的变更要准时审价,为工程工程最终审计和 成本掌握打下基础；4.3 严格掌握

30、材料、设备价格4.3.1.材料设备费在工程的建安造价中约占70,工程材料成本掌握是工程开发过程的重要内容,对一些主要材料和设备一般采纳甲方供应或 限价的方式；房地产企业要建立价格信息网络,准时精确地明白市场上最 新的材料设备的价格信息；要留意各项材料、设备的定位与楼盘的品位是 否一样、是否经济合理等；大宗材料设备订货,应货比三家,也可采纳招 投标方式选购,在满意施工的前提下,把握好订货的时机；同样的材料设 备,由于产地档次不同,价格会有差异,就是同样品牌的设备由于销售代名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 理级别不同

31、,价格也会有差异；要树立成本意识,形成掌握成本机制；4.3.2. 非甲供材料,可以实行限价的手段进行掌握；成本治理部门和 工程治理部门与监理工程师应适当参加施工单位的材料订货,可以举荐相 关厂家进行类比；同时要掌握材料的选购价格、监督材料的质量、在保证 质量的前提下合理限价；4.4 合理支配建设资金 4.4.1. 房地产企业必需合理筹措资金,保证工程开发,掌握资金成本；房地产企业一般资产负债率都比较高,而较高的资产负债率是向银行贷款 的一；房地产企业必需合理筹措资金,保证工程开发,掌握资金成本；房 地产企业一般资产负债率都比较高,而较高的资产负债率是向银行贷款的 一道坎；因此房地产企业要拓宽融

32、资渠道,就要依据投资期限的长短、企 业资金状况以及资金回收的情形来挑选合适的融资方式；4.4.2. 对于同时投资于多个房地产开发工程的企业来讲,由于投入资金 较多,资金压力也大,需要通过融资来保证多个工程的开发,又要防止过 多占用资金造成资金成本过高；假如对每个工程开发过程的资金收支情形 有一个很精确的估量,同时又对本企业的资金运作情形能有一个比较清楚 明白,才能制定正确资金方案方案,把企业资金成本降低到最小；例如,我们依据公司房产开发点多,资金紧缺的情形,对一工程开发在配备肯定 自有资金同时,采纳信托融资方式解决前期购买土地资金,在取得“ 四 证” 后,再依据建设资金支配,向银行逐步分期贷款

33、支付建设资金和归仍 前期向信托融资的借款,再用销售回款归仍贷款资金和信托资金,取得了 很好的成效；通过信托融资,可以有效规避“ 四证” 不全无法取得银行借 款的问题,就可以解决前期投入资金的问题；仍可以合理优化资本结构,使其具有再融资才能；这样就有效地规避了资产负债率高的问题；4.4.3. 合理利用税收政策的筹划：房地产开发企业应对全公司的税务进行科学的综合筹划,有效降低税收负 担；企业财务部门应针对每种税收的特点,制定相应合理的避税措施；房地产开发工程税金主要为：营业税及附加、所得税、土地增值税；土地 增值税以增值额累进征收；房产工程假如合理进行税务筹划,此三大税应有较 大避税空间；房地产开

34、发工程主要利用税收政策进行筹划的方式有：合理分摊法；定价 筹划；收入筹划；优惠政策筹划等；如能合理分摊费用,用足用活优惠政策,就有不少筹划空间；由于税法规定房地产开发工程取得土地使用权所支付的金额和房地产开发名师归纳总结 成本之和,可加计20扣除,三项期间费用可在取得土地使用权所支付的金第 12 页,共 14 页额和房地产开发成本之和的10之内扣除,一般住宅增值额未超过20的情- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 况下可以免征土地增值税；因此,假如开发的工程涉及一般住宅和其他房地产 开发,应考虑土地增值税不分开运算与分开运算（前提是当地税务是否允 许）,可

35、得出不同的增值率来挑选应缴纳的增值税；也可以通过增加可扣除工名师归纳总结 程金额和降低房产销售价格将一般住宅增值额尽可能地掌握在不超过20；第 13 页,共 14 页期间三项费用开支尽量达到开发成本10的上限等；- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 第五章 终止语：总之,工程前期决策阶段与规划设计阶段的成本掌握是房地产目成本全过程掌握中极其重要的一个环节和阶段,它与工程实施阶段的成本掌握一起构成 房地产开发工程成本掌握的三个关键阶段；作为房地产开发商要时刻具有掌握 开发成本的经济头脑,仔细分析对待建设过程中技术问题和经济问题,削减或防止建设资金的铺张；而工程造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题,工 程成本掌握是集经济、技术与治理为一体的综合学科,只有做到各方面综合平 衡,才能做到直接有效；房地产企业的成本治理是全员的、全过程的治理；企业要有完善的成本治理体系,加强实施过程的成本监督和分析,准时反馈成本信息；为企业营销 策略的制定和调整供应依据,就能使企业猎取更大的经济效益；工程治理专业 2022 年 10 月 10 日名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 14 页